作者notepad67 (甄姬拔剑)
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标题Re: [心得] 房板Ceca的投资谬论大解析（上）
时间Tue Jan 30 11:39:01 2024
※ 引述《NovaShin (有病去看医生不要看我)》之铭言：
: 1:旧屋翻修
: 80年代的时候
: 台湾刚经济起飞 当年是景气最好的时候
: 上面提到的三黄一刘是最大咖
: 会不断的买入破旧的中古屋
: 透过精美的装修
: 搭配仲介把便宜的房子拉高售价
==
只是看到旧屋翻修这个，想分享一下最近心得
想说老了，回去住一下透天好了
最近几个月一直在看透天，仲介真的各种话术
有些是那种五十年老屋，完全没有整理，什麽乌克兰风或是加萨走廊风的还算有创意
很多那种什麽全新整理、拎包入住、水电管路已重拉的
真的不知道仲介怎麽有脸说的出口
看了七八间，那种已翻修/整理/拉线等等87%是话术
很多都是弄的看起来美美的，然後比不整理还惨，买了我还要打掉找工班重作
比如
1.隔间用木板，不是用矽酸板，中间又没放吸音棉和防火棉
没放钢架，不是被烧死也会被吵死，挂个电器可能整个墙倒掉
如果没有骨架，你锁电视可能一二天没事，过二天破墙而出
2.重拉电，但各层各间没有作单独回路，各层没分电箱、开关用杂牌(至少要用士林吧)
没有50A留给冷气/洗脱烘/电热水器/重拉线不如不拉
还有那种只换开关、插头内线是旧的也能骗说有整理
把钱算在成本来卖屋，实际上买的人要重部重换
3.说地板重铺，结果管路泄水没捉好1/100都不到，小水没差，洗衣机进来就死了
4.阳台弄的美美的，捉水平不考虑排水，下水孔在高点是要下什麽水？
5.前手施工垃圾可能藏在家中某个角落
还有很多一下想不到
基本上看了那麽多间，87%都垃圾整理，不知道是投资客真的不懂还是想赚快钱？
找的工班是他妈去向日葵小班找的？
仲介也接触过七八个，有的真的很专业
有的就，那就那样，开口就是干话= =
问个大小，你没雷射尺也要有卷尺吧，好在我自己有带雷射尺
--
替员工依法投保有多重要
黑社会老大捏着小明的脸，语调阴冷：「混蛋，你居然是卧底。 」
卧底警察使劲摇头否认。
老大咬牙道：
「你别装了！我今天去工会帮你保劳保，人家说你是警察保公保不能重复加保」
--
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1F：推 grotwpig645: 真的一堆仲介超级不专业 01/30 11:41
2F：推 ceca: 抠门装修路线的. 01/30 11:42
3F：→ kusomanfcu: 加萨走廊风 我笑了 01/30 11:44
4F：推 una283: 还好不是老宅文青风 01/30 11:45
5F：→ kusomanfcu: 手提箱塑钢梯 雷射尺 水平仪 标准配备 01/30 11:45
6F：→ kusomanfcu: 有type c 手机用延长镜头 你有用吗 01/30 11:46
7F：→ notepad67: 我有管道镜30M的 01/30 11:51
8F：→ notepad67: 还有那种拉线在木板隔间内，没有作管束或是导管的，直 01/30 11:53
9F：→ notepad67: 接透过板间下来，打开盖板就看到了。 01/30 11:53
10F：→ notepad67: 我很好奇的是，真的会有人看到有整理就相信有整理吗？ 01/30 11:53
11F：→ yiliang1107: 没钱、没现金，就没得选啊XDDDD 01/30 11:56
12F：推 ceca: 其实玩透天抠门翻修,主要是怕前後价差太大,买方贷款贷不到. 01/30 11:58
13F：→ ceca: 以前翻透天不打夹层大概一百万. 01/30 11:58
14F：→ ceca: 那你买500,翻100你要卖多少?大概要卖800. 01/30 11:59
15F：→ ceca: 因为你还要扣交易成本,然後没赚到一百多你根本不想卖. 01/30 11:59
16F：→ ceca: 没赚到一百你干嘛不去玩两间公寓你说是吧. 01/30 11:59
17F：→ ceca: 但是你买500卖800,买家贷款会因为你买500被惨烈压制. 01/30 11:59
18F：→ ceca: 所以会变很难卖. 01/30 11:59
19F：→ ceca: 因此他们抠门翻修就是把翻修费用压在40. 01/30 12:00
20F：→ ceca: 这样买500翻40,转卖大概在700. 01/30 12:00
21F：→ ceca: 这样他赚不到一百也还好. 01/30 12:00
22F：→ ceca: 因为一个准备现金是200一个准备现金是140. 01/30 12:00
23F：→ ceca: 因此现金投报算下去,卖700也没投报低多少. 01/30 12:01
24F：→ ceca: 然後买家贷款额度就高多了.. 01/30 12:01
25F：→ ceca: 这是透天抠门翻修得存在的原因.. 01/30 12:01
26F：→ ceca: 而像我...我...我他妈的不爽玩透天ing... 01/30 12:01
27F：→ ceca: 之後要玩可能也是考虑1600以上的透天. 01/30 12:02
28F：→ ceca: 这样摊下去翻修费用可以相对很少. 01/30 12:02
29F：推 kagaya: 就各种敲盘子啊 他敲十个大概看有没有一个人懂，敲到一个 01/30 12:02
30F：→ kagaya: 盘子他就赚。而且不懂装潢的一定比懂的人多 01/30 12:02
31F：→ ceca: 就不会撞到这种买家贷款贷不到的问题. 01/30 12:02
32F：→ kagaya: 以前住女生宿舍，跳电没灯，找个配电箱帮她们重开光明被当 01/30 12:04
33F：→ kagaya: 神=.= 一百个人里看有没有一个懂... 01/30 12:04
34F：→ kagaya: 喔....原来有价格考量@@又学到了 01/30 12:07
35F：→ kagaya: 这样就剩明明是抠门装修话术你他不抠门的问题XD 不过仲介 01/30 12:08
36F：→ kagaya: 本来就话术一堆了... 01/30 12:08
37F：推 aq2272353712: 仲介跟我说公寓50年比30年大楼屋况好，还不用收管理 01/30 12:09
38F：→ aq2272353712: 费，真垃圾 01/30 12:10
39F：→ duriel3313: 50年公寓比30年大楼屋况好倒不一定是错的阿 01/30 12:15
40F：→ duriel3313: 不要看到仲介就预设太多立场 老大楼烂起来更恐怖 01/30 12:15
41F：推 mago: 所以我才不想买中古屋 01/30 12:23
42F：推 foda: 老屋翻修真的没这麽简单，高雄老家附近有些一看就知道是专业 01/30 12:27
43F：→ foda: 投资客翻修的老透天，两三年了都还没卖出，这麽专业都不好处 01/30 12:27
44F：→ foda: 理了，何况是一般人。倒是新屋或是预售屋，风险也没有板上 01/30 12:27
45F：→ foda: 的高手们说得这麽危险。例如高雄卫武营预售新屋，买 32，高 01/30 12:27
46F：→ foda: 雄人一定觉得贵爆，但是 5 年後呢？效率说不定比老屋翻修还 01/30 12:27
47F：→ foda: 高，本业不差，例如医生工程师老师等等的一般人，真的适合 01/30 12:27
48F：→ foda: 老屋翻修吗？有时候甚至根本是一种微都更的节奏，一点也不 01/30 12:27
49F：→ foda: 轻松，监工这种事，绝对不轻松 01/30 12:27
50F：推 kusomanfcu: 不轻松啊 所以买来装潢出售有他的获利在 01/30 12:29
51F：推 ceca: 涨太凶的时候,中期会赚得比短期多. 01/30 12:30
52F：→ ceca: 但大多时候,短期赚得比中期多更比长期多. 01/30 12:30
53F：→ ceca: 所以要看时期. 01/30 12:30
54F：推 a96932000: 因为预售成屋成本相对高……你一间预售新成屋卡住的钱 01/30 12:32
55F：→ a96932000: 或许可以买个一大一小两中古了 01/30 12:32
56F：推 KYOLONG: 少在那边了 难道我跟你说屋主买500万整理花了两百万 要卖 01/30 12:33
57F：→ KYOLONG: 一千万你就会买单？人宁愿吃包着糖衣的毒药也不愿意吃能 01/30 12:33
58F：→ KYOLONG: 治疗身体的苦药。看过太多了。不过我很少卖到投资客的案 01/30 12:33
59F：→ KYOLONG: 件就是^_^ 01/30 12:33
60F：推 kagaya: 我的心得是有在上班的，比较适合无脑投资流，但赚得比人家 01/30 12:33
61F：→ kagaya: 有脑翻修少，这算专业财该人家赚吧 01/30 12:33
62F：推 cksai: 我也觉得投资客很不专业 翻新都翻得不好 01/30 12:52
63F：→ notepad67: 工细不细是一回事，安不安全比较重要吧 01/30 13:03
64F：推 licochen: 我也看过投资客装修过的，有的是美但是细看乱整理，不 01/30 13:18
65F：→ licochen: 实用，不如不整理，有的是整理得真的很好，但价格超贵 01/30 13:19
66F：→ notepad67: 有些是真的粗到跟阿里山神木一样粗，有人会看不出来？ 01/30 13:19
67F：推 licochen: 看投资客的房子，真的要懂一点装修才能买，容易被坑 01/30 13:22
68F：推 zzz50126: 就 市场比较喜欢这种案子 自住客看到废墟会怕 看到简单 01/30 13:29
69F：→ zzz50126: 翻过的不会怕 这种容易被唬的真的只适合买新房 但没钱 01/30 13:29
70F：→ zzz50126: 投资客为什麽喜欢盖这种的 因为市场喜欢这种的 01/30 13:30
71F：推 F1239810: 拉皮就只是拉皮....不可能返老还童，除非重新投胎。 01/30 13:31
拉皮又是另一回事了，一样是RF作防水
作好一点，花钱作顶楼防水，弄防水布，再上漆这样顶楼还可以用
可以晒衣服、装水塔
如果是省钱直接装铁皮的话，RF=废掉
因为某六都拆除课来说，101年後新违建
1.没人检举，不告不理
2.有人检举，如果正在施工，停工，即报即拆
3.有人检举，如果已完工，拍照排队拆，排多久可能要排到二岸统一
4.架水塔没关系，因为水塔是设备
5.太阳能热水器要申请，但如果RF是违建不会过
6.老屋想合法，除非没有增建，不然一定超过投影60%，1000%不可能会过
7.老透天风险很高，因为大部份没有接到污水下水道如果污水/粪水管没接好，会很危险
所以一样穿衣服，技巧还是有差，对未来利用也有影响
※ 编辑: notepad67 (220.130.38.238 台湾), 01/30/2024 13:37:50
72F：→ kusomanfcu: 最後都是看法规和成本 来处理 01/30 13:35
73F：推 F1239810: 成本很重要...这样说好了...这是南部实例，你有一间45年 01/30 16:24
74F：→ F1239810: 3楼老屋450万，附近一间35年卖650万，你该花多少钱来整 01/30 16:24
75F：→ F1239810: 理45年屋，然後卖出能赚钱? 你要地板墙壁打到见砖，铝 01/30 16:24
76F：→ F1239810: 门窗都换气密窗都重新来弄，起码要400万以上吧，你成本 01/30 16:24
77F：→ F1239810: 都850万了..要怎麽卖!! 所以做基本油漆防水换电线厕所3 01/30 16:24
78F：→ F1239810: 件就好，地板不够钱重铺啦，铁门铁皮屋铝窗都不够钱。 01/30 16:24
79F：→ F1239810: 抓100万内整理，成本550卖600万。 01/30 16:24
80F：推 F1239810: 所以你看到很多整理过房子，只有整理半套，能接受就可以 01/30 16:30
81F：→ F1239810: 买，不然就去买35年的来自己整理，但可能也是要再花100 01/30 16:30
82F：→ F1239810: 万，油漆.防水拉.电线.浴室3件....但地板.铝门窗.铁门， 01/30 16:30
83F：→ F1239810: 可能会比45年的新一点，不用重新弄。 01/30 16:30
84F：推 shena30335: 加萨走廊风wwwww 01/30 19:56
85F：推 pttcloud: 真的老透天整理真的很贵 自己用都要450了 包出去更贵 02/01 11:01