作者ceca (生活艺术大师 N)
看板home-sale
标题Re: [请益] 该追高吗?
时间Fri Apr 26 12:07:18 2024
不动产是这样.
在市场上面.
你操作只能"炒高"
然後只有"持有者"可以操作.
也就是说,你手上没有这边的房子.
管你是大建商小建商大财团小财团屋主还是租客.
这一区的房子你半根毛影响力都没有.
这让我想到1x年前帅过头爱讲的那句话.
"手上没有房子的投资客,连狗都不如"
你手上没这边的房子,你有一亿十亿一百亿,你都跟这边不动产无关.
所以"有房子的人"话事.
而因为台湾没有财团.
所以基本上没有人会因为"出租投报率过低"而非常理性的"调降出售价格"
也就是说,例如这边本来投报率3%,因为一些状况所以投报率剩2.8%.
而财团有可能因此调整他的物件出售,下降价格,出售投报率拉回3%.
然後因为他们持有的房子物件量很多,因此当一堆财团操作有共识的情况下.
房价就会受它们的影响而"价格往下操作"
这种在自住率低的都市很容易发生.
更容易发生在一些"国际盘"的商用不动产.
(也就是全世界一大堆各国的财团可能都在这边持有商用不动产)
更不用说如果国际盘还会有汇率或是一些其他的评估影响到这些财团的买卖定价判断.
但台湾自住的房子基本上都是自然人持有.
另外通常很少人在同一区持有很多间房子.
就算有极少数人在同一区持有很多间房子,他应该也很少在买卖.
所以你不会发生,在同一区有极少数屋主有大量的频繁买卖.
更不用说有"财团思维"的持有者用数字逻辑在操作这一区房子的买卖.
因此台湾的房子基本上几乎没有"被往下操作"的现象.
当然房价还是会跌.
涨太多有人降低获利出场.
或是大量失业一堆人的房子被法拍或是被不良债用低价取得.
通常你看到价格下降,回档就是第一种,真的跌就是第二种.
其他时候,自然人持有房子,就是看人家卖多少她卖多少.
而投资客,他就是只想加价卖.
当然对一个区域房价影响力很大的还是新屋.
因为新屋会在同一个区域产生大量的交易.
也因此建商很容易对区域房价产生影响.
但是对建商而言.
它们开始盖房子到开卖通常不会太久.
因此他们不太会去对他们的商品做"金融"操作.
(例如靠当冲来压制价格,偷偷建仓吃货...)
建商和外国那种持有大量中古不动产的财团本质上是不同的生物.
一个是制造商,商品销售,一个是金融产品操作.
而对一个制造商,一个产品销售商,他只会想要维持商品价格甚至拉抬商品价格.
所以建商也只会往上哄抬,他不会往下压价.
最後就造成.
真实在台湾.
一个地区手上有房子要卖的只有两种生物.
1.自然人,并且持有很少间或是只持有一间.
2.建商.
而这两者,都不会往下压价,他们都只会往上拉价.
所以台湾市场没有在往下操作价格的.
但外国可不是.
你持有1000间伦敦的商用不动产,例如价位是1000.
但你如果可以透过交易,借一个事件例如甚麽大升息还是脱欧甚麽鬼的.
你出售100间,把价格从1000开始往下压制到850万.均价给你算卖在930万.
然後你在低点在找金主或是其他地方找资金,缓慢吃货.
让价位维持在850~880,吃100间回来.
之後再靠一个东风例如降息还是甚麽,再多吃100间均价大概在970万,把价格炒上1120
这样洗一轮.
你手上就有1100间房子,然後价格是1120.
你这时候再慢慢把100间出脱,把钱还给金主,就可以透过操作在其中捞一笔利润.
所以你会有"把房价往下操作"的动机和意愿.
因为你持有太多间+你又可以找的到额外的资金.
(就算你找不到额外的资金,你持有太多间还是可以透过操作赚取价差)
当然实际市场操作会更复杂,尤其还包含资金成本(财团的钱会有成本,但不一定是房贷)
以及交易成本..
不过本质上大概就是这样一个故事.
当有单一人或是法人持有单一区域太多的房子.
外加他是用金融商品角度在操作这些房子.
这种情况才有可能在市场上他会有把房价往下做空的现象.
而如果这一区就算财团或是多屋族,最多持有个三五间房子.
那....你持有三五间房子,你会想要操作房价下跌来吃货?
或是.
你持有三五间房子,你打算怎样操作房价下跌?3~5间都贱价卖???....
你持有物件相对区域交易量太低,所以你降价卖根本无法撼动市场.
外加其他人可不配合你往下作价...几乎所有持有少物件或是单一物件的人都只想网上卖.
所以就算你居住正义感爆发又有报复性反社会人格,想要燃烧自己的财富把房价往下压.
你三五间都贱价卖,也会直接被淹没在市场当中...立刻被投资客给扫掉,然後加价卖回来.
所以相对於交易量,持有物件不足你是连想做空都无法做.
你必须持有物件量大到一个数字,你的买卖量占交易量有明显的大比重.
你才可能有办法做空.
因此呢.
台湾房价在市场上能往下的就是上面两个原因.
其他方面都只会炒高,往上卖.
不会往下卖,无法做空.
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.239.113.214 (台湾)
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1F：推 blargelp: 就像李嘉诚可以把房屋批量七折卖掉一样。这种状况在台湾 04/26 12:10
2F：→ blargelp: 真的很难发生 04/26 12:10
3F：推 onenineone: 推 04/26 12:12
4F：推 eulbos: 推推 04/26 12:13
5F：推 rainingkid: 阿不就筹码的概念 讲一大篇 04/26 12:18
自住户:筹码是甚麽?
※ 编辑: ceca (36.239.113.214 台湾), 04/26/2024 12:20:48
6F：推 wang56: 不就政府这一系列的打房，疯狂提高短期税率让市场上的房 04/26 12:31
7F：→ wang56: 屋都不卖，当然不会跌啊，感谢政府拉抬 04/26 12:31
8F：推 alfrog0414: 简化老师的说法 台湾房市没有真正意义的「大户」在玩 04/26 12:32
9F：→ alfrog0414: 国外爱玩的「上冲下洗」 04/26 12:32
10F：推 miunachafifa: 推不藏私且读得懂的一大篇说明与举例 04/26 12:32
11F：推 bluezoo: 筹码九成在散户手上，主力就是集体意识了 04/26 12:33
12F：推 PTTMAXQQ: 所以台湾人自己有多幸福都不知道， 04/26 12:33
13F：→ PTTMAXQQ: 还整天在那喊鬼岛鬼岛的， 04/26 12:33
14F：→ PTTMAXQQ: 实际是台湾的资产阶级们真的过很爽了。 04/26 12:33
15F：→ PTTMAXQQ: 最近收到若干封房屋税单，看了一下金额， 04/26 12:36
16F：→ PTTMAXQQ: 真的觉得在台湾如果没贷款的房子， 04/26 12:36
17F：→ PTTMAXQQ: 这持有税缴起来真的没什麽压力， 04/26 12:36
18F：→ PTTMAXQQ: 不过具体要缴多少钱， 04/26 12:36
19F：→ PTTMAXQQ: 没拿过房屋税地价税单的空手者是不会懂的， 04/26 12:36
20F：→ PTTMAXQQ: 所以我就不再赘述了。 04/26 12:36
21F：推 Mithra: 昨天收到房屋税单 老屋换算实值税率大概0.05% 04/26 12:38
22F：推 NTU303150195: 新屋一间税单大於老屋n张 04/26 12:58
23F：推 sspider0829: 一个字浓缩 下半年大事件 「喷」 04/26 12:58
24F：推 ProTrader: 本篇就是我之前说明过的 台湾房市不存在空方力道 04/26 13:01
25F：→ ProTrader: 台湾房市只有多方力道 依各种政经状况多方力道会有变动 04/26 13:02
26F：推 NTU303150195: 藏富於民，总比土地资产都被外资持有好 04/26 13:02
27F：→ ProTrader: 多方力道快速减弱时 常被误为那是空方力道抬头 04/26 13:04
28F：→ ProTrader: 内文说的外国财团操作房价行为 才是所谓空方力道 04/26 13:06
29F：→ ProTrader: 然而时间拉长来看 压低的房价会被买回 所以长多不变 04/26 13:08
30F：→ ProTrader: 那种操作出来的空方力道 应该是短期或中期 04/26 13:09
31F：推 curance: 确实 04/26 13:19
32F：推 antigidu: 推 04/26 13:21
33F：推 i68g: 推C大解析 04/26 13:21
34F：推 stlinman: 推，简单讲! 有点概念的都会说"因为台湾房市无法放空"。 04/26 13:22
35F：推 bms: 说真的 c大讲的这些都可以开podcast 赚业配了 骨癌也曾经说 04/26 13:33
36F：→ bms: 过他业配的钱比投资赚得多 04/26 13:33
37F：→ bms: 而且你的听众说不定比骨癌的还有钱…业配效应高啊 04/26 13:34
38F：推 chanel1259: 台湾房市没有年线可以跌破，只好一直追月线。买在 04/26 13:37
39F：→ chanel1259: 创高价别怕，月线马上就来了 04/26 13:37
40F：推 a1l2m3m4: 推推 04/26 13:41
41F：→ JOKO58802218: 还有3千亿活水等入场惹 04/26 13:51
42F：→ fatb: 台湾有钱只能买房子 想明白这点就只能加入了 04/26 13:56
43F：推 dan520: 有在a9看房的就知道这两三年喷多少 04/26 13:58
44F：推 D9722162: 台湾房屋持有税真的低到靠北，嘻嘻 04/26 13:58
45F：→ dan520: 2021预售35/坪，今年预售5x~7x/坪都有，5x的是用抢的 04/26 13:59
46F：推 bustinjieber: 散户大部分没有投资跟商业逻辑， 04/26 14:08
47F：→ bustinjieber: 有赚就好了，反正还是屌虐没房的人， 04/26 14:08
48F：→ bustinjieber: 得饶人处且饶人，和气生财， 04/26 14:08
49F：→ bustinjieber: 我们华人就是讲求一个人情味，超派。 04/26 14:08
50F：推 REIOX: 国外房地税实价课税其实针对的是那些财团(国外资金)，台湾 04/26 14:15
51F：→ REIOX: 哪天实价课税，大概就是台湾的房产彻底沦为国外财团的标的 04/26 14:17
52F：推 asdfonly: 很清楚的说明,房价只涨不跌 04/26 14:17
53F：推 piliwu: 去年开了一年人道走廊，真的对没房的人仁至义尽 04/26 14:19
54F：推 jpbptjp: 简单来说，房价会不会涨取决於买房的人(资产高薪族群)， 04/26 14:20
55F：→ jpbptjp: 房价会不会跌取决於卖房的人(屋主或建商)，够白话了吧 04/26 14:20
56F：推 deeping774: 看完真的谢主龙恩 04/26 14:20
57F：→ cidw: 感谢ceca前辈不吝分享 04/26 14:27
58F：推 Arnol: 最近都在看边缘纪录片，非洲国家连马路都是烂泥 惨 04/26 14:30
59F：推 kage01: 新屋持有税是比较多 但跟国外比起来也是超低 04/26 14:51
60F：推 frowning1226: 推~ 04/26 15:02
61F：推 starbucks16: 推 04/26 15:09
62F：推 tomroy: 推 大家都加价卖房价怎麽跌 04/26 15:27
63F：推 tasy4n: 锁筹码 04/26 15:28
64F：推 redcoin: 推 04/26 15:29
65F：推 buike: 推～ 04/26 15:30
66F：推 SuGK: 有钱还怕变不出来筹码？ 04/26 15:45
67F：推 jonson: 没其他意思，只是想问，公债赔的，靠房子赚的回来吗？？？ 04/26 16:12
不.
会利用公债之後赚的.
多买一间中古屋.
※ 编辑: ceca (36.239.113.214 台湾), 04/26/2024 16:18:15
68F：推 jimhall: 现在算低买 04/26 16:21
69F：推 doggy1234567: C大请问现在高雄预售屋跟美债比投报率会选哪个？ 杠 04/26 16:24
70F：→ doggy1234567: 杆无法再买一间中古屋的话？ 04/26 16:24
预售屋等同10倍杠杆,只要你後面可以交屋过户.
当然交屋过户後杠杆就会缩回5倍.
因此问题会在你要可以交屋和过户.
而在交屋之前,你的另一部分资金可以去其他地方走一圈中短期的投资.
当然这一圈你就必须保守,不要在别的地方被嘎了回不来.
你就冏大...
而杠杆这麽大的情况下,不动产的收益都很惊人.
随便涨一点,杠杆下去就很可观.
但如果你另一部份的资金并没有很好的投资规划.
那..
中古屋贷款八成会是更好的选择.
※ 编辑: ceca (36.239.113.214 台湾), 04/26/2024 16:29:01
71F：推 BlackBlacdog: 推ceca温大仔，但财团化也可能先把房价及房租拉高 04/26 16:35
72F：→ BlackBlacdog: 高，再降一点来冲 04/26 16:35
73F：推 doggy1234567: 我今年可能选择先买一间最快3年以後才交屋的预售屋 04/26 16:39
74F：→ doggy1234567: ，然後签约金用美债质押来支付，工程款靠美债利息 04/26 16:39
75F：→ doggy1234567: 来支付，交屋前再把美债通通清光，这样子做 04/26 16:39
76F：推 doggy1234567: 这样子做对一般人来说风险应该比直接买中古屋大很多 04/26 16:42
77F：→ doggy1234567: ？ 04/26 16:42
78F：→ james725: 同时承担美债跟房价的风险 怎麽会风险下降勒 04/26 17:59
79F：推 NTU303150195: 美债风险跟房价应该是互消 04/26 19:36
80F：→ NTU303150195: 高通膨美债哭哭，房价喷喷 04/26 19:37
81F：→ NTU303150195: 降息房价喷喷，美债喷喷 04/26 19:37
82F：→ NTU303150195: 为什麽为什麽为什麽ㄏㄏ 04/26 19:37
83F：推 showbon902: 推爆 04/26 20:30
84F：推 qqphor: 推 04/26 21:24
85F：推 CCben: 推 04/27 07:51
86F：推 jonson: 我知道以下问题可能不好回答，但相信很快人会有疑问，公债 04/27 09:49
87F：→ jonson: 会被套几年，这几年的套牢成本房价涨幅捕的回来吗，如房价 04/27 09:49
88F：→ jonson: 跌是不是雪上加霜 04/27 09:49
89F：推 scharf: 每天来房版就是看看ce大有没有发文啊 04/27 10:30
90F：→ ceca: 公债再不涨，股票就要糟糕了，美国信用违约率年底就要逼近5% 04/27 11:36
91F：→ ceca: 不要说升息，维持高利率，明年信用贷就开始进入灾难期 04/27 11:37
92F：→ ceca: 信用贷炸掉就是复制2008,然後又准备迎接下一次QE 04/27 11:37
93F：→ ceca: 至於你的其他机会成本，大概躺在地上等债蛙来低点抄底 04/27 11:38
94F：→ ceca: 你怎麽会有一定时间後，债会跌其他会涨的错觉？？ 04/27 11:39
95F：→ ceca: 更不用说，债能跌多少？你是觉得美国会升息？ 04/27 11:39
96F：→ ceca: 外加，现在纳斯达克好像还没弹回我当时的卖点耶 04/27 11:40
97F：→ ceca: 也就是说，那时候纳指没卖，也是亏钱喔 04/27 11:41
98F：→ ceca: 哪来什麽机会成本，如果你追AI的就更惨 04/27 11:41
99F：→ ceca: 然後，债息还是躺着领4.x% 04/27 11:42
100F：→ ceca: 不对啊，你稍微有点金融概念，怎麽会有这种奇怪的想法？ 04/27 11:42
101F：→ ceca: 你真的要说机会成本喔，我的恒生国企涨21% 04/27 11:47
102F：→ ceca: 喔，恒生国企正2 04/27 11:47
103F：→ ceca: 深沪300正二涨10.96% 04/27 11:48
104F：→ ceca: 但，你敢买这个吗？？ 04/27 11:48
105F：→ ceca: 我也只是当赌博，只丢150万拿来小赌怡情 04/27 11:49
106F：→ ceca: 二月中近的，到现在两个月，给你参考 04/27 11:52
107F：→ ceca: 不信可以爬推文，我有讲过 04/27 11:52
108F：→ ceca: 当然本来近50後来加码到150 04/27 11:53
109F：→ ceca: 如果没有加码，涨幅数字更大 04/27 11:54
110F：→ ceca: 不过我应该不会再进了，赌博就是赌博，就让他维持这个金额 04/27 11:54
111F：推 wil0829ly: 推推 04/27 22:06
112F：推 shawnhayashi: 浅显易懂 04/28 23:07