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※ 引述《zerobx (随意)》之铭言: : 感谢分享,这篇基本上道出房价为什麽会值得投资的原因,因为可以用五倍杠杆,银行又 : 给低利率,还有抗通膨的属性。 : 过去买房投资是赚蛮多的没错,但是过去10年当下买入,情况并不等於现在买入。就跟海 : 运一样,10-20元的时候买,可以200的时候卖,赚10倍,但是200的时候买,就没什麽赚 : 头了。 : 现在利率持续升息,再加上现在购入之後如果要卖出,5年内还要扣不少的税给政府,老 : 实说不太划算,要买也要等fed又开始印钞票才有投资的机会。 : 我是认为房子抗通膨没错,但是台湾房子主要就是5倍加上30-40年还完的高杠杆炒出来的 : ,如果没有银行保障可以这样玩,现在房价不可能炒到这麽高。过去利率越来越低,房价 : 越来越高,银行总共利息总共收的更多,当然可以鼓励这样玩。 : 但那哪天银行巨亏,不能这样玩了,利率持续升,或是没办法让您5倍杠杆,那投资风险 : 就自己自付。 : 房虫不管是哪个,最终真的还是帮银行打工,因为银行赋予你5倍杠杆的能力,以及本金 : 加利息可以延30-40年缴。银行才是最终大家财产的债权人,他们出最多钱,简单来讲 : 你买了房子,银行要您的资产跌,那就是跌,利率到3%,一大概60%以上的买房仔利息就 : 出不出来了,准备换房了。 : 所以不要再炒房了,现阶段差不多已经是极限了,而且您加入这个游戏,最终自保就只能 : 调高租金跟高价卖房,害自己同胞未来房子买不起,也租不起,後面看到政府盖共宅就会 : 开始靠背,怕自己的房子租不出去。 : ※ 引述《j056237 (Chris)》之铭言: : : 原文恕删 : : 小菜虫来分享一些心得想法 : : 虽然收入没有房版一堆大神猛 : : 不过在前年也晋升有壳一族应该还是可以说点话 : : 先说结论谁买不起房 : : 一、月收入低 : : 二、财商观念不佳 : : 新针对第一点来说好了 : : 一、月收入低 : : 其实第一点听起来很像废话,但其实主要只是讨论多少才叫低?讲这个有点露骨 : : 但其实家庭薪资所得年收在48万以下,那你的收入是真的不高。 : :   先别急着跳脚,在现实面来说,日常开销都算正常一点,稍微像下面内容 : :   项目   花费/月  注解 : :   伙食费  10,000   一天两餐,一餐约166$ : :   租金    8,000   没钱的话不要想住信义区 : :   交通费   3,000   没钱不要想开车,骑车或坐大众 : :   电信费   700   电信一堆499~699吃到饱的 : :   水电费   2,000   一个人用挺宽裕的 : :   保险费   2,000   基本意外险用定期型,其他保险你好好赚钱先不用想 : :   总额   25,700   年收48万,月收仅4万的前提,你每月剩下14,300 : :   先假设基本的房子总价1000万,你条件幸运也可以贷到8成,就是头款拿2成就好 : : 那头款就是200万,拿你每月收入剩下的,在你完全不额外消费的前提下,你要存140 : : 个月可以存到200万,再换算一下就是12年(11.65我直接算整数),理论上除非你有 : : 够新清寡欲,不然要能坚持12年你应该也不会有这种问题。 : :   所以同样前提之下,月收五万,年收60万,你每月剩下的钱可以直接变成24,300 : : ,效率会变成83个月,7年(6.85年)可以存到,这效率差了1.7倍。如果你有办法再 : : 往上提高收入那效率就会更快。 : :    : :   这时候有些人会想,但是我收入就是连4万都没有,环境不好,工作不好找等等 : : 之类的话,那也是很抱歉,这种想法的人本来就不是有能力买房的人,现实就是如此 : : ,除非你家里很有那就没差,但如果你本身一贫如洗,那你该做的不是自怨自艾,是 : : 想办法提升你自己的收入,我讲坦白的虽然社会上很多不公平的事,有些人出生好、 : : 人脉好等等优势你没有,但最基本的念书倒是你做得到的,虽然公务员一堆人瞧不起 : : ,薪水没办法多高,但的确也不会让你饿死。虽然公务人员一堆薪水2~4万的,但要 : : 找一进去就5万以上的也还是挺多,好好念书考试根本也不是问题,随便考最简单的 : : 警消就可以马上超过一半受薪阶级的收入,缺点就是累又奴。 : :   不要觉得甚麽我对公务人员没兴趣、我不会念书这种藉口,现实是现阶段的你没 : : 有选择,你收入就是不好但又想买房子,你就是没有能力但又想领高薪,不要找藉口 : : 说谁谁谁没能力收入也很高,不要找那种离峰值来讨论那没有意义,因为你就不是那 : : 种离峰值,不然你不会有这种困扰。 : : (考试公务人员我粗浅认知最高收入应该在特考的司法考试,检察官法官的,收入大 : : 概在100K左右,当然能上的不到1%,那些领超多的公务人员基本上都是政务官) : :   好,所以在认清薪水问题之後,你会发现两个结论 : :   1.这人她妈讲屁话,收入低不是我的问题都是they的问题 : :   2.对我废,我收入低 : :   如果你你是第一种人,那後面可以不用继续看了,如果你是第二种人,那恭喜你 : : 至少有认知自己能力不足的问题,要能正视自己的缺点不是一件简单的事情。所以接 : : 下来,你要思考的是如何从26.4K提升到50K(23.6K的差距),讲公务员只是其中一 : : 条路,我没叫你没钱都去考公务员,只是当你真的没办法马上获得想要的薪水,给你 : : 一个跳板用,没人要你当公务员一辈子,身边多的是进公务员然後跳槽业界的,当然 : : 也有就公务员一辈子的,都是「你的选择」,抱怨不会让你收入变高改变你的人生。 : : 讲完第一段的收入问题,接下来讲第二段「财商观念不足」 : : 二、财商观念不足 : :   讲到财商观念不足就是基於第一项你达成了,但是你觉得你还是买不起房子的人 : : 。通常这种人对於风险的畏惧极高,这没有不正确,毕竟我能够理解如果不小心做错 : : 结果自己存下来的辛苦钱一夕全无的压力。但这需要靠三样东西来克服 : :   1.提高财务知识认知 : :   2.自己想办法说服自己 : :   3.收入高到没这问题 : :   这边就只针对第一点做论述。 : :   常常可以在房版或是各大社群平台看到很多人在问:「我收入多少可以买XXX : : 总价的房子吗?」我都会在想这人是不会自己算吗?大家又不是你怎麽知道?你搞不 : : 好是富二代工作是当兴趣,你搞不好有个收入好的另一半,你不需要负担太多甚至是 : : 不用负担房贷,这有太多因素可以讨论,但却不是自我评估,而是直接问不认识你的 : : 第三者。(其实我觉得问格局的也类似这种感觉) : :   现在房贷试算这麽好找,随便Google一下X泰房贷试算,把自己预期的条件打打 : : 进去,看你有多少头期,评估一下自己条件能贷到多少,能贷几年几成,大概粗估一 : : 下,每月要还的房贷数值出来,看看你收入减掉房贷能不能活下去不就好了?很难吗 : : ?如果难,那你也不适合买房子,因为你也搞不清楚状况,这方面资料明明有一堆书 : : 、一堆网路资料就能找到,为什麽会让你觉得难?这方面我也是首购族,父母也没有 : : 钱,他们也没这方面知识,我也是单纯靠书籍+网路知识+问房仲蒐集得来累积的,没 : : 钱没人脉就乖乖自己努力一点找资料,不要整天在那边懒。 : :   假设你现在会按房贷试算了,有超级大多数人会认为:「房贷就是帮银行赚钱, : : 你贷款30年,就要替银行工作30年」听起来很耸动,事实上也算是如此,但这段话没 : : 告诉你的是以下这些事情。 : :   假设你现在有200万现金,你因为害怕当房奴所以选择拿去投资或是更害怕只敢 : : 定存,假设你年报酬率有3%好了(定存派就是後面数字想更低),在经过Google复利计 : : 算机我直接按的结果,十年後你的200万会变成约269万,期间赚到69万(定存派请 : : 砍一半以上),这时候你会想:「哇!挺好的赚了六十九万」。但问题是你没思考到 : : 的是「通货膨胀」。 : :   一样假设世界公认期待通膨预期约在2~3%,这边先说一个结论,通膨就是一个 : : 市场机制达到财富重新分配的玩意儿。这边不多论述通膨怎麽形成的,可以自己去理 : : 解资金是怎麽流动的,通膨怎麽形成的,你会懂我在说甚麽。回到前面通膨2~3%,如 : : 果同时期你的资产没有达到相同的成长水平,那你的钱无形中就是流到其他人手中。 : :   这时候你会想那你去学股票甚麽的,必须说想法上稍微进步,但现实是,如果你 : : 想靠投资抗通膨,市场上绝大多数人都办不到,原因不是因为技巧能力不足,而是来 : : 自於心态的问题,谈论到这部分又有太多可以探讨的,姑且只说结论,如果你想靠你 : : 那仅有的200万达到抗通膨甚至是赚更多的想法,效率上会输直接买房。 : :   终於要进到为什麽有能力先买房就对了的环节。 : :   假设你有200万这时候你狠下心决定买房子,台湾房子的特色就是可以直接让你 : : 开五倍杠杆,甚麽叫做五倍杠杆,就是你只有200万却可以拥有1000万的房子,一定 : : 要我用数学公式打给你就是1000万/200万=5,对就这麽简单的算法,然後在台湾「目 : : 前」你要操作这5倍杠杆的资金「成本」叫做不到2%。去哪里找借这麽多利息成本这 : : 麽低的钱?「房子」。 : :   这边缓和一下,你可能先想到的是:「干!我这样不是没赚到钱还是要当房奴阿 : : !」纠都妈逮,我们前面提到的通货膨胀的价值就来了,房子有个特色是优於现金的 : : ,现金会因为通膨而缩小价值,但房子会因为通膨提升价值(换句话说是我一样的房 : : 子要能等价换到一样的现金)。 : :   举个例子,假设今天大麦克套餐(房子)成本要100元,你是老板你绝对不会做赔 : : 钱生意,假设通膨是3%,明年你一定要涨到103元,不然你就赔钱了,这时候如果有 : : 人要买你的大麦克(房子)现金就需要用103元,涨3%後的价值,才买的到你的大麦克 : : (房子)。 : :   但买房子是不是一个稳赚不赔的主意,我只能说就「长期」来看,你的「胜率」 : : 很高,没有所谓必胜,但时间够久,基本上还是会随着通膨上升,此外我没有计算房 : : 子本身的额外溢价,所以如果只看单一一项通膨,买房子对穷人的胜算是极高的,当 : : 然前提是你月缴缴得出来还不会饿死。 : :   接着我们要继续计算为什麽我说买房子比你直接投资好的优势。 : :   我们前面看到200万你投资或定存,假设拿到每年3%的报酬,那现在是买房子, : : 那就是直接变成1000万的3%通膨报酬(一样不算额外溢价),透过我Google计算机一 : : 按,经过十年你可以拿到1344万,把房子卖掉你可以拿到344万(略过其他成本), : : 一个是投资200万3%赚到69万,一个是买房子赚到344万,差距就是在5倍,原因很简 : : 单,因为人家「基数」比你大,这就是穷人常常在酸的「本多终胜」的想法,但实际 : : 要翻身很难吗?你只要达成月收五万花费7年的时间,你就可以马上坐上这个Money : : game的列车,在10年就拿到344万的额外收入,如果你用200万投资,同样10年你想要 : : 赚到344万,那你的年化报酬叫做10.5%,如果你有这种实力,你也不会买不起房,但 : : 我相信市场上投资要拿到年化10.5%应该不到10%。 : :   再论房贷,基本上房贷年限能开越久越好,目前我所知道北部能做到的年限最长 : : 是40年房贷,我讲个极端的,有百年房贷我一定第一个贷,为什麽?因为你可以现在 : : 就使用一百年後的现金,就价值上绝对划算,如果你还搞不懂为什麽,代表你还没把 : : 通膨放在心上,简单的逻辑,我现在跟你借10万,我一百年後再还你10万,你会觉得 : : 这10万价值是一样的吗?如果你的答案是:不是,那就可以很轻松地明白, : :             现在钱的价值>未来钱的价值 : :   如果房贷利率<你的报酬率,那就代表你应该尽你所能地把钱拿出来用,以台湾 : : 来说,长期房贷利率几乎都是低於2%,连通膨都比利率高,呈前面所述,房子又通常 : : 至少会有通膨率以上的价值成长,那这中间的利差就是你可以赚到的,这就是为什麽 : : 当你有能力可以买房子,你就应该就买房子的原因,当然怎麽买,房价是贵是便宜, : : 那又是另外一个问题,要买多少屋龄?总价多少?地区在哪?要有机能吗?格局如何 : : ?要出租吗?等等之类的问题不在今天内文的讨论范畴,这已经有点到投资策略的范 : : 畴,不是现阶段会问这种问题的人要烦恼的。 : :   屁话总结 : :   1.月收没5万自己想办法赚到5万,不然不要说买不起房,月收22K能买房你不觉 : : 得奇怪吗? : :   2.有能力而且不会饿死就直接买房就对了,这是你翻身最快的捷径了 : :   3.没钱没背景就好好努力,不要屁话跟抱怨,抱怨不会让你变有钱 : :   4.月收有5万但嘴信义大安的房价太高买不起,抱歉那本来就不是你我可以住得 : :    起的 随意哥的论述还是没有提升啊 说实话,你知道为什麽银行要持续放款出来吗? 就是因为台湾人拼命往银行存款,导致储蓄量一直上升 还「哪天银行巨亏,不能这样玩了」 银行没把存款放款出去,才会巨亏吧XD 你应该要鼓吹台湾人,把钱都领出来花掉 而且还要领出来够多,才会开始让银行减少放款 整天在那边「利息升到3%」、「银行巨亏不能这样玩了」 2020看空在起涨点,现在八卦、房版每篇气噗噗,是不是很後悔啊? ----- Sent from MeowPtt on my iPhone --
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 49.216.21.27 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1674973264.A.C59.html
1F:推 frowning1226: 你好坏~~XDD 01/29 14:29
2F:推 hellogym: 银行现在就是巨亏 才丢一堆钱出来 01/29 14:36
3F:推 frowning1226: 一堆银行都在增资...没发现吗XDD,国泰还增两次 01/29 14:38
4F:推 pauljet: 日本现在已经是欢迎各种形式的通膨 XD 01/29 14:39
5F:推 frowning1226: 在涨下去最大的问题就是豪宅线,让房价变得有点畸形 01/29 14:41
6F:→ frowning1226: 低总价的单价很高,接近豪宅线像人住的涨不太动 01/29 14:42
7F:推 pauljet: 其实房价是起起伏伏 持有超过几代的东西计较那个起起伏 01/29 14:44
8F:→ pauljet: 伏没意义 01/29 14:44
9F:推 s26492755: 五折团有发起过一人领十万运动 抵制银行借钱给房虫 结 01/29 14:47
10F:→ s26492755: 果没什麽人响应 我猜是他们连十万都没有 哈哈哈哈 01/29 14:47
※ 编辑: junior020486 (49.216.21.27 台湾), 01/29/2023 14:50:09







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