※ 引述《broncho (BB)》之铭言： : 用途是自住，人口2人+未来可能有小孩 : 买屋考量点包含学区和未来增值性 : 先讲两边吸引我的地方 : 科技大楼是市中心、学区好、机能强 : 南港是重划区街廓较美、未来开发案多 : 预算是3500万左右 : 此价位在科技大楼能买到的大多是老公寓和大楼两房 : 而在南港还可以买到两房新大楼+车位 : 想问若考虑未来增值性 : 各位房板大大 : 认为大安区老公寓和南港新大楼谁的增长潜力高？ 如果你优先考量的是 "学区" 和 "未来增值性"，以你提供的选择来看， 你只能选科技大楼那边的公寓，因为台北明星国中没有一间在南港学区。除非你送私校。 再来增值性的部分，在你选择的公寓具有都更价值的前提下，增值性我认为是高的。 很多人会讲说买老公寓等都更不知道要等到猴年马月，但事实就是台北市从过去开始 在讲都更到现在，每一届的政府推行的力道是越来越大，近年核定都更的数字也是增加。 而且有一点是很多人忽略的，即便晚 10 年都更，这10年房价至少还是会随着通膨 而成长，这意思是什麽？ 现在一坪要 200 万的台北新大楼，在年通膨2%的最低增值 状况下，平均来看，同区域新大楼10年後至少是 220 万，也就是说你越晚等到都更， 但等到时价值仍在上涨。 即便没等到，老公寓同样也是在增长。 简单换算给你看： 大安区 3500 万的公寓，权状大概 30~40 坪左右(看位置)， 当你选择的物件具有都更价值，即是可一坪换室内一坪的物件，都更後权状约50坪 以现价新大楼200万一坪来计算： (以下计算都用较保守的单利计算，实际上是复利成长) 10年後都更，新大楼一坪 220 万(上面提到的考量通膨，用最低年增长2%来计算) 你的物件价值是 1.1 亿，相较原3500万的房子，10年年化增值 21.4%。 20年後都更，新大楼一坪 240 万 你的物件价值是 1.2 亿，20年年化增值 12.14%。 30年後都更，新大楼一坪 260 万 你的物件价值是 1.3 亿， 30年年化增值 9.04%。 再往下可自行换算，并结合你自己的预估。 例如你最低能接受的增值是 5%，换算大概 40~50 年内都更都可达到， 那你就自己评估你看中的这间台北大安区具都更价值的公寓， 会不会在 40 ~ 50 年内都更，如果你的答案是肯定的，那就买。 以上的计算是采保守算法，因为房价的涨幅实质上都是高於通膨，而且我 都是用单利计算，实际应是每年乘 2%，简单的说就是同一区现在新大楼200万的物件， 30年後房价单坪不会只有260万。 (30年後一个便当可能都要500了) 而如果你单纯只想比较现在买新大楼 vs 买台北老公寓纯论增值哪个会涨比较多， 以近几年以及你设定的预算区间来看，两者实际上的涨幅都差异不大，但老公寓 就是多一个都更翻倍的机会。 直白点就是现在买新大楼是享受，买老公寓是等待，看你要现在爽还是以後爽。 以物件数量来说，台北大楼是越来越多，老公寓则是拆一栋少一栋。 总结即便你认为两者增值性都尚可，但光是学区你就只剩唯一选择。 除非你认为未来几年南港会冒出明星国中就是了。... (当然私校也是一种做法) --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.228.219.51 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1709692686.A.FEC.html