作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [闲聊] 国泰建设50周年史读後感
时间Sun Mar 12 01:01:25 2023
其实21世纪後最大的问题在於.
都不崩盘了...XD
历史上,总是定期有崩盘.
也就是跌个30~50%的惨况.
(当然也要看产品,越新的跌越惨,蛋黄区更危险....
有兴趣可以研究一下会发现,每次大崩盘,通常都是蛋黄区王者交棒的时间.
A区好棒棒,B区刚兴起,崩盘,B区变成蛋黄区,A区老化.
所以一般崩盘最惨的很容易是蛋黄区的新屋...颗颗)
这牵扯到,不动产开创新价格的东西通常是新屋.
崩盘会造成整体价位都被压低.
而之後政府救市,新屋领先开创新局面,价格上冲期,会跟老屋大幅拉开.
因此"市区"的新区域,会变成整体价格跟原本蛋黄区的中古屋大幅拉开.
虽然後面中古屋会补涨.
但是等到中古屋补涨的时候"高价区光环"已经被新区域抢走.
so...崩盘的时候,土地是盖满的地区的蛋黄区风险最高.
更高的就是,蛋黄区当中,绝大土地都盖满了,剩下很零星的土地推的新案.
因为你在崩盘前推新案,必然是全都市最贵.
崩盘的时候牵扯到建商倒闭,不良债,或是房子进入法拍破坏价格.
崩盘後其他地方推的第一批新屋,你的价格很可能就会被压制在底下.
一压制,你的光环就破灭了..并且你以後涨价就要看前面物件的脸色,他上你才有空间上.
因此你要回到崩盘前夕的价位,会变成很要超级久.
当然啦,崩盘造成蛋黄区殒落,也不是直接把他打成三流区域.
他大概会从一线退居二线,然後盘在二线.
但是因为一线光环有额外价格bounce(也就是区域价位会明显突出)
这个额外bounce吐出去之後,那个价差很大.
所以虽然是二线,但是价位要回到崩盘前夕会比其他一二三四五六七线还要久.
很容易荣登整个都市包含弹壳区,好几年内,涨幅最少的区域.
就是因为,他要为他把王者光环破灭之前的价格bounce付出代价.
所以这一直都是崩盘前夕要注意的事项.
不要布局在没有空地可以盖新屋的蛋黄区!!!!
除非...整个都市的市区都没空地可以盖...那会进入另一种情况...XD
但是21世纪发生了一个伟大的情况.
那就是房价都不崩盘.
这件事情搞死了一大堆人.
在以前,确实可以等房价崩盘後低接.
尤其崩盘到谷底後市场会先进入混乱在整理.
混乱的时候买卖价格落差很大,很容易有豆腐可以吃.
(大涨的时候也会)
所以早期等崩盘进场低接是很直觉的操作.
但是进入21世纪後,靠邀,都不崩盘.
所以有人等了20年,等到孙子都大了不小心要变曾祖父还在等.XD
你们所谓的2008和2016...在老人眼里,哪是崩盘..颗颗.
当然老人会在这边吃亏,是因为他的经验法则失灵.
但是更糟糕的就是,他们会把他的经验法则,浅移默化的传给他的後代.
造成他的晚辈也跟着老人一样中了这个"世纪大陷阱"....
整天在那边等崩盘..!!!
21世纪最大的关键点在哪里?
21世纪最大的关键点在於..
利息比通膨低!!!!!!
(并且是长期的利率和长期的通膨)
这东西很重要,讲过很多次..
因为利息比通膨低,所以现在的各种金融灾难股灾,你也很难看到整串的上市公司倒闭.
同样的遇到反应迟钝,僵固性又强大的不动产.
也会造成不动产就是很难崩盘.
因为支撑力量差太多了....199x年称力道是10,现在有50,而198x年大概只有3.
你根本等不到崩盘,整个经济金融又回温了.
因此,经验法则全都败在这一个关键的不同点上面.
当然这边模型请限定於台湾.
台湾持有成本很低,所以持有成本+利息,还是低於通膨...XD
如果你是高持有成本的区域,尤其像美国高持有成本+生息利率也升很高.
那自然会是另外一种状况.
因此每天很多人讲要崩盘了要崩盘了.
但是问题是,历史上崩盘会产生的迹象根本就没发生.
没有建商倒闭造成大量成屋(尤其是余屋)进入不良债权.
没有法拍爆量法拍价崩溃压垮市场行情
(法拍量太低,低到就算+100%都很低之外,法拍价格是甚麽鸟天价...)
你要知道20世纪,一堆人都很爱买法拍,尤其崩盘後买法拍.
因为可以捡到很便宜的东西.
市场挂卖2000万,你可能1000万就捡回家.
但是21世纪,你看到谁在捡法拍..颗颗.
崩盘基本上都是这些不良债权压垮市场行情,而不是市场自己疯狂往下成交.
屋主心态永远都是我家不一样.
因此自然成交价格要一路往下是很慢很慢的.
但是财务出问题,物件进入不良债权,然後被低价转手.
这种价格崩溃是极快....极度快...尤其如果不良债权自己也有财务压力的时候会乱卖.
so...要记住.....
崩盘是被压垮的,永远不是往下成交来的...!!!!
这也是所谓.
涨也看卖家,跌也看卖家.....XD
卖家主导市场,连崩盘,都是因为卖家自己的问题为"主动"因素..!!!
这边再讲一次回档.
甚麽是回档....就是短期内有人赚太多,提早获利了结产生的多杀多现象.
这还真的是交易自然产生的.
例如他买1000万,两年後行情暴涨到1600万.
但是因为进入冷盘+投资恐慌症+他认为要崩了+OOXX的理由.
让他很急着想要套利.
因此他後来卖掉1400万,他自认赚了400万够了.
这种就是产生回档的现象.
回档是因为不安定筹码在出脱.
回档额度大多都是起涨和高点中间某一个位置的价位.
(崩盘会直接崩到政府跳出来扛起来为止)
产生区域会是大量短期高投机投资客聚集处.
物件也已大量短期投机投资客主要购入产品为主(像2016就是预售屋和新屋)
因为...自住户不会干这种事情,中长期屯屋者也不会干这种事情.
并且回档反映很快,因为不安定筹码有限,洗乾净就停了...
这也是为啥去年年底所谓最危险的时间,你看不到回档.
你就知道这一波连回档都不会产生了.
当然啦,回档之後,盘面要整理一下,让市场对行情的定位和价格有个共识认知.
之後建商才会开始继续哄抬价格.
以上都是老掉牙的事情.
讲过很多次的东西.
但是这一次局面有一个很关键的不同.
今天全球性的金融紧张,是因为甚麽?
大通缩???
喔不....以前各种金融海啸金融危机,都是因为"大通缩"
管你是网路泡沫,次级房贷,还是甚麽鬼.
但这一次是因为大通膨...XD
大通膨建议避险投资之三,是不动产.
各位有念书应该都知道.
为啥是不动产.
阿,你营造成本上升,建商最好他妈的自己吞不会转嫁给买家..XD
so..我问你,现在建商盖房子是降价卖还是加价卖??
靠邀,现在建商还再加价卖房子.
量大缩没错,中小型建商都出局,不是还有中小型建商再卖土地的新闻,一堆人高潮.
但实际上代表甚麽?
你手上没房子的建商倒闭或是歇业甘不动产屁事,你又没货...
但是少一家建商,就代表少一份"推案压力"...不会有人硬着头皮推案然後不赚钱乱卖.
而剩下大建商,大建商除了前两年赚到翻掉外,他们囤积的土地增值也赚到翻掉.
所以这时候接手中小型建商的土地.
因此你看到现在每个月都有土地成交,成交价有跌吗??....没有.
当然这边也要感谢政府阿台糖阿,并没有大量释出建地来压垮市场...颗颗.
所以基本上就是,土地落到少数大建商手上.
因此整个市场的推案压力大幅缩减(建商减少的关系)..
尤其市区土地几乎都落到大建商手上..推案压力减最多之外.
因为大通膨,营造成本大幅拉高.
地价不降,营造成本还再拉高....这会产生甚麽情况?
这会产生现在正在进行的"建商还再拉高价格,并且要一口气拉到降息之後再大炒作"
这个局面我讲很多次了,去年下半年就开始讲.
当然不信的人还是不信..哈哈.
这是一件很可怕的事情.
现在新旧案价差可是很大.
高雄市区好了,新案都上四字头,你中古屋还在二字头.
而新案一路往上拉,供给量又小,市场又永远都有一批不买新屋就会死的患者.
今天不买代表明天他们会补买,因此後面还有一个补买爆量潮.
建商就在等那个然後再大幅拉高价格.
那新屋继续冲....中古屋必然会大补涨.
(不要把我们炒中古屋的投资客当吃素的..颗颗)
因此...等到升息循环结束接续降息循环开始.
那时候会有很刺激的市场状况.
我是无法判断会不会跟2020年无限QE那样那麽嚣张,2年给人家涨50%up.
但是绝对也不会太客气.
因为...
因为大通膨阿....又不是大通缩.
你不懂通膨?...大通膨就是物品疯狂涨价阿..
房子是物品阿....你当她是病猫??
and...今天的格局,其实从2020年大建商饥饿行销开始就奠定了.
这一波大建商饥饿行销,真的是VIP级的操作...XD
只有"水啦"两个字形容.
市场热,它们疯狂炒地捞资本利得.
市场冷,它们反过来垄断市场.
两者都是针对中小型建商做打击.
而且我们伟大的政府还强力助攻,把中小型建商都逼上绝路...XD
相对於2010~2015,那是百花争鸣,还冒出一大堆小建商的状况刚好相反.
大通膨的格局下.
饥饿行销,垄断筹码,支配市场和价格....
弄到帅过头市场晃一晃,根本不敢跳下去当建商...XD
(人家老狐狸的拉)
而且饥饿行销最重要的奥义再於..
控制推案量!!!!!
因为控制推案量,所以更好哄抬和炒做..!!
建商不在乎他卖了几栋房子,他只在乎他赚多少钱.请记得这一点.
当土地价格飙涨,他手上土地价值爆增,那就是他已经有浅在获利.
因此他不需要狂推案来加强资金滚动扩大利润收入...
当然这边你也可以反过来看,土地价格大涨是这一波大建商最大的"底气"
如果土地价格大跌,那饥饿行销就会破功.
所以如果土地释出量过大,尤其政府和台糖如果大幅释出土地.
那大建商会破功,进而会受重伤.
但问题是,目前的一切,都还是往大建商期待的方向在进行.
因此.....很多人有错误的期待和预判...这些都节哀顺变了.
谁叫你爱窝在电脑前面自慰,而不肯走上市场晒晒太阳.
整天躲在阴暗角落自慰出慢性病来刚好而已..
so....请认清.
21世纪最大的不同点 => 利息低於通膨...喔,利息加税金低於通膨!!!
这一次金融格局是大通膨而不是大通缩.
大建商饥饿行销当中,锁筹码...
不过未来比较好奇的是.
建商哪时候要回推中大型坪数.
目前市场这种东西缺货已经很明显.(主要是指新案)
没有产品是永远没需求的,只有比例上的变化.
而中大型坪数市场已经节约很久了..
理论上来讲总是会有时候要补上.
历史以来,建商也不是坪数越推越小.
历史上建商也有流行小坪数的时期.
理由跟今天有87%像,甚麽房价太高买不起,甚麽小家庭效应OOXX.
但是後来都还是会又从小坪数热潮中退烧.
so....建商哪时候会从小坪数热潮退出,其实是一个值得观察的市场现象.
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.227.116.146 (台湾)
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1F：推 frowning1226: 推~ 03/12 01:07
※ 编辑: ceca (61.227.116.146 台湾), 03/12/2023 01:09:33
2F：推 WMV: 那没有空地可以盖新屋的蛋黄区在高雄会有哪些危险区? 03/12 01:09
3F：推 frowning1226: 第一段真的很深，谢谢~又学到很重要的一课XD 03/12 01:10
4F：推 humbler: 党不喜欢你这篇文，他们认真打炒房，结果房价越打越喷， 03/12 01:10
5F：→ humbler: 显得他们很无能 03/12 01:10
6F：推 tupppp: 推 03/12 01:14
7F：推 frowning1226: 中大坪数感觉是要豪宅线往上抬升才有可能 03/12 01:16
8F：→ frowning1226: 六都很多中小坪数都快打到线了，中大坪数不好推 03/12 01:17
9F：→ frowning1226: 过了豪宅线的产品就太吃现金，投报变很烂XD 03/12 01:18
10F：推 jinny891: 推！ 03/12 01:18
11F：→ frowning1226: 而有钱买得起豪宅线上的都精的很，大概都在等起风 03/12 01:19
12F：推 Pttyuan: 推 03/12 01:19
13F：推 freekid: 一在等豪宅线动+1 03/12 01:20
14F：→ freekid: 一直 03/12 01:20
15F：→ frowning1226: 听说有酝酿...但选举关头应该没人敢去冲XD 03/12 01:20
16F：→ frowning1226: 可能要等选完，在过个一段时间看看... 03/12 01:21
17F：推 humbler: 目前政策风向改为做多房地产 或许年底前就解封了 03/12 01:25
18F：推 Pttyuan: 我个人猜测可能是下波降息循环中後段的时间点。 03/12 01:27
19F：推 MaxA: 豪宅线迟早要动的，现在买正是时机，只要一动，豪宅价格一定 03/12 01:28
20F：→ MaxA: 往上一个档次。 03/12 01:28
21F：推 OnlyRD: 哪个投资客跟政府对着干的？2016政府放松管制，房 03/12 01:33
22F：→ OnlyRD: 地产就上去，但 03/12 01:33
23F：→ OnlyRD: 现在是才刚刚开始管制 03/12 01:33
24F：推 PTTMAXQQ: 好文！这比那些付费订阅的财经杂志好太多了！ 03/12 01:34
25F：推 chen831030: 每天都在等您发文 03/12 01:35
26F：推 PTTMAXQQ: 豪宅线理论上大选前没政治人物敢碰才对 03/12 01:43
27F：→ PTTMAXQQ: 因为有炒房的嫌疑！ 03/12 01:43
28F：→ PTTMAXQQ: 所以慢慢来，大坪数趁这冷盘多出芭乐价 03/12 01:43
29F：→ PTTMAXQQ: 满有机会捡到便宜的 03/12 01:43
30F：→ PTTMAXQQ: 也不用多，选前捡到一间即可 03/12 01:43
31F：→ PTTMAXQQ: 毕竟总价在3988万啊也不算便宜 03/12 01:43
32F：推 leota: 推 03/12 01:43
33F：推 kktt254: 第一段看不太懂 土地盖满的蛋黄区是类似高雄文化中心这样 03/12 01:47
34F：→ kktt254: 吗 03/12 01:47
35F：推 Chikarable: 推 03/12 02:21
36F：推 MaxA: 豪宅线不动反而会让有钱人来跟平民抢中小坪数，导致中小坪 03/12 02:40
37F：→ MaxA: 数推升，但又怕动了会带动房价整体上升。蛋通膨是事实，不可 03/12 02:40
38F：→ MaxA: 能一直不动，甚至我觉得近年要动了。 03/12 02:40
39F：推 Tylose: 觉青要的平均地权修正条例，狠狠砸了自己的脚，建商变少了 03/12 02:42
40F：推 VBT: 觉青根本来乱的，炒房族要感谢他。整天幻想政府帮忙他，都几 03/12 03:06
41F：→ VBT: 岁别那麽幼稚行不？ 03/12 03:06
42F：推 jacokon: 看完了推!百坪物件不会少,但还要好地段+合理价格的超难找 03/12 03:19
43F：推 motic721: 请问怎麽观察何时该进场中大坪数？但是总价会限制他交 03/12 03:35
44F：→ motic721: 易速度吧？ 03/12 03:35
45F：推 pc011630: 总觉得推论哪里怪怪的，但是是c大的文章，错的应该是我 03/12 05:24
46F：推 Answerlin: 推Ceca大 03/12 06:47
47F：推 Answerlin: 豪宅线不放很难想像大坪数会重回流行，Ceca老师想问问 03/12 07:02
48F：→ Answerlin: 题，一旦某区域豪宅线放宽，投资角度是否更要冲低总小 03/12 07:02
49F：→ Answerlin: 坪数？ 03/12 07:02
50F：推 Ddylan: 慢慢吃货中~~~今天在嘉义练球太阳好大@@ 03/12 07:33
51F：推 jonson: 小宅都投资客恶性炒作、殊不见盖大宅从2013年开始卡死一堆 03/12 07:52
52F：→ jonson: 建商，卖到今天还在卖，到底有没有在市场打滚呀 笑死 03/12 07:52
53F：推 asdf159000: 先推再看 03/12 08:20
54F：推 scarrony: 我也猜大坪数要再冲一波，就要等豪宅线上调了吧 03/12 08:27
55F：推 chouwang68: 每日功德，XD。 03/12 08:43
56F：推 coburn: 本文推论全建立在对面没有打过来 03/12 09:01
57F：推 linhof: 推C大精辟见解，投客将转回中古屋市场，价格又要翻一波。 03/12 09:13
58F：→ linhof: 中小建商倒闭或缓推案，预售案件变少，价格会反映市场供需 03/12 09:14
59F：推 curry56: 03/12 09:35
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62F：推 howhow801122: 好险我当初真的买有很多空地的，买36万，现在建商已 03/12 09:43
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