※ 引述《zerobx (随意)》之铭言： : 感谢分享，这篇基本上道出房价为什麽会值得投资的原因，因为可以用五倍杠杆，银行又 : 给低利率，还有抗通膨的属性。 : 过去买房投资是赚蛮多的没错，但是过去10年当下买入，情况并不等於现在买入。就跟海 : 运一样，10-20元的时候买，可以200的时候卖，赚10倍，但是200的时候买，就没什麽赚 : 头了。 : 现在利率持续升息，再加上现在购入之後如果要卖出，5年内还要扣不少的税给政府，老 : 实说不太划算，要买也要等fed又开始印钞票才有投资的机会。 : 我是认为房子抗通膨没错，但是台湾房子主要就是5倍加上30-40年还完的高杠杆炒出来的 : ，如果没有银行保障可以这样玩，现在房价不可能炒到这麽高。过去利率越来越低，房价 : 越来越高，银行总共利息总共收的更多，当然可以鼓励这样玩。 : 但那哪天银行巨亏，不能这样玩了，利率持续升，或是没办法让您5倍杠杆，那投资风险 : 就自己自付。 : 房虫不管是哪个，最终真的还是帮银行打工，因为银行赋予你5倍杠杆的能力，以及本金 : 加利息可以延30-40年缴。银行才是最终大家财产的债权人，他们出最多钱，简单来讲 ， : 你买了房子，银行要您的资产跌，那就是跌，利率到3%，一大概60%以上的买房仔利息就 : 出不出来了，准备换房了。 : 所以不要再炒房了，现阶段差不多已经是极限了，而且您加入这个游戏，最终自保就只能 : 调高租金跟高价卖房，害自己同胞未来房子买不起，也租不起，後面看到政府盖共宅就会 : 开始靠背，怕自己的房子租不出去。 : ※ 引述《j056237 (Chris)》之铭言： : : 原文恕删 : : 小菜虫来分享一些心得想法 : : 虽然收入没有房版一堆大神猛 : : 不过在前年也晋升有壳一族应该还是可以说点话 : : 先说结论谁买不起房 : : 一、月收入低 : : 二、财商观念不佳 : : 新针对第一点来说好了 : : 一、月收入低 : : 其实第一点听起来很像废话，但其实主要只是讨论多少才叫低？讲这个有点露骨 : : 但其实家庭薪资所得年收在48万以下，那你的收入是真的不高。 : : 　　先别急着跳脚，在现实面来说，日常开销都算正常一点，稍微像下面内容 : : 　　项目　　　花费/月　　注解 : : 　　伙食费　　10,000　　　一天两餐，一餐约166＄ : : 　　租金　　　 8,000　　　没钱的话不要想住信义区 : : 　　交通费　　 3,000　　　没钱不要想开车，骑车或坐大众 : : 　　电信费　　 700　　　电信一堆499~699吃到饱的 : : 　　水电费　　 2,000　　　一个人用挺宽裕的 : : 　　保险费　　 2,000　　　基本意外险用定期型，其他保险你好好赚钱先不用想 : : 　　总额　　　25,700　　　年收48万，月收仅4万的前提，你每月剩下14,300 : : 　　先假设基本的房子总价1000万，你条件幸运也可以贷到8成，就是头款拿2成就好 : : 那头款就是200万，拿你每月收入剩下的，在你完全不额外消费的前提下，你要存140 : : 个月可以存到200万，再换算一下就是12年（11.65我直接算整数），理论上除非你有 : : 够新清寡欲，不然要能坚持12年你应该也不会有这种问题。 : : 　　所以同样前提之下，月收五万，年收60万，你每月剩下的钱可以直接变成24,300 : : ，效率会变成83个月，7年（6.85年）可以存到，这效率差了1.7倍。如果你有办法再 : : 往上提高收入那效率就会更快。 : : 　　 : : 　　这时候有些人会想，但是我收入就是连4万都没有，环境不好，工作不好找等等 : : 之类的话，那也是很抱歉，这种想法的人本来就不是有能力买房的人，现实就是如此 : : ，除非你家里很有那就没差，但如果你本身一贫如洗，那你该做的不是自怨自艾，是 : : 想办法提升你自己的收入，我讲坦白的虽然社会上很多不公平的事，有些人出生好、 : : 人脉好等等优势你没有，但最基本的念书倒是你做得到的，虽然公务员一堆人瞧不起 : : ，薪水没办法多高，但的确也不会让你饿死。虽然公务人员一堆薪水2~4万的，但要 : : 找一进去就5万以上的也还是挺多，好好念书考试根本也不是问题，随便考最简单的 : : 警消就可以马上超过一半受薪阶级的收入，缺点就是累又奴。 : : 　　不要觉得甚麽我对公务人员没兴趣、我不会念书这种藉口，现实是现阶段的你没 : : 有选择，你收入就是不好但又想买房子，你就是没有能力但又想领高薪，不要找藉口 : : 说谁谁谁没能力收入也很高，不要找那种离峰值来讨论那没有意义，因为你就不是那 : : 种离峰值，不然你不会有这种困扰。 : : （考试公务人员我粗浅认知最高收入应该在特考的司法考试，检察官法官的，收入大 : : 概在100Ｋ左右，当然能上的不到1%，那些领超多的公务人员基本上都是政务官） : : 　　好，所以在认清薪水问题之後，你会发现两个结论 : : 　　1.这人她妈讲屁话，收入低不是我的问题都是they的问题 : : 　　2.对我废，我收入低 : : 　　如果你你是第一种人，那後面可以不用继续看了，如果你是第二种人，那恭喜你 : : 至少有认知自己能力不足的问题，要能正视自己的缺点不是一件简单的事情。所以接 : : 下来，你要思考的是如何从26.4K提升到50K（23.6K的差距），讲公务员只是其中一 : : 条路，我没叫你没钱都去考公务员，只是当你真的没办法马上获得想要的薪水，给你 : : 一个跳板用，没人要你当公务员一辈子，身边多的是进公务员然後跳槽业界的，当然 : : 也有就公务员一辈子的，都是「你的选择」，抱怨不会让你收入变高改变你的人生。 : : 讲完第一段的收入问题，接下来讲第二段「财商观念不足」 : : 二、财商观念不足 : : 　　讲到财商观念不足就是基於第一项你达成了，但是你觉得你还是买不起房子的人 : : 。通常这种人对於风险的畏惧极高，这没有不正确，毕竟我能够理解如果不小心做错 : : 结果自己存下来的辛苦钱一夕全无的压力。但这需要靠三样东西来克服 : : 　　1.提高财务知识认知 : : 　　2.自己想办法说服自己 : : 　　3.收入高到没这问题 : : 　　这边就只针对第一点做论述。 : : 　　常常可以在房版或是各大社群平台看到很多人在问：「我收入多少可以买ＸＸＸ : : 总价的房子吗？」我都会在想这人是不会自己算吗？大家又不是你怎麽知道？你搞不 : : 好是富二代工作是当兴趣，你搞不好有个收入好的另一半，你不需要负担太多甚至是 : : 不用负担房贷，这有太多因素可以讨论，但却不是自我评估，而是直接问不认识你的 : : 第三者。（其实我觉得问格局的也类似这种感觉） : : 　　现在房贷试算这麽好找，随便Google一下Ｘ泰房贷试算，把自己预期的条件打打 : : 进去，看你有多少头期，评估一下自己条件能贷到多少，能贷几年几成，大概粗估一 : : 下，每月要还的房贷数值出来，看看你收入减掉房贷能不能活下去不就好了？很难吗 : : ？如果难，那你也不适合买房子，因为你也搞不清楚状况，这方面资料明明有一堆书 : : 、一堆网路资料就能找到，为什麽会让你觉得难？这方面我也是首购族，父母也没有 : : 钱，他们也没这方面知识，我也是单纯靠书籍+网路知识+问房仲蒐集得来累积的，没 : : 钱没人脉就乖乖自己努力一点找资料，不要整天在那边懒。 : : 　　假设你现在会按房贷试算了，有超级大多数人会认为：「房贷就是帮银行赚钱， : : 你贷款30年，就要替银行工作30年」听起来很耸动，事实上也算是如此，但这段话没 : : 告诉你的是以下这些事情。 : : 　　假设你现在有200万现金，你因为害怕当房奴所以选择拿去投资或是更害怕只敢 : : 定存，假设你年报酬率有3%好了(定存派就是後面数字想更低)，在经过Google复利计 : : 算机我直接按的结果，十年後你的200万会变成约269万，期间赚到69万（定存派请 : : 砍一半以上），这时候你会想：「哇！挺好的赚了六十九万」。但问题是你没思考到 : : 的是「通货膨胀」。 : : 　　一样假设世界公认期待通膨预期约在2~3％，这边先说一个结论，通膨就是一个 : : 市场机制达到财富重新分配的玩意儿。这边不多论述通膨怎麽形成的，可以自己去理 : : 解资金是怎麽流动的，通膨怎麽形成的，你会懂我在说甚麽。回到前面通膨2~3%，如 : : 果同时期你的资产没有达到相同的成长水平，那你的钱无形中就是流到其他人手中。 : : 　　这时候你会想那你去学股票甚麽的，必须说想法上稍微进步，但现实是，如果你 : : 想靠投资抗通膨，市场上绝大多数人都办不到，原因不是因为技巧能力不足，而是来 : : 自於心态的问题，谈论到这部分又有太多可以探讨的，姑且只说结论，如果你想靠你 : : 那仅有的200万达到抗通膨甚至是赚更多的想法，效率上会输直接买房。 : : 　　终於要进到为什麽有能力先买房就对了的环节。 : : 　　假设你有200万这时候你狠下心决定买房子，台湾房子的特色就是可以直接让你 : : 开五倍杠杆，甚麽叫做五倍杠杆，就是你只有200万却可以拥有1000万的房子，一定 : : 要我用数学公式打给你就是1000万/200万=5，对就这麽简单的算法，然後在台湾「目 : : 前」你要操作这5倍杠杆的资金「成本」叫做不到2%。去哪里找借这麽多利息成本这 : : 麽低的钱?「房子」。 : : 　　这边缓和一下，你可能先想到的是：「干！我这样不是没赚到钱还是要当房奴阿 : : ！」纠都妈逮，我们前面提到的通货膨胀的价值就来了，房子有个特色是优於现金的 : : ，现金会因为通膨而缩小价值，但房子会因为通膨提升价值(换句话说是我一样的房 : : 子要能等价换到一样的现金)。 : : 　　举个例子，假设今天大麦克套餐(房子)成本要100元，你是老板你绝对不会做赔 : : 钱生意，假设通膨是3%，明年你一定要涨到103元，不然你就赔钱了，这时候如果有 : : 人要买你的大麦克(房子)现金就需要用103元，涨3%後的价值，才买的到你的大麦克 : : (房子)。 : : 　　但买房子是不是一个稳赚不赔的主意，我只能说就「长期」来看，你的「胜率」 : : 很高，没有所谓必胜，但时间够久，基本上还是会随着通膨上升，此外我没有计算房 : : 子本身的额外溢价，所以如果只看单一一项通膨，买房子对穷人的胜算是极高的，当 : : 然前提是你月缴缴得出来还不会饿死。 : : 　　接着我们要继续计算为什麽我说买房子比你直接投资好的优势。 : : 　　我们前面看到200万你投资或定存，假设拿到每年3%的报酬，那现在是买房子， : : 那就是直接变成1000万的3%通膨报酬（一样不算额外溢价），透过我Google计算机一 : : 按，经过十年你可以拿到1344万，把房子卖掉你可以拿到344万（略过其他成本）， : : 一个是投资200万3%赚到69万，一个是买房子赚到344万，差距就是在5倍，原因很简 : : 单，因为人家「基数」比你大，这就是穷人常常在酸的「本多终胜」的想法，但实际 : : 要翻身很难吗？你只要达成月收五万花费7年的时间，你就可以马上坐上这个Money : : game的列车，在10年就拿到344万的额外收入，如果你用200万投资，同样10年你想要 : : 赚到344万，那你的年化报酬叫做10.5%，如果你有这种实力，你也不会买不起房，但 : : 我相信市场上投资要拿到年化10.5%应该不到10%。 : : 　　再论房贷，基本上房贷年限能开越久越好，目前我所知道北部能做到的年限最长 : : 是40年房贷，我讲个极端的，有百年房贷我一定第一个贷，为什麽？因为你可以现在 : : 就使用一百年後的现金，就价值上绝对划算，如果你还搞不懂为什麽，代表你还没把 : : 通膨放在心上，简单的逻辑，我现在跟你借10万，我一百年後再还你10万，你会觉得 : : 这10万价值是一样的吗？如果你的答案是：不是，那就可以很轻松地明白， : : 　　　　　　　　　　　　现在钱的价值＞未来钱的价值 : : 　　如果房贷利率＜你的报酬率，那就代表你应该尽你所能地把钱拿出来用，以台湾 : : 来说，长期房贷利率几乎都是低於2%，连通膨都比利率高，呈前面所述，房子又通常 : : 至少会有通膨率以上的价值成长，那这中间的利差就是你可以赚到的，这就是为什麽 : : 当你有能力可以买房子，你就应该就买房子的原因，当然怎麽买，房价是贵是便宜， : : 那又是另外一个问题，要买多少屋龄？总价多少？地区在哪？要有机能吗？格局如何 : : ？要出租吗？等等之类的问题不在今天内文的讨论范畴，这已经有点到投资策略的范 : : 畴，不是现阶段会问这种问题的人要烦恼的。 : : 　　屁话总结 : : 　　1.月收没5万自己想办法赚到5万，不然不要说买不起房，月收22K能买房你不觉 : : 得奇怪吗? : : 　　2.有能力而且不会饿死就直接买房就对了，这是你翻身最快的捷径了 : : 　　3.没钱没背景就好好努力，不要屁话跟抱怨，抱怨不会让你变有钱 : : 　　4.月收有5万但嘴信义大安的房价太高买不起，抱歉那本来就不是你我可以住得 : : 　　　起的 随意哥的论述还是没有提升啊 说实话，你知道为什麽银行要持续放款出来吗？ 就是因为台湾人拼命往银行存款，导致储蓄量一直上升 还「哪天银行巨亏，不能这样玩了」 银行没把存款放款出去，才会巨亏吧XD 你应该要鼓吹台湾人，把钱都领出来花掉 而且还要领出来够多，才会开始让银行减少放款 整天在那边「利息升到3%」、「银行巨亏不能这样玩了」 2020看空在起涨点，现在八卦、房版每篇气噗噗，是不是很後悔啊？ ----- Sent from MeowPtt on my iPhone --

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