作者spiritempire (白色流星)
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标题Re: [闲聊] 去啊 战吧 少年股神再战台湾买房神话
时间Sun Apr 2 20:26:10 2023
※ 引述《Keyboarder (^^)》之铭言：
: 月经文 少年股神被房产神话戳到流量密码.
: 指数投资 清流君参战 （前情提要 个人非常尊敬＆感谢清流君各种影片分享）
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs
: 战前提示 ：
: a. 房产神话 ：无房者买房自住 五倍杠杆
: b. 少年股神 ：无房者租房（相同市价成本） 投入指数 复利奇蹟 再战神话
: 战情分析
: a. 近十年房地产平均涨60%（平均值还算合理） 相当於每年4.8% (没考虑杠杆＆成本）
: b. 近十年台湾指数每年涨11%, 20年平均每年涨9%, 参战估值抓8%
: 战情例子 2000万 头期400 贷款1600 前置各种费用额外10%约200万
: a. 1600房贷2% 30年无宽限 每月约6万还款
: a.1 每年自住成本分析 2%利息＋税金/修缮/有的没的 = 4% （<--猜高估1.6%）
: （ps.2%额外支出觉得偏高 2000万房子额外支出大概0.4％差不多）
: 相当每月额外支出2000*0.04/12 ~ 6.6万/月
: a.2 每年平均上涨4.8% 高於成本 还是会赚
: b. 头款＋前置成本600拿去股票滚 每月租屋6.6万还款额度相同（租同等级屋）
: b.1 租金 = 买房自住成本 = 6.6*12 = 80万/年 （只估2.4% 就是可租4万的房子）
: b.2 指数每年平均上涨比房地产多4%. 或者约8%.
: 清流君认为 房价租金比现在房价偏高 or 租金偏低
: 比值要收敛房价下降而非租金上涨 （好像没查过台湾六都租金历史？）
: a.b.比较 前0~5年 少年股神胜 , 5~25年房产神话胜 , 25~少年股绳败部复活
: 个人影片分析 ：
: 1. 机会成本比较那边有问题 ：4%(我认为2+0.4%）的持有成本已经拿去租屋了
: 都是消耗品 没办法拿去滚股市.
: 2000万的1600房贷 的机会成本 买股根本拿不出来.
: 信贷的还款最多也是7年 跟房贷条件差很多.
: 2. 低价租屋（例如市价的1～2%租金）的少年股神(可能要20年）才有机会跑赢房产神话
: 3. 如果买中古屋压低成本6折比如1200万. 根据租金特性 少年股神会更加不利.
: 4. 预售屋房价飙涨 已经涨到影片中2000万 租3~4万的状况 投资客难怪不玩了 不如股票
: 自助还是可以买 已经是利润最後的残渣
: 5. 以上买预售屋自助可以 ,投资就是赌一把的色彩变高. 中古屋自住还是首选.
: 以上 请问清流君影片的分析 少年股神这一战 是否有机会打脸房产神话或者我观点错误？
因为他是单纯在算投资，就像课本常常偏离实际需求一样，忽略了大众对住的刚性心理需
求(就先不谈论什麽东西方文化差异，这会越扯越远)，其实用提供资讯的角度来说，再自
住的观点下，清流君也算提供了一个起码算有数据的参考范本，就是他的4%理论回推，再
不排挤投资股票资金的情况下，应该要花多少钱在自己自住的房子上，也就是说例如他的
例子，这区租金是66667，那这区你就最多只能花2000万买房，再多你就要考量是否要牺
牲获利来换取更好的居住品质(更新或更大或机能更好)，相反的如果这区租金是66667，
但喜欢的建案根本不到2000万，应该买下去就不用太在意机会成本问题(也是简单化讨论
，先撇除自己的薪资或是家中开销，纯讨论买房和买股的投资机会成本)
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 58.114.252.57 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1680438372.A.933.html
1F：推 Chen334: 他影片最後有提到买房等於强制长期投资 04/02 21:57
2F：推 ai5767cs: 老实说他的计算资料比房版大部份文章还仔细了怎麽输 後 04/03 08:20
3F：→ ai5767cs: 面还酸了下五倍杠杆20趴神话… 04/03 08:20
4F：推 sgxm3: 转增贷投入股市就推翻那堆计算了吧？ 04/03 09:08
5F：推 hikingu: 买房是生命投资法的一种方式，胜率很高，很多人股票抱不 04/03 09:40
6F：→ hikingu: 住是无法享受这个成果的 04/03 09:40
7F：→ Ryuce: 买房本来就有他的价值在 不然讲一下哪个有钱人是没有房的 04/03 10:51
8F：推 jciw: 他用的修缮税金等持有成本是1 ％，加贷款合计约3 ％ 04/03 11:08
9F：→ jciw: 感觉持有成本和初期投入的200万稍微偏高了 04/03 11:09
10F：推 jciw: 後期买房输租屋主要是因为买房没有增贷再投资，所以输租屋 04/03 11:13
11F：→ jciw: 者投资股票8 ％的复利威能 04/03 11:13
12F：推 jciw: 另外，通膨2 ％的环境下，租金增幅应该要大於1 ％ 04/03 11:19
13F：推 ketter: 房贷跟股票质押哪个条件好就很明显了，谁能比银行还会算 04/03 11:28
14F：→ ketter: 房贷只要增贷 就不会有他说的什麽浪费机会成本 04/03 11:28
15F：→ ketter: 初期投入金额也过高 尤其是装潢 04/03 11:29
16F：推 ab304044: 装潢+三机+家具抓200是合理的中位数 04/04 19:37