作者doushebu (五元)
看板home-sale
标题[请益] 这样的投资逻辑有问题吗?
时间Wed Mar 1 11:19:18 2023
大家好 因为现在手边有一些闲钱 打算投入房地产 地点是高雄
（股市已经有配置了 所以暂不讨论）
因为目前的想法是中长期投资（持有5~10年）
而且因为各种因素实在没法当亲力亲为的包租公
所以目前有两个策略：
1. 买出租件，但找业者代租代管
2. 买增值件，买了放着
目前是倾向２
但至於要找甚麽物件，我的想法是：
1. 在蛋黄区，挑一间屋况普（需小整理）、总价500以下的老公寓（五楼也可）来屯
2. 在蛋黄区，挑一间最便宜的三房平车买下来
3. 在蛋黄区，挑一间两房大楼，找业者代租代管
因为收支比的关系我能贷的已经不多了
所以老公寓可能就不贷款了，三房平车可能只能贷四成之类的
不晓得大家有没有甚麽建议 谢谢
--
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1F：推 kusomanfcu: 老破公寓 03/01 11:21
2F：推 qqphor: 那就一间达底就好，找社宅很方便，我2间都是找社宅 03/01 11:40
3F：→ qqphor: 询问进度，随时回报，最後公证签约 03/01 11:41
4F：推 frank111: ......哪有什麽出租件增值件，随便丢个词你就咬 03/01 11:48
5F：→ frank111: 有价值的房随便都租得掉，没价值的房你买他干嘛? 03/01 11:49
6F：推 benny1990615: 出租件和增值件基本上是重叠的吧，除非要买烂到不能 03/01 12:01
7F：→ benny1990615: 住等都更 03/01 12:01
8F：→ partsex: 贷4成 那乾脆不要玩了 杠杆开太小 03/01 12:02
9F：→ benny1990615: 同楼上，不开杠杆投保更好的很多欸 03/01 12:03
10F：→ benny1990615: 投报* 03/01 12:03
11F：推 SCLEE5566: 投资客？ 03/01 12:08
12F：推 yihua2: 增值间（如重划区）也可以出租啊，我也是找专业租赁处理， 03/01 12:11
13F：→ yihua2: 租金价格问题而已。 03/01 12:11
14F：推 Yishanhuang: 才一间出租，一年顶多只花一两天吧。 03/01 12:11
15F：推 a558815: 请问上面提到四成太少原因是什麽呢？感谢 03/01 12:33
16F：推 a558815: 或者该问那投资件几成比较合理呢？@@ 03/01 12:40
17F：→ qqphor: 文章有说收支比 03/01 12:42
18F：推 s26492755: 怎麽会没差别 你在重划区当然可以租 租金投报能赢旧市 03/01 12:43
19F：→ s26492755: 区？ 你在旧市区增值潜力能赢重划区？ 的确会部分重叠 03/01 12:43
20F：→ s26492755: 但还是会有些差距 全部混在一起的菜鸡腻 03/01 12:43
21F：→ s26492755: 老是在那混淆视听 说当房东多糟多困难 然後自己继续当 03/01 12:43
22F：→ s26492755: 呵呵 03/01 12:43
23F：→ IBIZA: 怎麽会没有出租件增值件XDD 03/01 13:17
24F：推 s26492755: 我发现他真的不懂 跟我说房租投报天花板是3% 然後利率2 03/01 13:38
25F：→ s26492755: % 赚1% 啥 你真的总投报3% 你现金买房扣啥利率 你扣利 03/01 13:38
26F：→ s26492755: 率代表你借贷 随便杠杆都不会只有3% 哪来到赚1% 你以 03/01 13:38
27F：→ s26492755: 为包租公会为了赚1%去买房喔 03/01 13:38
28F：嘘 Sugimoto5566: 有 03/01 13:38
29F：→ s26492755: 我开始怀疑他说房东很难当 其实他根本没当过 03/01 13:38
30F：推 s26492755: 真的杂讯很多 最近 03/01 13:40
31F：推 x156w423: 通常最安全就老公寓(排除顶楼.一楼) 03/01 13:41
32F：→ x156w423: 二房三房车如低杠杆不见得有优势 03/01 13:41
33F：→ x156w423: 要精算你的金流适合哪种 03/01 13:41
34F：→ x156w423: 另外别对代管期望太高, 可参考我的分享文”包租代管好 03/01 13:42
35F：→ x156w423: 雷啊” .. 自己的资产自己管理最安心 03/01 13:42
36F：→ IBIZA: 看他写的他是真的不懂 03/01 13:45
37F：推 s26492755: 自己挑房客 03/01 13:45
38F：推 s26492755: 我找社宅 但是房客我挑的 03/01 13:46
39F：→ IBIZA: 顶楼跟一楼 有顶加 外推 地下室 可以利用 03/01 13:46
40F：→ IBIZA: 投报够 没有理由排除任何型态 03/01 13:47
41F：嘘 deepdish: 要不要问chatGPT比较快 03/01 13:56
42F：推 x156w423: IB大息怒, 您是走租金特化路线 03/01 13:58
43F：→ x156w423: 小弟走无脑收租路线(家庭式)省事 03/01 13:58
44F：→ x156w423: 各有优缺点, 这篇版主看起来倾向走後者 03/01 13:58
46F：→ qqphor: 其实租房的人，比你我想像的多 03/01 14:17
47F：→ frank111: 还在杠杆咧，都给你成本近乎0，获利无限大了 03/01 14:24
48F：→ frank111: 你一间一千万的房全额贷，最大的出租利润就是10万 03/01 14:24
49F：→ frank111: 你能贷一亿买十间赚一百万，了不起，贷款获利王就是你 03/01 14:25
50F：→ frank111: 要加个亿万比较威，亿万贷款获利王 03/01 14:27
51F：→ IBIZA: 没有怒啊 03/01 14:27
52F：→ IBIZA: 谁跟你一千万最大利润是10万 别闹了好不好 03/01 14:28
53F：→ frank111: 说真的要怎麽贷一亿买十间啊?每次银行业务打给我推房贷 03/01 14:28
54F：→ frank111: 我跟他说要买第三间以上，业务都跟我说再联络 03/01 14:28
55F：→ frank111: 一千万收租3%，年收30万。一千万全贷2%。利息20万 03/01 14:30
56F：→ frank111: 最大收入30万减支出20万=10万，还不算其它税金三X的喔 03/01 14:31
57F：→ IBIZA: 为什麽只能收3%? 03/01 14:31
58F：→ frank111: 双北平均租屋投报才2.5%，我给你3%已经很看得起了吧 03/01 14:32
59F：→ IBIZA: 笑死 平均就是有高有低啊XDD 03/01 14:33
60F：→ IBIZA: 我花不到三千万买的 可以收150万 03/01 14:33
61F：→ frank111: 所以你高手拿3%阿，其它菜鸡想跟风的拿2% 03/01 14:34
62F：→ IBIZA: 就跟你说有些房子投报就是高 03/01 14:34
63F：→ IBIZA: 我拿不只3% 03/01 14:34
64F：→ IBIZA: 先不说隔套 台北市能租2万的房子 有可能600万 有可能1000 03/01 14:34
65F：→ IBIZA: 万有可能1200万 03/01 14:34
66F：→ IBIZA: 投报就差一倍 03/01 14:35
67F：→ IBIZA: 甚至型态比较特别的 400万就能租2万 03/01 14:35
68F：→ IBIZA: 但同样600万或400万能租2万的 有些是不能保值的 有些可以 03/01 14:41
69F：→ IBIZA: 这就看你怎麽挑 03/01 14:42
70F：推 frank111: 所以你走特规路线，钟形曲线外的特例有什麽好讲的 03/01 14:43
71F：→ frank111: 平均就是2.5%，你了不起弄到6%，说好好赚?都给你赚走了 03/01 14:44
72F：→ frank111: 要菜鸡喝风喔 03/01 14:44
73F：推 frank111: 但这也还好，比较好奇怎麽贷得到一亿? 03/01 14:47
74F：推 s26492755: 那我七间都超过3% 要看买卖合约还是租约吗 03/01 15:07
75F：→ s26492755: 你到底知不知道你的赚1%有多可笑 03/01 15:07
77F：→ s26492755: 只赚1%不如去卖菜 03/01 15:08
78F：推 s26492755: 我想到我放过一间 我连回家都不用回就可以贴了 03/01 15:10
80F：→ s26492755: 你只看租金跟总价就好 03/01 15:12
81F：→ s26492755: 然後再看我的头期跟实拿租金 03/01 15:12
82F：→ s26492755: 这个公道自在人心啦 03/01 15:12
83F：→ s26492755: 对了 怕你说这是以前 我最新买的去年九月还十月 买571 03/01 15:13
84F：→ s26492755: 万 租16500 03/01 15:13
85F：→ s26492755: 我要开车回家了 掰 03/01 15:13
86F：推 lanhow: 除非你能出租1.5万不然找包租就好 03/01 15:13
87F：推 lanhow: 楼上有提到，找社宅房客一定要自已挑，这很重要的。 03/01 15:16
88F：推 frank111: 亿万贷款获利王就是厉害，给你拍拍手 03/01 15:29
89F：推 frank111: 想跟风的要想清楚要有本事破3%，要不就是被摊提的2.5% 03/01 15:32
90F：→ frank111: 3.5%很棒棒，一千万的房，每年能赚15万呢 03/01 15:36
91F：推 s26492755: 我只讲一次 其实也是打给板友看 我不知道你哪来的全额 03/01 16:07
92F：→ s26492755: 贷 一亿 一千万 十间这些数字 首先全额贷 代表你投报会 03/01 16:07
93F：→ s26492755: 很大很大你知道吗 你根本没拿出本金 无本套利 这不现 03/01 16:07
94F：→ s26492755: 实 我们一般说的总投报 是你拿出了房子的全款现金 也是 03/01 16:07
95F：→ s26492755: 投报的下限 此时你根本没有借贷不需要去扣利息也就是 03/01 16:07
96F：→ s26492755: 资金成本 但因为房子好杠杆 我打给你的那间还2019贷款 03/01 16:08
97F：→ s26492755: 六成 现在套房我能七成五了 等於我只需要拿出两成五 03/01 16:08
98F：→ s26492755: 的本金 其他的借贷 分母会是我实际拿出的钱 投报就会 03/01 16:08
99F：→ s26492755: 往上拉 也就是现金投报 唉 你是真的不懂 我完成可以理 03/01 16:08
100F：→ s26492755: 解西卡说的 我打文章是给看得懂的人看的 03/01 16:08
101F：推 s26492755: 你比下巴还下巴 厕所还厕所 左边刺3A右边刺3P 前胸Qoo 03/01 16:12
102F：→ s26492755: 後背Anti哥 头戴CC脚踩雪崩 我真的是服了 03/01 16:12
103F：→ s26492755: 我鹅子哭起来都没你欢 03/01 16:12
104F：→ s26492755: 你随便找一个板上其他包租公 跟他说获利1%的故事看看 03/01 16:13
105F：嘘 IBIZA: 三小 03/01 16:29
106F：→ IBIZA: 跟你说有出租件你说没有 跟你说有4% 5%获利的 你说那是 03/01 16:30
107F：→ IBIZA: 特规路线 这不就是出租件 03/01 16:30
108F：→ IBIZA: 最好是十十件可以把全部出租市场都赚走 03/01 16:30
109F：→ IBIZA: 最好是十间就可以把全部出租市场都赚走 03/01 16:33
110F：推 zaza5566: 月租金*12/房屋总价 不就是投报率 搞的那麽复杂干嘛… 03/01 16:34
111F：→ zaza5566: 还是又要天才觉得他的投报率才是投报率XD 03/01 16:35
112F：→ qqphor: 我举刚无脑租出去的其中一间，总价170万，租6500，78000/1 03/01 17:31
113F：→ qqphor: 700000=4.58%，算4 ％，不能只有算投报率，还要算另一个现 03/01 17:31
114F：→ qqphor: 金投报率78000/400000含仲税成本=19.5%，这应该可以理解了 03/01 17:31
115F：→ qqphor: 吧，对了我是小小小菜鸟房东XD 03/01 17:31
116F：嘘 kklarinet: 你玩股票会不晓得租金就是房价的基本面吗？租不出去的 03/01 23:14
117F：→ kklarinet: 房价是能涨到哪，出租件增值件的迷思就跟高股息一样 03/01 23:14
118F：推 s26492755: 增值件一直都不是租不出去 而是租金投报比不上租物件 03/02 00:02
119F：→ s26492755: 但他的期待是增值 03/02 00:02
120F：→ s26492755: 股票没法类比房地产的 03/02 00:02
121F：推 s26492755: 有人跟你说过增值件租不出去或是出租件不会增值吗 取向 03/02 00:06
122F：→ s26492755: 问题 03/02 00:06
123F：→ s26492755: 他们会有部分重叠 房地产其实可以细分 03/02 00:07
124F：推 s26492755: 我在汐止做增值两房 买520才租12000 在那时候这啥租屋 03/02 00:12
125F：→ s26492755: 投报 快笑死 结果三年多後卖672 我当初拿出来100初 几 03/02 00:12
126F：→ s26492755: 乎翻倍 03/02 00:12
127F：推 s26492755: 然後我到新庄的第一个套房 560 租17500 但增值就没那 03/02 00:20
128F：→ s26492755: 麽好 懂吗 03/02 00:20
129F：→ s26492755: 抱歉 小孩有时乱会无法连续回 03/02 00:21
130F：→ s26492755: 真心想问这边很多人愿意解答 03/02 00:21
131F：→ frank111: 还蛮好笑的，买520，卖672，三年赚152万，这才好赚吧 03/02 09:23
132F：→ frank111: 一间房租一年才赚十几万这叫好赚?你获利根本就是卖房阿 03/02 09:23
133F：→ frank111: 卖得掉的就套利，卖不掉的就说房租好好赚，呵呵 03/02 09:25
134F：→ frank111: 早就说了，出租房哪有什麽好赚的，买卖炒做才是王道 03/02 09:26