作者lebronting ()
看板home-sale
标题[请益] 竹北标的与两房格局请益
时间Sun Aug 13 15:19:47 2023
大家好，
本次想请教一个位於竹北台科重划区的标的，
该案位於科大二路 前阵子大家戏称与神同行的即将完工建案 禾子旺星光
预计购入的标的是中楼层面科大二街的两房产品
【认为的优点】
1. location
a.交通- 上午8点 汽机车通勤预估时间(google map预估平均值)
台元科技园区 15min
竹科 汽车走国一 16min 机车走117 18min
竹北高铁 15min
新竹巨城商圈 15min
b.生活机能-
7-11、全家、家乐福超市-步行 5min
家乐福商圈- 步行 15min 汽机车 5min
公园(公24)- 步行 5min
中国医、东元- 汽机车5min
c.学区- 内建光明国小、成功国中学区
星苗幼儿园- 步行 5min 汽机车 3min
光明国小-步行 10min 汽机车 3min
成功国中-步行 15min 汽机车 3min
亚太美国学校-步行 11min 汽机车 3min
2. 98户的小型社区(96户住家、2户店面)
没有大型社区人多嘴杂的缺点，
又可以避免过小社区管费较高或日後维护经费短缺之虞
3. 面科大二街采光佳、平假日随机探访算宁静
询问同区邻近住户也表示并无空污、吵杂之状况
4. 公设比相较於近期的建案相对不算高、基础公设也算OK
5. 虽算预售不过已经近完工(明年Q1交屋) 所以可以实际进去感受采光、通风等感受
6. 给的建材尚算中规中矩
【认为的缺点】
1. 灵泉宫-位於基地前方中间，虽说建商针对前面庭园造景有特别优化处理
不过多少有抗性存在
※为此跑过不少趟现场观察，平日人不多、没遇过89
烧金情形平假日上下午大约跑过2X趟没遇过
网路查询大概会是一整年会有1次布袋戏、1次较大的祭拜活动
2. 建商相对不知名，防水保固仅给1年，後续维护品质尚不明确
3. 两房产品浴室没有对外窗
4. 停车场没有汽机车分道
5. 单价目前5尾6初，未来或许涨幅比较有限
以上大概是暂时想到的优缺点
另想请益格局部分
格局图如下
https://i.imgur.com/GHqDNnN.jpg
权状坪数 27.21坪 公设为8.94坪
主建物 16.31坪(客餐厅7.18坪、两间房间各3.19坪、两个阳台共1.96坪)
欢迎大家不吝给意见 多谢
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1F：推 NeihuSnape: 竹北上看80万 买到6x都赚08/13 15:22
2F：推 mfcke: 如果是要自住 也只能吞 目前市区新案比较便宜都是有抗性08/13 15:24
3F：→ mfcke: 客群就是找愿意妥协的08/13 15:24
感谢m大回覆，这个case主要是想赠与小孩卡学区同时带点投资意图
两个月前其实有真正为了单纯投资在找标的从市区金雅、关埔到竹北县三
几经衡量之後选了外县市的产品 近期股市正好获利了结多了一笔头期
才想说回头帮孩子添购一间两房(相对低总的新房)
(主要也因为两房这个需求 所以其实能选产品也真的很有限)
4F：推 marsonele: 我也在看这间08/13 15:29
5F：推 marsonele: 前面2房 水公园最近1530成交 室内超小 不如捏起来买星08/13 15:31
6F：→ marsonele: 光 但我也还在犹豫中 毕竟在竹科工作 想说是不是买春08/13 15:31
7F：→ marsonele: 福川越上班比较近08/13 15:31
感谢m大回覆
兴富发除了股票，他的房子我自己比较不推，实际参访水公园的两房产品觉得
若以小家庭为客群，还是有点偏小
至於川玥正对那支大大的电塔跟别的电台..这抗性我相信比楼下那间没啥人烟的庙
可能还大许多，交通的话，两个商品来讲，我想交通时间成本似乎没有太多喔
8F：推 ohnedich: 厕所没对外窗，就装好一点的抽风机。但厕所的洗手台被08/13 15:34
9F：→ ohnedich: 门挡到，使用上会较不方便。冰箱预留位置看起来有点小？08/13 15:34
10F：→ ohnedich: 主卧宽度只有250较窄（扣掉床180只剩70），不过这坪数也08/13 15:34
11F：→ ohnedich: 不太能要求什麽08/13 15:34
感谢o大回覆 抽风机目前合约书上写的是给乐金(?)三合一
网路上查不到这家只看到乐奇 如果到时效果不佳 再来替换
感谢您提到洗手台被门挡到一事 之前没特别注意 这点假若购入会再跟设计师研究
冰箱位置实际现场看的结果确实偏窄(它的示意图倒是画得很美好)
大概就适合放系窄款冰箱，也因为它工作阳台偏小，建商有送洗脱烘也在冰箱位置旁
预留了排水，所以厕所出来的位置大概就是洗衣机、上方一点收纳、旁边一台冰箱
总坪数关系房间大小可能就只能那个样或是装修时再来变魔术
我主要看采光跟通风，台风天看过室内现场、晴天看过、雨天看过，出乎意料的高於预期
连客厅的采光都还算满意
12F：→ marsonele: 我有晚上去过 照明还可以 反而是水公园外面很暗08/13 15:34
13F：→ marsonele: 半夜去 没什麽怪人 独自走去附近超商还算安全08/13 15:35
14F：→ marsonele: 跟春福川越比 这边算是比较好育儿的环境 太太独自推婴08/13 15:37
15F：→ marsonele: 儿车带小孩都能满足生活需求08/13 15:37
附近环境我自己觉得OK 本身在兴隆路三段也有置产 扣掉自己社区内的环境
我觉得这边散步到邻近公园、超商等都算舒适 主要是未来可能会就读的学校
都挺近的 可以陪孩子走路上学 很酷
16F：推 angele: 成功国中学区应该还可以称霸很久。汽车走国一光明六路交流 08/13 15:41
17F：→ angele: 道常常在塞车，但塞上後很快就会到竹科没错。有竹北远百了 08/13 15:41
18F：→ angele: 应该比较少会去挤去巨城。08/13 15:41
感谢A大回覆
我上班通勤时间上的压力，会列入主要是以投资角度来看
租客或未来的买家 主力大概还是会来自台元、竹科等为大宗 所以列入评估的要素之一
19F：推 marsonele: 我只有一次半夜在庙前看过几个机车停在路边聊天的人 外08/13 15:41
20F：→ marsonele: 表不像8+9 可能也是来踩点看环境的08/13 15:41
请问m大是考虑哪栋的两房?目前谈到的内容大概就是5字头+送大金大关系列
庙我本来最怕的是空污，不过一来实际烧香拜拜的人极少，二来他有防霾纱窗，
且很高机率补价差换吊隐+全热交换 所以似乎还好？
※ 编辑: lebronting (118.166.119.186 台湾), 08/13/2023 16:59:20
21F：推 godwarder: 竹北抗性坦白说後来都无视了，看看水泷有工厂垃圾场都08/13 16:39
22F：→ godwarder: 能涨翻。只要地点价钱能接受就好 08/13 16:39
23F：推 Morphee: 之前水泷可抗性无视是因为单价3x，现在6x，除非没钱，不08/13 16:51
24F：→ Morphee: 然挑没抗性比较好。08/13 16:51
25F：推 Morphee: 不然可想想京御苑跟与神同行到时要卖哪个比较好卖08/13 16:56
感谢G大与M大回覆
水泷跟新埔大概就是台元或外溢效果下的产物
或许同样金额往外一点可以大一点甚至透天
但那两区的问题变成还要另外思考学区、邻近生活机能、市容的议题罗
另京御苑看实登已完销 以两房产品来说 只有110.12/111.1有低到53、54万/坪
学区的话是博爱国小&国中 外带县一生活圈这样 自己比较没有那麽喜欢
26F：推 YouGot5566: 竹北的庙不太会吵也没有89 08/13 17:10
27F：推 alexstag: 要等周围上去70才会动了，但是自住应该没问题08/13 17:28
28F：推 eddie0729: 这个价格不够低吧 鸿柏高铁也不过7x 这案要6x ???08/13 18:41
29F：→ eddie0729: 你再看看前阵子的世纪享 比较一下 你会觉得划算吗?08/13 18:42
30F：→ eddie0729: 如果51 52 就算了 5字尾!!!!! 08/13 18:44
感谢Y大、A大以及E大回覆
请问鸿柏是指鸿磬？如是，这等级差太多了。
客群以及需要自备的金额差的可能有点多@@鸿磬便宜的选项没意外就是靠近40M
世纪享之前有去看，如果用结果论来说两房的实登目前均价比星光高，但地点
老实说我比较喜欢台科重划区就是了^^"
31F：推 Windblast: 论价格/销售状况 似乎都是川玥比较高一点，市场比较喜08/13 18:44
32F：→ Windblast: 欢川玥？08/13 18:44
感谢W大回覆
确实川玥销售的结果较佳(实登)
会再跑一趟去展间了解一下更多细节 参考591上的资料
川玥两房产品 大概就是2房(24.09坪)←这个对我来说太小
或是2+1(28.78)公设比34.8%换算下来 主+副约18.76 这个大小可能比较合适品
可以选的房型就A2、A3←面river1、B2←面电台 来去看看展间有无视野模拟图了
我觉得川玥跟星光比起来最大的优势搞不好是付款条件
川玥2026Q3才要完工 所以前面可以不用急着丢钱出来 星光大概年底就要丢满20%
或许这对一部分客群也是一个不利的因素吧？
33F：推 E34041189: 科大区闭着眼睛买就好 之後中国医要盖二期了08/13 18:46
34F：推 NeihuSnape: 怎麽可能到51 52 南寮都45了 华兴都50了 这案没60都 08/13 18:46
35F：→ NeihuSnape: 算客气08/13 18:46
36F：推 alexstag: 一样有抗性，川玥的位置比较好，法院周围是科大区08/13 19:06
37F：→ alexstag: 里面比较好的08/13 19:06
感谢E大、N大、A大回覆
想请教A大位置比较好的理由？如果是庄敬南路进去靠近育禾周遭我觉得确实环境优
可是川玥反而是比较接近经国大桥(空污、噪音疑虑)且电台+电塔
比较想了解您认为的利基点为何？
38F：推 johnny853884: 鸿柏高铁总价4000万附近，7x还卡总价 08/13 19:14
39F：→ gototheptt: 竹科18分？08/13 21:23
上周一有骑车测试过 早上7：50从科大二街合展出发走兴隆路
过头前溪走桥下中华路一段1巷过千甲接117到园区门口 大约8：06分
40F：推 steany: 这不用问吧 眼睛闭着买下去 竹北未来70是地板08/13 21:49
41F：推 prostar: 庙我不能接受 不过应该有人可以08/14 04:24
※ 编辑: lebronting (118.166.106.232 台湾), 08/14/2023 12:13:04
42F：→ Urmila: 若跟文华汇释出价差不多，我会选择文华汇08/14 13:28
43F：推 Windblast: 合理，付款方式真的会差很多，看看富宇 08/14 19:45
44F：→ Windblast: 展间有视野空拍，单就价格来看 星光现在反而是优势了 08/14 19:45
45F：嘘 acer559655: 又不是住在庙里 便宜就买啊 有差吗08/14 22:25
46F：→ acer559655: 一推想买的还买不起 08/14 22:25
47F：推 felise: 科大区今年的推案真的有够少的…没太多能选08/15 09:02
科大一路坤山在动了，不过推测价位不会在我的预算区间
※ 编辑: lebronting (39.10.74.134 台湾), 08/16/2023 03:46:21