作者MaxA (A仔)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 交易急冻 对换屋族是重伤
时间Sat Feb 4 12:30:16 2023
我就是选择在冷盘时小换大，其实小换大的念头在这两年一直都有，一开始看着疫情这段
期间房地产不停飙高，有一个高总价的物件的也看了一年多，想说越来越难买，
结果认真算下来如果我在一年多前小换大，大概要多贴400-500万，结果两年後的今天同
样的物件小换大我只贴了100万不到，
这大概就是西卡大说的的个理论吧！？
不过高雄4000多万的物件我想之後要再往上涨，大概是没多少空间了，除非豪宅线上调，
所以这间房子如果住个10年以上，加上装潢整修费用（约500万），我心里是想基本上能
不赔钱我就偷笑了，
贷款的利息钱跟本金的机会成本基本上我已经当成是居住成本让他随风飞扬了，或许选择
多间小坪数的物件继续持有才能获利有感，不过房子不同於其他投资商品，
他主要的价值还是在「居住」，所以有时候浪费钱住的爽也是一种享受人生的方式。
※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: ※ 引述《ppp123 (3p哥)》之铭言：
: : 当房价涨到市场怯步时 就会发生量缩 对换屋族而言 自己要卖的房子不降价卖不出
去
: : 要买的房子却不降价 这样换屋族陷入两难 导致换屋时间被迫拉长
: : 毕竟成交不出去的房子 数字网价格挂在高 始终就是虚的 没人要降卖 没人要高买
市?
: : 向不健康的机制 住屋过度金融期货商品化 对住屋市场成交萎缩不是好事
: 一般来讲,换房子不是换大就是换新.
: 小换大理论上是小的先涨价格比较强交易比较快.
: 所以小换大在冷盘有极大好处.
: 今年我就是小换大,目前钱被市府行政给拖延到.
: 但你看我无要无紧...冷盘对中大坪数来讲杀伤力很强大的.
: 当然我是先买後卖,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循环.
: 先买後卖要用重购退税,要两年内卖掉....因此买可以压晚一点,这样卖的时机会更漂亮
.
: 至於为啥不直接屯着不卖.
: 那是因为上一波暴涨有点太嚣张,400万免税额远远不够用....颗颗.
: 所以只好被逼着要用重购退税把那一波涨幅给打消掉(应该有超过7xx万)
: 宁愿卖了再买一间新的回来屯,交易成本也比没打消掉延伸的税金低...
: (最低也要15%, (700-400)*15%=45万... 如果明年又开启新一波大涨,那....)
: 而换新的话.
: 虽然现在新案还是有微幅拉抬.
: 不过实际上也是处於几乎停滞状态.
: 你这时候换新,挑物件比较没压力.
: 不然大涨期,你今天看爽了,下星期要来下定,结果被买走了.
: 其他户条件更差,价格更高..
: 你会被逼着只能糊里糊涂立刻做决定先随便买再说.
: 不像现在可以悠哉悠哉的挑货.
: 先卖後买的话.
: 冷盘就是时间冻结在那边等你卖掉後买.
: 也许冷盘交易时间会拖比较久
: (中古屋大概多30~50%的交易时间)
: (很多数字缩起来则是新屋没过户交屋造成的,中古屋量缩会比过户量缩的比率低一些)
: 但是他价格停滞在那边你又没差.
: 你要1800换2500好了...
: 阿他价格冻结...你哪时候卖掉1800你就哪时候买2500.
: 我现在钱被拖到也是类似这种状况.
: 目标都看好几个,准备轮流杀价.
: 然後等一等,可能就又掉一间出来市场,又可以去看然後考虑要不要纳入攻击范围.
: 卖掉一间...没关系....卖掉的速度跟掉出来的速度比,没比较快.
: 价格又不会往上.
: 那你怕他喔...XD
: 还是很急着想搬新家?
: 大涨的时候,涨太快其实很难操作.
: 只能做中期投资....短期和长期都不好操作.
: 而冷盘的时候,则是长期持有物件的调整期.
: 你可以悠哉悠哉的调整物件,调整贷款...
: 例如把三四笔贷款整合成一笔,把房贷拿去转贷,或是办理理财型贷款出来之类的.
: 大涨的时候有时候银行监价跟不上,反而进入冷盘,他监价会更高..颗颗.
: (银行只看成交价,他又不看交易量..而实价登陆又会落後几个月)
: so...之前就在讲善用冷盘来调整物件.
: 而自住,就是一种长期持有的型态....
: 因此自住最好换屋的时间点,其实应该是冷盘.
: 除非他之後要走跌,不然冷盘换屋最舒服.
: 至於说房子都卖不掉完全滞销?
: 那基本上就是你卖太贵了.XD
: 一开始你对你的房价就有虚胖的误解.
: 冷盘又不是跌价,中古屋依然有一定的交易.
: 人家子瑜都买一亿的雄岗信义美术馆...你要知道那个建案这几年卖的有多慢.
: 阿你家是比这种东西还难卖逆??...
: 奸杀的凶宅都没那麽难卖好吗.
: 喔不,凶宅只要价格对,都嘛被抢购的....你看市场是很容易看到凶宅再挂卖吗?
: 都被扫掉了好吗...颗颗..
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1F：→ toto123: 冷盘 或是下行趋势(短线)+中大坪数接的本来就少02/04 12:34
2F：→ toto123: 杀得越多 CP直就越高02/04 12:34
对啊，所以我买的时候很多人笑我傻…
我觉得他们才傻，不趁现在中大坪屋主软的比水母还软的时候勇敢出价，难道要等降息後
他们底气十足再来喊价？
※ 编辑: MaxA (115.165.221.8 台湾), 02/04/2023 12:37:12
3F：推 oxoxx: 主要看谁涨的快，若要换的物件涨就要贴比较多02/04 12:54
4F：→ missucrystal: 听起来从高点算真的有跌 不过是中大坪数的在跌?02/04 13:02
其实不是跌，是小物件涨的比较多，换算下来贴得少
5F：推 Timetofeed: 恭喜，有钱的时候赔钱也爽02/04 13:05
6F：→ toto123: 就像楼上说的 如果是做短线买卖比较会考虑哪个涨比较快02/04 13:07
7F：→ toto123: 多头市场 小坪数 好转手 好拉价 但现在明显不是多头了02/04 13:08
8F：→ toto123: 至少不是强多头02/04 13:08
9F：推 kusomanfcu: 还在涨喔02/04 13:10
10F：推 pow7520: 一般中大坪数大概是指多少，没什麽概念，目前住在室内2202/04 13:10
11F：→ pow7520: 坪觉得好挤……02/04 13:10
应该是中60以上
大100以上
12F：→ toto123: 就看还能涨到什麽程度啊 现在你还要进货02/04 13:11
13F：→ kusomanfcu: 室内30以上 就正3房02/04 13:11
14F：→ kusomanfcu: 大坪数要正4房02/04 13:11
15F：推 iamala: 人生最值钱的是时间。越早一次到位越省。02/04 13:11
你很棒，我就是这样想
我之前跟一个建商二代吃饭，他直接呛我：「30岁开保时捷跟40岁开是完全不同的事情」
我一开始不懂，後来渐渐体悟了，人生最有价值的就是时间，不管你是穷人还是有钱人。
16F：→ toto123: 当然要逆向思考 自己住也是 中坪数 4x~60坪左右吧02/04 13:11
17F：→ kusomanfcu: 室内38以上02/04 13:12
18F：→ kusomanfcu: 再来就不是房间数 是客厅+餐厅放大的比例比较高 02/04 13:12
※ 编辑: MaxA (115.165.221.8 台湾), 02/04/2023 13:16:33
19F：→ kusomanfcu: 过室内50後就是厨房阳台大小 02/04 13:13
20F：→ kusomanfcu: 大概这样 小 中 大 住过感想 02/04 13:13
21F：→ kusomanfcu: 过70大概会出现帮佣房02/04 13:14
22F：推 kusomanfcu: 室内70左右再上去CP 没那麽高 不如 独栋整圈院子透天 02/04 13:15
23F：→ kusomanfcu: 了 02/04 13:15
24F：推 kusomanfcu: 透天就1楼客 餐厅 厨房2楼2房间加小客厅 3楼2房间加小02/04 13:18
25F：→ kusomanfcu: 客厅 4楼健身房游戏间 层层一间浴厕02/04 13:18
26F：推 kusomanfcu: 晒衣就顶楼02/04 13:25
27F：→ kusomanfcu: 透天室内坪数没超过层层15坪的话 CP 值很低 02/04 13:26
一楼
客厅24坪
餐厅厨房9坪
书房5坪
卫浴2坪
庭院门廊30坪
车库10坪
2楼
主卧套房（卫浴）20坪
次卧套房（卫浴） 11坪
健身娱乐房 10坪
梯间阳台8坪
3楼
客套房（卫浴） 11坪
客套房 （卫浴） 8坪
客套房 （卫浴） 11坪
阳台梯间8坪
4楼
储藏室 5坪
露台 15坪
乡下就地大房子便宜就是香。
28F：推 freekid: 推你的结论，恭喜～02/04 13:27
29F：推 wake00005: 我也是今年高雄小换大，旧房在高价出，新房就合理价，02/04 13:27
30F：→ wake00005: 只是真的从市中心被洗到外围02/04 13:27
没关系我也是
※ 编辑: MaxA (115.165.221.8 台湾), 02/04/2023 13:28:39
31F：推 piliwu: 没请人打扫会累死02/04 13:31
没请人打扫，我会被我老婆打死
※ 编辑: MaxA (115.165.221.8 台湾), 02/04/2023 13:32:09
32F：→ weekman: 原po透天坪数真大，我就是买一层15坪（含楼梯）的透天，02/04 13:33
33F：→ weekman: 家人市区住惯惹，离不开舒适圈orz02/04 13:33
买房子就是要家人喜欢最重要，我这就没有市区方便，一开始也是很不习惯。
※ 编辑: MaxA (115.165.221.8 台湾), 02/04/2023 13:36:56
34F：推 kusomanfcu: 每层25 5层 然後还有地下室 正市区，我刚刚讲的是建02/04 13:37
35F：→ kusomanfcu: 议 嗯02/04 13:37
36F：→ kusomanfcu: 市区要非连璧有点困难 就墙壁处理一下02/04 13:38
37F：→ kusomanfcu: 後来 人没那麽多 就透店出租了02/04 13:38
38F：→ kusomanfcu: 本来是拿来自用 一楼附近都店面当自家停车场02/04 13:39
39F：→ kusomanfcu: 一楼当停车场02/04 13:39
40F：→ kusomanfcu: 人少的时候不要硬住大房 麻烦啊....02/04 13:40
哪里麻烦？有电梯也不用爬楼梯，请人固定来打扫，一个小时400-500，2个人一个上午大
概就4000。
每周来一个月也才多少？
41F：→ kusomanfcu: 当然室内大小是扣除电梯坪数的02/04 13:41
不过你层层只有一间卫浴要共用吗？你那麽有钱应该要人人一间独立卫浴吧？
※ 编辑: MaxA (180.217.194.28 台湾), 02/04/2023 14:01:51
42F：推 kusomanfcu: 每周来 你还要有人看，东西多房间多02/04 14:09
你这种思维….你应该没请过管家之类的吧？
43F：→ kusomanfcu: 人没那麽多要住的时候 就改住坪数小一些 同层的大楼02/04 14:10
44F：→ kusomanfcu: 当然还是要找人扫罗02/04 14:11
45F：→ kusomanfcu: 特别去多隔卫浴出来做啥 全部就五间厕所了..才一家四02/04 14:12
46F：→ kusomanfcu: 口 是要搞几间02/04 14:12
47F：→ kusomanfcu: 卡撑有那麽多？ 02/04 14:12
这是个人卫生问题啊，能够有自己独立的卫浴一定是比较好。
48F：→ kusomanfcu: 当年是我奶奶还在02/04 14:12
※ 编辑: MaxA (180.217.194.28 台湾), 02/04/2023 14:13:27
49F：→ kusomanfcu: 换去大楼间间独立卫浴 同层 不就好了 02/04 14:13
50F：→ kusomanfcu: 别人打扫你还不用装监视器或是跟着跑楼层勒 02/04 14:13
51F：→ kusomanfcu: 有会计兼任管家XD 道理还是一样的 02/04 14:14
※ 编辑: MaxA (180.217.194.28 台湾), 02/04/2023 14:15:55
52F：推 kusomanfcu: 卫生问题 我看你应该也和老婆分房睡是吧？ 02/04 14:16
53F：→ kusomanfcu: 小孩也都分房 从0岁开始 科科 02/04 14:17
54F：推 kusomanfcu: 话说都一家人卫生习惯要好不难吗？ 02/04 14:29
55F：→ kusomanfcu: 难吗？02/04 14:29
恼怒？XD
好啦你最棒，加油啾咪
56F：→ smoothapple: 我联想到某海外老华人住豪宅，整年只有佣人陪伴02/04 14:34
57F：→ smoothapple: 主人夫妇要恩爱还要去外面住旅馆02/04 14:34
58F：→ smoothapple: 小孩出生後没抱过几天，都是佣人带大的 02/04 14:35
59F：→ smoothapple: 小孩习惯有佣人的生活，以後结婚对象不好挑02/04 14:37
教育真的也很重要，怕教育没做好，孩子将来会像板上某些一天到晚提阿公阿骂祖产、等
继承、希望爸妈跟兄弟姐妹都不在的那些人一样。
60F：→ smoothapple: 不过还满羡慕有钱可以住这种超大别墅 02/04 14:44
※ 编辑: MaxA (180.217.194.28 台湾), 02/04/2023 15:08:30
61F：推 kagaya: 其实多一套卫浴我想的是要多刷一个马桶= = 你有钱请人没差 02/04 15:27
62F：→ kagaya: 马桶只要够用不会打架就好了啦....02/04 15:28
63F：推 KrisNYC: 你已经某程度人生毕业了 恭喜恭喜罗 02/04 16:02
64F：推 migration265: 恭喜 02/04 16:08
65F：推 coolben: 恭喜！但看到有人住乡下透天一直拿出来说嘴...笑死，那 02/04 16:17
66F：推 Timetofeed: 恭喜02/04 17:13
67F：→ frowning1226: 其实ku大只是在跟你聊天而已，不必如此 02/04 18:08
不喜欢他那句低於15坪CP很低之类的，因为不是人人都出生在好人家，很多人都是一步一
脚印爬起来，不像他等着继承上上上代的祖产，上面就有一位版友是一家人居住在15坪的
房子内。
当然我回文也带有挑衅跟贬义，这点我道歉。
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/04/2023 18:26:06
68F：推 amordelcor: 或许只是羡慕你透天才4000万啦 我附近差不多坪数 13年02/04 18:32
69F：→ amordelcor: 透天要3亿 QQ 02/04 18:32
欢迎来中南部
70F：→ jason88633: 佩服原po勇於跳到外围换大，目前我也很抉择要不要卖 02/04 18:41
71F：→ jason88633: 掉换去外围，不过要舍弃习惯的交通跟环境，真的抉择. 02/04 18:41
交通就看你用车习惯啊，南部有台车都很方便
72F：→ kusomanfcu: 干 乡下才4000 当然要嘴一下02/04 18:41
73F：→ kusomanfcu: 便宜啊 02/04 18:42
74F：→ kusomanfcu: 谁叫政府把透天炒这麽贵的02/04 18:42
75F：→ kusomanfcu: 我是说透天单层 15坪 CP 很低 02/04 18:43
76F：→ kusomanfcu: 25坪公寓还比较好02/04 18:43
77F：→ kusomanfcu: 效率 效率 02/04 18:43
78F：→ kusomanfcu: 类似那种一层一房 然後都是楼梯的 很糟糕 02/04 18:44
79F：→ kusomanfcu: 但是同区域单价还是差不多 02/04 18:44
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/04/2023 18:45:56
80F：→ kusomanfcu: 例如两间 25坪公寓 同栋和一间4层 扣除楼梯12.5 透天 02/04 18:45
81F：→ kusomanfcu: 当然低於15 CP 真的很低 02/04 18:45
82F：→ kusomanfcu: 楼梯占比太高了 02/04 18:46
83F：→ kusomanfcu: 那个和什麽穷 富没啥关系 我单纯说坪数02/04 18:46
84F：→ kusomanfcu: 整个房子如果都是楼梯 你会觉得CP 高吗02/04 18:47
85F：→ kusomanfcu: 楼梯也含在建坪跟你算总价的02/04 18:48
86F：→ kusomanfcu: 基本上15就是极限了 在低下去就很糟糕02/04 18:49
87F：推 kusomanfcu: 楼梯面积 不管建地大小 就有个极限的 02/04 18:50
这样算我误会你的意思了
我道歉。
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/04/2023 19:22:38
88F：推 s26492755: 我去看过一个单层差不多15层的透天 我看坪数就跟老婆02/04 19:35
大大15层会吓到人
89F：→ s26492755: 说不用去看了 楼梯就吃掉多少 02/04 19:35
90F：推 s26492755: 15坪才对 02/04 19:36
91F：→ s26492755: 结果老婆坚持要去看 还给我看什麽赏屋影片 02/04 19:37
92F：推 s26492755: 确实看影片不错 但我还是相信我对坪数的认知 02/04 19:37
93F：→ s26492755: 後来还是带老婆去看 看完老婆只说好小 02/04 19:37
94F：→ s26492755: 扣掉楼梯 走道 能利用的不多02/04 19:38
95F：→ s26492755: 影片很会拍 女人脑波弱 02/04 19:38
其实也是，楼梯、电梯等於是透天的公设，单层平面越小公设比越高的意思。
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/04/2023 19:57:15
96F：推 s26492755: 所以那种说透天没公设的我都笑了 差在楼梯你自己用而已 02/04 20:30
97F：→ s26492755: 楼梯能睡人腻 02/04 20:30
98F：→ s26492755: 看那个真的浪费我时间 02/04 20:31
99F：→ s26492755: 但不得不说 一字头 最後还是完销 便宜治百病 世上苦人 02/04 20:32
100F：→ s26492755: 多 02/04 20:32
101F：→ kusomanfcu: 所以15坪真的就是最低极限02/04 20:58
102F：→ kusomanfcu: 透天没公设其实楼梯用途还是和公设时候没两样 唯一优02/04 20:59
103F：→ kusomanfcu: 点是 比较没那麽多人用比较没那麽脏02/04 20:59
104F：→ kusomanfcu: 加上厕所大概就变成每层一个大套房的感觉......02/04 21:00
105F：→ kusomanfcu: 那种CP会高有鬼 02/04 21:00
106F：推 estrangedher: 大家都好会赚钱!!~~02/04 21:00
107F：→ kusomanfcu: 因为你还要隔墙02/04 21:01
108F：→ kusomanfcu: 就算是改成套房这种基地也只是烂可以形容02/04 21:01
109F：→ kusomanfcu: 那种在越南超多的XD 02/04 21:02
110F：推 s26492755: 不然就是不要每层都有厕所 02/04 21:11
111F：→ s26492755: 居住层有就好了 02/04 21:11
112F：→ s26492755: 我看的那个 他四楼也没厕所 02/04 21:12
113F：→ s26492755: 一楼有没有有点忘了 2.3楼有 02/04 21:12
114F：推 kusomanfcu: 透天要好住就是要每层有厕所02/04 22:33
115F：→ kusomanfcu: 如果去个厕所要上下楼梯 02/04 22:34
116F：→ kusomanfcu: 四楼没有应该是增建 02/04 22:34
117F：推 s26492755: 是说我不会想住透天 还是整个平面好02/04 23:52
118F：→ s26492755: 我老婆家有七楼 结果只有1-2楼是常在使用的 02/04 23:53
119F：→ s26492755: 後来姊姊回家住 多用了一个三楼 02/04 23:53
120F：→ s26492755: 其他楼层低度使用 02/04 23:53
7楼的透天超罕见，通常要商用地目了，不然就是地超大，不然容积很难盖到7楼
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/05/2023 00:33:57
121F：推 s26492755: 楼上可能是增建吧 不是非常确定 当年我老婆父母买地自 02/05 03:08
122F：→ s26492755: 建的 02/05 03:08
123F：→ aaqq: 好奇是怎麽确定会少贴3-400万的 02/05 06:44
124F：→ aaqq: 看了推文，原来是换到外围，还需要同住者都支持，真不简单。 02/05 06:46
早就被洗到外围了，家里没矿只能认命，所以一样是外围换外围。
同住者就我老婆、2岁儿、未出生的儿，基本上就老婆比较麻烦。
确定的点是因为一年多前我有想过小换大
所以当时有评估过卖掉多少、然後也有谈过买同一间物件要多少。
当时算起来是要再贴400多。
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/05/2023 11:41:23
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/05/2023 11:42:43
125F：推 maxiiiii: 你知道你自己爱的装潢在别人眼中价值会减少很多吗 02/05 20:08
装潢是用来自己住开心的啊
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 02/05/2023 22:31:44