作者esproject (年轻人)
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标题[请益] 纯房租收入达成FIRE(财务自由)如何计算?
时间Sun Jan 29 12:20:39 2023
如提
一般来说 FIRE (Financial Independence Retire Early)
比较能看到的配置是 股(ETF)+债1:1 加上4%法则
也就是只要有每年花费*25的资金
假设一年只花2万镁 只要存到50万镁即可达成目标
美股年化报酬约7% 扣掉通膨2-3%
是永远花不完的
而台股0050年化报酬约10% 0050正二是0050的两倍
台湾薪资中位数约50万台币 *25 = 1250万
也就是说只要有1250万 = 你有了一个24小时365天每天帮你工作赚钱的人
基本上可以退休
前提当然是要有一间自己住的房子
但如果用房租来看
由於台湾租金报酬率实在太低 约2-3%
= 通膨2-3% or 房贷2% or 房子折旧率2-3%
在房子没有增值或不卖房子的情况下
似乎只能抵销通膨的影响
一样想要达成扣掉通膨50万的被动收入
1250w的房子远远不够
一个1250w的房子每个月房租大约2.5w
两间加起来 一年60万
首先要房贷辛苦还完(靠房客) 然後还有一间自己住的房子
而且房租还需要随着通膨涨价 EX:十年後每月房租要涨到37500来抵销通膨
十年後能不能涨50%也不知道 好房客通常不太愿意涨租
外加空窗期 运气不好可能有几个月没房客
+ 房屋修缮(重新装潢/电器/管线...etc)
+ 有的没的 (天灾/官司...etc)
跟没有以上问题的ETF+债+股利配置比起来
想靠房租达成财务自由难度至少是两倍以上
感觉好像哪里怪怪的?
不做房屋买卖套利还真的有点难
有大佬能指点迷津嘛Orz
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18166 4/01 - □ (再吵
通通
送去加拿大...by 希恰)
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18167 4/01 - □ (本
文已被
删除)
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18168 4/01 - □ (本文已被删除)
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18169 4/01 - □ (本
文已被
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ψLapisLazuri ◤◣ ◢ ˙
18170 4/01 - □ (本文
已被
删除)
...(( ◢∕ ▼ >▼ ˙
18171 4/01 - □ (本
文____________▁▁▁▁▂▂▍▃▆▲ ▲◤ ˙
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 182.234.234.58 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1674966042.A.8DE.html
1F：推 Kewseq: 台湾通膨体感不只2%~3%... 01/29 12:27
2F：→ Kewseq: 抓5%还觉得保守 01/29 12:28
相信政府相信党")b
不管你信不信 反正我也不信
※ 编辑: esproject (182.234.234.58 台湾), 01/29/2023 12:29:09
3F：推 jabari: 爱你越久我越被动 01/29 12:31
※ 编辑: esproject (182.234.234.58 台湾), 01/29/2023 12:35:13
4F：推 wadashi1: 美股7% 0050 10% 正二 20% 想像是美好的..现实是.... 01/29 12:32
5F：→ IBIZA: 奇怪，知道算房贷，不会算杠杆？ 01/29 12:33
6F：→ twistfist: 房子可以让你直接借到1250万 01/29 12:33
7F：→ IBIZA: 还正二20%，做梦喔 01/29 12:34
8F：推 frowning1226: 带着杠杆3倍以上的房子不会输现股 01/29 12:36
9F：推 wadashi1: 要拉高报酬率,直接全套房的透天建案,或搞2边间分隔套房 01/29 12:37
10F：推 frowning1226: 不是阿，你算0050到10%表示你把平均增值算入 01/29 12:37
11F：→ frowning1226: 房子也会有平均增值阿，怎麽没算了 01/29 12:38
前提是房子不能卖 所以0增值 YA
※ 编辑: esproject (182.234.234.58 台湾), 01/29/2023 12:40:19
12F：→ frowning1226: 如果只算息，那就两个都算息，问题不是用1200去算本 01/29 12:39
13F：→ jabari: 认真说啦 50%FIRE就很好了 还是乖乖工作吧 01/29 12:39
14F：→ IBIZA: 0050没有10%啦 01/29 12:39
15F：→ frowning1226: 而是用240，然後租金扣掉利息还有空租税金等的纯益 01/29 12:39
16F：→ frowning1226: ....房子不能卖所以0增值... 01/29 12:40
17F：嘘 IBIZA: 笑死 难道你买0050就能卖？卖了股利也会减少啊 01/29 12:42
18F：推 wadashi1: 认真说,包租公也是在工作。完全被动是0050 但报酬率 谜? 01/29 12:43
19F：→ IBIZA: 2006年投入1000万买0050, 18年後的今天领到7744806股利 01/29 12:43
20F：推 tumusi: 房子增值能增贷1000W左右，拿出来投资很香 01/29 12:44
21F：→ twistfist: 不买的是觉得会跌的，你都觉得能抵通膨当然买啊，房贷 01/29 12:45
22F：→ twistfist: 利息比通膨低欸 01/29 12:45
23F：→ frowning1226: 去年gg期货权益掉了800万，从两栋老房子增兵 01/29 12:45
24F：推 wadashi1: 1000万首购贷8成,剩800万买0050,但何不买第2间再贷7成? 01/29 12:46
25F：→ frowning1226: 目前班师回朝了，暂时解除警报给你参考XD 01/29 12:46
26F：→ IBIZA: 一年43万, 股票价值15618917, 合计23363003, 投报133% 01/29 12:46
27F：→ IBIZA: 平均年复合投报4.8% 01/29 12:46
28F：→ checkman: ………假设一推错误 01/29 12:46
29F：→ IBIZA: 说房子不能卖 0050难道就可以卖? 01/29 12:47
30F：→ IBIZA: 以退休配置来讲0050能用的就是那774万股利 01/29 12:47
31F：推 xname: 股票容易因股灾捡到便宜的价格，房地产相对不容易 01/29 12:49
32F：推 wadashi1: 股票更容易因人性的贪婪,结果看错,血本无归 01/29 12:49
33F：→ IBIZA: 过去20年基本上房地产随时捡 不用特别挑时间 01/29 12:50
34F：→ wadashi1: 过去20年玩股票赔惨了的占9成,但买房的9成以上都是赚的 01/29 12:51
35F：→ IBIZA: 以股价来讲 0050从历史上最低点到今天35->115 01/29 12:54
36F：→ IBIZA: 信义房屋全国指数是35->124, 也就是说不算杠杆 随便买一间 01/29 12:55
37F：→ IBIZA: 房子 预期都能赚的比0050多 01/29 12:56
38F：→ IBIZA: 打错了 35->144才对 01/29 12:56
39F：→ IBIZA: 一个大约+200%, 一个+300% 01/29 12:56
40F：→ IBIZA: 如果房地产加上杠杆, 0050连车尾灯都看不到 01/29 12:57
41F：推 Morphee: 你观念太差了 但我不想免费教你 01/29 12:57
42F：→ Morphee: 建议你 all in 股票 0050 等等 嘻嘻 01/29 12:58
43F：→ wadashi1: 呵..楼上好呛.. 01/29 12:58
44F：→ Morphee: 西卡教练跟其他免费教学已经够多了 都不看也没办法啊 01/29 13:00
45F：推 frowning1226: 很多人看到房虫制造机的名字就赌烂，只想进来按嘘 01/29 13:03
46F：→ Morphee: 那空空跟三井一样阿 想打球想到要勃起了 还在那边装流氓 01/29 13:05
47F：→ xname: 以被动年收50w来评估，要持有几间房? 01/29 13:06
48F：→ Morphee: 房空三井 : 西卡教练，我好想买房...... 01/29 13:06
49F：推 airawesu: 真正的投资者是房产 股票 基金全部涉猎 鸡蛋永远不在同 01/29 13:06
50F：→ airawesu: 篮子 01/29 13:06
51F：推 frowning1226: 年收50万如果是要现金买就1000万买两间老房即可 01/29 13:08
52F：→ xname: 0050有配息，应该要看台股报筹指数才对。 01/29 13:09
53F：→ frowning1226: 如果是要扣掉利息杠杆型买房就三间总价1500头款600 01/29 13:10
54F：推 xname: 500w老房年收25w租金，每月租金要2.1w，这种物件与租客 01/29 13:17
55F：→ xname: 好找吗? 01/29 13:17
56F：推 frowning1226: 要中南部老房子才有，15年内房子没机会 01/29 13:24
57F：→ IBIZA: 0050已经是加配息的了 01/29 13:32
58F：→ IBIZA: 500w老房成本只要100w啊 01/29 13:32
59F：推 xcompaqx: 卖闹啊 中南部乡下透天一个月才租1万..500万透天可以租2 01/29 13:32
60F：→ xcompaqx: .5万的可以贴来参考一下吗？ 01/29 13:32
61F：→ IBIZA: 1000万其实可以买到5000万房产了 01/29 13:33
62F：推 jabari: 然後还不起法拍 捡捡捡 01/29 13:37
63F：推 wadashi1: 买多间隔套的自己住一间,钱够还可以买第2间 01/29 13:39
64F：推 frowning1226: 第一个你拿乡下来比城市租金，你不觉得基准点怪怪? 01/29 13:39
65F：→ wadashi1: 打房政策下 第3间只能贷4成了 01/29 13:39
66F：推 frowning1226: 我其实是大概抓，台中3房公寓整理漂亮要租2万不难 01/29 13:44
67F：→ frowning1226: 但你要说这样才48万...嗯...好吧XD 01/29 13:44
68F：→ frowning1226: 然後公寓现在大概5XX可以买到，被我概抓500这样 01/29 13:45
69F：推 xname: 要靠租金达到被动净收入50w，很吃物件与租客，根本不容易啊 01/29 13:45
70F：→ frowning1226: 不是阿，你一签约就两年，不就24个月辛苦一下 01/29 13:46
71F：→ frowning1226: 物件台中已经房价上来很多，如果高雄我讲的应该不难 01/29 13:47
72F：→ IBIZA: 我650万头期含装潢 一间就净金流超过50万, 加上本金的话超 01/29 13:48
73F：→ IBIZA: 过100万 给你参考 01/29 13:48
74F：→ IBIZA: 很难吗? 我是觉得还好 然後我装潢好马上有人加价600万买 01/29 13:48
75F：推 frowning1226: 看吧...我这种租房菜鸟都觉得可以有，老手就是猛... 01/29 13:50
76F：→ IBIZA: 我刚刚看 成大旁边30房透天不用3000万 01/29 13:52
77F：→ IBIZA: 这个你贷2500万 每月还8万 房租一个月收15万 01/29 13:52
78F：→ IBIZA: 很难吗? 我倒觉得南部简单很多 01/29 13:53
79F：推 frowning1226: 我觉得我是不是接下来要搞这种，整层的投报真的太低 01/29 13:53
80F：→ IBIZA: 其实你找个台北以外不会倒的大学 买一间透天学生宿舍 01/29 13:53
81F：→ xname: IBIZA大，您的物件是店面吗? 01/29 13:53
82F：→ IBIZA: 都能做到一个月4万 01/29 13:53
83F：→ frowning1226: 但就是很省事...完全没感觉到任何事情..像空气一样 01/29 13:54
84F：→ IBIZA: 不是 现在台北店面太贵了 我以前是买店面 01/29 13:54
85F：→ frowning1226: 房子真的很酷，股票大跌我在增贷，然後本利自偿... 01/29 13:55
86F：→ IBIZA: 这个成大30套真的很爽耶.... 01/29 13:56
87F：推 frowning1226: 真的很爽XDDD，成大怎样都有学生 01/29 13:57
88F：→ frowning1226: 太远了啦...我应该只是羡慕一下~ 01/29 13:57
89F：→ IBIZA: @xname 我那是在师大旁边的学生套房 14间 01/29 13:58
90F：推 kagaya: 台中好棒啊 台北好烂 01/29 13:59
91F：→ kagaya: 我也是很羡慕台中啊 01/29 14:00
92F：→ IBIZA: 其实中南部简单很多 随便找一个前段公立大学或是私立医学 01/29 14:00
93F：→ IBIZA: 院旁边 弄间学生宿舍就可以开始印钞了 01/29 14:00
94F：→ xname: 感谢IBIZA大说明，问一下这种透天学生宿舍的房东好当吗? 01/29 14:01
95F：→ IBIZA: 看你自动化程度 像我是几乎没有自动化 但20间我觉得还好 01/29 14:02
96F：→ IBIZA: 有些自动化程度真的叹为观止... 01/29 14:03
97F：推 k0939770752: 你房租算通膨，你房价怎麽不算通膨，房产抗通膨，低 01/29 14:03
98F：→ k0939770752: 标你抓长期房价等於通膨就好 01/29 14:03
99F：→ IBIZA: 还有一个60套 8900万的 好猛 01/29 14:11
100F：推 wadashi1: 还是自己来比较好如果距离不远,代管没事只是分你的钱 01/29 14:17
101F：→ xname: 这种透天学生宿舍吃地点，资本太高，北部不好弄啊! 01/29 14:18
102F：→ IBIZA: 北部透天太贵 就买单层五六套的啊 01/29 14:20
103F：→ IBIZA: 2000万 贷1500来讲 一个月贷款五万 五套就有正金流 01/29 14:21
104F：推 wadashi1: 没有人玩隔套,学生又怎麽会有便宜的套房可住? 嘻~ 01/29 14:24
105F：→ xname: 谢谢IBIZA大，打算留意附近大学有没有适合的物件了! 01/29 14:25
106F：推 jabari: 台中难喔 就中兴逢甲中山这几区 以前就满满的整栋套在租 01/29 14:54
107F：→ jabari: 了 现在爸妈不舍小孩 MRT 大英国都买一间给小孩住 难喔 01/29 14:54
108F：推 jinso7410: 我不敢欧硬台股，要欧硬也是美股 01/29 17:40
109F：→ jinso7410: 日本曾经也是半导体第一 01/29 17:40
110F：→ jinso7410: 0050台积电成本太重，已经没ETF减少风险的优点 01/29 17:40
111F：嘘 zhi5566: 每次股是开始涨 就会有这种文出现 新手自己爬文好吗 01/29 19:19
112F：→ zhi5566: 这种一律建议欧印股票 01/29 19:20
113F：推 tc1988: 房子增值几年增贷几千万出来存股 ，你单玩股票除非都压对 01/29 19:35
114F：→ tc1988: ，不然说真的拼不赢啦 01/29 19:35