感谢大家的支持 顺便补充一些内容 (底下部分原本推文删除) ※ 引述《Freighter (货轮)》之铭言： : 这几个幅员广阔，地形复杂的行政区。 : 举例，最远+最难就业的，文化大学周边算不算呢? : 那边属於士林区，所以士林区应该才是最远+最难就业的行政区? 还是要看整体 而且阳明山因为有限建 即使文化大学在那有学生租屋 但文化大学并不是台北主要住宅区 整个士林北投最主要的人口还是在平地 士林北投虽然有不少山坡地 但山坡地居住的还是以别墅 或是住二公寓居多 此外 士林北投除了北士科以外 士北在此前本身就有不少工业区 包含中央南路 後港墘 关渡更有我正在用NB 的华X集团总部 甚至仰德集团以前就是士林电机工厂 很多人应该都忘了士林三宝 士纸 士电 新纺 这三个都曾经是工厂 甚至社子岛还有一大堆等着拆迁的工厂 有些工厂主就是地主 这些产值其实累积也蛮可观的 可以想见一旦开发会有多少在地的一起投入 很多天母阳明山早期别墅屋主 除了全国性的企业主外 就是这些地方工厂的场主 而且别忘了某个现在士林的立委 就是某当地信合社起家的银行家族成员(?) 而且你真要讲地形复杂或破碎 士林北投是一片平原吧 台北市也只有文山区平原面积几乎没有 除了景美万隆有限空间以外 此外 阳明山上虽然有不少别墅 但是观光产业一直都很发达 有些也是阳明山在地居民自己经营 猫空也是一样 不过两边各有碰到土地使用麻烦 一个是国家公园 一个是保护区 但阳明山的观光产业明显比较好 影响力连带让下方北投温泉声势不坠 此外 北投多数居民和温泉产业有关 因此在那边发展温泉产业其实不但适合 也能获得北投多数居民认同而成为地区印记 甚至商圈都和温泉饭店业者高度连动 对照组 木栅市区几乎没什麽和猫空连动 虽然从以前到现在 猫空居民采买都去木栅市场 但也就这样子而已 且不若阳明山获得士北高度连动 其实很多木栅居民知道猫空 但并不这麽认同或喜欢猫空 认为猫空是破坏自己理想住宅区的绊脚石 也因此北市府长期以来 对於猫空的观光 一直都很小心 既想要就地合法 但又怕发展猫空 会让居民反感或跳脚 不说别的 从以前到现在 很多木栅或文山区建案 都把猫空很近当成一个卖点 但实际上会因为认同/喜欢猫空搬进文山区的 除了那些观光产业从业人员外 其实并不多 而且实际现实面是 居民对猫空的好感度其实并不高 : 以文山区来看，景美、万芳、木栅、二格子山基本就是 : 把几只高矮胖瘦完全不同的猪硬绑在一起，叫文山区。 本区真的是硬是拼凑出来的没错 二格山甚至除了次分区外 几乎没什麽用到 存在感很低 : 从历史脉络和区域环境属性，四个区域宜分开讨论， : 万芳社区又是万芳的特例，也宜分开讨论。 : https://i.imgur.com/rdcqVeA.jpeg : https://i.imgur.com/UwtaAAj.jpeg 其实文山区现在来看 可能除了景美万隆以外 本身就是一个Special Administration Region : 若以最远+最难就业， : 1.首先，景美万隆就可剔除了，比北投士林内湖南港离市中心都近 : ，且各式交通工具种类齐全。 要看你到哪里 港湖到信义计画区比较快 士林到中山区 相对地景美万隆到大安区跨过公馆就到 最远也许见仁见智 看哪里就业 那为何我说最难就业 因为从100 105年工商调查 文山区的区内就业人口只剩下3.6万左右 100年那次调查甚至是反向衰退 而在猫缆事件後 还有二期推案期间 甚至官方还差点要借力使力 想把本区变得更纯住宅 : 2.万芳近市区其实也近，只是要过山洞。 那是万芳社区 万芳社区确实跨过辛亥或庄敬隧道就是市区 万芳社区其实是特定专用区 不过在规划当初其实想朝自给自足的方式 甚至在万和街还有一整栋少有的商办 但地理位置是个硬伤 加上区内住宅过於分散 结果是区内被划为商业街的机能无法生成 连住宅也因为过山洞就是隧道 结果反而二期化 几乎变成在外区采买才回到本区 但代价就是区内越来越与北市其他地方脱节 很多建设与施政也都跳过了这里 : 3.木栅有其近市区的方式，路程稍远，但时间不长，大众运输若环状 : 线盖起来，木栅就活过来了。但退一万步想，景美女中其实在木栅 : ，但大家在台北市中心看见景美女中小妹妹频率依旧非常高，就可 : 知木栅离市中心没那麽远了。 推文有提到 景女政附有专车 南环线确实很重要 不过区内其实也有一派不太想盖南环 反而希望这种封闭保守的住宅区一直维持下去 一个与其他地区有山坡隔阂的地方 住久了也许真的会有一些相对封闭的思维 这就是地理环境直接或间接改变/形塑个人 : ※ 编辑: Freighter (1.34.89.150 台湾), 08/20/2023 12:21:30 : 推 tfct: 景美以前是前三 後来越来越退步 08/20 12:22 : → sagarain: 因为景美有专车吧 08/20 12:25 : 我不知道有没有专车，只觉得市区看到景女小妹妹机率颇高 : 推 whitecow: 景女到七张其实很近 08/20 12:34 : 景美女中在木栅而不在景美已经很特别， : 景美女中若去新店比去景美近，更是特别的现象。 : (这我倒是没测量过，真的吗?) 景女跨过宝桥就到新店 比较多景女是在七张转乘 : ※ 编辑: Freighter (1.34.89.150 台湾), 08/20/2023 12:45:08 : 推 tfct: 景美女中真的太远了 松山高中一设立就直接超车了 该不会连 08/20 12:49 : → tfct: 内湖都输？ 08/20 12:49 : 推 Ddylan: 文山区我超熟，说的很对啊？，不然嘘的人有更多见解愿闻 08/20 13:11 : → Ddylan: 其详 08/20 13:11 : 推 dn96: 景女木新路过个桥就是新店了 08/20 13:24 : → sagarain: 景女有专车 而且公车直直走就到七张 08/20 13:40 : 推 gishileh: 景女 政大附中都有专车 08/20 13:50 : 推 c6066den: 要看市中心是哪，士林到北车捷运只要九分钟，景美要15 08/20 14:15 : → c6066den: 分吧 08/20 14:15 : → c6066den: 到信义区时间则差不多 08/20 14:15 : 推 saucy: 景美、万隆房价大概比木栅、万芳高10%，基本上不是连动的 08/20 14:49 : → saucy: 万隆景美跟着大安区走，木栅万芳跟着新店 08/20 14:50 : → saucy: 但网路上平台都是统称文山区在分析 08/20 14:50 景美和木栅还是有连动 一般而言景美是木栅大约1.1-1.3倍 不过文山区其实和北市连动最多的是大安区 开始进入正文 1.很多文山区的建案 尤其是辛亥路兴隆路这边 早期有许多建案都冠上敦南xx系列 甚至到2009年都还有 敦南观止 这个命名反映出当年文山区被称为工作生活在大安区的後花园 而敦南 指的就是敦化南路的办公商圈 文山区的住宅市场和敦化南路其实早期连动非常密切 辛亥隧道的开通到2000年更是达到高点 当年推案都以跨过隧道就是敦南为号召 只是敦化南路这办公圈在2000年以後开始从高点往下掉 也连带让中产阶级 对文山区吸引力下降 後来信义快通车 木栅-信义的关联也类似现在 但信义因为连结的是整个高速公路体系 对木栅的加持并没有早年敦南-辛亥这麽明显 也相对的 文山虽然离大安信义很近 但也就只有大安信义 顶多加个中正很近 对於上班在其他地方的 想购屋吸引力就没有这麽强 甚至没有 而敦南的微幅衰退 转移到的多半是内湖或信义 而办公商圈转移到内湖南港 对文山区而言其实更是一种小幅威胁 时至今日 现在办公首选已经很少会提到敦南商圈 敦南商圈的影响式微 也连带让文山区对中产吸引力降低 未来北士科发展也值得关注 如果北士科同样又拉了一批中正大安等旧办公圈的 跑去漂向北方 那也可能对文山有冲击 因为不管是办公圈往北还是往东 对文山区居民而言 通勤时间都是往上拉长的 至於西区复兴 则是会对双北大部分区域雨露均沾 因为以台北车站为首的西区 影响范围是所有的行政区 虽然市区内办公商圈转移正常 但敦南商圈的式微 其实反而会影响文山区的住宅 想像一下 当敦化南路办公转移到其他地方 住在辛亥隧道南边的居民 如果办公圈转移意味着要花更长时间移动 此时除了搬迁或改变生活习惯外别无他法 2.不过另一方面 南环线多少还是有稍微增加点期待感 从森活庄园到象山主人 木栅路沿线的案件都有不少都更 而且有些也重新规划了一些店面 也包含离捷运站最近的忠泰湛 可以想像如果是十几年前建案 应该会和文山区公所旁那两栋一样 明明在商业区 却因为政府希望木栅和牛奶一样越纯越好 所以两栋都很畸形的盖了20多层 然後都只盖了一栋店面这种产物 区公所旁的就算了 店面不宽 但木栅国小旁就真的是那个政策下的产物 现在经过都觉得有点惋惜 离南环线不远 在商业区上 面宽也很宽 却只规画了一间店面 还租给房仲 对照组 更早之前的远雄秀明是住宅区 因为刚好闪过这个压抑商业的限制 加上同时面秀明新光两大道 所以店面可以规画四到五间 3.而影响本区发展的另一因素而气候 北部向来多雨 而木栅的潮湿是公认的 只是文山区去年有多少降雨天数? 去年 气象局的文山测站为190天 但若把其他雨量测站纳入 很可能直接突破200天 这样的数字 内湖南港也差不多 虽然住在这里就有潮湿的准备 但潮湿意味着你需要负担更多成本 若无法适应的也自然不会选择 而且在未来讲究气候变迁下 200天降雨的地方其实阳光已经明显低於一般人 当其他区域可能为了一滴水而竞争 台北许多区域却可能面临降雨天数多 导致一连串的气候与健康问题 太乾会没水喝 但太潮湿 同样也低於宜居标准 太潮湿会变成太阳日晒太少 长远衍伸出另一种健康问题 就像雨林一样 雨林为什麽大部分区域没人住 因为除了保育以外 也不会有人 能够在一个如此潮湿的地方盖出生活机能 4.刚刚从房产 地理角度来看 而从历史上来看 过往台北16区 现在台北12区 合并後大部分都是商业较佳的 去带动商业较差的 例如万华 龙山带动双园 中正 城中带动古亭 虽然古亭自己也有一定机能 大同则是建成延平带动大同本身 唯一一个没有带动 反而被住宅反扑的反例 就只有木栅影响景美这个 事实上 相较於其他地方 木栅如其地名 从历史上来看都是汉原之间的禁区 日治时期依旧如此 光是这地理位置 日本人自然只能在文山郡摆防御设施 政策几乎都是以防御当时原住民为主 (纯讲述历史 并无对原住民不敬之意) 可以想见 日本人和台湾仕绅自然会以 板桥 士林等相对稳定的区域为主来发展 仕绅向来是推动地方发展的另一个隐形因素 但景美木栅除了张高林那几个老家族以外 其实仕绅比例很少 数量上应该就是12区之末 即使有 财力也还是有一段落差 地方仕绅少 自然就不会有愿意投入长期发展的意愿 影响的就是农业没有大地主 工商业没有大金主 不说别的 过往台湾其他地方 很多有发展的地方几乎都有为数不少的地方仕绅 总结 要纯住宅还是住商共存 要完全依赖大安信义 还是要维持现状 或是将猫空观光产业最大化 这个根本不是问题的问题 却因为居民和政府政策多次转换而有所变化 现在看起来是要屏除过往太偏住宅 想转换成自给自足商圈 甚至在最新版细部计画想从文教区延伸成大学城 企图从去商业化/纯住宅派手中夺回文山区主导权 但这拉锯要和解谈何容易 因为两派各有很强烈和不少的支持意见 就如猫空 政大 地方居民 光内部的矛盾就足以画出一堆关系图 (我自己也没完全理解 只能理解後有空在画) 现在看起来是发展派占上风 但会不会难保几年後风水轮流转 去商业化那一派又夺回主导权了呢? 而过往本区相对保守的居民 是否会因为南环线 而变得和其他区一样开放? 又或是反而会更加闭关自守? 这只能有待时间去慢慢验证 最後来复制最新版文山区细部计画内的一段文字: 本计画区过去都市发展偏重住宅机能，商业发展能动不足，未来捷运场站周边地区 得导入适当商业机能。 和其他地方不一样 选择万芳社区/万芳医院 或整个文山区 不仅是一个居住地点的选择 而是一个生活型态的选择与改变 但不管政府单位还是地方居民 都可能因为外部因素变得更开放或更保守 我们无法预测 只能用文字 让想住的自己衡量 让已经住的 决定自己的改变 -- 以下选项 谁相对比较不惨? A.作家廖辉英口中的油麻菜籽 B.乐天女孩啦啦队附属棒球队全体球员 C.中职所有免洗筷牛棚 D.中医大医院附属医药大学学生 E.以上皆惨 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 123.195.122.181 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1692576350.A.1DC.html ※ 编辑: gishileh (123.195.122.181 台湾), 08/21/2023 08:10:36 元利二期去年开会 想用TOD闯关 被附近居民和都审会抗议量体过大而驳回 而且附近居民其实对元利规划的商场...不是这麽欢迎 不管蓝绿都有议员和里长表态不赞成 并不意外 因为居民的想法 也许已经和北市其他区脱节很久 可能还没感受到TOD 但站在发展立场 北市府还是得一直说服居民 为什麽文山区 尤其是木栅 必须要有适当的商业机能 还好吧 那边消费本来就靠政大学生 反而是地方居民多半去MIA 也有不少是在大安信义区消费 完全遵守北市府十几年前愿景 "工作 生活在XX 居住在文山"的理念 新北市那些第一环 大部分是工作在台北 生活居住在新北XX 但文山区比这更极端 很多直接把生活也丢给XX 只留一个居住的空壳子 关於政大 我原本认为政大不可能 也搬不走 但我总觉得如果居民继续用抗议师大夜市的方式 去抗议政大商圈和政大 政大总有一天 迟早会被当地居民气走 尤其是当地前任里长真的是...他和他妹落选 整个政大宛如普天同庆 就知道这八年怨念有多深了 不过我想 当地原本里长被推翻 政大想发展大学城商圈 等於少了一个阻碍 因为那边居民基本上就是一半一半 想发展和不想发展的都五五波 现任的里长相对比较能修复和政大关系 政大的原因可能比想像中复杂 那边不管赞成还反对的声音都很大 可以说 师大夜市没有被铲除 只是反对餐饮进驻六米巷 但这边的诉求不仅是不希望这边变成商圈 甚至还有的希望可以变回纯住宅 这让我想起 山上的二期纯住宅 当年北市府最早是想在这边 设定九成低密度住宅一成零售 然後主要采买都倚赖政大商圈 甚至连早期房产广告也都是这样强调 结果最後变成台湾第一个100%住宅 主要采买绝大部分都在其他区 二期的推案全盛期 还一度回头影响北市府念头 想把文山区整区都二期化 现在看起来庆幸还没真的二期化 想像一下木栅路木新路两旁只有住家没有商店 采买都要开车20分钟到信义新店 这画面一想都觉得有点太理想 木栅市场其实也没因此赚太多景美溪另一头的居民的$$ 可以说 这还是和文山区地形破碎度12区之最有关 地形破碎让每个范围都各自为政 不仅仅是名义上景美木栅 或是五个次分区这麽简单 若真要细分 很可能可以分到10几个生活圈 有些可能只剩下住宅区 连生活圈都不算 而对照组 南万华 北大同 社子 北投 同样的老旧社区 都可能比这里更团结+凝聚力 更想巩固生活机能 两年前疫情最严重时 看到南万华集体守护 甚至於把东园街商圈的商店一起往外推销 都觉得心生羡慕 都已经比其他区弱 还在那边互相阻止 呵呵 其实前一任市长有再推万芳商圈 现任市长则是加大了猫空宣传力道 不过如何趁胜追击 说服区内保守派才是重点 至於电缆地下化 讲到累了 这可能已经不是政府问题 而是台电台北南区营业处的问题 这就是少了地方仕绅去整合的结果 虽然木农可能也有不少张高林等大家 但这些大家很多都是务农起家的 几乎少有大型工商业经验 他们可能并没有把饼做大的经验 离所谓的地方仕绅其实也有一段距离 观念上也相对保守 没想过要与地方共荣 可能南港内湖的仕绅观念上还比较先进点 这也不能怪他们 因为木栅可能是战後 台湾扣掉市区後 第一个确定完全没有工业区的行政区 (虽然那些工厂也是慢慢搬) 比1969北市府重新修订都市计画还要早 北投的温泉产业和地方仕绅几乎高度连结 也没有在那边哭邀温泉业者和地方居民互抢生意 总之 大家就继续观察 南环线的进入势必会让多方矛盾上升 文教区 住宅区 住商混和 大学城 这几个观念肯定会在未来十年 继续在文山区 尤其是木栅互相高度拉扯 有听过这抱怨 还有後面的指南山庄也有说是 徵收民地 但後来又给了政大 不过政大那边地主就更保守了 普遍只是希望持有土地自己用 或是做点小生意 但并没有更进一步希望可以怎麽开发 之前提到的二期就更单纯了 有不少二期居民就是想要单纯住宅 也希望把这观念带到文山区的各个角落 所以不仅区内几乎0商店 (社子岛都开了 全台湾就剩这边还在管制?) 不管是山上的猫空 山下的木栅市场 乃至整个文山区的商业发展和TOD 居民多半也直接举X 意见上反而更加单纯 就是想要一个完全去商业化的环境 这就是为什麽政大TOD一直被挡 不仅平地的居民挡 二期更是会跳脚 因为包含指南山庄的开发在内 政大等於直接把商业化一口气拉到二期边缘 犹如枪口对准一个人心脏一样 且为了去商业化 二期居民会自动自发的都只去外区消费 真正把文山区和二期当成一个睡觉的点 会来山下政大 木栅市场消费的二期居民 虽然有 但比例上不多 说实在 发展到这样 这几乎是超乎当年二期的想法 原本只想盖个纯住宅 依赖不远政大商圈的桃花源 现在这桃花源回头反吞 还蔓延到整个文山区内 连区外都有人赞成文山区完全二期化 认为文山区发展商业会破坏原有纯住宅特色(?) 会想到这种地步基本上就和2014兰屿没两样 2014的兰屿也是开个小七 外地人哭邀 抱怨的比兰屿自己居民还厉害 但兰屿人也想要一间小七 现在木栅的处境有点像兰屿 因为台湾很少有一个区 发展会被大量哭邀或抱怨 虽然不管文山 还是兰屿 自己的区应该自己决定 自己居民反对或赞成我觉得合理 但连区外都想用民意决定一个区的走向 那就很畸形了 错 和公家宿舍也无关 真要讲文教区 松山中正大安信义万华都有一堆当年军公教来台的宿舍 眷村 这几区也没因为宿舍眷村而影响西门町 东区 信义 公馆商圈发展? 事实上木栅本来就是清代防御原住民而得名 从清代到日治 仕绅和殖民政府 不会把重心摆在一个危险的地方 而本身位置被山阻隔 又不是必经道路 仕绅更不可能去选到哪里 所以从以前到现在 木栅几乎都是台北市过往16区最边陲的 北投相对就没这问题 在往淡水的要道上 又有温泉 地形上北山南平原 对着台北市至少是开阔的平地 聪明的就懂 用中巴还是开得上去啦 只是我也认为 指南路没拓宽 一堆人在哭邀猫空太吵 但却可以接受三段那边盖一堆毫无生机的住宅? 比想像中高 我记得当初开价90万起跳 可能议价空间没有很大 加上木栅线上只剩公园首玺+绿意久康 所以适度规划的案子通常都能卖不错 伯大尼旁 喜欢住的可以冲 我认为蛮单纯的 真要说缺点就建商侨府兴之前推案量不多 预售屋本身就是风险 推案都在桃园以北 而这次比较特别的是 还拉了桃园代销五十甲转投资的五十甲建设 在此推案 这一次创下侨府兴 五十甲建 五十甲广 全都第一次在文山区推案 五十甲广告之前就有在台北新北代销 但文山区是第一次 而且这也是五十甲建设第一次插旗台北市 五十甲建之前都是在发迹地桃园推案 BINGO 虽说这区被公认政治上蓝>绿 但事实上蓝绿在文山区最大共识 大概就是 都不想把这区搞成类似板桥三重永和新店 那样子的以生活机能结合居住为主的社区商圈 我都还没讲到等级更高的内湖或士林 我同样用夜间人口大於日间人口的区域相比 新北市只要有点人 大部分都可以开店 而那位前里长和妹妹 反映的就是 去商业化 回归住宅这一派曾经一度是这里的诉求 而要去商业化 要打击的就是政治大学 事实上台大师大附近都有住商混合问题 但真正打击到店家已经有生存不下去迹象的 不是师大夜市 是政大商圈 政大商圈现在单纯就是只是卖吃的 但对当地居民而言 可能标准低到连吃的都无法容纳 ※ 编辑: gishileh (123.195.122.181 台湾), 08/21/2023 21:09:48