作者gishileh (力宏敢预订178台大金)
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标题Re: [请益] 台北市万芳医院/社区的物件
时间Sun Aug 20 08:40:10 2023
※ 引述《paranoia5201 (社会黑暗、行路难)》之铭言：
: 本鲁的朋友在新北看房多年，看着房价越来越贵！
: 偶然发现台北市还是有几个地方价格偏低，甚至还低过新北。
: 其中好奇的是万芳医院/社区那一带的物件。
: 那里低价的原因主要是山坡地吗？
: 可是土地规划是住宅区；
: 生活机能也不算太差，也近捷运。
: 是可能有什麽地雷是表面看不出来？
: 大家不是都说文山区不错，所以房价居高不下。
: 还请各位提供这地区可能的风险给我朋友。
: 感谢！
: -----
这题问我在地的就对了
有关於你说的万芳医院/社区 其实很多人不知道
这两个区域的范围完全不一样
目前房仲或台北所指的万芳医院生活圈
就是指兴隆路三段前段(辛亥路-万芳路)
两旁以中国科大为中心点的生活圈
沿线因为有大学和医院 加上转乘 机能相对较佳
这几年景福社区(医院对面社区)
甚至还包装成类似小型师大夜市那种商圈
还获得北市府商业处的认证
虽然不确定会不会变师大夜市2.0
有抗议住宅和商业距离的风险
但如果需要兼具生活机能和未来增值
选景福社区这里也许比较好
这边大部分是旧公寓 但单价相对也比万芳社区高很多
原因无他 就是因为离捷运很近
而且有些几年後也可能有改建契机
重点是 不用爬坡 这对未来高龄化社会很重要
改建的机率远远高过万芳社区 还有三段那几个山坡上的社区
未来当山坡地越来越讲究保育时
那些山坡上的社区只会越来越不值钱
至於万芳社区为什麽这麽低 甚至比新北
或是同样是北市低价位的社子 南万华 复兴岗 关渡还要低
原因有几点
1.那边因为位处山坡地 且当时兴建的房子
现在都已经老旧 但山坡地让改建变得非常困难
甚至很可能会面临不予改建的命运
真的想住在那边 建议去看相对比较新的社区
例如绿色传奇 卡莎米亚这几个都还可以
如果有点财力直接去拚万芳社区外围的世界山庄吧
整个万芳社区与外围规划最好的大型社区
2.那边和万芳医院相比完全是两个世界
万芳社区当初为了搞纯住宅 把商业机能几乎摆在万美万安街
但除了万安街以外 其他地方几乎是0机能
而且万芳社区的房子颇为分散
即使走到万安街距离也非常遥远
导致万安街那边机能也没有特别好
大部分采买都要到万芳医院
而那边除了万美街邮局那边外 几乎都是住宅
而在最新的细部计画 文山区七大生活圈中
万芳社区更是唯一被设定为只有居住的功能
在台北市可能也只有政大山上的二期比这里更纯住宅
3.虽然跨过隧道就进入北市
但要到当今主要的办公区 除了敦南以外大部分都还蛮远的
有上班需求+能力负担的 自然不会把万芳社区变优先选项
几乎没上班机会可能还可以理解
但几乎没生活机能 等到需要急事时
例如买药 看诊 机能有无
很可能直接转化为是否救回一命或致命的关键
而且现在生活机能为王
当小七都开到只剩乌坵没开时 机能几乎可以决定地方发展与否
没有生活机能或被规划为纯住宅的地方
最後都会毫无生机地走向衰退
且要思考的是 文山区和新北第一环夜>日
且以住宅为主的地方 例如三重板桥新庄新店双和
一般而言这种区域多半是居住和生活
但文山区却有最多地方只剩下居住而没有生活
这样的生活 注定就如同失根的兰花一样
除非像二期住户那样每个都定性坚强 还养成习惯
否则财力不高的每个都学二期那样生活
只留居住 连生活机能都丢给大安信义
这样的区域 肯定只是在加速其没落而已
4.部分社区为地上权/出租公寓
台北市这两年 只剩下一个社区还在1/2字头
就是万芳社区的万宁山庄
不只是文山区 也是台北市最低的社区
因为这个社区是50年地上权 现在剩20年多
而和其他地上权案相比 如果去过一次就知道
为什麽这山庄如此的低
除了只剩20多年可以用以外
最近的超商要走到5分钟和平东路
接近零机能的地方
不过这栋屋况还算可以 真不考虑房价是可以低价捡来住
此外 万芳社区由於是属於北市府开辟
因此兴建时也盖了不少国宅和出租公寓
尤其是後者 相对有较多中低收入户
顺便补充扣掉地上权
台北市整体房价平均最低的公寓
就在万芳社区不远的兴隆路三段山坡地公寓
这边有兴隆 宝来 家家 再兴四大社区
但除了再兴有别墅稍微好一点以外
其他三个都是1980年代初期的五层楼公寓
为什麽这一带还比万芳社区还要低呢?
1.有去过当地的都知道
那一带公寓光是往上走就是体力的消耗
偏偏那边空间很小 且当年为了空间利用最大化
原本应该是悠闲 只能盖低密度别墅/公寓的山坡地空间
硬是被凑出了三个社区将近三千户的超高密度
从远方看可能还以为是九龙城寨感
基本上就是早期山坡大型社区最廉价的设计
类似基隆大庆大城 幸福华城
而这两个社区也是出了名的...低价社区
讲好听低价社区 讲难听可能就是现代贫民窟
对照组 这座山丘另一头的冠德微山丘 10000坪只盖170多户
怎麽想都知道这两社区的财力 一个在天一个在地
且那个坡度和回转难度有多高?
我记得GOOGLE街景图一开始是完全跳过那边就是了
就知道人走上去很累 但车子开上去也不容易
2.所以现在在那边 基本上就是车子开上去也不容易回转
且在没电梯情况下 一个人如果通勤
从山下的公车站往上走 等於爬了十几层楼的楼梯
光一想到这点 很多体力不佳的就会很吃力
而当你爬回家时 你几乎不会想再出门
自然而然 那边也会把居民养成比较宅在家而少出门的习惯
那种环境会很两极 习惯运动的会很喜欢
但不喜欢运动的会非常宅在家里好舒服
3.和万芳社区一样 那边居民也面临明显老化
且那边有一种感觉是
那边很像南非的ponte apartment
原本是中产社区 但因为条件不佳或变化
中产搬走後 留下来的多半是经济较差的老人或居民
加上和万芳社区一样那边机能较差 也鲜少工作机会
若从地图上来看 那边最近的办公圈就敦南和信义
但考量辛亥与信义快的塞车程度 至少都要搭车20分钟以上
自己没有生活与就业机会 到哪里就业又都很远
最後会住这里的就真的只剩下老人
以及只是想要在台北有个家的蓝领阶级
而他们的经济条件自然不会好到哪去
4.集所有缺点於一身
高雄某豪宅口号 集世界传奇於一身
但三段山坡这几个社区却是 集所有缺点於一身
里面有部分的住家也有中那个年代房子的海砂屋
甚至有少数是辐射屋
加上之前提到的在陡峭山坡地上
车辆不易回转 无电梯
刚好是集所有缺点於一身
全台北市可能也很少有社区
优点没什麽 却把所有缺点全部包办
5.其他的一些奇耙政策
以各种理由(可能和土地使用权/产权有关)
把已经设立的WEMO/GOSHARE排除在三个社区外
是台北市第一个这麽做的地方
後来第二个是万芳社区中的万美社区
两个都在文山区 这真的是前所未闻
当然讲这麽多 这边唯一的优点是
机能比万芳社区好一些
以及离文山运动中心很近
但一想到每天上下那个坡度
可能也不会想运动了吧XD
正是以上这些问题 让那边山坡地几乎没什麽涨幅
最近虽然有3字头成交
但整体而言还是北市真正房价最低的地方
甚至还低过北投那几个很有名的四大不碰宅
像是凌X大厦 金X奖
而且那边屋龄已经40年
那边现在一直想原地改建
但在考量生态环境下不认为那边改建有机会过
也许很可能和万芳社区一样
会用一种很夸张的方式直接凋零也说不定
我自己私心也比较希望那边几十年後
可以拆屋还地给大自然
至少对未来生态和大众运输发展也比较友善
补充 这边房价和其他社区对比有多低呢?
根据2021台北市地政局不动产市场动态年报
交易总价未满1000万的社区中
只有三段那几个山坡社区单价还在3字头
而且明显看出 远远低过其他社区
连榜上万华看起来很老旧的社区大楼
单价都高过不少
https://house.udn.com/house/story/5889/6497005
总结以上几点
万芳社区和三段山坡房价之所以低到如此夸张
绝对有其无可避免的因素
真的想在万芳医院/社区置产
直接去买万芳医院对面公寓比较好
或是拉远一点在兴隆公园周围公寓也行
这边稍微远离万芳医院 但机能也不会太差
进出可能也比较方便
--
以下选项 谁相对比较不惨?
A.作家廖辉英口中的油麻菜籽 B.乐天女孩啦啦队附属棒球队全体球员
C.中职所有免洗筷牛棚 D.中医大医院附属医药大学学生 E.以上皆惨
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1F：推 penguine33: 好专业 给推 08/20 08:47
2F：推 kusomanfcu: 把这个文章拿去套在天母上 08/20 09:07
3F：→ kusomanfcu: 再整理一下 08/20 09:07
4F：→ kusomanfcu: 其实也差不多 08/20 09:07
不可能啦 天母根本没有没落的可能
而且天母的环境和就业机会比文山好太多了XD
天母那几栋公寓华厦单价都要4-5字头
(景美万隆除外 至少景美万隆单纯却又进出方便)
5F：推 yychiuchang: 那边离市区真的很近，上班好地方。 08/20 09:20
6F：→ yychiuchang: 纯就业机会，你说的山上屌打天母，辛亥/和平/信义快 08/20 09:21
7F：→ yychiuchang: 辗压天母 08/20 09:21
8F：→ yychiuchang: 最大缺点没啥生活机能，真的超纯住宅区 08/20 09:23
几乎纯住宅没错
离市区近不见得是优点 现在上班如果是ON CALL的
尤其是在内湖科技园区 南港软体园区型态的
住在内湖跟住在文山 就很容易有能否及时到达的落差
所以这也是为什麽文山区到最後几乎只剩下退休族和军公教
地理阻隔的型态 连吸引一般有点财力的上班族都有一点困难
对了 天母是偏住宅和社区商圈没错
但天母离北士科不远
本身靠芝山那边又有一小片商办
这种规划其实很理想
兼具了居住 生活 就业
BTW 国宾饭店/仰德集团的总部也在天母喔 虽然是天母南边 靠近兰雅
9F：推 Rembrandt: 喜欢纯住宅区的会喜欢万芳社区 绿地很多 08/20 09:32
10F：推 kensmile: 我还蛮喜欢万芳社区，景观很优 08/20 09:43
11F：→ kensmile: 有开车，很方便 08/20 09:43
12F：推 shuichia: 对台北市来说，所谓凹陷区算是假议题，凹陷的地方自然 08/20 09:59
13F：→ shuichia: 有造就他凹陷的原因只是外人不懂在那边喊，像这篇楼主 08/20 09:59
14F：→ shuichia: 的分析就很清楚，其他像万华北投一些区域也是 08/20 09:59
万华比较像是老居民的素质问题
但万华几乎没有万芳社区那种纯住宅
维护地方小型商圈也比郊区居民团结很多
北投靠复兴岗就有这样的问题
不过北投机能较差的多半是别墅 低密度住宅
例如威灵顿 奇岩路沿线 珠海别墅(珠海到北投家乐福其实不远)
比较少同时夹杂大型社区
北投未来的就业应该是关渡到北士科
不过距离上应该还是和文山区并列两个最远+最难就业的行政区
15F：推 fickle85: 昨天才经过万芳社区，绿意景观纯住乍看不错，但机能的 08/20 10:11
16F：→ fickle85: 确是个大问题 08/20 10:11
17F：推 tidalwave00: 专业给推！木栅很舒服就是人车太多 08/20 10:19
其实生活机能差才是最大问题
甚至二期的那种纯住宅文化
十几年前还一度想复制到文山区其他地方
直到新的版本才紧急止血
甚至还和中科大合作一起弄万芳商圈等活动
可以说 一味拔掉生活机能
无疑是拔掉一个地方的根
万芳社区已经面临到这样的问题
但木栅还是有不少地方 机能其实不强
但是却效仿师大夜市在那边抗议居住环境被破坏
18F：嘘 yychiuchang: 不是，在台北强调科技业？ 你是脑袋有问题吗？ 真是 08/20 10:43
19F：→ yychiuchang: 笑喷 08/20 10:43
内湖科技园区很多非科技业也在踏编好吗
20F：→ yychiuchang: 怎麽不说离台北真正的核心大安/信义很近 08/20 10:44
21F：→ k85564: 离101跟市政府也没很远好吗 08/20 10:54
大哥 南港松山离大安信义也不远
而且若比距离可能还比较近
还有不用过隧道的优势
22F：推 chocopoodle: 推一个 08/20 11:50
23F：→ showshowman: 医院对面那区巷弄路边停车是一大乱源 08/20 11:57
24F：推 yiliang1107: 推 好文 08/20 12:19
25F：推 james198978: 其实万芳社区 离再兴 很近喔！生活机能稍差但好处是 08/20 12:28
26F：→ james198978: 晚上很安静 听不到摩托车的声音 光是这点在台北市就 08/20 12:28
27F：→ james198978: 很稀有了....还是有其市场啦 08/20 12:28
28F：推 rockppt: 推，分析超详细。 08/20 12:39
29F：推 panmomo: 推！好文 08/20 12:56
30F：推 kusomanfcu: 天母 华夏 公寓 4-5字头很棒？ 08/20 13:38
31F：→ kusomanfcu: 板桥巷内老破公寓一堆也是这价格耶 08/20 13:38
33F：→ kusomanfcu: 温水煮青蛙阿 08/20 13:41
34F：推 heroic: 专业文～推 08/20 14:03
35F：推 ice1015: 过了万芳路海巡署对面的社区那坡真的很斜 08/20 14:07
36F：推 kusomanfcu: 石牌 竹围真的屌打天母了 08/20 14:11
我听你在乱说 天母的优势石牌不见得有
竹围更别提了 竹围基本上就是被洗出去的首购+中产大本营
37F：推 rtsai0915: 分析的很详细，但是万芳社区对开车通勤的人来说环境还 08/20 14:12
38F：→ rtsai0915: 蛮不错 08/20 14:12
39F：推 aspd5306: 身为老木栅人 从小走兴隆路去万芳国中 感想就是这里的 08/20 15:13
40F：→ aspd5306: 时间跟被冻结了没两样 30年都长一样 被放弃的地方 08/20 15:13
41F：推 carolgilbert: 你是文山系? 08/20 15:29
42F：推 paranoia5201: 专业文，必须推！ 08/20 16:53
43F：推 racoon151: 推一个 08/20 18:19
44F：→ dcdc: 骑车上山坡地社区还可以吧～? 08/20 20:19
未来大众运输时代
大众运输不便的会越来越难脱手和增值
而且你说可以骑车上山
但前提是你家的机车不能坏
不然机车坏了等於半只脚走不动
45F：推 saucy: 推 08/20 21:17
46F：推 qscNERO: 推分享 08/20 22:10
47F：→ iele: 便宜治百病其实宝来佳佳再兴也是一直慢慢涨，一直有在成交 08/20 22:46
48F：推 yuffie: 兴隆路那边山坡真的陡，佩服的是社区老人照样降爬上爬下XD 08/21 00:35
49F：推 ChikanDesu: 万芳社区还有个缺点就是超爆干湿 整天都雾雾闷闷的 08/21 01:03
50F：→ ChikanDesu: 要住山脚下万芳路那些比较舒服 一样有绿地 不用爬坡 08/21 01:05
51F：→ ChikanDesu: 车位充足 08/21 01:05
其实木栅万芳差不多潮湿
只是万芳社区可能会更多湿一点
52F：推 snaken: 推分享 08/21 08:11
53F：推 encoreg57985: 专业 08/21 08:55
54F：推 Tatsuya72: 分析这麽详细给推 08/21 11:17
55F：→ Tatsuya72: 不如想办法挤进万隆景美...或乾脆辛亥隧道那 08/21 11:18
没错 社会也很现实
看到应徵者住万隆景美
还比住木栅容易来的录取
理由不是因为木栅穷 而是太远
到哪里上班都远
56F：嘘 genovis: 万芳医院附近8+9超多的，万芳社区比较好 08/23 02:28
57F：→ genovis: 兴隆路整条都8+9，木栅8+9超多的，跟东湖差不多素质，新 08/23 02:30
58F：→ genovis: 北并进来的地方都这种鸟样 08/23 02:30
59F：→ genovis: 现在少子化连政大学生都8+9化，一堆风尘味超重的学生 08/23 02:31
万芳社区其实你说的8+9也不少
可能更多
因为有出租国宅
虽然无意对那边不敬
但我真的以前碰过住那里的
就有提到那栋国宅素质真的...
在台北市主计处统计的低收入户排行榜中
万美里户数与人数是比较前面的
可能就是和那几栋出租国宅有关
至於你提到的东湖 社子 北投可能都有
不过旧市区的万华大同中山也不少
在台湾 真的要兼具居住品质 又要碰不到8+9
大概只剩中正大安松山的精华学区吧
例如中正敦化龙门仁爱金华
即使是中正大安 外围一点 8+9就会多一点
真正完全没8+9的地方
大概只剩台大医院附近那一带住宅
离总统府近 附近住的不是医师就是教授
※ 编辑: gishileh (123.195.122.181 台湾), 08/23/2023 09:12:29