作者bustinjieber (贾小斯汀)
看板home-sale
标题Re: [请益] 该跟舅舅买房吗，AB房越级打怪
时间Sat Aug 19 21:18:29 2023
※ 引述《pq898035 (YU桑)》之铭言
: 各位房版大大好，先说说这个标题的背景原因吧，文长感谢您的耐心.
: 房屋种类：老公寓3楼
: 坪数：25
: 屋龄：41年
: 地点：中和双和医院附近
: 实价登录同地段格局：1坪/39万，约1千万上下
: 情况是这样的，这间公寓是外公外婆的房产，左右打通的，所以加起来应该算两间共50坪
: ，以下简称A房与B房，後因外公外婆过世，A房是小舅的名字，B房是舅舅阿姨跟我妈这些
: 兄弟姐妹共六人共同持有，但现在住在AB房里面的是大舅小舅跟我妈共三人而已，另因我
: 妈去年把名下桃园山上的房子卖掉约600万，小舅从那时开始时不时透露想把A房过给我妈
: 或是我，然後说每个月给他一两万生活费到老死足矣，小舅有个女儿，但平常没生活在一
: 起，也没打算给女儿这笔房产，但我认为会挑在我妈卖房完讲说中和A房的事，也不说A房
: 要卖多少，只说可以跟我们见面详谈，绝不可能只是要每个月给个1.2万而已，这边也提
: 一下我妈67岁，我们单亲，小舅应该也70左右了。
两个部分要先考虑一下，
1. A的格局是否还是正常的2 or 3 房，
也就是仍保留厨房、卫浴、阳台...等？
2. 未来是否可以把墙隔回来、A可以单卖？
如果这两点答案都是肯定的，才考虑下一步。
下一步就是要去谈最关键的变因，
‘’你们谈的价格跟每月补贴到底要多少钱‘’，
我把复杂问题简单化，你想成买一间公寓：
头期=给你小舅的一笔现金=X、
每月补贴金=房贷=Y，
双和这坪数房子市价1000万左右差不多，
假设成本最大化，你小舅可以活到9x岁，
也就是要给付大约20年的生活费给他。
也就是X+240Y<1000万，
这数字越接近1000万，就代表你越亏，
我这边‘’不把房子的增值考虑进去‘’，
因为一样的资金，如果拿去投资其他房地产，
一样可以吃到增值，而且金流还更轻松，
证据以及算式如下：
一样买1000万的公寓，
头期=200万
贷款=4.1万（800万、分20年、利率2.15%）
月出租收入=2.5万秒杀
（这坪数在双和医院没这价格我随便你）
也就是一样持有一间无贷款的1000万公寓，
实际‘’支出金流‘’是200万+1.6万×240=584万。
结论：
除非你小舅只拿584万之後不拿任何一毛钱，
不然叫你小舅去吃屎，自己去找银行养老贷，
这间破房不拿也罢，不要为了亲情搞自己。
P.S. 就算真的只卖我584万，我也不会买，
因为这等於承诺‘’租客可以在里面住到死‘’，
我的584万资金完全被卡住...请三思。
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1F：推 a851315: 叫他舅舅去办以房养老(逆向抵押房贷)比较简单 免得卡一 08/19 21:36
2F：→ a851315: 堆钱在这里 08/19 21:36
3F：推 ice1015: 以这间一千万左右，以房养老最大的问题是每个月只给你一 08/19 21:53
4F：→ ice1015: 万多。就是固定的数字，要多没有。 08/19 21:53
5F：→ ice1015: 没有意外，没有生活不能自理，一路健康活到百年後就没问 08/19 21:53
6F：→ ice1015: 题。 08/19 21:53
7F：→ bustinjieber: 所以小舅要占他们的便宜啊， 08/19 21:57
8F：→ bustinjieber: 他应该有先去问过银行啦 08/19 21:57
9F：→ bustinjieber: 而且还要背负着‘’便宜买到房的名声‘’， 08/19 21:59
10F：→ bustinjieber: 小舅身体出了什麽意外，原po好意思不照顾吗？ 08/19 21:59
11F：推 straggler7: 不需要给头期全分期 售後无租约回租 08/19 22:24
12F：→ straggler7: 打折的钱就是以後要照顾小舅的花费 08/19 22:25
13F：→ maxboy06: 以後他舅慢性病癌症甚至丧葬费都包 嘻嘻 08/19 22:48
14F：推 stopdog: 小舅自己也知道他这房的格局卖外人或以房养老吃亏，不如 08/20 00:07
15F：→ stopdog: 凹自己人 08/20 00:07
16F：推 pq898035: 谢谢b大特别回一篇文给我，以数字让我一目了然，除了帮 08/20 02:01
17F：→ pq898035: 助我坚定自己的想法，这些观点应该可以让老妈再全面想想 08/20 02:01
18F：→ pq898035: 。 08/20 02:01
19F：推 alista: 养老贷对小舅来说一定不划算，他现在每个月肯定能从原po 08/20 14:23
20F：→ alista: 妈妈拿到超过15555元啊 08/20 14:23