资料来源：房市趋势专家 李同荣FB 2023.12.19 标题：「变、盘」！李同荣预测2024房市发展十大趋势 2023年接近尾声，整体房市走势在技术面高档与政策面压制下，呈现「价小涨量小缩 」隔局，2024年元月面对总统大选，政党是否轮替，对大选後房产政策的变数，成为房市 走向的重要关键。房市趋势专家李同荣对 20 24房市发展提出两个关键字：「变、盘」， 同时预测2024年房市走势，从基本面、技术面、政策面、消息面提出十大发展趋势分析。 政党是否轮替，三种假设推断2024影响房市的不同走势 李同荣指出，在2022年底在产官学一片看衰今年房市转空趋势下，他独排众议认为20 23年房市不致转空，而转空关键在2024年Q1才有可能，同时针对2023今年房市曾提出十大 趋势预测分析，而在今年这十大趋势都持续应验，然而在今年房市Q4已出现反转讯息的同 时，受制於选情年轻人选票影响，执政党提新青安贷款专案，侯康提1500万贷款且免自备 款专案，因政策激励力道不同，使得选前与选後出现影响房市的变局。 李同荣针对选後政党是否轮替，新政府的房产政策对房市将产生的变数提出三大假设： （一）执政党继续执政： 执政党获胜的房产政策不会有太大改变，房价依循技术面高档向下缓修，房市呈「盘整、 微跌」格局。 （二）政党轮替，国民党执政： 侯康若胜，必须履行青年免自备款购屋政见，房价短期会因短期政策刺激而被炒作拉高， 但也会因推案供给过多与移屋量过剩趁势出脱，因而扭曲市场机制，房价推升会「先盛後 衰」，房市会「先变、後盘」 （三）政党轮替，民众党执政： 柯P若胜，房产政策大力盖、大力改、大力补贴的社宅政策较属供需基础面的改革，对房 市短期波动不会造成太大影响，房市仍依技术循环轨道呈「以盘代跌」走势隔局。 2024房市发展十大趋势～四大基本面向、三大技术面向、两大政策面向、一大消息面向 李同荣针对2024年房市提出十大发展趋势分析，包抱四大基本面、三大技术面、两 大政策面、一大消息面。兹分别敍述如下： 从利率、资金、供需、价量四大基本面分析： （一）利率趋跌，有利房价盘稳 全球终止升息，并倾向降息预期，有利出口与经济增长，但不可忽视的是降息对房市影响 三阶段： 1/降息初期（2024上半年）/降息背景因素往往是经济不景气的象徵，对房市推升没有影 响力。 2/降息中期（2024 Q3-2025 Q2）/对经济增长产生作用，所得增加，民间消费也开始增加 3/ 降息末期（2025 Q3以後）/ 降息末期，市场游资大量增加，资金多与利率低，双引擎 带动下推动房市景气上升 （二）资金充裕、超额储蓄过多，购屋动力不足： 行政院主计处预测，明年超额储蓄率上修至百分之十四点八五，超额储蓄金额高达三点七 兆元，连续五年逾三兆元，创下历史新高，显示国内闲置资金过剩，投资动能降低，恐增 加经济失衡风险，当然也会影响购屋动能。 （三）供给过剩，余屋大窜逃： 近年来全台预售市场销售率不佳，据内政部统计去年底余屋量高达8.2万户，今年应该超 过十万户待售量，惟因成本上升与建商口袋深的因素，价格虽上不去但也居高不下，只有 部分量大超涨地区会略有松动，明年若有政策利多，余屋将趁势大窜逃，若没政策利多， 余屋有可能与新推建案产生多杀多现象。 （四）价量表现呈「量温、价盘」 2023Q2交易量见底，政策利空出尽，加上新青安贷款专案刺激，交易量能从Q3开始回温， 此一现象会延续至2024年，但量回温并不代表价即上升，就如2016 Q1量见底回升，价松 动下跌。反而须透过部分超涨区的价格松动刺激买气提升购屋动能，预期2024全年交易量 会在30万户以上。 从景气循环技术指标、预售先行指标、价量技术指标、三大指标分析： （一）景气循环技术指标～房价推升乏力，多头气势耗尽 第六循环从2014房市反转下跌，2018年房市止跌回升到现在，歴经6年多头走势，2023年 房市推升已出现疲软，各地总价受限，持续缩小坪数到极限，房价涨势一再收歛，显示多 头走势即将结束。 （二）开工量、建照量与使照量呈死亡交叉～房市转空讯息出现 李同荣曾於2023 Q1精准预告Q3-Q4间开工与使照量将呈现死亡交叉，果然九月份开工 量正式与使照量出现死亡交叉，显见房市先行指标的预售市场，因销售率不佳影响开工率 ，而另一方面前两年景气热络所带来大量开工数都在今年明年陆续完工，开工量减余屋量 增，这就代表房市反转讯息来临。 （三）价量走势背离～房市转空迹象明显 此波多头走势从2018年交易量27.78万户、2019年30.03万户、20 20年32.65万户、2021年 34.81万户、2022年31.81万户、2023年预计29.5万户，可以看出2022年到2023年两年连续 出现价量背离，而价格涨幅也逐渐收敛，2023 Q 3六都季涨幅只有0.95%，年涨幅只有2.4 8%，预计第四季将更萎缩，明年第一季将是房市正式转空的关键。 从政策面利空与利多因素分析： （一）政策利空： 选前囤房税2.0蓄势代发，无论修法与否，选後势必持续推动，虽然对技术走势影响有限 ，但建商出清存货压力增加，容易引起价格松动。 （二）政策利多： 青年免自备款购屋专案等激励措施若经实质推动，将会造成房市短期波动，加上2024新政 府上任後往往有重大建设利多政策推出刺激经济，间接对房市发展前景有利。 地缘政治与两岸关系紧张是最大的灰犀牛，房市关键字「变、盘」 影响2024房市一大消面，就是「全球地缘政治与两岸关系发展趋势」，2024总统大选 结果势必影响两岸关系发展，同时全球地缘政治关系紧张，中美对峙、乌俄之战、以巴之 争、南海主权、南北韩关系紧张、台海局势、都间接会影响到房市的走势，也是房市将可 能出现的一支最大的灰犀牛。 2024房市关键字「变、盘」，市场呈「以盘代跌、价盘量温」走势隔局 李同荣最後针对2024房市发展趋势提出总结： 1/六都表现～北抗跌、中南稍弱、桃园强。 2/价格表现～高价松动、低价持稳 3/产品表现～以刚性需求为主、人口老化现象，长照、康养市场值得关注。 4/市场区隔表现～商厂办市场持稳，预售市场多杀多，成屋市场交易活络。 5/区域商圈表现～高铁轨道经济、新兴产业园区、新兴重划区、成为三大发展潜力区。 6/整体房市表现～2024关键字为「变、盘」若有重大消息面或政策面刺激，房市就有短期 变动与波动，但终归会回到盘整的格局。2024房市走向没有产业界预期上涨的乐观看法， 市场偏空但交易量能活络，也不致太悲观，整体房市呈「以盘代跌、价盘量温」走势。 心得 & 疑问： 1. 李大师跟部分建商预期明年市场热络呈现相反看法，认为2024 第一季转空、2024整体 房市呈「以盘代跌、价盘量温」走势。 2.个人据今年Q3资料显示新北持续上涨，看不出来明年只有抗跌？台中目前也是稳稳的涨 ，2024会稍弱？ 3.2024总统大选结果有可能造成地缘政治的房市灰犀牛，指的是谁？ 4.预测国民党当选房市才有短期的先盛後衰，基本上谁当选之後的结果都是一样的？ --

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