作者piggy51016 (雷雷雷)
看板home-sale
标题Re: [请益] 看了网红讲解投资房当包租婆
时间Sun Feb 18 16:01:42 2024
原文恕删
在上一篇的推文中Ceca有提到一个很有趣的点
就是实际房价对应房租数字
试着针对这个点进一步去延伸
Ceca说
包租公不会考虑只能租2.5w的1500w的房子
总价1500
房贷八成 利率取整数2%
仲介费代书费税或是简易整理费我们总共抓50w
在不考虑房价增长的利润或是增贷出来投资的状况下
总价投报率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是负的
现金投报率(30/350)8.5%-> 扣掉利率还剩6.5%
今天如果想要总价投报率上升到3%-> 扣利率还剩1%
那月收租金会大幅提升到3.8w
现金投报率(46.5/350)13.2%->扣利息还剩11%
以新北为例
月租3.8w的房子可以租到中古三房两厅
房价大概都破两千
顶多只能期待房价上涨
房租只是不无小补的补贴
最後想请问ceca大人
租房特化型的买法
1500的房子月租要收到多少你才会愿意入手呢?
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 140.112.125.76 (台湾)
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1F：推 BRIANERIC2: 1500在台北以外通常拆成2间3房各租18000~20000或3间202/18 16:08
2F：→ BRIANERIC2: 房租金大约15000上下02/18 16:08
※ 编辑: piggy51016 (223.140.184.95 台湾), 02/18/2024 16:15:46
3F：推 rabinson: 1500会希望能拉到5-7万 02/18 16:15
4F：推 rabinson: 拆成4间公寓 不整理一间收1.3 02/18 16:18
5F：→ BRIANERIC2: 拆成公寓是投报最高 更极端就是拆成公寓隔套 02/18 16:24
6F：推 ChikanDesu: 现金投报你算错了吧 假设宽限 一年缴24万房贷利息不会 02/18 16:34
7F：→ ChikanDesu: 因为你算现金投报就不见==所以正确算法是（30-24）/35 02/18 16:34
8F：→ ChikanDesu: 0=1.7% 02/18 16:34
9F：→ ChikanDesu: 总价投报也怪怪的 你贷八成怎麽会总价扣2% 你要算不能 02/18 16:36
10F：→ ChikanDesu: 这样扣趴数好吗 要算一年总租金总利息去扣 也就是（30 02/18 16:36
11F：→ ChikanDesu: -24）/1550=0.38% 02/18 16:36
12F：→ ChikanDesu: 这就是五倍杠杆 哪有可能你总价投报负的五倍杠杆後变 02/18 16:37
13F：→ ChikanDesu: 正的 02/18 16:37
14F：→ ChikanDesu: 如果变成5万 年收（60-24）/1550=2.3% 02/18 16:39
15F：→ ChikanDesu: 36/350=10.2% 02/18 16:39
16F：→ ChikanDesu: 这才是正常收租的趴数== 02/18 16:39
17F：嘘 Feynman5566: 不用算了 租金报酬率都很惨 期待後面有人加杠杆来 02/18 16:40
18F：→ Feynman5566: 接盘比较实在 02/18 16:40
19F：推 ChikanDesu: 这是没增值 最基本就有这样报酬 任何增值报酬率都破表 02/18 16:43
20F：→ ChikanDesu: 了 还不太可能会跌 如果你说人人股神ETF不论高低点投 02/18 16:43
21F：→ ChikanDesu: 入一笔350都确定每年能稳定收接近10%那当我没讲 02/18 16:43
22F：→ ChikanDesu: 所以之前看一堆人出租想要花几十万重弄浴室就觉得好笑 02/18 16:45
23F：→ ChikanDesu: 除非你买价超便宜不然根本把自己投报率打烂 02/18 16:45
24F：→ ChikanDesu: 我是不觉得现在那麽高买什麽配息ETF未来五年能稳收10% 02/18 16:47
25F：→ ChikanDesu: 还期待涨价啦 房子常常还能屡创高点时找到一些凹陷物 02/18 16:47
26F：→ ChikanDesu: 件自己挖宝改造拉投报 ETF没这种事好吗高点就是几年後 02/18 16:47
27F：→ ChikanDesu: 准备下去了 02/18 16:47
28F：推 blargelp: 同C大 你算错，租金先减利息才是收益。 02/18 16:50
29F：推 ChikanDesu: 而且因为你多加了50现金成本所以不会刚好五倍杠杆 特 02/18 16:51
30F：→ ChikanDesu: 别提一下不然有人会说0.38*5怎麽不等於1.7 02/18 16:52
31F：推 Samurai: 利率成本应该要用贷款的1200来算不是300，1500万房拿来 02/18 17:03
32F：→ Samurai: 租25000怎麽算都很亏，绝对不划算，都是赌未来房价上涨 02/18 17:03
33F：→ Samurai: 才有赚头 02/18 17:03
34F：→ castlabell: 重点想想还是买 ai 02/18 17:27
35F：→ castlabell: 股票 02/18 17:27
36F：推 ceca: 我说的是"包租特化"不是吵价差. 02/18 17:30
37F：→ ceca: 你要分清楚投资目的,投资目的不同会选择不同的投资商品. 02/18 17:30
38F：→ ceca: 不然买土地的怎麽办,出租投报率0.2%...XD 02/18 17:30
39F：→ ceca: 细节要看清楚,没看清楚的话会走到很神奇的地方去. 02/18 17:31
40F：推 ChikanDesu: 对啊 一堆家庭房格局不重新隔间出租投报率也是悲剧 但 02/18 17:57
41F：→ ChikanDesu: 刚需就是会涨阿 又要高投报又要高涨幅又要能自住那就 02/18 17:57
42F：→ ChikanDesu: 要眼光独到+生对时代罗 02/18 17:57
43F：推 glenex: 只剩低总价的好卖 02/18 18:22
44F：推 myheartest: 不用算 细算下去 现在的房价就是买不如租 认为还是要 02/18 19:36
45F：→ myheartest: 买的 是着眼未来三十年一定会再来几次大涨 没有谁对 02/18 19:36
46F：→ myheartest: 谁错 因为跟你赌一个未来30年没意义 说不定30年後台 02/18 19:36
47F：→ myheartest: 指3万点 谁敢说 会/不会 02/18 19:36
48F：→ myheartest: 更说不定阿共打来就什麽都没了 XD 一堆假设就是把问 02/18 19:37
49F：→ myheartest: 题复杂化又自以为能预测未来 02/18 19:37
50F：嘘 ghytrfvbnmju: 你连投报率都算错还要跟人家讨论== 02/18 19:43