作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [闲聊] 价格卡多久就算跌多久
时间Thu May 25 17:14:13 2023
※ 引述《abdd123413 ()》之铭言：
: 通膨2%来说 一千万的房
: 每年就是要成长20万
: 平均每天要550元的成长
: 看看最近哪间有在变高？
: 证实赖副说的房价再跌 对吧？
房子价值分两部分.
1.本身的房价.
2.产值=>租金
如果房价固定,但是产值高於通膨.
这样持有不动产还是会正收入.
当然如果房价+租金低於通膨,那就是负资产.
不过你讲的这个是很长期的.
很长期你就要用很长线的方式去看.
也就是至少10年为单位.
而通膨对不动产影响最大的东西是甚麽?
现在正在进行的,大家都应该看得很明白的.
那就是营造成本!!!!
这也是为啥美国狂升息,很多建案价格还往上爬的主因.
因为营造成本上升.
(预售屋都明显比成屋贵,尤其2021年以後才拿建照的预售屋,一个比一个贵)
而营造成本上升,你会说那关中古屋啥事情?
喔,不动产中古屋市场是自由交易市场,自由交易市场最重要的基础就是比价.
因此当新屋价格狂飙後,中古屋必然跟上去.
因为比价原则.
所以通膨会造成新屋价格一直往上飙.
然後看到新屋价格一直往上飙,中古屋就跟上去.
你说买家不接受?
喔,建商减少推案,继续拉升价格.
多拉个两年拟就会吞下比今天贵更多更多的房价拉.
直到...
直到超越了不动产基本面,也就是租金低於利息.
阿你会说,那租金低於利息,营造成本又一直往上飙,这样要怎样回修?
喔...
回修的是土地价值.
谁跟你讲土地抗通膨的...XD
是租金抗通膨,营造成本跟通膨跑....
土地更是自由市场,所以土地比房价容易涨也容易跌.
(并且涨幅和跌幅都比房价更大)
2008 2016,房价死鱼盘,但土地是跌价的.当然跌幅并不多.
而跌甚麽?跌冷盘建商难卖的成本支出...
(也就是本来例如土地100可以卖24稳稳地3年收网..现在变成24要卖5年.
那多了两年的成本和利润大幅被压缩怎麽办??...土地跌了来补这一块
所以土地跌到90)
这边内行人很多,自己频良心讲讲是不是.
但无论怎样,你在回到最基础的.
不动产基本面.
出租投报率 VS 持有成本+资金成本.
租金抗通膨.
因此基本面会随着通膨不断往上拉.
造成房价长期都是往上爬.....
and.房价大跌基本上都是短暂的.
台湾历史最严重的大跌,2000~2003,後面台北很快就拉回来,中南部则是多卢了几年.
这也是不动产最适合散户.
因为散户最爱死抱不放...
(啥?散户看到跌会乱卖?...你讲的是开杠杆的少年股神吧
真的广大的散户,中年人,那些上班族,辛辛苦苦存了钱丢入股市.
结果股票跌了怎麽办???
凉拌阿...死抱阿,抱到他涨回来啊,抱到天长地久阿.
自己去问老人,多少人手上有1980 1990 2000年公司倒闭的壁纸股票...XD
抱....散户最爱抱了好吗....
少年股神开杠杆乱冲才会被断头或震荡+新闻掰个故事,吓一下就卖了
但少年股神哪时候是散户主力了??....真的少年股神有多少钱?
还不是修图或是拿其他人的帐户招摇撞骗...XD)
而房子抱久了,房价就是会回来.
就算你是10年屋抱成40年屋抱30年,你只要抱得住都是稳赚不赔.
喔...我说房子.讲住宅好了...
店面/办公室散退....颗颗.....
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.227.111.8 (台湾)
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※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/25/2023 17:16:02
1F：推 Afafa: 推 05/25 17:19
2F：推 Mithra: 推～ 05/25 17:22
3F：推 Mithra: 会不会有一天为了平衡翻到天上营造成本 政府只好大量重划 05/25 17:26
4F：→ Mithra: 释出土地… 05/25 17:26
政府如果把整个嘉南平原都重划.
然後所有土地都1元起标.
地价就崩了.
但问题是.
政府从来都不希望房价下跌.
政府只希望长期稳定缓涨.
5F：推 tinahooke: 推 05/25 17:27
6F：推 piliwu: 地方政府也要赚钱，重划需要花很多钱的，他不会乱卖土地 05/25 17:30
7F：→ piliwu: 让价格崩 05/25 17:30
8F：→ piliwu: 为什麽政府不只求回收成本就好，因为你缴的税不够啊 05/25 17:32
9F：推 aa00788: 稳 有钱就是疯狂囤房 05/25 17:32
10F：推 Robben: 通膨就是现代经济逻辑 05/25 17:39
11F：推 iamiam: 政府贱卖土地会被议员骂啦！ 05/25 17:55
12F：推 maxiiiii: 推 05/25 18:03
13F：推 alotofjeff: 通膨可参考辛巴威，可在1年内观察到正常国家100年的通 05/25 18:04
14F：→ alotofjeff: 膨进程 05/25 18:04
15F：推 IamJoey: 我阿姨联电套20年。真的称很久 05/25 18:23
16F：→ zlb0: 租金会一直涨的意思 05/25 18:35
17F：→ zlb0: ？ 05/25 18:35
住宅的是.
18F：推 NTU303150195: 赞赞，复习课 05/25 18:39
19F：推 princepisces: 先推再看 05/25 18:52
20F：推 rockhart: 以前房市还在上坡，店面办公室也跟着飞高高，反正？ 05/25 18:54
https://business.591.com.tw/sale/13495840
你在想一下.
指标性摩天楼的悲惨价格.
(85其实不算多便宜....你们一直都以为85很便宜??)
办公室和店面非必需品.
外加需求其实没有供给那麽大.
店面懒得讲了.
办公室这种东西很多可以取代.
用透天用公寓用住宅大楼.
并且一间办公室可以挂一大堆公司.
高雄大概4~5坪大小,可以挂4~5间公司...
(可以挂几间跟大小也有关)
(超过的话政府会来找你聊天....你可以跟他吵架,但是到最後你还是要乖乖另外找一间)
(4~5间是玩办公室的人测试出来的政府底线,以前都挂6~8间,後来被压缩)
所以市场上对办公室的需求其实并不钢性.
因此办公室你要注意的是炒作和实际上市场供需是否会有问题.
有问题可能会在未来某一天炸开...当你手上的办公室被炸到,有可能你2x年都跑不掉..
(我说的跑不掉是涨不回原价)
当然你说跌到烂抄底可不可以.
其实是可以...但哪时候会起死回生很难讲外.
摩天楼是特别麻烦的东西.
因为太多行业都无法进驻(消防的关系)...
老办公室烂掉至少可以做八大,做养老院....
然後最後有一个旅馆的大绝招.
(之前就开放办公室转旅馆的出场机制,造成老商办大涨)
你摩天楼挂掉你能做甚麽??....
所以抄底要小心,不要海底捞月捞了半天你还在海底看不到阳光.
50大楼就是典范....她崩溃到今天2x年了...还躺在海底,回不了他的成本.
为啥?.....除了摩天楼限制行业外.
管理费太贵....颗颗.(一个3x年的办公室,管理费一坪100吓死人...因此买家不买)
and....
商办比住宅更吃折旧.
外观一旧,很多企业就不喜欢
因此整天喊缺A办....颗颗....
因此投资办公室你真的要海底捞月.
你反而去买小型商办.
这种至少有被财团收购变旅馆的退场机制.
没被收购至少可以租给八大,租给养老院,租给拳馆...
摩天楼没事不要碰...那个很危险..
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/25/2023 19:10:49
21F：推 anti87: 扫地僧说他缺帮他写文案的人，你赶快去应徵 05/25 21:14
他一个月给我多少?
他能给多少..
阿她给不起.
我干嘛放弃睡到自然醒的日子?
22F：推 abdd123413: 感谢C大回文分享 05/25 21:21
23F：推 frowning1226: 推~ 05/25 22:21
24F：推 bluezoo: 推，涨知识了 05/25 22:27
※ 编辑: ceca (61.227.111.8 台湾), 05/25/2023 22:30:50
25F：→ spermbox: 现在土地死鱼盘了 05/25 22:59
26F：→ spermbox: 14期地价2021-2022年几乎快翻倍 05/25 23:00
27F：→ spermbox: 但现在一动也不动 05/25 23:00
28F：→ spermbox: 土地市场太后 05/25 23:00
29F：→ spermbox: 太冷，打错 05/25 23:00
所以现在没事钱丢在正二等东风阿.
土地反映最早.
并且土地反映後反映到新建案都还有时间差.
新建案冲了反映到1x年屋又有时间差.
因此悠哉悠哉的躺着等东风.
不过这两天那斯达克在长甚麽鬼.
我换屋贷款下来了,有多一些钱要买那斯达克正二.
前天本来还以为下去後可以等他回测上一个波段高点.再进场.
结果昨天又冲起来.
生气气!!!!
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 05/26/2023 09:03:02
30F：推 zigq: C大不要生气，住大房子很开心 05/26 10:14
31F：→ smoothapple: 买不够的怨念是吧 05/26 12:44
我买的时候要便宜.
买了就要大涨的.
那斯达克正义!!!!!!!!
(之前花了一段时间才买到,买到又不知道银行贷款要阖多少.
所以现金卡在那边不敢动+要做银行的财力.
户头里面的现金做财力,是很威的...当然你要找对银行...颗颗...)
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 05/26/2023 12:51:49
32F：推 PINKYPOCKY: 推个C大 如果换成买店面 长期持有会亏钱吗？五年十年 05/26 12:52
你如果在一个商圈都在成长的状况.
喔就算不成长.
你商圈的租金有再成长.
那你的店面价格就会成长.
店面的风险不是在於巨观的基本面.
店面的风险问题还是在商圈变化太快.
一夜致富,一夜崩溃.
※ 编辑: ceca (61.227.114.62 台湾), 05/26/2023 13:09:43
33F：推 chen831030: 谢谢 07/18 21:56
34F：推 chen831030: 谢谢 02/26 19:37
35F：推 chen831030: 谢谢 03/16 00:59