作者snaken (snaken)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 平凡人的一生就是一辈子存钱养房吗
时间Fri Mar 3 14:21:36 2023
虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
先做一下几个基本的假设
你现在手头上有400万，
且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
a. 买个2000万的房子，然後6万都拿去缴房贷
b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
你会上来问这个问题，
我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
所以当作你跟我老目一样都摆定存
那我们开着後照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
先看b.
0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
（绿角流的标准做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
这应该是标准的做法。
由於我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
买房自住视同租给自己
你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
1. 2000卖出 (0%)
2. 2500卖出 (1.5%)
3. 3000卖出 (2.7%)
括弧後为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
那你一定是对的
期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算後结果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
这都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之铭言：
: 从小努力读书
: 好不容易30多岁也终於拼到年薪300了
: 存了头期款买房
: 每月房贷5、6万
: 听起来还有钱过其他生活
: 但想起来其实不然.........
: 等我退休时
: 这间房也40年屋龄了
: 到时还敢住吗？？
: 到死之前势必至少再换一次房......
: 而且退休後也没收入了
: 所以在我买第一间房之後
: 除了继续付第一间的房贷
: 也要开始存第二间房的钱了 （第二间头期款+贷款，或第二间退休房一次付清）
: 等於要有付2间房贷的能力
: 一个月10几万就去了
: 觉得就算年薪300
: 日子其实还是过得很吃紧
: 一辈子就是存钱养房当房奴
: 有人有这样的感叹吗 ！？
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 118.167.135.58 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1677824498.A.653.html
1F：推 hellogym: 买股长期投资说的简单 去看看股版有几个买股放超过5年 03/03 14:25
2F：→ hellogym: 的 嘻嘻 03/03 14:25
3F：推 migration265: 结论是 要买自住房？ 03/03 14:25
4F：推 maxboy06: 2020年3月玉山金被定期定额散户卖到的最低点跌停 03/03 14:27
5F：推 kusomanfcu: 你的问题在2000万的房租金3万？ 03/03 14:28
6F：→ hellogym: 2020/3月真的超经典 一堆人号称长期投资砍在最低点阿呆 03/03 14:28
7F：→ hellogym: 股 股版一堆文章屍体XDD 03/03 14:28
8F：→ kusomanfcu: 然後还有利息抵税额+租金抵税额 03/03 14:29
9F：→ hellogym: 买房30年贷不下去 跟我说ETF长期投资20年我都当放屁 03/03 14:29
10F：→ hellogym: 算回测自欺欺人而已 03/03 14:30
11F：推 kusomanfcu: 再来六都租金 成长20年均化你要算多少？ 03/03 14:31
12F：→ kusomanfcu: 15年打错 03/03 14:31
13F：→ kusomanfcu: 再来持有税成长 租买增加是一制的 03/03 14:32
14F：推 ZackRyo: 这篇佛 03/03 14:32
15F：推 maxboy06: 无脑定期定额就是注定在最低点吓死一键停损 03/03 14:32
16F：推 ganninian: 股版就luke7459那篇最经典 最好的负面教材 我自己201 03/03 14:33
17F：→ ganninian: 6开始买2330以来都没卖过 去年十月跌到三开头真的心痛 03/03 14:33
18F：→ ganninian: 不过回去看luke那篇就能坚持了 还能抄底加码XD 03/03 14:33
19F：推 kusomanfcu: 但是税制上租屋增加的会比较多 03/03 14:34
20F：推 partsex: 如果这一辈子只有一间自住房 蛮惨的 03/03 14:36
21F：→ partsex: 台湾一间自住房 完全没出租效益 03/03 14:36
22F：→ partsex: 对於只有400万的穷人 03/03 14:36
23F：→ partsex: 你应该买个800万老屋自住 03/03 14:36
24F：→ partsex: 再买个1200万的隔间套房公寓出租 03/03 14:36
25F：→ partsex: 而不是全部都去自住 03/03 14:36
26F：→ partsex: 苦一点 直接买间2000万隔套公寓 自己住一间套房 其他间 03/03 14:36
27F：→ partsex: 出租 5-6年後再买第二间搬出去住 03/03 14:36
28F：推 maxboy06: 10年一次的世纪股灾 存股族根本都吓死卖10年低点 03/03 14:37
29F：推 buji: 个股比较难，VTI我放十年以上了 03/03 14:37
30F：→ partsex: 穷人不延後享乐 你变不出第二间的 03/03 14:37
31F：→ partsex: 一辈子只养一间 那是你穷人太安逸不肯吃苦 03/03 14:37
32F：→ maxboy06: 书上写股灾要买都鬼扯 只有纯技术派敢在股灾买 03/03 14:39
33F：推 hellogym: 十年线进场买股 股版喊最大声的XDD 03/03 14:41
34F：→ hellogym: 去年一堆股票跌到十年线 也没看到几只小猫进场 笑屎人 03/03 14:41
35F：推 Mimmature: 存款400万加六万薪 买1000万就很硬了 03/03 14:42
36F：→ Mimmature: 顶多买600-800才是健康的 03/03 14:42
37F：→ Mimmature: 台湾人就是被骗到硬吃自己吃不下的房贷 03/03 14:42
38F：→ Mimmature: 消费市场才会这麽畸形 03/03 14:42
39F：→ maxboy06: 去年10月0056 23块 有几个敢买 03/03 14:42
40F：推 jc761128: 第一金砍在202003的那位 我永远记得他的教训 一张不卖 03/03 14:43
41F：推 Anyotw: 你不凹一间你儿女怎麽翻身 03/03 14:43
42F：→ Anyotw: 当然你不婚不生死前把钱花完就随便 03/03 14:43
44F：→ hellogym: 进场 赚股息又赚差价 豪爽 03/03 14:45
45F：推 TheDream: 股票用0050，房价可以用全国房价指数涨幅。 03/03 14:45
46F：→ TheDream: 2008/01~2022/10，信义房价指数涨幅143%，平均年增率6% 03/03 14:45
47F：→ TheDream: ，国泰房价指数涨幅120%，平均年增率5.4%。 03/03 14:45
48F：→ hellogym: 殖利率超过10%的一堆能挑 还有人不敢买我也是醉了 03/03 14:46
49F：推 maxboy06: 去年10月每个都砍在万三去买32镁当租屋美金神 03/03 14:48
50F：→ shena30335: 爬了一下上面说的股板luke7459，结果他後来也买房了 03/03 14:52
51F：推 sspider0829: 去年不是一堆人砍股买镁吗？我喊破喉咙910月买股 也 03/03 14:54
52F：→ sspider0829: 没几个人敢买 03/03 14:54
53F：推 hellogym: 人家才不像鲁空那麽白痴 当然买房了 03/03 14:55
54F：推 leeroy: 有下有推。感谢分享 03/03 14:59
55F：推 fatb: 年收破百的基本都会自己算这个XD 03/03 15:00
56F：推 piliwu: 更多是万八才开始定期定额的万五就问要不要停股版 03/03 15:03
57F：→ piliwu: 也一堆XD 03/03 15:03
58F：→ piliwu: 股票长期获利会比较好但长期持股违反人性 03/03 15:04
59F：→ piliwu: 房地产优点就是随便阿猫阿狗都能长期持有 03/03 15:04
60F：推 kagaya: 对哦！万八开始一堆人鼓吹我定期定额，不买他们还骂你笨 03/03 15:04
61F：→ piliwu: 讲很多次了这不是算数问题 03/03 15:05
62F：推 nitero: 两千万的房子不太可能租金三万 03/03 15:07
63F：→ kagaya: 说你不懂平均，因为定期定额平均，就算万八也没差。我怎麽 03/03 15:07
64F：→ kagaya: 想都不对，怎样都要抄底吧 不抄底也不用抄顶啊 03/03 15:07
65F：推 maxboy06: 租屋股神开始洗版堆灵骨塔屌打房虫的时候 就是高点 03/03 15:09
66F：推 piliwu: 万八跌到万五就一堆人问要不要停扣XD定期定额讲的 03/03 15:11
67F：→ piliwu: 容易 03/03 15:11
68F：→ hellogym: 万八定期定额 万五停扣 万3停损买32镁 XDDDD 03/03 15:15
69F：推 undergarment: 热心推 03/03 15:15
71F：推 maxboy06: 恩 h大说的就现实散户标准动作 啥回测都鬼扯 03/03 15:17
72F：推 F93935: 纪律很重要，房地产僵固性严重，而且我都三五年转贷一次没 03/03 15:18
73F：→ F93935: 有资金锁在同一间房子的问题 03/03 15:18
74F：推 hellogym: 我觉得AI在讲废话 03/03 15:19
75F：嘘 Morphee: 不符现况啊，错很大。我感觉是没啥太多买房经验的人写的 03/03 15:21
76F：→ Morphee: 。 03/03 15:21
77F：推 quiet93: 重划区2000万三房，房租3万很有机会阿 03/03 15:41
78F：→ quiet93: 数学一回事，人性一回事，做得到的很少啦 03/03 15:42
79F：推 F93935: 我这边新北房价1千2含车位都租到两万八了 03/03 15:42
80F：→ F93935: 两千万三房三万二起跳基本吧 03/03 15:42
81F：→ F93935: 我前年买两千八中山区破华厦都租六万了 03/03 15:43
82F：→ tc1988: 台中有800上下的租25000 03/03 15:47
83F：推 freekid: 主要是房价房租那里不对，我这里房价1250租三万，还是新 03/03 15:50
84F：→ freekid: 成屋非改套 03/03 15:50
85F：→ IBIZA: 他是觉得两千万房租三万太低吧 03/03 15:50
86F：推 kagaya: 太低啦 ． 03/03 15:56
如果一样开着後照镜看房地产
调整数字让平均年增为 5.56% （卖出4500w，总增幅125%）
然後设定租金 5w 使得租金投报在3%。
这样你可以得到13.3%的IRR, 期末现金扣掉头款有3128w
https://i.imgur.com/WwGeJaf.png
※ 编辑: snaken (118.167.135.58 台湾), 03/03/2023 16:28:41
87F：推 quiet93: 我这里1500租25000含管理费 03/03 16:21
88F：→ quiet93: 所以2000万如果是三万房租不含管理费，应该很有机会 03/03 16:22
89F：→ quiet93: 一般住宅总价越高投报不是越低吗 03/03 16:23
90F：推 pantani: 房子有一个优点就是变现难 可以喝止持有人很多冲动性消 03/03 16:26
91F：→ pantani: 费或投资 03/03 16:26
92F：→ IBIZA: 不会啊 去年一个冲动就贷了一千万出来投资.. 03/03 16:26
93F：→ pantani: 或是恐慌性卖出之类 03/03 16:26
94F：→ IBIZA: 我原本其实没有想的 纯粹就是接了一个电话.... 03/03 16:27
95F：→ pantani: 总比股债一键卖出难多了 03/03 16:27
96F：→ IBIZA: 其实还好 设定好 也是一个按键就带出了 03/03 16:27
97F：→ IBIZA: 其实还好 设定好 也是一个按键就贷出了 甚至没时间问题 03/03 16:27
98F：→ IBIZA: 24小时都能贷出 马上到帐 03/03 16:28
99F：→ IBIZA: 昨天我接到国泰电话 就差一点又提前设定... 03/03 16:28
100F：→ IBIZA: 我一直跟他聊 线上申请都填好 他说会拉联徵我才醒过来... 03/03 16:29
101F：→ IBIZA: 现在真的很容易不小心就借到钱... 03/03 16:30
102F：推 LittleBob: 推 03/03 16:31
103F：推 hellogym: 你一千万不是信贷吧？ 信贷额度没那麽高 03/03 16:34
104F：→ s26492755: 靠北 我申请下去了耶 03/03 16:35
105F：推 curry56: 03/03 16:35
106F：→ s26492755: 我想说板友说难贷 我来试试看 03/03 16:35
107F：推 lalaBar: 股版白痴超多的 03/03 16:39
108F：推 chouwang68: IB你那通电话的妹子声音是不是很正？！XDD 03/03 17:10
109F：推 DOMENKING: 推 感谢好人 这篇很棒 03/03 17:10
110F：→ IBIZA: 我不会在意这个...只是电话有甚麽好意淫的XDD 03/03 17:12
111F：→ IBIZA: 我一千万是信贷啊 两家 03/03 17:12
112F：推 MaxA: 我当兵的时候还真的打电话跟银行客服聊天过 03/03 17:13
113F：→ IBIZA: 去年我会不小心就借钱 主要就是报的利率太低... 03/03 17:13
114F：→ IBIZA: 拉联徵会醒过来 是因为我不想把联徵次数浪费在国泰 03/03 17:14
115F：→ IBIZA: 一直跟我说先申办就可以估价 我想说估个价ok, 结果要拉 03/03 17:16
116F：→ IBIZA: 联徵 03/03 17:16
117F：推 chouwang68: 国泰都这招，不管你是不是她们往来户，「O小姐那我先 03/03 17:22
118F：→ chouwang68: 帮你送估价。」「好。」「那我们先帮你拉联徵喔！」 03/03 17:22
119F：→ chouwang68: 我太太： XD 03/03 17:22
120F：推 hellogym: 你好猛 月收超过50万 03/03 17:28
121F：推 pineapple530: 数字都很好，重点在做不到，很快就怀疑自己，想买 03/03 17:34
122F：→ pineapple530: 房就买吧 03/03 17:34
123F：→ snaken: 能定期定额超过5年的很少，能缴房贷10年的很多 03/03 17:38
124F：→ s26492755: 你要填资料才能送联徵 所以填资料与否是关键 03/03 17:51
125F：→ s26492755: 一般估价是不用填资料的 03/03 17:51
126F：→ s26492755: 只是一般估价跟核贷结果未必一样 03/03 17:52
127F：→ s26492755: 但我遇到的差距是也不大 03/03 17:52
128F：推 hotrain13: 定期定额谷底出清的都是韭菜 03/03 17:52
129F：推 rpfeynman: 傻傻问一下，这张表可以适用於把房子出租吗？租金多寡 03/03 17:53
130F：→ rpfeynman: 应该要影响期末金额不是吗？ 03/03 17:53
131F：→ snaken: 实务上，高租金的物件的出售价格一定会比较高。 03/03 18:10
132F：→ snaken: 但，这张表只是个计算表，租金以及房子卖价都是输入变数 03/03 18:10
133F：→ snaken: 你可以自己看旁边的计算结果，评估算出来的年房屋增值 03/03 18:11
134F：→ snaken: 或是租金投报是否合理 03/03 18:11
136F：→ jeromeshih: 如果比较，是否都从08算，这样数字可能比较好比对? 03/03 19:00
137F：推 swgun: 话说2020年三月我全家身上只剩10万台币 只差没去银 03/03 19:02
138F：→ swgun: 行卖屁股 其他 03/03 19:02
139F：→ swgun: 全压在股市了 不信我也没办法 03/03 19:02
141F：→ swgun: 好像那时没留图的样子 03/03 19:08
142F：推 jeromeshih: 楼上，你获利100倍的情况，这可能是常态? 03/03 19:15
※ kitten123:转录至看板 CFP 03/03 19:15
143F：→ swgun: 呃我没有说是常态啊 我现在那个帐户里面都转成美元 03/03 19:21
144F：→ swgun: 了 03/03 19:21
145F：推 kitten123: 借转CFP 03/03 19:35
146F：→ somedoubt: 不是可以转增贷出来活化吗？ 03/03 19:48
147F：→ somedoubt: 只能买一栋根本不是重点，转增贷出来再投资一样增加资 03/03 19:49
148F：→ somedoubt: 产 03/03 19:49
149F：推 klsd: 不到一千万的房子就能租三万了…… 03/03 22:53
151F：→ gaulle1974: sp500年化12.2%的期间 基金投资人平均只有2.7% 03/04 00:19
152F：→ gaulle1974: 实在怵目惊心 还是指数化投资和减少交易比较好 03/04 00:21
153F：推 sgxm3: 给一楼：股版八成文章九成回文都是垃圾讯息。这些韭菜跟你 03/04 11:02
154F：→ sgxm3: 说不能长期投资你竟然当真？ 03/04 11:02
155F：推 soulknight: 有下有推 03/04 20:41