※ 引述《Capufish (专推正二)》之铭言： : ※ 引述《k0804k0512 (正直闻腋青年)》之铭言： : : 突然半夜想到 : : 卖掉的房子算是已实现 : : 如果没办法卖的自住房算是 : : 未实现吗？然後只能先用增贷拿出来 : : 但这不算是多一笔债务吗？ : : 毕竟增贷的部分也不是不用还 : : 不知道哪边想错了 : : 有请板上大大给点指教 : 已实现或未实现，其实不重要 : 只有你的净资产变化才是真的 : 1000 房 : 200 头期 : 800 贷款 : 你的净资产就是 200 : （净资产＝资产-负债） : 不管已实现或未实现 : 都不会改变你的净资产是 200 这个事实 : ----- : 以上撇除你急着卖房 900 贱价出售 : 地震把你房子震垮、或卖房的交易成本这些事情 : ----- : 假设房子市价变 2000 : 你都是一直宽限期缴利息，贷款还是 800 : 这样你的净资产就是 1200 : （增加的 1000 就是房价增值的） : （资产2000-贷款800＝净资产1200） : 假设不卖房，增贷 800 出来 : 你的净资产还是 1200 : （房子2000+增贷800-贷款800-增贷800＝净资产1200） : 并不会因为增贷，而让你的净资产有所改变 : 唯一会改变的，是你的资产变多了 : 从房子 2000 : 变成房子2000 + 800现金 : 这个时候你的资产就是 2800 : 你可能会疑惑 2000 跟 2800 差在哪？ : 就差在这 800 的资产 : 假设 800 增贷是 2％ 利息 : 你若能找到 10％ 的投资标的，就是赚 8％ 的获利 : 没增贷的人，拿 2000 房 : 有增贷的人，拿 2000 房 + 800 的 8％ 获利 : 长期下来後者的净资产增加速度肯定更快 : 房贷通常是一般人「额度最高、年期最长、利率最低」的借贷 : 能力范围内借多少就借多少，最好是一辈子宽限期 : 增贷会增加负债没错，但同时也会增加资产 : 「资产＝负债」 : 当你背负越多负债，代表的是你拥有越多的资产 : 很多人为什麽买房会赚钱？ : 因为他们扛了很多负债 : 「负债＝资产」 : 扛了一堆资产（负债），而资产又增值，那当然赚钱 : 这也是为什麽大多数人最大的财富来自於房地产 : 因为这是他们这辈子扛的最大笔负债，拥有的最大笔资产 : 很多人都说不想要债务，结果却是债务让他们致富，也是讽刺 : 结论就是 : 你增贷出来，增加负债没错 : 但同时你的资产也增加了 : 如果你没增贷，那就是卖房而已 : 卖房拿到 1200 : （房子2000-贷款800＝净资产1200） : 你的资产反而从 2000 下降为 1200 : 这时资产（房价）若上涨，你反而是吃亏的 : 但你增贷 800 出来，你的资产就变成 2000+800＝2800 : 依照前面的推论 : 越多的负债＝越多的资产 : 那 2800 资产的人，理论上会比卖房的人赚得更多 : BUT，你如果把房子卖掉，拿 1200 : 然後去买三间 2000 房（合计 6000），那又是另外一回事了 : 资产 6000，跟资产 2800 相比 : 理论上会是前者胜利（在现金流没问题的前提下） : 总之 : 负债越高 ＝ 资产越高 : 越高的资产，就有机会赚取越多的净资产 : 当资产增值大於利息，你的净资产就会增加 : 对自己投资获利有信心的人，就会跑去增贷 : 这背後代表的是 : 在一堆人拼命增加负债，用来增加自身资产的时候 : 你若没持有一些负债（资产），那就会相对变穷 : 在低利时代，有房子这麽好用的借钱工具，不用实在很可惜 : 以上，应该有回覆到你的疑问 : 谢谢大家 这篇假设净资产恒定，提高资产和负债有助於资产膨胀，不过最大问题是那个负债是要定 期还钱的，要有足够的正现金流或者本业收入才能支持那个负债，而且提高的资产还要考 虑流动性的问题。如果遇到现金流不足以偿还负债，加上资产无法快速变现，就会被强迫 变现了（法拍），不可不慎啊。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 42.76.20.140 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1715304012.A.965.html