作者blargelp (春日部四郎)
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标题[请益] 台南北侧一点心得&请益
时间Mon May 20 00:07:09 2024
前言：
这几个月一直在关注台南，
算是这两天下去看的一点点心得。
讲A7的话我可以跟奇奇怪怪的人战来战去，
但台南我就真的是菜鸡，靠着两天的认知加判断力得到的心得。
如果有什麽不对，再请告诉我，不然审阅期过了我要下去签了B了
以下案子不会直接讲名字，但应该都很明显。
A. 网红带货科工案
原本是要去看科工那边网红吹的那个案子，
去前两天问有没有两房，代销说有。
两房、重划区第一案，
原本打算没问题的话当天签。审阅期什麽的就放弃。股票都卖好了准备直接签订。
不过代销说「剩下」2+1房的2楼= =
楼层不行、房型不是我要的 超预算。
重点是这麽鸟的地点还给到快32万。
我原本预计32是两房中低楼层的单价啦。
看起来网红带货真的有用，应该是真的有调价。之前听到不是这价钱。
公设比35
权状28.02，听起来很标准的两房大小。
但进去样品屋觉得超小。
代销还说「格局不错吧」
我黑人问号，我家权状27坪，公设31。实坪应该是一样的。但我家舒服多了。
这到底怎麽画的= = 就算多一卫应该不至於窄成这样啊？
我真的很好奇到底是什麽关键差异可以让坪效这麽差，有阅格局无数的大大知道吗？
今天看的
https://i.imgur.com/N4FIJVs.jpeg
我家
https://i.imgur.com/rSG2YZ6.jpeg
总之最後各项缺点就不买了。
本案本身还OK, 但真的是放出烂到不行的房型楼层 又没有对应让利在价钱上。
好啊 你建商都惜售啊。
我这次的预算也是算到三年内薪资才够付头款。应该是我两年内签的最後一间了。我也会惜购啊= =
原本要直接签约的心态，搞到我连下订保留都懒。你就知道多雷= =
优点：重划区第一案、有基本产业可以支撑租客来源（但低薪）
缺点：
目前看重划区的住宅地超小，他们家推两个、另外一家推两个。
一案叠一案的玩法只有四个案子我觉得叠了也有限。
这麽鸟要等发展的地方不是应该是甜甜价吗？ 放出来最低总价还要破千万，那你有什麽价值？
买这案子一定会赚，但比他好的一定一大堆。
我真的不如回桃园买草漯看他慢慢涨欸。
B 善化华厦
原本想说A可以直接签约的行程泡汤。
想说隔天周日看看商60、盐行这些北外环区域。
去善化找我妹跟准妹夫两个南科仔吃饭
（「准」是因为我跟他们说一定要两个人都交屋（2025年底）才能登记。不然还要离婚很不方便
吃饭前他们帮我塞了个善化的代销中心的约看行程，华厦的。
位置极接近FG
在地建商华夏的二期。
不看不知道一看吓一跳。
哇靠，
华厦原来是这麽有性价比的东西吗？
两房两卫
https://i.imgur.com/xNlvrwc.jpeg
两房一卫
https://i.imgur.com/bN7WCjB.jpeg
我没钱仔当然是挑两房一卫。
两房两卫的配置也不错，要出租能搞成两套分租/合租。
我是觉得跟我一样在北部看房的人，应该会被这图美哭吧。
三房的图我没拿，三房格局画的更漂亮。
单价也香，只比A贵两万。
A的广告真的还一直来蹭南科台积电。最好是有南科仔会买去那里啦= =
只贵两万的真南科，我干嘛不买？
总价不到八百万。
直接下订金低楼层无车位房型。
优点：
低总价低公设、格局佳
离南科超近，台积电骑车不到十分钟。
FG要盖了，就算大楼华厦有价差，也一定能被FG开价带上去。
代销专业，知道你要什麽，能好好地公开讨论哪些优点缺点。（反观那个骗你买的…）
缺点：
我房型没车位（但总价少一百万，好像也不是都缺点？）
车道开口开在极窄巷道。虽然会做退缩，但极窄巷道的巷口是小矮房，很考验开车技术。
虽然我没车位，但如果这影响到高楼层有车位房型的购买意愿跟单价，我多少会受到影响。
这是要怎麽进去啦XDD
https://i.imgur.com/XSVFyMQ.jpeg
不过捏，这个缺点我觉得他有反应在售价上啦。
他二期卖的比一期便宜四五万LoL
而且一期封盘了，应该是在等FG开出来再来抬价。
结论
我看到这善化几个案子行情後，再看下北外环的那堆建案，很多都开超过这价钱了
建商很好之类的就另当别论。但北外环很重要的价值是去南科对吧？
我直接买在南科，不就更省事又好租吗？
说善化没机能，也还好啊，
善化市区该有的东西都有。
FG盖起来，应该也会再有机能跟着发展。
毕竟台积电这波五年内没对手，几年後机能不可能还只是这样啊。
不知道各位怎麽想的？
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1F：推 zxcvb7700: A很烂..还有戴奥辛污染疑虑+出租不可能这麽好租 05/20 00:10
2F：→ zxcvb7700: 善化现在出租也不容易 你还是沿着北外比较实在 05/20 00:10
3F：→ Mithra: 北外环沿线单坪43起跳 盐行 史博 北区 湖美 05/20 00:14
4F：→ Mithra: 所以这35一定有赚头的 05/20 00:14
5F：→ blargelp: A去代销中心前先去基地看，真的没什麽搞头。我只能说 网 05/20 00:15
6F：→ blargelp: 红真的厉害。 05/20 00:15
7F：推 Morphee: 还好有点智商没去买A，B的话还可但尽量加车位 05/20 00:15
8F：→ Morphee: 租况的话 现在租金跟供需恢复正常不是变差 是过去几年 05/20 00:16
9F：→ blargelp: 对，M大说的就是我考虑的点，北外环我看也都破四。（但 05/20 00:17
10F：→ blargelp: 不知道会不会像A7 A10一样 号称破五/44，实际均价43/38 05/20 00:17
11F：→ blargelp: ） 05/20 00:17
12F：→ Morphee: 供需失衡 需求大增到超夸张 才会有500万华夏租金喷到25K 05/20 00:17
13F：→ Morphee: 现在供需恢复到较正常 租金投报也降到跟竹科竹北类似 05/20 00:18
14F：→ Mithra: 目前北外沿线的凹陷点可能是 史博南科悦扬的40上下 05/20 00:19
15F：→ Mithra: 或是商60的35-36 但算在环外 05/20 00:20
16F：→ Morphee: 但不会到租不出去 像我只愿租给台积(或上市公司)夫妻情侣 05/20 00:20
17F：→ Mithra: 我蛮看好商60的 明年钱解锁可能会去进那边的公寓 05/20 00:21
18F：→ Morphee: 空租几个月不算啥 过滤房客并长期合作比较重要05/20 00:21
19F：推 l98: 那巷子还好啦，如果他中间有电线杆比较麻烦，後视镜经过可能05/20 00:26
20F：→ l98: 要收05/20 00:26
21F：→ blargelp: 这样算还好喔？台南人开车技术也太好！05/20 00:28
22F：推 alfrog0414: 两房两卫格局好 车位可惜了 05/20 00:29
23F：→ blargelp: 至於大家都在讲的A很烂，我知道他很烂XD，但有折价折给05/20 00:31
24F：→ blargelp: 我就好。显然最後是没折啦。05/20 00:31
25F：推 l98: 因为善化/安定很多乡下老地方很多类似的巷子05/20 00:33
26F：推 Morphee: 烂有好价就不是烂 怕的是预算都拿去请网红硬要带货 05/20 00:38
27F：→ Morphee: 或者是硬要跟好区挂勾 想骗一个是一个05/20 00:38
28F：→ Mithra: 科工案我是觉得26-28差不多 问题他们不肯卖这个价XD05/20 00:42
29F：→ blargelp: 我觉得 他们原本应该也是想卖这个价 但比预期的买的踊跃05/20 00:46
30F：推 mupig: 请问最後有去看盐行重划区的案子吗？离北外环和国1都很近05/20 00:52
31F：→ mupig: 想请教您的看法～谢谢05/20 00:53
最後没去呢，不过我听到单价时确实如下面留言大大们想的一样：这是未来价吧？
32F：→ fitenessboyz: 科工那价格真的看到笑，是有谁想要住那05/20 01:01
33F：→ fitenessboyz: 安南区就看商60没错，话说善化那巷子真够小05/20 01:01
34F：→ fitenessboyz: 很像我之前看新市什麽X境的那基地一样窄05/20 01:03
35F：推 g11121s: 北外环通车，南科仔只会往市区买！这逻辑是不是太难了XD05/20 01:04
36F：推 zxcvb7700: 盐行重划区都卖未来价 你也占不到便宜05/20 01:05
37F：推 zxcvb7700: 而且至少未来4年的价 你吃的下去？05/20 01:07
38F：推 foda: 烂格局，且善化旧的小路真的鸟，诚心建议买桃园这种的，台南05/20 01:27
39F：→ foda: 重划区，像是好一点的盐行，都不便宜，不如直接买北部就好，05/20 01:27
北部的案子现在也很难找香到可以直接签的了,全台都在搞未来价
而且我没钱QQ
40F：→ foda: 之後转手流量也大 05/20 01:27
41F：推 jamie81416: 盐行是卖至少5年的价05/20 01:27
42F：→ jamie81416: 不过B格局他妈的棒，有多久没看过公设低於30的案了？ 05/20 01:29
43F：→ jamie81416: 被一堆房仲建商洗脑公设有多重要，笑死人 05/20 01:31
44F：推 jamie81416: B的两个格局，房间看起来都2.5-3坪左右，很棒 05/20 01:39
45F：→ jamie81416: 不会一大一小05/20 01:39
格局真的漂亮
46F：推 NowQmmmmmmmm: 其实沿着盐水溪周围看一直看到大港观海桥就对了0.0 05/20 01:46
47F：→ NowQmmmmmmmm: 等路都好会变得超方便生活机能又好进市区跟就学什 05/20 01:46
48F：→ NowQmmmmmmmm: 麽都很方便比较容易吸引家庭客买而且生活环境又单 05/20 01:46
49F：→ NowQmmmmmmmm: 纯安静 05/20 01:46
50F：→ NowQmmmmmmmm: 重点是路还大条0.0 05/20 01:46
51F：推 williamchan: 南科稀缺的是学区，出租的话是缺车位 。 嗯 刚好两 05/20 01:51
52F：→ williamchan: 个都没有XD 05/20 01:51
这倒是
53F：推 remix920: 自住的话 盐行国泰买下去就对了 投资则买第一阶段 05/20 01:59
54F：→ remix920: 的胜美 05/20 01:59
55F：→ e0811012: 在地人，A根本不是什麽重划区，就一个工业区。 05/20 03:10
56F：→ e0811012: 薪资也跟科学园区有点差距，说好租？？租外劳吗？一案叠 05/20 03:10
57F：→ e0811012: 一案？？那边没肉 05/20 03:10
你这麽说好像没错，那边要算重划区好像都很勉强
58F：推 NightxFrog: 南科第一圈还是不难租啦，只是没前几年这麽热05/20 04:15
59F：→ NightxFrog: 问过一些租客，主要原因就是这几年买房交屋05/20 04:17
GGer应该都买了吧
60F：推 jemdogdog: 建议你多花一点钱买大楼 05/20 05:13
其实善化大楼很少
LM 跟FG吧，善化市区大楼好像只有盖七年的桂田
61F：推 CIIIO: ..你去买善化华厦干麻？ 05/20 05:35
62F：→ CIIIO: GG不扩南科厂啦 05/20 05:35
63F：→ CIIIO: 要就去左营桃子园或仁武/新丰湖口竹东随便射飞镖都赚比较多 05/20 05:35
GG不扩还好，南科还是有三期 这个园区本身还在发展
64F：→ weekman: 学区部分，LM就南科第一圈唯一解，不然就要爽自己，甘苦05/20 06:48
65F：→ weekman: 小孩（做交通车）05/20 06:48
66F：→ weekman: 然後在善化还是要有车位，未来比较好脱手。05/20 07:00
这样听起来 车位真的是刚需
不过他要五楼以上才配车位（机械），楼层总价差+车位价差还是算了
67F：推 jemdogdog: 问题是FG铁定会涨05/20 07:04
68F：→ jemdogdog: 看看盐行国泰就知道05/20 07:05
对，假设大楼华厦价差三到五万。我是不觉得FG会低於45啦
69F：→ weekman: B案才3x户，能有管理员代收包裹跟垃圾处理吗？05/20 07:06
70F：→ weekman: 华厦不是不能买，但至少要有一定户数才能享有大楼基本机05/20 07:30
71F：→ weekman: 能（如阳光四季）05/20 07:30
有喔，包裹跟垃圾处理都有。不过管理室应该是没有要请24小时的
72F：推 wannastop: 华厦的问题通常成屋後才会浮现 (公设管理,保全...)05/20 07:43
73F：推 genurso: 你看的两案都烂XD05/20 07:50
B有到烂吗？地点格局对，其他应该不会差太多吧？
除了车位真的是硬伤。
74F：推 jemdogdog: 阳光四季的卖点是走路就到国小05/20 07:58
75F：推 PoloHuang: 对比起来商60附近算很便宜05/20 08:11
76F：推 l98: 善化原市区路小条，骑车 ok，但你要到台南市区还是要开车05/20 08:25
77F：→ Mithra: 这种东西工程师看不上，但南科还有很多作业员05/20 08:36
78F：→ Mithra: 便宜治百病 华夏前几年跟大楼不会差太多 怕的是老了烂掉05/20 08:37
79F：→ weekman: +车位（机上）如果900初，我是觉得可以捏上去...等转手05/20 09:05
80F：→ weekman: 的时候就知道XD 05/20 09:05
81F：推 kutkin: 2/2/2明显比2/2/1好 05/20 09:38
82F：→ Marcofu: A的案名是指和鲸鱼有关的那个吗? 05/20 09:43
83F：推 skyg: 盐行重划区国泰案很多人说50-55，期待实登出来是不是这价钱05/20 10:32
84F：推 ming5566: 巨鲸开32还不如去追高楠梓05/20 10:54
85F：→ azurbbb: 善化买房请避开xx寮 B确定是在善化市区吗 05/20 11:11
文正路，算市区尾吧？
86F：推 kutkin: 应该不是市区... 05/20 11:14
87F：推 Kagami3421: 科工区的A案不选是对的05/20 11:23
88F：→ azurbbb: 住善新有能力的都上车挤破头 你要思考为何还有B可以让你 05/20 11:39
89F：→ azurbbb: 买 05/20 11:39
预售潜销，原本要问他一期案子 他说他们锁了，先推2期。
90F：推 klsd: 买a不如买九份子成屋，南科要买只推lm新和，之後跟fg比价效 05/20 11:39
91F：→ klsd: 应才大05/20 11:39
93F：推 klsd: 但3x我会去买北高雄重划区 05/20 11:42
94F：→ mupig: 买个房得抽签….05/20 11:42
95F：→ azurbbb: 小弟搬新家後退租的善化车站前大套房+汽车位 房东新开价05/20 11:43
96F：→ azurbbb: 15k 两个月过去了还待租中 05/20 11:43
97F：→ azurbbb: B的条件有比较好吗 05/20 11:43
好歹两房赢套房吧…
98F：推 jemdogdog: 新古屋吗？ 05/20 11:54
预售，2027年初交屋
99F：推 kizz: 网红带货区这个价格 直接助攻九份子了 05/20 12:01
※ 编辑: blargelp (180.217.30.153 台湾), 05/20/2024 13:00:04
100F：推 iamOsaka: 北外环旧市区沿线学区屌打新善吧 要生小孩的南科人还不 05/20 13:06
101F：→ iamOsaka: 是要考量学区 05/20 13:06
102F：推 jemdogdog: 不是，我问az 05/20 13:34
103F：推 chouwang68: 科工区那案真的废到笑，我说价格。 05/20 13:45
104F：→ azurbbb: 回J大 是1x年社区型透天的一层 民权路桂田对面 05/20 13:46
105F：→ azurbbb: 楼主买善化市区是挺安全的 不过近期小弟观察租屋市场 房 05/20 13:49
106F：→ azurbbb: 东开价跟租客能够负担的落差有越来越大的感觉 05/20 13:49
107F：推 ting31823: 网红带货的不推，宁愿买数字重划区，善化得要有车位， 05/20 13:54
108F：→ ting31823: 工程师车子是钱的去处 05/20 13:54
109F：推 tasy4n: 那个网红妹子很漂亮是可以原谅的 05/20 14:23
110F：推 jemdogdog: Az 大，以我的经验还是独立门户比较好租 05/20 14:52
111F：推 kutkin: 文正路就已经在善化边缘了 05/20 15:11
112F：推 jameslin510: 一堆北外环都开巴辣价笑死 05/20 15:19
113F：推 zxcvb7700: 要买科工区 倒不如回头买九份子 等8月皇龙又拉 05/20 15:26
114F：推 jemdogdog: 话说欣88会推君子楼 05/20 15:33
115F：→ jemdogdog: 看起来很有可能5字头 05/20 15:34
116F：推 Morphee: 透大套+车 15K 当然租不出去 05/20 15:37
117F：推 kutkin: 10000差不多 15000都可以租2间了 05/20 16:03
118F：推 kutkin: 成功新村3房也才租15000 05/20 16:06
119F：推 greenday16: 看过善化市区 LM 商60 史博馆 东区 永康 结果北外环 05/20 17:51
120F：→ greenday16: 那种扯价格 单价都差不多 我就买东区了 05/20 17:51
121F：推 williamchan: 北外环近啊 住仁和走仁德交流道颇塞 05/20 19:59
122F：→ williamchan: 而且国一上班时间一堆大车 05/20 20:00
123F：推 ship1228: 善化无脑买，无脑赚，刚开始而已 05/20 20:17
124F：推 xy24083: 盐行到南科路上有这麽多能买 蛮好奇那些买科工的在想啥 05/20 23:16
125F：推 eyeschi: 阁冠? 05/20 23:32
126F：推 Nujabes: A我也有去看，真的是……呵呵呵呵呵 05/21 11:27
127F：推 johnbogle: 我觉得新市比善化好，没去新和重划看看有点可惜 05/25 15:36