※ 引述《j056237 (Chris)》之铭言： : 原文恕删 : 小菜虫来分享一些心得想法 : 虽然收入没有房版一堆大神猛 : 不过在前年也晋升有壳一族应该还是可以说点话 : 先说结论谁买不起房 : 一、月收入低 : 二、财商观念不佳 : 新针对第一点来说好了 : 不想看废话可以直接拉後面看结论 : 底下留言我有补上台湾与美... 谢谢这位版友用实际的数字来估算收入支出相抵後， 要存到买房头期款的时间， 但我认为这样的估算对大部分人是不适用的， 当然这篇文章还是非常有价值， 只是用数字说话，文中写到的数字我认为估算实在太乐观了， 先简单摘要原文的估算： 　　项目　　　花费/月　　注解 　　伙食费　　10,000　　　一天两餐，一餐约166＄ 　　租金　　　 8,000　　　没钱的话不要想住信义区 　　交通费　　 3,000　　　没钱不要想开车，骑车或坐大众 　　电信费　　 700　　　电信一堆499~699吃到饱的 　　水电费　　 2,000　　　一个人用挺宽裕的 　　保险费　　 2,000　　　基本意外险用定期型，其他保险你好好赚钱先不用想 　　总额　　　25,700　　　年收48万，月收仅4万的前提，你每月剩下14,300 原文假设年收入60万，那麽每个月可以存下24,300元， 那麽大概7年可以存到200万头款(1000万的房子贷款8成) 这边乐观假设7年间薪水、房价和生活费都不变(或等比上涨，差不多的意思) 我知道原文的伙食费、交通费、水电这些都估得还算宽裕， 但对绝大部分的人而言，实际开销可能都会超过上面的试算一些， 先假设你是非常省吃俭用的人，看剧听音乐都当免费仔，没有云端硬碟等任何订阅花费 不旅游不看电影不买书不买游戏主机没有收藏品，看到耳机鞋子等大特卖都能心如止水 但大部分人还是很难避免社交，逢年过节亲友喜事要不要包?长官升迁要不要集资祝贺? 同事朋友约个吃pizza喝啤酒、现场看魔兽要不要去? 即使你的工作很幸运不用交际， 也没有任何亲友开销，手机电视还是有可能用坏、衣服鞋子总还是无法一件穿一辈子、 水瓶用久了细菌孳生不健康、卫生纸沐浴乳男刮胡刀女护垫种种生活必须品都得花钱， 在存头款的这7年内，会不会有需要看诊的医药费?如果买房头款全靠自筹， 很可能是家中环境不算富裕，即使平常不用给孝亲费，家里会不会有重大开销要先帮忙? 以上假设一切超级顺利，真达成勤俭刻苦的用7年就存到头期款，(200万，1000万贷8成) 是不是从此就不用每个月花8,000养房东，也不怕房价越来越高永远存不到头款， 从此就过着幸福快乐的日子了呢? 我们让数字说话： 每个月少掉房租8,000之後，基本开销剩下17,700了，呜呼~~~ 那房贷呢?用大多银行现在最优惠利率1.935%来算，30年摊还每月还款本利和是29,311元 什麽你说现在是非常时期，长期平均利率不会那麽高?那用超低利率1.435%来算， 每个月还款本利和是27,361元，加上生活费17,700元，一个月总支出大概45,000元 收入5万元还能够存下5,000元，当然能够存这5,000元的前提是 你是非常省吃俭用的人，看剧听音乐都当免费仔，没有云端硬碟等任何订阅花费 不旅游不看电影不买书不买游戏主机没有收藏品，看到耳机鞋子等大特卖都能心如止水 然後还款这30年都能够一直保有这样的收入水准，没有放无薪假，身体也都一直很健康 所有家人成员没有突发开销，那恭喜，30年後你就有一个属於自己0贷款的小窝了 如果前面7年存头款叫做勤俭刻苦，那麽後面30年还款就只能说是如履薄冰吧， 你几乎无法承担任何收入中断的风险，当然，这篇文章是一切以乐观状况估算， 我们就假设真的7年存到头款，30年也顺利还完，那时差不多60几岁有退休金了， 到时候劳保月退(如果那时候还有的话)加上拿房子抵押办个月领型以房养老， 应该能有个还可以的晚年生活和医疗开销保障，当然这一切的一切前提是建立在， 你从出社会累积头款到还完房贷的37年间，你始终是一个-- 非常省吃俭用的人，看剧听音乐都当免费仔，没有云端硬碟等任何订阅花费 不旅游不看电影不买书不买游戏主机没有收藏品，看到耳机鞋子等大特卖都能心如止水.. 我就问一句，这是你理想中的人生吗? 感谢大家看完，写了落落长结论是，虽然现在1000万可能也买不到都会区很理想的房子 但对於月收入5万，家里又无法支援的人，要负担这价位的房子还是很勉强， 要买房还是只能建议降低预算， 或者如果有指数化投资的概念、预计累积头款的时间超过5年又不急着买， 或许可以考虑把资金定期分批投入市场来避免被通膨吃掉并加快资产累积， 当然最重要的还是要确保买房後自己的现金流充足，房子不是买完就没事了， 每个月的贷款(还有每年的住火险保费、和自己的房子就不会有房东帮忙支付修缮费用了) 万一现金流一中断房子要被拍卖，那可是之前省吃俭用的努力都白费了， 自己的一点小想法，如果有错还请不吝指正 ※ 引述《j056237 (Chris)》之铭言： : 原文恕删 : 小菜虫来分享一些心得想法 : 虽然收入没有房版一堆大神猛 : 不过在前年也晋升有壳一族应该还是可以说点话 : 先说结论谁买不起房 : 一、月收入低 : 二、财商观念不佳 : 新针对第一点来说好了 : 不想看废话可以直接拉後面看结论 : 底下留言我有补上台湾与美国房价与股市走势图给大家参考 : 一、月收入低 : 其实第一点听起来很像废话，但其实主要只是讨论多少才叫低？讲这个有点露骨 : 但其实家庭薪资所得年收在48万以下，那你的收入是真的不高。 : 　　先别急着跳脚，在现实面来说，日常开销都算正常一点，稍微像下面内容 : 　　项目　　　花费/月　　注解 : 　　伙食费　　10,000　　　一天两餐，一餐约166＄ : 　　租金　　　 8,000　　　没钱的话不要想住信义区 : 　　交通费　　 3,000　　　没钱不要想开车，骑车或坐大众 : 　　电信费　　 700　　　电信一堆499~699吃到饱的 : 　　水电费　　 2,000　　　一个人用挺宽裕的 : 　　保险费　　 2,000　　　基本意外险用定期型，其他保险你好好赚钱先不用想 : 　　总额　　　25,700　　　年收48万，月收仅4万的前提，你每月剩下14,300 : 　　先假设基本的房子总价1000万，你条件幸运也可以贷到8成，就是头款拿2成就好 : 那头款就是200万，拿你每月收入剩下的，在你完全不额外消费的前提下，你要存140 : 个月可以存到200万，再换算一下就是12年（11.65我直接算整数），理论上除非你有 : 够新清寡欲，不然要能坚持12年你应该也不会有这种问题。 : 　　所以同样前提之下，月收五万，年收60万，你每月剩下的钱可以直接变成24,300 : ，效率会变成83个月，7年（6.85年）可以存到，这效率差了1.7倍。如果你有办法再 : 往上提高收入那效率就会更快。 : 　　 : 　　这时候有些人会想，但是我收入就是连4万都没有，环境不好，工作不好找等等 : 之类的话，那也是很抱歉，这种想法的人本来就不是有能力买房的人，现实就是如此 : ，除非你家里很有那就没差，但如果你本身一贫如洗，那你该做的不是自怨自艾，是 : 想办法提升你自己的收入，我讲坦白的虽然社会上很多不公平的事，有些人出生好、 : 人脉好等等优势你没有，但最基本的念书倒是你做得到的，虽然公务员一堆人瞧不起 : ，薪水没办法多高，但的确也不会让你饿死。虽然公务人员一堆薪水2~4万的，但要 : 找一进去就5万以上的也还是挺多，好好念书考试根本也不是问题，随便考最简单的 : 警消就可以马上超过一半受薪阶级的收入，缺点就是累又奴。 : 　　不要觉得甚麽我对公务人员没兴趣、我不会念书这种藉口，现实是现阶段的你没 : 有选择，你收入就是不好但又想买房子，你就是没有能力但又想领高薪，不要找藉口 : 说谁谁谁没能力收入也很高，不要找那种离峰值来讨论那没有意义，因为你就不是那 : 种离峰值，不然你不会有这种困扰。 : （考试公务人员我粗浅认知最高收入应该在特考的司法考试，检察官法官的，收入大 : 概在100Ｋ左右，当然能上的不到1%，那些领超多的公务人员基本上都是政务官） : 　　好，所以在认清薪水问题之後，你会发现两个结论 : 　　1.这人她妈讲屁话，收入低不是我的问题都是they的问题 : 　　2.对我废，我收入低 : 　　如果你你是第一种人，那後面可以不用继续看了，如果你是第二种人，那恭喜你 : 至少有认知自己能力不足的问题，要能正视自己的缺点不是一件简单的事情。所以接 : 下来，你要思考的是如何从26.4K提升到50K（23.6K的差距），讲公务员只是其中一 : 条路，我没叫你没钱都去考公务员，只是当你真的没办法马上获得想要的薪水，给你 : 一个跳板用，没人要你当公务员一辈子，身边多的是进公务员然後跳槽业界的，当然 : 也有就公务员一辈子的，都是「你的选择」，抱怨不会让你收入变高改变你的人生。 : 讲完第一段的收入问题，接下来讲第二段「财商观念不足」 : 二、财商观念不足 : 　　讲到财商观念不足就是基於第一项你达成了，但是你觉得你还是买不起房子的人 : 。通常这种人对於风险的畏惧极高，这没有不正确，毕竟我能够理解如果不小心做错 : 结果自己存下来的辛苦钱一夕全无的压力。但这需要靠三样东西来克服 : 　　1.提高财务知识认知 : 　　2.自己想办法说服自己 : 　　3.收入高到没这问题 : 　　这边就只针对第一点做论述。 : 　　常常可以在房版或是各大社群平台看到很多人在问：「我收入多少可以买ＸＸＸ : 总价的房子吗？」我都会在想这人是不会自己算吗？大家又不是你怎麽知道？你搞不 : 好是富二代工作是当兴趣，你搞不好有个收入好的另一半，你不需要负担太多甚至是 : 不用负担房贷，这有太多因素可以讨论，但却不是自我评估，而是直接问不认识你的 : 第三者。（其实我觉得问格局的也类似这种感觉） : 　　现在房贷试算这麽好找，随便Google一下Ｘ泰房贷试算，把自己预期的条件打打 : 进去，看你有多少头期，评估一下自己条件能贷到多少，能贷几年几成，大概粗估一 : 下，每月要还的房贷数值出来，看看你收入减掉房贷能不能活下去不就好了？很难吗 : ？如果难，那你也不适合买房子，因为你也搞不清楚状况，这方面资料明明有一堆书 : 、一堆网路资料就能找到，为什麽会让你觉得难？这方面我也是首购族，父母也没有 : 钱，他们也没这方面知识，我也是单纯靠书籍+网路知识+问房仲蒐集得来累积的，没 : 钱没人脉就乖乖自己努力一点找资料，不要整天在那边懒。 : 　　假设你现在会按房贷试算了，有超级大多数人会认为：「房贷就是帮银行赚钱， : 你贷款30年，就要替银行工作30年」听起来很耸动，事实上也算是如此，但这段话没 : 告诉你的是以下这些事情。 : 　　假设你现在有200万现金，你因为害怕当房奴所以选择拿去投资或是更害怕只敢 : 定存，假设你年报酬率有3%好了(定存派就是後面数字想更低)，在经过Google复利计 : 算机我直接按的结果，十年後你的200万会变成约269万，期间赚到69万（定存派请 : 砍一半以上），这时候你会想：「哇！挺好的赚了六十九万」。但问题是你没思考到 : 的是「通货膨胀」。 : 　　一样假设世界公认期待通膨预期约在2~3％，这边先说一个结论，通膨就是一个 : 市场机制达到财富重新分配的玩意儿。这边不多论述通膨怎麽形成的，可以自己去理 : 解资金是怎麽流动的，通膨怎麽形成的，你会懂我在说甚麽。回到前面通膨2~3%，如 : 果同时期你的资产没有达到相同的成长水平，那你的钱无形中就是流到其他人手中。 : 　　这时候你会想那你去学股票甚麽的，必须说想法上稍微进步，但现实是，如果你 : 想靠投资抗通膨，市场上绝大多数人都办不到，原因不是因为技巧能力不足，而是来 : 自於心态的问题，谈论到这部分又有太多可以探讨的，姑且只说结论，如果你想靠你 : 那仅有的200万达到抗通膨甚至是赚更多的想法，效率上会输直接买房。 : 　　终於要进到为什麽有能力先买房就对了的环节。 : 　　假设你有200万这时候你狠下心决定买房子，台湾房子的特色就是可以直接让你 : 开五倍杠杆，甚麽叫做五倍杠杆，就是你只有200万却可以拥有1000万的房子，一定 : 要我用数学公式打给你就是1000万/200万=5，对就这麽简单的算法，然後在台湾「目 : 前」你要操作这5倍杠杆的资金「成本」叫做不到2%。去哪里找借这麽多利息成本这 : 麽低的钱?「房子」。 : 　　这边缓和一下，你可能先想到的是：「干！我这样不是没赚到钱还是要当房奴阿 : ！」纠都妈逮，我们前面提到的通货膨胀的价值就来了，房子有个特色是优於现金的 : ，现金会因为通膨而缩小价值，但房子会因为通膨提升价值(换句话说是我一样的房 : 子要能等价换到一样的现金)。 : 　　举个例子，假设今天大麦克套餐(房子)成本要100元，你是老板你绝对不会做赔 : 钱生意，假设通膨是3%，明年你一定要涨到103元，不然你就赔钱了，这时候如果有 : 人要买你的大麦克(房子)现金就需要用103元，涨3%後的价值，才买的到你的大麦克 : (房子)。 : 　　但买房子是不是一个稳赚不赔的主意，我只能说就「长期」来看，你的「胜率」 : 很高，没有所谓必胜，但时间够久，基本上还是会随着通膨上升，此外我没有计算房 : 子本身的额外溢价，所以如果只看单一一项通膨，买房子对穷人的胜算是极高的，当 : 然前提是你月缴缴得出来还不会饿死。 : 　　接着我们要继续计算为什麽我说买房子比你直接投资好的优势。 : 　　我们前面看到200万你投资或定存，假设拿到每年3%的报酬，那现在是买房子， : 那就是直接变成1000万的3%通膨报酬（一样不算额外溢价），透过我Google计算机一 : 按，经过十年你可以拿到1344万，把房子卖掉你可以拿到344万（略过其他成本）， : 一个是投资200万3%赚到69万，一个是买房子赚到344万，差距就是在5倍，原因很简 : 单，因为人家「基数」比你大，这就是穷人常常在酸的「本多终胜」的想法，但实际 : 要翻身很难吗？你只要达成月收五万花费7年的时间，你就可以马上坐上这个Money : game的列车，在10年就拿到344万的额外收入，如果你用200万投资，同样10年你想要 : 赚到344万，那你的年化报酬叫做10.5%，如果你有这种实力，你也不会买不起房，但 : 我相信市场上投资要拿到年化10.5%应该不到10%。 : 　　再论房贷，基本上房贷年限能开越久越好，目前我所知道北部能做到的年限最长 : 是40年房贷，我讲个极端的，有百年房贷我一定第一个贷，为什麽？因为你可以现在 : 就使用一百年後的现金，就价值上绝对划算，如果你还搞不懂为什麽，代表你还没把 : 通膨放在心上，简单的逻辑，我现在跟你借10万，我一百年後再还你10万，你会觉得 : 这10万价值是一样的吗？如果你的答案是：不是，那就可以很轻松地明白， : 　　　　　　　　　　　　现在钱的价值＞未来钱的价值 : 　　如果房贷利率＜你的报酬率，那就代表你应该尽你所能地把钱拿出来用，以台湾 : 来说，长期房贷利率几乎都是低於2%，连通膨都比利率高，呈前面所述，房子又通常 : 至少会有通膨率以上的价值成长，那这中间的利差就是你可以赚到的，这就是为什麽 : 当你有能力可以买房子，你就应该就买房子的原因，当然怎麽买，房价是贵是便宜， : 那又是另外一个问题，要买多少屋龄？总价多少？地区在哪？要有机能吗？格局如何 : ？要出租吗？等等之类的问题不在今天内文的讨论范畴，这已经有点到投资策略的范 : 畴，不是现阶段会问这种问题的人要烦恼的。 : 　　屁话总结 : 　　1.月收没5万自己想办法赚到5万，不然不要说买不起房，月收22K能买房你不觉 : 得奇怪吗? : 　　2.有能力而且不会饿死就直接买房就对了，这是你翻身最快的捷径了 : 　　3.没钱没背景就好好努力，不要屁话跟抱怨，抱怨不会让你变有钱 : 　　4.月收有5万但嘴信义大安的房价太高买不起，抱歉那本来就不是你我可以住得 : 　　　起的 --

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