作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [请益] 房市要如何才能崩盘?
时间Wed Jan 3 00:17:38 2024
基本面就那样.
出租投报率 vs 资金成本 + 持有成本.
你今天要房价大跌有两种情况.
一种是没有破基本面的大跌.
另一种是基本面崩溃後的大跌.
没破基本面的大跌,2016的时候有个震荡,那种就类似,只是震荡幅度比较小.
而2000年那个崩盘就是破基本面.
而你从基本面去看也可以很清楚的看的到.
如果你要破基本面.
你要嘛就是收益大幅萎缩,也就是租金大幅缩少.
通常附带的原因就是大量失业公司大量倒闭.
而资金成本就是如果你利率疯狂拉升,也会破基本面崩盘.
目前有不少国家房地产崩盘就是这个原因.
最後就是持有成本大幅上升,这个很少发生,不过当年的日本就是典型.
当然你说,微服的加息,微服的加税,都会回灌租金.
没错,微服的时候就会回灌租金.
不过当然多少也会有一些压制房价基本面cap的状况.
你成本+0.5%,收益可能会回灌+0.3%,但是差额的0.2%就会从你房价理论值cap出.
只是这个比例,你拉升的成本相对越低,那回灌到收益那端的比重就越重之外.
台湾租金非常的低廉,所以租金很容易因为任何的原因就被大量回灌而上拉.
(跟房价一样,一大堆阿猫阿狗的事情,结果房价还是很难跌,还是很容易涨,因为被低估)
当然反过来你大幅的加息例如把房贷拉到6% 10%.
或是大幅的加税.
这样自然租金也会往上拉,但主要回应的会是房价的大跌去平衡这个基本面.
至於另一种就是不破基本面而下跌的.
通常就是不安定筹码杀出现象造成.
你让他炒,一年翻100%,然後隔年把她停下来不涨.
这样就会产生多杀多,然後有一个回档现象.
因为前面有人进场的早,他10%的时候进场,然後看房价不涨了所以他只赚70%就要跑.
因此他便宜了20%卖,行情就被他给拉扯到.
所以这种回档通常都发生在涨太凶的地方.
反而涨幅温和的地方或是涨幅温和的产品,回档都很不明显.
至於大跌的状况.
主要就是大量的法拍和不良债压垮市场.
你要让交易市场自己慢慢往下交易是很困难的.
这次美国就是一个范例.
他的利率那麽高破基本面了,但你看他房价很坚挺.
因为美国的房贷利率是一段式的,所以前面持有的人并不会被压垮杀出.
所以他的交易市场急冻但是不崩.
而要崩盘就是要有大量的房子进入不良债.
韩国那种大量包租公卷款事件也是型态之一.
(不过目前韩国崩盘感觉还没很严重)
或是美国当年次级房贷也是.
当然中古屋进入不良债一般来讲还不是最严重的.
毕竟中古屋持有者其实很能撑,外加目前世界各国的产业还没悲惨到直接全面崩溃.
你要让人民,大量自住屋主,都房子被法拍这个状况实在太难达到了.
而且在达到这个状况之前会有一个更早然後伤害力更大的事件会发生.
那就是大量建商倒闭然後大量余屋进入不良债市场.
2000年那一波就是这样.
你现在看2x~3x年屋的建商,有几个你认识的.
建商倒闭,手上又有大量余屋,是房地产最伤的一种情况.
因为这些余屋是新屋,也就是房地产的价格定位基础.
(老屋是看着新屋去算折数)
外加建商的推案是直接的完全卖家.
不像中古屋市场,屋主可卖可不卖,看目前价格不好很多人也缩起来不卖了.
本来换屋的不换屋了,本来要卖掉转投资的就继续出租好了(没破基本面的话)
但是建商的房子就是要卖...没有其他的跑跳想法.
更不用说建商倒闭,他的不良债权就会跑到债主手上.
债主拿到这一大堆余屋,他自己财务压力也是山大,所以只能低价抛售这些余屋.
而如果债主也炸掉倒闭了,那就更上层的债主拿到这些不良债炸弹.
那他就更急着低价抛售.
因此价格就会一低更低再低.
而这可是新屋阿.
你新屋本来1500万,当到後面恶性抛售到800万.
你说你其他中古屋应该多少钱?
外加这些余屋可是又集中数量又多.
所以崩盘的时候最重要的重击就是.
建商倒闭,余屋进入不良债市场.
对喔这边有一点非常重要.
重点不是建商倒闭.
而是余屋进入不良债市场.
台湾最近也收起来很多建商...收起来就是倒闭,倒闭的美化词.
无论他收起来是因为赚饱了要退休了不想玩了还是怎样,都叫做倒闭.
但是台湾这些收起来的建商几乎没有余屋进入不良债市场.
(例如他买不起土地了,或是他房子根本没盖好就因为税制或是土建融被挡道而倒了)
因此建商怎样倒,房市照样吓吓叫.
所以重点在於"余屋进入不良债市场"
而不是建商倒闭.
目前比较明显的大概就是对岸和越南.
倒闭的建商不少.
越南我不太确定状况.
对岸那个其实有很严重的浅在风险.
一方面是因为他的房价是高於基本面的,本来就存在泡沫的压力.
另一方面他倒的建商规模很大,手上余屋数量很多.
不过目前中国政府用国家的手段去HOLD住这些余屋不直接廉价掉入市场.
所以中国目前房地产还没崩盘.
(哀,人家威权政体,抗压性会比民主自由的政体高很多...这点是威权的特性)
当然同时中国也大量降息,并且试图拉抬通膨.
不过目前中国房地产的炸弹还满大颗的.
外加他又撞到中产收入陷阱,很多行业有点悲惨,失业率也上升.
对岸现在不是在说,大学毕业即失业.
所以就算是威权政体,也有他抗压极限.
而最後炸弹是顺利被拆掉.
还是炸弹引爆引起中国金融危机,甚至掀起世界级的金融海啸.
也要看下去才知道.
但无论怎样,不动产这个东西对中国来讲是一颗大炸弹.
因为他的不动产早就超越基本面.所以浅在泡沫压力很大.
外加这个超越基本面的有点夸张,所以泡沫要消掉可是一项巨型工程....
so...没看到我们对中国的房子几年前就一点兴趣都没有.
无论他几年前是不是在涨,我们都说"超越基本面的东西,我不玩"
而这颗大炸弹虽然是内资,是人民币的事情,中国威权政府是庄家兼裁判.
但牵扯到後续延伸到产业或是内部金融平衡外.
他又刚好撞到中产收入陷阱+美国对她做贸易战.
因此中国最近四面楚歌...就看中国政府有没有办法去解决它现在的大危机.
当然啦,乌俄战争救了中国一命...XD
如果乌俄战争没打起来,那美国就有非常多的余力来对付中国.
而不像现在这样,拜登政府被乌俄战争和以巴战争给拉扯住.
(中国人应该很感谢上台的是拜登而不是川普)
so...简单讲.
不动产跌的两种背景格局.
1.破基本面而产生泡沫.
2.涨太凶不安定筹码多杀多.
不动产跌的直接冲击原因.
大量房子进入不良债市场被贱卖.
尤其是大量倒闭建商的大量余屋是主要崩盘的主力炸弹.
你要让房价崩盘,就从这些基础去思考怎样让这些事情产生就可以了.
但是应该没有智障没事好好的要让台湾房地产大跌的..XD
大概只有智障会相信智障上台会很智障的让房地产崩盘.
以及一堆智障想要做的事情.
不要说极度智障还会让房价上升例如预售屋禁止转让这麽智障家白痴.
很多智障的献策,就算她真的有办法一定程度的压制房价上涨好了不要说跌.
也就是让房价涨慢一点或是涨少一点的政策.
绝大多数都会很智障的....反过来让租金井喷...哈哈.
到底是哪来那麽多智障想要把自己的生活变得更痛苦辛苦的.
这世界还真有趣阿.
你们到底知不知道你们想要的政策下去会产生甚麽後果?
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1F：推 mcrobert: 每日一文 推推 01/03 00:21
2F：推 Amulet1: 社宅+政策让房缓涨 产业发展让薪资涨 房虫社畜都爽 01/03 00:23
3F：推 copyii: 请问老屋看新屋算折数的大概参考逻辑是什麽啊? (公寓 华厦 01/03 00:28
4F：→ copyii: 大楼 各种年限怎麽参考?) 01/03 00:28
每个县市有一点落差.
(像台北就跟其他县市落差比较大)
而这个比例通常就是常玩老屋你就会抓到.
5F：推 mcrobert: 楠梓桥头会迎来不破基本面下跌的现象吗？ 01/03 00:31
6F：→ mcrobert: 目前是没看到”隔年停下来不涨”的条件 01/03 00:31
7F：→ mcrobert: 但等到预售陆续完工 势必获利了结 多杀多？ 01/03 00:31
这个其实之前我讲过.
高雄最早是7+28奈米.
那时候炒了一波起来.
但是後来7奈米取消,28奈米说要修改制程.
因此整个市场非常悲观了一段时间.
而且那段时间可是"预售屋可以转让"的状态.
所以那时候就有产生一波不安定筹码杀出现像.
不过毕竟台积电那时候只是说高雄厂要改制成,而不是撤销高雄厂.
所以严重度并没有到崩盘,但是还是有很多悲观的混乱现象.
直到8月台积电宣布是2奈米确定.
然後....我就进场拉..XD
因为前面那段悲观的时间,把大量不安定筹码都洗了一轮.
所以整个盘很安定.
这样我进场自然就踩在很坚固的地板上.
至於7+28奈米为啥我没进.
因为台积电要来高雄消息传了很久.
在很不确定的时候就有预先炒作.
後面又一堆赌徒跳进去赌.
但是消息都没确定.
消息没确定我就不会下手...
直到7+28奈米宣布的时候,价格已经冲起来一波.
外加那时候是2021年,也就是大涨第二年.
所以我去追北高中古屋就好...外加我2022年还要换自住屋.
(这样我自住换屋等同手上有两间美术馆的房子,总价四千多万
而到现在缺工所以我新的房子装潢都还没弄好...
因此我可是等同在美术馆布局四千多万,最快也要今年底才会收割...
喔对重购退税免瞌睡)
所以7+28奈米的桥头高大我就放弃进场了.
是後来制成修改的市场低迷悲观事件.
才让我又遇到新的切入点.
另外台积电效应会延烧好一段时间.
所以就算未来要多杀多,也是很久以後的价格.
详细可以参考南科三兄弟的房价变化.
因为话题太强,所以多杀多的效应会被惜售和长期持有的心态给辗压过去.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 00:45:34
8F：推 s876612s: C大 请问桃园投资 现在该进场蛋黄还是蛋白 01/03 00:34
可以找主力重划区的中古屋.
9F：推 jeromeshih: 回3F，印象之前C大分享内容是这样 01/03 00:42
10F：→ jeromeshih: 10年屋大约新屋8折 01/03 00:42
11F：→ jeromeshih: 1X年屋也是新屋约8折 01/03 00:42
12F：→ jeromeshih: 2x年屋大约新屋7折 01/03 00:42
13F：→ jeromeshih: 40年屋大约新屋6折 01/03 00:42
这是中南部的状况.
早期台北也类似,但後来台北就变了.
因此台北的市场要去问台北的投资客.
这不是坐在电脑前面看看数据和591就可以判断的细节.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 00:46:53
14F：推 empireisme: 我想请问像竹北炒到70万，但租金投报率好像没有跟上 01/03 00:49
15F：→ empireisme: ，这样会危险吗？ 01/03 00:49
如果你是假设全台房价都是持平.
桥头和高大靠台积电炒上70??
这基本上不可能.
但如果你是说全台房价都往上走.
然後桥头和高大未来某一天炒上70.
阿这迟早的事情.
目前桥头高大第一时间先看台南善化新市安定三兄弟价格.
之後高一点其实合理.
主要是三兄弟的位置实在太外围了.
桥头高大贴在市区旁边甚至你可以视同市区的延伸.
不只甚麽捷运高铁还是家乐福.
南有新光三越北有冈山新的乐购百货.
一条路五公里直达...
当然後面有没有略高就要看炒做的效应才知道.
这无法用逻辑去判断....
他炒得凶要直接比照後译,也都是可以解释的过的.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 01:01:24
喔你说竹北炒上70.
这牵扯到後面租金跟上的状况.
价格早租金跑是很正常的资本主义世界现象.
但是租金必须跟上.
就像李嘉诚跑去炒英国,因为难民事件让欧洲租金大涨.
台湾寿险也跟过去.
那时候炒作到租金投报过低,破了基本面.
但是大家都预期租金後面会涨上来.
可是後来英国搞了脱欧.
所以...李嘉诚进去很早可能没亏到.
但台湾寿险之前在那边亏了一屁股.还不敢认列亏损.
(不卖不算赔,哈哈哈....经典用到极致)
还好後来的资金狂潮帮它们解套.
所以租金後面有跟上还好.
但如果租金长时间没跟上.
那就会产生泡沫压力.
泡沫压力如果没去搓还不会破,但可能会变成涨价力道被拉扯.
就算硬涨也会涨很慢.
但如果租金有跟上...
这样就会恢复正常状态.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 01:04:46
基本面是看很长期的效应.
很长期的效应代表,他不是急性的恶性压力刺激.
但是很长期代表,他的压力累积会在很多方面发酵.
进而产生比较深远和广大的延伸影响.
所以租金如果可以在之後几年慢慢跟上.
那就会解掉这种基本面的压力.
但是如果长期不跟上,那就不只房价,甚至还会影响到产业或是其他商业.
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 01:07:04
16F：推 linx210145: 桥头勇士是什麽梗？ 01/03 01:16
是respect
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 01:24:06
17F：推 PTTMAXQQ: 我其实很爱这个政府，房地产的根基能打到全世界最夯实 01/03 01:42
18F：→ PTTMAXQQ: 的大概也只有台湾了 01/03 01:42
19F：→ PTTMAXQQ: 我眼中所看到的房地产就是被低估了 01/03 01:42
20F：→ PTTMAXQQ: 就是需要时间补涨而已， 01/03 01:42
21F：→ PTTMAXQQ: 任何时间点上车方向都是一路向钱开向钱迈进 01/03 01:42
我是觉得.
一堆人在想甚麽开高杠杆会炸掉的.
大概都是电脑前面阿宅.
从没想过.
2022~2023台湾的不动产违约率那麽世界奇观的低.
你是要谁炸掉.
你失业了也没几个人的房贷炸掉好吗..XD
连违约率都不看,整天幻想会很多人炸掉.
实际市场的99.99%的人包含投资客.
其实都满保守的.
外加银行放款也很要求.
所以基本上99%的人借的到房贷的钱,他就是可以跟你称很久(10年这样)
剩下1%透过作假收入,做假资料还是甚麽鬼办法借到的.
先不说这1%的人就算要炸也不是全诈,就算全炸对不动产是场影响也不大因为人很少外.
阿这1%的人鬼灵精那麽多,他们要炸掉也不是两年三年会炸掉.
他可以开二胎,或是快速脱手或是其他手段去找到钱来周转.
所以每次看到说甚麽炒房一堆人开高杠杆要炸掉.
就觉得很好笑.
阿你都不知道现在房贷违约率是多少腻??
很多人就是眼红别人炒房赚钱.
然後整天窝在租的小套房里面心理不平衡.
然後整天强者我认识的人多有钱多有钱,和你们都是虚的海水退了你们都会漏懒觉.
结果....
结果就是成为我们的笑柄阿.
哈哈,你看看你....
另外.
我们在赚钱.
阿你忙着在那边幻想我们会赚不到钱..哈哈.
赚不赚的到钱,是不是只有少数人才赚的到钱.
你最好问清楚广大的乡民,到底是少数人赚到钱.
还是他妈的绝大多数人都赚到钱.
并且是乱买都赚到钱,无论买云林买斗六买斗南买西螺...
喔不好意思....讲错地点.
无论是买潮州,买知本,买池上买北港.
他妈的乱买都赚到钱.
啥?你居然认为买房会赚不到钱?
你是火星来的还是太平洋来的?
你知道你再说甚麽鬼话吗..XD
还是说你自己之前去炒房结果没赚到钱还亏钱.
因此内心阴影一直以为本版赚到钱的都是假的都是骗的.
你那麽厉害投资房地产还会赚不到钱甚至亏钱.
你们那麽外行,又不是身价几十亿的有钱人,又不是哈哈哈佛博士生.
怎麽可能赚到钱OOXXOOXX....
恩...等一下.
挖靠,你他妈的炒房炒到亏钱.
你他妈的太神奇了...XD
请受小弟一拜....哈哈.
到底怎麽做到炒房亏钱的.
你是不是买AMAX?
阿不对阿,就算是买AMAX也有超过一半的人是加价卖掉的阿.
所以你到底是怎样炒房炒到亏钱的?
快说来听听..
另外知道为啥我们很感开杠杆.
然後烦恼都是银行借给我的钱太少吗?
(所以只好自己创造杠杆.
例如买正二就是一次杠杆,质押就是在一次杠杆,钱拿去买预售屋就是在一次杠杆.
等同用目前大约1000万的现金,开了4000万的杠杆起来)
我也不愿意阿,如果银行愿意给我第三第四第五间都放款八成.
那我直接去买中古屋开杠杆就好了...
阿我们感开杠杆就是因为.
我们玩的东西,很稳赚,虽然赚的速度比不上飙股,比不上高收益投资产品.
但是很稳并且很简单又单纯.甚至几乎稳赚.
那你稳赚的东西开杠杆不是很合理?....
你会大震荡的东西开杠杆则是需要评估维持率的问题会不会被追加担保.
(正二和房贷又刚好都不会)
而如果你不是稳赚,甚至长期也不一定看涨的东西.或是有甚麽意外就永远回不来的风险.
那你还这样开杠杆,你就只是个赌徒.
那自然你赢了100次,第101次砸了你就垮了.
但问题是我们玩的东西是这种东西吗?
阿就不是阿..XD
你追高杀低做波段还开杠杆.
震荡很大随便一个消息或是政策就海啸来临.
然後亏钱率又那麽高.
这样开杠杆当然叫做自杀.
你不要把你自杀的型态套用到我们这些类型的投资上面好吗.
你在玩甚麽我们在玩甚麽,你嘛看清楚一点...
22F：推 copyii: 请问折数不会因为大楼 华厦 公寓而有不同吗? (假设以中南 01/03 01:53
23F：→ copyii: 部来看) 比如说华厦跟公寓的30年应该会不一样吧?! (如果 01/03 01:54
24F：→ copyii: 华厦30年7折 公寓30年一样7折?还是65折之类?) 01/03 01:54
每个县市也不一样.
台北之前炒都更,所以公寓之前一度超狂.
然後这抓的是一个概略的数字.
实际上建案本身尤其比较明显的建案,价格也会有他们自己的差异.
例如高雄的诺贝尔,他是26年屋,但它的单价比46年屋还低.
反过来文化中心的40年屋比南高的一些2x年屋还高.
因此盖括数字抓了之後,你还要因应建案本身的状况再去作价格调整.
25F：推 lichun1228: 推 01/03 02:27
26F：推 uvuv: 推 01/03 02:38
※ 编辑: ceca (61.227.100.207 台湾), 01/03/2024 03:00:31
27F：推 powerlulala: 推 早上起来拜读 01/03 06:24
28F：推 seibu: 大师文章一定读 01/03 07:05
29F：推 addison30912: 想听ceca大分析一下冈山，还有增值空间吗 01/03 07:16
30F：推 kevinhaha: 请问大大新屋老屋价差大概多少算是拉开空间了 01/03 08:31
31F：推 sspider0829: 问94崩 不崩心里不舒服 01/03 08:58
32F：推 WMV: 2024不知道是不是又一年跌10趴 01/03 09:08
33F：推 DeathStarDS1: 如果中国威权专制就没有钉子户卡在马路，中国做法 01/03 09:15
34F：→ DeathStarDS1: 是集中力量做大事，反对的人反对的势力不少，但人 01/03 09:15
35F：→ DeathStarDS1: 家必须顶住。所谓民主自由没管理好会变成随随便便 01/03 09:15
36F：→ DeathStarDS1: 。对岸称俄乌台湾称乌俄，对岸称巴以台湾称以巴， 01/03 09:15
37F：→ DeathStarDS1: 对岸称朝鲜台湾称北韩，亲美亲俄立场决定站队。我 01/03 09:15
38F：→ DeathStarDS1: 个人猜测再20年大陆的经济开始超越台湾，等到大陆 01/03 09:15
39F：→ DeathStarDS1: 经济接近美国之时，统一水到渠成。 01/03 09:15
40F：推 yihua2: 大推 01/03 09:16
41F：推 flyf: 推 01/03 09:56
42F：推 openyourlegg: 推智障还在幻想智障上台房价会崩 01/03 10:14
43F：推 ma19love: 大推C大这句给某个族群………「大概只有智障会相信智障 01/03 10:19
44F：→ ma19love: 上台会很智障的让房地产崩盘.」 01/03 10:19
45F：推 cblade: 粗暴的言论，有听进去的都赚 01/03 10:28
46F：推 jaricho: 偷臭谁智障？ 01/03 10:29
47F：推 floatfaith: 推推推 01/03 10:31
48F：→ floatfaith: C大新年连发 01/03 10:31
49F：推 Harmonic: 为什麽台湾房价仍处於被低估状态 01/03 10:59
50F：→ Harmonic: 有无考虑到两岸风险呢？求解… 01/03 10:59
51F：推 frowning1226: 又来两岸风险，呵呵 01/03 11:01
52F：→ frowning1226: 打起来你的台币台股比房地产更废 01/03 11:02
53F：推 cblade: 两岸风险，股市万七点，怕 01/03 11:23
54F：推 zigq: 推 01/03 11:44
55F：推 plcc122: 推 01/03 11:58
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60F：→ ajax4444: 以为医师是智障。 01/03 12:36
61F：→ stanleyplus: 给青粉看 别再智障了 01/03 12:44
62F：推 alex5566: 某p不是不懂 只是讲一些特定族群想听的话骗票~快醒醒 01/03 12:51
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64F：→ jeromeshih: 实 01/03 13:29
65F：→ jeromeshih: 从土地/房屋再到继承做法，如果遮住名字，其实 01/03 13:31
66F：→ jeromeshih: 跟板上大家讨论的方式可能没差很多? 01/03 13:31
67F：推 alexstag: 比大家多很多，多数版友没能力搞农地还出租给游览 01/03 13:48
68F：→ alexstag: 车XD 01/03 13:48
69F：推 starbucks16: 推 01/03 14:06
70F：推 s876612s: 谢谢C大回覆，请问桃园可以买重点重划区的中古，原因也 01/03 14:08
71F：→ s876612s: 是因为价差补涨理论吗 01/03 14:08
72F：推 wunn: 请教一下为何觉得台湾房价被低估？毕竟以薪资所得比来看房 01/03 14:19
73F：→ wunn: 价算高的 01/03 14:19
74F：推 wlcaroline: 楼上，第一行就有写啊，基本面的算法 01/03 15:15
75F：推 CIIIO: 推 01/03 18:21
76F：推 encoreg57985: 长知识 01/03 19:06
77F：推 Master1999: 台湾这麽好玩 很大一部分就是建立在严重低估上 01/03 21:50
78F：推 flumarin: 请问ceca大，高美馆若投资的话，会推荐入手10-15年屋吗 01/03 22:29
79F：推 drea: C大，想请教沙鹿靠新光田医院很近的大楼，未来的增长性强吗 01/03 22:44
80F：→ drea: ？ 01/03 22:44
81F：推 inAAtauAA: 北市蛋黄区中古电梯大概是新屋五六折 公寓更低 01/04 13:08
82F：推 qscNERO: 推分享 01/08 12:49
83F：推 ioeve: 如果那人选上当了八年，那些智障八年後还是会没房。 01/11 16:43
84F：推 chen831030: 谢谢 01/22 03:46
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