作者NovaShin (有病去看医生不要看我)
看板home-sale
标题Re: [请益] 关於预售屋贷差
时间Wed Jun 5 11:44:11 2024
※ 引述《Zach5566 (桃园八嘎冏)》之铭言：
: 前几篇在讨论央行信用管制的时候，看到下面有推文说，预售屋定型化契约说到时候如
果贷款差额建商可以以同样的条件承贷，我翻了我的合约确实有这笔。
: https://i.imgur.com/dIOH5z3.jpeg
: 但是後面还有一个但书是例外条件，这些例外条件不就是我们现在讨论的问题吗？因为
政策变化导致的根本被排除在外，差点傻傻的相信了，还我开心了一下，只能说建商想得
比我们还周到多了。
: https://i.imgur.com/fmHJnuw.jpeg
https://imgur.com/lUnpjva
当当当当，上课罗
定型化契约里面的贷款约定
不要说跑单，连一些专案都搞不懂
就是因为这几年脚喇一喇房子就能卖
根本没有人会去注意这一条
1:不可归责於双方
(1)
差额在预定贷款金额百分之30以内者
卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿
(2)
差额超过原订金额百分之30者
卖方同意同样利息，缩短到__年
法规写不得少於七年，这边我们都会盖章七年
(3)
差额超过百分之30，双方可以以前述方式办理
或是解约
这边写的落落长，会让很多人搞混
https://reurl.cc/WxWrRe
这边直接上实务
但老实说这条不太会发生
因为不可归责於双方
只有发生在战争，天灾，人祸等重大事件
所以第一条，不用想了
2:可归责於卖方
建商唬烂说监价很高
建商唬烂旁边没坟墓却有坟墓
建商说要好好盖结果烂尾
因为建商唬烂，乱盖，旁边有不良设施
导致银行估价较低让买方无法贷款
卖方就要依照承诺的年限跟条件
让买方分期，如果卖方做不到
买方就有权解除契约
这也没啥问题
最大的问题要来了
3:可归责於买方
信用不良，银行评估不予放款
名下房屋过多，不符合银行放款条件
讲白的就是你买方自己的问题
买方应於接获通知之日起___天(我们都写30天)
请一次给付，或是经卖方同意分期
注意，这是75%的贷款喔
一次给付？你疯了吗？现金买房腻！
经卖方同意？你各位觉得建商会给你分几年几期？
也就是说
没有拿捏好自己的能力
透过"房贷"，"质押"，"信贷"等
大笔金额流向房地"头期款"
就代表三年後你的"贷款"如果出包
你就很难透过房贷，质押，信贷来救
这几年极限操作信用的朋友
你就要保佑你交屋的时候
银行愿意借你钱
当交屋时，因为法令变更
银行成数异动，那都是你买方的事
建商只要有新青安这种国家订定
单一住宅可以贷款80％
你就不能用可归责於卖方
或是不可归责於双方这两条
既然那两条不能用
只剩下第三条了
我们再把第三条念一次
https://imgur.com/lUnpjva
阿密陀佛，善哉善哉
其实可以A我ID
会推我的大部分都是首购，换屋
会嘘我的大部分都是投资客，掮客
或是手上满满预售屋想套利的人
要套利我是无所谓啦
但真的不要鬼扯瞎机八讲一堆没良心的话
叫人家增贷去买预售屋
你他妈不怕下地狱吗？
如果是换屋没自备款那就算了
多的是买了又买，买了又买
你现金够就算了，叫人家增贷开杠杆买
这种业界败类不管是谁我一样喷
我话讲完，欢迎那些没水准的掮客来挑战
--
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※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1717559053.A.924.html
1F：推 yiliang1107: 你会被嘘XDDDD 下面s大X大a大必嘘文06/05 11:47
2F：→ NovaShin: 有些人没念啥书，合约书中文可能看不太懂 我可以谅解XD06/05 11:50
3F：推 askey: 先补血06/05 11:50
5F：推 kevin28: 先补06/05 11:53
6F：→ NovaShin: 其实我投资客朋友超多，但我都会阻止他们极限操作06/05 11:55
7F：→ NovaShin: 因为对建商来说真正能交屋拨款的才是好客户，如果我卖一06/05 11:55
8F：→ NovaShin: 堆开杠杆最後交屋有问题，三年前谁卖的自己去处理！06/05 11:55
9F：推 birdpon: 这篇正解，要推一下06/05 11:58
10F：推 lightjayjw: 感谢N大提醒，推06/05 12:00
11F：推 aq2272353712: NN这篇给过!!!06/05 12:13
12F：推 e2000: 谢提醒06/05 12:16
13F：推 kkiiccooo: 这篇中肯推06/05 12:26
14F：推 mickl8101: 推推06/05 12:30
15F：推 yiliang1107: 可恶 他们没出现XD06/05 12:30
16F：→ NovaShin: 他们可能急着找合约书看这条在哪吧 哈哈笑死06/05 12:37
17F：推 KrisNYC: 其实这现在非常重要 一堆fomo的要小心06/05 12:39
18F：→ KrisNYC: 以前能用的灰色规则现在已经卡住一堆了 34年後更难06/05 12:40
19F：→ KrisNYC: 不要贪心做超过能力范围的事06/05 12:40
20F：→ blargelp: 看不懂 改政策就不可归责於双方啊，没看到哪一条说只有06/05 12:42
21F：→ blargelp: 天灾才算的06/05 12:42
22F：推 engineer1: 所以首购无贷款的话 这三条都还好对吗？ 06/05 12:43
对，天选之子
23F：→ blargelp: 这几条合约昨天就大家都在讨论啦 不过都是认为不可归责06/05 12:44
24F：→ blargelp: 。你要推翻昨天的讨论 应该是证明改贷款上限是归责买方06/05 12:44
25F：→ blargelp: 而不是贴昨天本来就在讨论的条文吧06/05 12:44
你们要讨论银行给你十成也无所谓
要围起来打手枪不关我的事
https://imgur.com/xIfxhbs
26F：推 KrisNYC: 我觉得没在上面注明买方本来是什麽贷款身分的话06/05 12:47
27F：→ KrisNYC: 两边都解释得通 完全看建商想不想贷给你想不想交屋06/05 12:47
28F：→ KrisNYC: 建商想贷给你想交屋他不会跟你挥这个 条子拿了去申请额度06/05 12:48
29F：→ KrisNYC: 房子设第二顺位设定费你还是要出 就没了06/05 12:48
30F：→ KrisNYC: 一般大概也就是差个10% 额度特别大的反而很奇怪06/05 12:50
31F：→ NovaShin: 这些事情105大逃杀都实务操作过了啦～06/05 12:50
32F：推 g1990822: 请问一下，假设如果是现在买三千万的预售屋，几年後交06/05 12:50
33F：→ g1990822: 屋的时候豪宅线从四千万变成三千，变成只能贷四成，这06/05 12:51
34F：→ g1990822: 样该如何处理？也是归咎於买方吗？06/05 12:51
35F：→ blargelp: 回不了开始扯了 原本还想说能说出什麽大家没想到的观点06/05 12:51
36F：→ blargelp: 。结果是自己想的= =06/05 12:51
笑死，105,106我不知道帮多少断头仔善後
你爽就好，不用在乎我讲什麽
请继续你的表演，反正你们讨论会过啦
其他没过的到时候记得去找blargelp蛤
37F：→ g1990822: ps:首购无贷款06/05 12:51
38F：→ NovaShin: 反正ptt就是打打嘴炮，要去增贷拼条文的请继续不要停蛤06/05 12:51
39F：推 KrisNYC: 105林三淡信用管制的时期他好像刚好在淡海卖房子06/05 12:52
40F：→ yiliang1107: b大不用自己想啊，上一篇不就有人亲身说明了06/05 12:52
41F：→ yiliang1107: 原本合约7.5成，结果政策下来就是7成06/05 12:53
42F：→ KrisNYC: 确实有可能实务我们都只是听说 他还真碰过?06/05 12:53
43F：推 x156w423: M大 解释的很奇怪06/05 12:53
44F：→ x156w423: 限贷政策改来改去06/05 12:53
45F：→ x156w423: 双方签约前无法判定的政策变化06/05 12:53
46F：→ x156w423: 你要怎麽定义是”买方的责任”?06/05 12:53
47F：→ x156w423: 金流都算得过啊, 政策硬砍七成->六成好了06/05 12:53
48F：→ x156w423: 应适用第一条.不可归责於双方吧06/05 12:53
这个我不太想争，你们觉得是就是
ㄏㄏ
49F：→ NovaShin: 我是100.10.1进代销，所以98奢侈税我刚好遇到交屋潮喔06/05 12:54
50F：→ blargelp: 我两年半後再跟你们说 反正3成4成我都凑得出来= =06/05 12:54
51F：→ yiliang1107: 你就刚交第一间屋啊，多听点多吃亏06/05 12:55
52F：推 KrisNYC: 我觉得根据每一个案子状况 建商想法 会差蛮多的06/05 12:55
53F：→ yiliang1107: 多听点不吃亏啦06/05 12:55
54F：→ KrisNYC: 代销的立场通常希望把交易完成(奖金问题) 但建商想法不同06/05 12:56
55F：→ NovaShin: 建商想法就是你不能拨款就没收卖下一个啊，第一天认识？06/05 12:56
56F：→ yiliang1107: 像他们前几天再讨论，文中明明有人预售屋从未交屋06/05 12:56
57F：→ KrisNYC: 你房子宏盛 兴富发的 给信义 海悦卖 信义海悦多半只想06/05 12:57
58F：→ yiliang1107: 解释的头头是道，我也醉了XD 很厉害06/05 12:57
59F：推 Capufish: 下半年快到了，要出大事了06/05 12:57
60F：→ KrisNYC: 尽量协助你解决 宏盛当初淡海存货满手他也想你交屋06/05 12:57
61F：→ KrisNYC: 他集团也不缺钱 总价也低 你要签这个难度不高06/05 12:58
62F：→ KrisNYC: 但我不知道竹北 A7这到时会是什麽状况 买1500 交屋时190006/05 12:59
63F：→ KrisNYC: 会不会建商觉得干嘛帮你 拿回来重卖稳赚的 搞得很刁 也许06/05 13:00
64F：→ KrisNYC: 你一成顶多两三百都卡的人 要跟建商挥这种民事庭06/05 13:01
65F：→ KrisNYC: 结果一翻两瞪眼你不一定赢 赢了也只是拜托他借你钱的条文06/05 13:01
其实看了有点惊讶
我以为k大已经在这一个产业很久了
认知居然跟现实出入这麽大
106我刚好回台北湾
当时海都准备要交屋
那时还能换约，但跌幅太可怕
会出现两种状况
(1)赔钱卖
基本上赔5~10%内能跑就跑
房产价格松动都是从平转往下探
但当房价跌太多就会进入第二个步骤
(2)没收
当房价跌幅太大
甚至大到被没收比赔售还赔的少
就会选择乾脆被没收就算了
因为没收最多就是已缴价金15%
就算平15％卖，还要换约手续费跟仲介费
所以当时被没收的多的是
所以居然有人觉得建商会帮你？
为什麽要帮你？没收你15%先赚一笔
还可以拿新价出来卖
你讲的宏盛新世界，海洋都心都一样
当年宏盛二期根本血肉果汁机
还有不要想什麽建商缺不缺钱
不缺钱是建商的事，履行合约是该做的事
房子卡你身上干嘛？
当然是没收卖下一手啊
66F：→ KrisNYC: 两个字 何必 还是离婚凑拿首购条件安定 lol06/05 13:02
67F：推 hmsDEBBIE: 推！经卖方同意才能分期XDD 我若是建商我就叫你一次现06/05 13:10
68F：→ hmsDEBBIE: 金付清，不然你就违约，再加按日给付违约金。多少人买06/05 13:10
69F：→ hmsDEBBIE: 预售不看合约唉06/05 13:10
70F：推 KrisNYC: 因为我不是你们行业的人 我只是跟几个超业有熟而已06/05 13:11
71F：→ KrisNYC: 这些对我来说都是聊天听来的故事 可能太难听的我听不到06/05 13:13
72F：推 x156w423: M大 中文不好？06/05 13:14
73F：→ x156w423: 您贴到案例, 那位是”要求解约”才被打枪06/05 13:14
74F：→ x156w423: 你只要”配合交屋”，依内文说明国泰是同意协助06/05 13:14
75F：→ x156w423: ”补贷款差额30%内”，并且不需要另订分期付款契约06/05 13:14
76F：→ NovaShin: 那你就去搬钱交屋呀，我一直提醒的都是贷差06/05 13:16
77F：推 KrisNYC: 其实一成你都生不出来那真的是超过能力了 没啥好说的06/05 13:17
78F：→ yiliang1107: 应该都很容易周转出来，只是大多数人接着就是抛售06/05 13:18
79F：→ jojoson: 契约条文是说补足核贷後的差额，不是补足全部贷款额06/05 13:18
80F：→ NovaShin: K大讲的是理论，Y大讲的是实务跟历史06/05 13:19
81F：→ NovaShin: 头期款已经是杠杆了，後面差额就是杠上开花，赞啦！06/05 13:22
82F：推 donby: 不好意思再仔细看一次内文，为什麽这种情况不能用第一点不06/05 13:25
83F：→ donby: 可归责於双方？@@ 毕竟政策问题谁也不知道不是吗？06/05 13:25
奢侈税，房地合一税
98年，103年都发生过
这些条文跟法规都不是第一次发生
所以很多事情真的不是你或我以为就好
84F：推 MTBF: 我听到新竹的因为监价破4000被限贷，最後都是自己想办法筹钱06/05 13:27
85F：推 x156w423: K大 这样说也不恰当06/05 13:28
86F：→ x156w423: 政策朝夕令改06/05 13:28
87F：→ x156w423: 今年七成改六成06/05 13:28
88F：→ x156w423: 明年六成改五成06/05 13:28
89F：→ x156w423: 後年五成改四成06/05 13:28
90F：→ x156w423: 工程期延误一下 我看一堆人炸裂06/05 13:28
91F：→ x156w423: 还要检讨小老百姓能力不足?06/05 13:28
92F：→ x156w423: 正常人签约都会谨慎评估der06/05 13:28
93F：→ x156w423: 但政府不讲武德啊… = =06/05 13:28
※ 编辑: NovaShin (220.130.1.169 台湾), 06/05/2024 13:31:21
94F：嘘 Tattoo: 怎麽乖了一阵子又发作乱呛人了06/05 13:30
95F：→ yiliang1107: 政府说挂四资金不可流入不动产06/05 13:30
96F：→ yiliang1107: 人民也不讲武德XD,如果能力范围06/05 13:31
97F：→ yiliang1107: 没有过度开杠，其实第二间降到5、6成影响也不大。06/05 13:32
98F：→ NovaShin: 确实，讲个不要开杠就一堆咬上来，下半年鬼故事会更多喔06/05 13:33
99F：推 jorden0804: N大已经有下半年鬼故事的风声了？06/05 13:54
100F：→ NovaShin: 贷款水位～06/05 13:56
101F：→ yiliang1107: 很多都满了，所以给的条件很差 XD06/05 13:57
102F：推 KrisNYC: 去年设定的目标就低 前半年又爆量 今年银行会很难沟通06/05 14:07
103F：→ NovaShin: KY大正确 刚好我有一笔要做，刚问看他会给我多少06/05 14:12
104F：推 donby: 了解 感谢N大 意思是之前有过例子也不能用第一条解释避开罗06/05 14:20
105F：→ NovaShin: 105年该吵的都吵过，如果有效当年就不会一堆人断头赔售06/05 14:21
106F：→ NovaShin: 买方因违反信用管制导致贷款不足额当然是归咎买方06/05 14:24
107F：推 jaricho: 下半年鬼故事会更多！！！！06/05 14:25
108F：推 ming5566: 帮补血 等等不知道多少N黑会来06/05 14:27
109F：推 mupig: 最近真的要多小心06/05 14:30
110F：→ fatb: 要结合股市崩盘我认为才有鬼故事06/05 14:48
111F：→ s7024546: 别人可以85成你只能6成那问题在哪方不是很明显吗….06/05 15:00
112F：推 lantimes: 以後没有8成自备款 勿买房06/05 15:12
113F：推 TosakaSakura: 大多头的市场就会养出一堆无脑多，这种环境能一叶知06/05 15:45
114F：→ TosakaSakura: 秋的才是高手06/05 15:45
115F：推 LEWIS05: 好期待105年再度发生06/05 16:05
116F：→ NovaShin: 应该不会啦 预售禁转就锁，但会不会大规模没收就很难说06/05 16:15
117F：推 hh800315: 自己被政策限贷为什麽不是归责买方，又不是建商害你被06/05 16:36
118F：→ hh800315: 限贷的== 可能有人在怕真的被限贷会爆掉或是怕真的有开06/05 16:36
119F：→ hh800315: 杠炒房仔会缩手不买，所以赶紧在板上带风向说可以找定06/05 16:36
120F：→ hh800315: 型化契约要建商贷款价差 为的是能让越多的人知道这件事06/05 16:36
121F：→ hh800315: 情 这样就可以大家一起跟建商吵一起壮胆06/05 16:36
122F：→ blackfire: 信用管制导致贷款不足要找卖方真的笑烂，被管制也不是06/05 17:57
123F：→ blackfire: 卖方的责任06/05 17:57
124F：→ blackfire: 不要又说换房被打到，一定有但绝对是少数中的少数06/05 17:58
125F：推 bobovillage: 「建商既同意买方分期付款，显然无买方所称要建商另06/05 18:50
126F：→ bobovillage: 行和买方签定分期付款契约之必要。锺男的主张自属无06/05 18:50
127F：→ bobovillage: 据。」 败诉是锺男想解约。 这样理解正确吗？06/05 18:50
128F：→ NovaShin: 对 可以不用解约 补贷差就好唷06/05 19:16
129F：推 bobovillage: Nova大，仔细想了之後你是对的，那条文是看建商是否06/05 19:48
130F：→ bobovillage: 要救你，合约书内并无写明若因央行限贷导致贷款成数06/05 19:48
131F：→ bobovillage: 低於约定之成数，那贷款成数不足是买方的问题没错。06/05 19:48
132F：推 freekid: 推实务经验06/05 20:02
133F：推 lawer1314: 不可归责性，天灾、事变责任当然属之，但不是以此为限06/05 20:36
134F：→ lawer1314: 。只要双方都不具可归责性，就有18条二项一款适用，政06/05 20:36
135F：→ lawer1314: 策的改变亦属之。你po的网站内容的案例也是如此，他被06/05 20:36
136F：→ lawer1314: 判败诉的理由是因爲建商既同意依一款让买方分期付款，06/05 20:36
137F：→ lawer1314: 显然无买方所称要建商另行和买方签定分期付款契约之必06/05 20:36
138F：→ lawer1314: 要，且差额未逾百分之三十，所以无解约适用的余地。而06/05 20:36
139F：→ lawer1314: 不是像你所说的只能适用第三款补足差额。06/05 20:36
141F：→ lawer1314: 这篇也有提到政策的改变（如限贷令）有18条二项一款的06/05 20:39
142F：→ lawer1314: 适用。这篇作者层任法官、检察官，实务经验应足以信之06/05 20:39
143F：→ lawer1314: 了吧！06/05 20:39
嘿！您说的很有道理
但您有机会去查查及劳务税
当时错杀多少继承跟不明白法规的
https://i.imgur.com/JphOQ82.jpeg
https://i.imgur.com/wVED7Rq.jpeg
这边也有判例
你说的都没错
你的文章也很合理
人家都签了才改很没意思
但现实的运行就不是某人说了算
投书者有一定的社会地位
法规我相信也不会这麽严格
但买房子买到要跑法院
这样值得吗？
我一直强调的就是在能力内做事
如果真的都要讲法
那麽拿增贷买房合法吗？
拿去股市洗一轮合法吗？
如果堂堂正正买第二房 第三房
被信用管制打到无可厚非
要打行政救济我也赞同
但我一直针对的都是
开杠杆买预售
144F：推 aa00788: 谢谢楼上补充 看起来可以冲了：）06/05 20:56
145F：推 solothurn: 有ptt法律人跟前法官担保大家还不冲06/05 20:57
146F：推 aa00788: 来一个杠上开花06/05 21:00
※ 编辑: NovaShin (114.36.108.90 台湾), 06/05/2024 21:01:57
※ 编辑: NovaShin (114.36.108.90 台湾), 06/05/2024 21:02:49
147F：推 lawer1314: 痾 你补充的这个情事变更主张终止合约被法院认证因有06/05 21:14
148F：→ lawer1314: 预见可能性而无理由的，跟能否适用不可归责双方当事人06/05 21:14
149F：→ lawer1314: 之法律效果是两回事，你那判决都写这情形是不可归责双06/05 21:14
150F：→ lawer1314: 方的具体事由之一且契约已订明处理方法。 我只是指出06/05 21:14
151F：→ lawer1314: 您对於政策的改变属於买方的问题只能现金补足提出讨论06/05 21:14
152F：→ lawer1314: 而已，没有恶意！ 06/05 21:14
非常感谢您的见解
完全没有恶意
因为我也是第二房七成被打到的人
因为您突然进来
我跟您报告一下
我针对的是增贷买房
今天央行法令说改就改
不要说前法官投书
连我都要准备多生一成也很困扰
更不用说二房宽限期
害我换车计画延後
但我发文的重点
都是对於房板前一阵子的增贷买房
假设今天这个法规执行
我就可以用我旧房增贷来填补
但房板从去年就开始喊增贷转贷买房
如果这条法规硬上
没有乱开杠杆的起吗还可以拿旧屋来补
但如果前面把杠杆开尽
後面贷差就跟丧钟一样
这样讲不知道L大能不能理解
※ 编辑: NovaShin (114.36.108.90 台湾), 06/05/2024 21:18:22
153F：→ NovaShin: 不是现金补足啦 是补贷差 06/05 21:18
154F：嘘 scarrony: 笑死 你的预售屋赔售解约潮呢，房地合一税都不会 06/05 21:44
155F：→ scarrony: 算，什麽没资格来讲投资啦 06/05 21:44
156F：推 RealID2018: 前一阵子一堆极限流耶 06/05 22:30
157F：→ RealID2018: 我记得很早就在喊有政策风险了 06/05 22:31
158F：→ RealID2018: 楼上，如果真的现贷6成，现在解约赔一赔没有不好 06/05 22:32
159F：→ RealID2018: 总比你定签开各期都缴完结果贷款下不来 06/05 22:32
160F：→ RealID2018: 极限流夫妻互相作保联徵都看得 06/05 22:33
161F：→ RealID2018: 到，如果被银行划成投资客，那真的有不小机会被拒贷 06/05 22:33
162F：→ RealID2018: 尤其你找公股的话 06/05 22:33
163F：→ RealID2018: 超过经权上到总行的案件绝对GG 06/05 22:34
164F：推 RealID2018: 合约不适都订很清楚，央行规范变动不算不可归责阿 06/05 22:37
165F：→ NovaShin: 楼上巷子内 关键字讲出来惹 06/05 22:48
166F：→ NovaShin: 我还是代销的时候也是高风险客群 06/05 22:49
167F：嘘 scarrony: 极限流自己要玩自己负责好吗，整天讲的像是大家都 06/05 23:24
168F：→ scarrony: 在超贷一样，很多人本业强，只是多买几间房扩大优 06/05 23:24
169F：→ scarrony: 势而已 06/05 23:24
170F：推 GYLKKBOY: 这篇给推 06/06 17:06
171F：推 lovesafari: 好文 推。 请教您，我记得股票质押没有规定不能入房 06/06 18:00
172F：→ lovesafari: 市，为何您会提到质押？ 06/06 18:00
173F：推 lovesafari: N大 歹势，我看懂了，您只是要提醒我们，杠杆开大来 06/06 18:21
174F：→ lovesafari: 缴预售，一旦政策改开天窗，就没有後路再搬钱来补款 06/06 18:21
175F：→ lovesafari: 。 06/06 18:21
176F：→ NovaShin: 对 就是这麽简单 06/07 23:33
177F：推 JKjohnwick: 推,真的先知,卡金流一定出事 09/17 16:02
178F：推 missin: 今天金龙也出来背书了 09/19 01:03