作者ErinQQ ()
看板home-sale
标题[请益] 带租约贷款不够解决办法
时间Wed Sep 6 02:00:34 2023
小妹上个月底签了一间高大5年中古屋，
前屋主才刚签租约一年，
租客预计明年8月底搬离，
因为带租约所以银行贷款成数不足，
原本是抓贷8成，
结果可能只有7成且利率极高2.5以上
变成手头现金不足，
买660万，头期准备160万，
已付完签约款+用印款132万
660贷7成变成中间差了66万，
如果监不到660更是要再多拿近百万出来，
硬挤现金是可以度过交屋这个关卡，
但是卡到後面月还款极高且年限短
（3万3/月，15年）
我还能怎麽处理将月还款降低
或是贷款成数拉高呢？
因为硬挤出的现金是老人家的棺材本，
非必要的话真的不想动到，
因为一年後才能搬家，想询问该如何处理比较好
1.40年楠梓惠民路3房公寓在一年後赶紧卖掉
2.一年後等退租後转贷(这个部分不太了解）
3.将老公寓（目前无房贷）增贷，不用新屋当标的物，用现金买，但可能监价也不高
4.一年後将老公寓出租，每个月付1万多-2万房贷
（月薪3万）
难过了一整天，想到就想哭，
真的很自责自己没有做好功课，
原本是孝亲房结果变成让老人家拿棺材本出来
当初以为房仲说的自备款要多一点，
影响不大结果影响超级严重，
签约当时人不在现场是长辈签的，
长辈觉得自己还有存款也就以为自备款够就可以了
没想到月还款跟年限也大受影响，
谢谢大家:(
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1F：→ VSshow: 信贷66万分七年应该ok吧？09/06 02:02
月薪只有3万……付完房贷可能没办法付信贷
信贷好像也不能当买房款
2F：→ Rickerley: 有找多间银行问过都是七成？09/06 02:24
3F：推 icexice: 要不要再问问别间银行，才5年屋不至於贷不到8成，或看能09/06 02:25
4F：→ icexice: 不能加买房贷寿险换贷款成数09/06 02:25
拉联徵一间开7成，2.72，15年，
第二间也是大约估7成，还没拉联徵，利率年限未知
不敢拉超过三间，
有些银行甚至室内低於15的直接拒绝，
房仲代书也是说这间大概都是7成利率不会太好
5F：推 beminaru: 也有可能60%09/06 02:26
6F：推 imprison: 先跟亲友借，等租约过，增贷？09/06 04:07
7F：→ zoplas: 都已经签约了，赶快再多找几家银行评估看看。带租约不一定09/06 04:32
8F：→ zoplas: 是影响贷款的唯一因素，人的条件也要考虑进去09/06 04:32
9F：推 olliekr: 为什麽找年限只有15的？贷款年限越高越好....09/06 05:29
10F：→ morrishh: 问题不是成数，是年限，看你这房子可能是小坪数09/06 05:48
11F：推 RXIJDIL: 银行怎麽知道你有带租约？你有写进合约内？09/06 06:24
12F：推 RXIJDIL: 我以前买有带租约的房子在送件时，房贷专员直接请我把租09/06 06:27
13F：→ RXIJDIL: 约另外写，不要写进合约内否则利率跟年限都会很差，但那09/06 06:27
14F：→ RXIJDIL: 时已签约，所以是拿笔画掉後双方盖章，後来用这招搞定。09/06 06:27
对，代书把租约写进合约里了，
问他能不能改一下，
他还说不能做非法的事情，屋主已经有告知有租约就要写，
还呛我难道屋主说凶宅或漏水
可以不写吗？
跟他说银行的回覆，
强调他做30年了，我问的银行跟他三十年经验不一样，说他问的银行可以贷
还凶我：（
15F：→ ice1015: 这代书是不是很菜09/06 07:10
16F：→ ice1015: 还是你强烈要求09/06 07:11
年纪很大的代书很固执
17F：推 jkokpcu: 月薪3万是否就是银行认定你的还款因素影响核贷09/06 07:11
18F：→ jkokpcu: 有打算解约吗？问看看房仲要赔偿多少09/06 07:12
我拉了一个月薪12万的家人当保人，
结果还是条件不好，
第一个问的银行一直强调这件是有租约就算投资案，
没办法照自住贷
19F：推 jkduke: 跟房客乔 先解约 贷下来再签租约 09/06 07:22
当初买之前乔过两次，房客不愿意接受解约搬离，
他们在等他们房子交屋
20F：推 ilovejesus: 这个条件，高雄银 联邦 问过了吗？告诉业务先估价还 09/06 07:28
21F：→ ilovejesus: 不要拉联徵09/06 07:28
22F：推 tswen: 韭菜防虫09/06 07:50
23F：推 sspider0829: 4.是你肯定要使用的，有时候不是物件的问题，是个人09/06 07:58
24F：→ sspider0829: 条件不好，再来，带租约，银行送件可能没办法直接送09/06 07:58
25F：→ sspider0829: 自用的条件，所以利率啥的不好，过两年转增贷再重送09/06 07:58
26F：→ sspider0829: 就好，楠梓的房子别卖，过几年你会感谢房版09/06 07:58
27F：→ opas1216: 当初怎没签贷款成数当附加条件….09/06 08:18
就长辈也不懂就没有加进去，
我发现的时候为时已晚
28F：→ cobrabaton: 解约赔他一个月，搬进去09/06 08:26
29F：推 sspider0829: 另外，多找几间银行估价，单纯估价和讨论条件，是不09/06 08:30
30F：→ sspider0829: 需要拉联徵啦09/06 08:30
31F：推 e33554431: 合约干嘛把租约写进去09/06 08:39
就代书坚持
32F：推 KooLi: 跟房客解约赔一个月违约金，应该没多少钱吧09/06 08:59
33F：推 KooLi: 再请代书修改增补合约，然後重新跟银行申请贷款09/06 09:07
房客买之前就协调过了，坚持要住到他们交屋
34F：推 henry4621: 我比较佩服你月薪才3万 怎麽有勇气买房09/06 09:31
35F：→ yiliang1107: 既然代书说他的银行可以贷30年 09/06 09:32
36F：→ henry4621: 你这样还款额都大於你月薪了 银行怎麽可能贷给你09/06 09:32
37F：→ yiliang1107: 就请他协助啊09/06 09:32
月薪三万买房是原本盘算贷8成30年贷2.1以下首购的利率的话，
一个月房贷两万左右，加上我有拉月薪12万的保人，
长辈也会负担一部份的房贷，
且到时搬家旧公寓可以出租（约一万上下），
实际上不会付到太多的房贷（大概几千块）才买的。
结果没想到带有租约会有影响成数跟利率这麽高
38F：推 henry4621: 代书都马说可以 可是利率很难看 也是贷得过啊 09/06 09:36
39F：→ henry4621: 他现在都快嘎不过来了 利率在高怎麽吃得消 09/06 09:36
40F：→ henry4621: 整件事最关键是没在合约压如贷不到八成无条件解约09/06 09:37
41F：→ henry4621: 现在楠梓都是未来价 银行看的是现在价09/06 09:38
真的，代书都说可以，利率年份什麽都没说，
合约没压八成无条件解约也是我的失策，
因为买之前问过银行说可以八成，加上保人的条件好，错估了情势
42F：推 sspider0829: 楠梓哪是未来价 根本严重低估 09/06 10:14
43F：→ sspider0829: 楠梓哪是未来价 根本严重低估 现在这利率你就扛个一09/06 10:14
44F：→ sspider0829: 年 很快上去你就松了 09/06 10:14
45F：推 frowning1226: 高雄正在喷，开心点，你做的决定没错 09/06 10:23
46F：推 floatfaith: 头过身就过加油，跟亲友借规划还款给他们利息09/06 11:02
正在努力询问其他银行跟亲友，希望能够顺利交屋
47F：→ floatfaith: 也是一个选择，後续的就老公寓出租让金流不会那麽紧 09/06 11:07
48F：→ floatfaith: 然後家中长辈几岁阿?改用长辈当首购年限可能>15年09/06 11:12
49F：→ floatfaith: 特别是你们有保人&名下还有一间公寓无贷款09/06 11:13
50F：→ floatfaith: 成数年限都有机会再往上 加油祝顺利09/06 11:14
长辈50几岁了，月薪也不高，但公寓是长辈的，
这个部份我也会问问看，
看能不能用长辈首购让利率或年份改善一点
当初没用长辈贷就是怕年纪会影响年份跟利率，
用我的条件原本没有租约的话，
我甚至可以贷到85成最低利率2.06
现在就是租约挡在那，我所有的规划都乱了
51F：→ AMDsucks: 亲人贷尬一下，租约处理掉，之後转增贷，解约损失太大09/06 11:16
解约我看了一下合约要损失所有付出去的钱，屡保里面已经给了132万，
解约是没办法的，我努力问其他银行跟亲人借钱中
52F：推 e33554431: 这代书也太雷09/06 11:52
就踩得很死,我提出拟两份合约,
另外签切结书给他或卖家,或是契约修正双方盖章他都不同意
说我贷不过不是他的问题，他当初讲过风险了
53F：推 morrishh: 那你就是找月薪12万的保人帮忙阿 保人就是这用途阿 09/06 12:12
54F：→ morrishh: 你的规划都太理想化 看你说用你三万的条件可以85成2.06 09/06 12:13
55F：→ morrishh: 你现在就是先借钱度过 之後看能不能转贷延长还款年限09/06 12:13
56F：推 AMDsucks: 租约有没有办法让银行知道是前屋主，期满不续租09/06 14:05
57F：→ AMDsucks: 请银行重新考量这个状况，给个切结书，再次核贷看看 09/06 14:06
有在跟银行协商了
58F：推 qscNERO: 看来代书还是蛮重要的...09/06 18:14
59F：推 ChikanDesu: 不可能过的吧 你投资一年不算投资吗09/06 19:01
60F：→ ChikanDesu: 还是快去筹钱吧 这利率高一点也只有这几年 时间一到赶09/06 19:03
61F：→ ChikanDesu: 快转贷09/06 19:03
62F：推 sqera: 先安全交屋上车，然後房贷3.3万，但是有带租约啊，租金你09/07 22:00
63F：→ sqera: 收，这是两房吗？至少租1.5万以上没问题吧，还缺1.8万长辈809/07 22:00
64F：→ sqera: k，你出10k撑一年，然後转贷你就解套了09/07 22:00
是两房没错，租金1万6，已经准备咬牙贷下去了，不知道转贷需不需要注意什麽？
65F：推 ice1015: 跟卖方协议 重新找个代书 重签合约09/08 09:10
下个月要交屋了，没办法重签了，会有违约金问题
※ 编辑: ErinQQ (111.185.238.115 台湾), 09/09/2023 02:42:54
66F：→ a0356482: 转贷 要看你原房贷有没有提前还款/涂销 的违约金 09/10 00:22