作者mfcke (遇到低能就是黑单)
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标题Re: [心得] 打预售转约对一般买家应该还是好事吧
时间Wed Jan 11 17:31:28 2023
我们再详细讨论下去好了
一切都是供给需求 市场会自行调整 这大前提我们先出来
空方:因为禁止短期转售 干掉黄牛 所以市场少了人来抢 价格得到缓和
但是这是"供给不变"的状况
多方:我们常在这行打混 水至清则无鱼阿 你让人少了 建商很快就发现来客少了
反应不佳 建商本来一年推100户 现在每周来看的人少了 签约的人少了 所以我改推50户
所以只要稍微把时间轴 拉长超过一个建案
建商马上就会暂缓推案
要想想喔 你一个大型建商好了 不可能去管来的是自住还是投资 你只在乎库存率
这政策下来之後 你知道来的90%都是自住 那你有两个选择
1.我跟中东一样 他妈的 控量控价 石油一桶我卖他80 90 当年卖50 60根本傻屌
2.盖更多 让自己库存率增加 (这一定是增加 因为刚需他是一个比率)
没有建商会选2.
好 再来 中小建商 比较没有什麽库存率 因为他通常是在地 一次也不过几个案子而已
库存率不是太重要 这数据意义也不大 一切只看金流
投资客来更好 我赶快钱收一收 继续狂买地狂盖
中小建商基本上没有什麽选择余地 在现在这市场 他们抵抗力比较差 有些金流能过
缓建or整盘出去
当初扩张太快 大概就是倒闭跑路
现在多头只看结论 要喷了 这样也不太对
事实上是 极短线到短线的时间 空军会得胜 因为会有小投资客 小建商 倒货
但是一旦到了 中长线 大建商就掌控市场 而且预期政府不会放松 推案会推"非常保守"
价格会非常硬 买不起是你家的事
讲实际房价要降 有一点啦 政府来源 土地公开标售 就要降
我是不知道卖土地跟公共建设有没有一样
流标一两次 就会降价卖 工程则是相反 增加预算
这边看有没有更深入去理解的来解说
就法理上来说 土地底价100万好了 流标3次打9折之类?
以结论来说
心理面上会短期很爽 听到有投资客 平转或赔售 小建商跑路 仲介代销停业
但是市场上 你会觉得 干 怪了 我怎还是买不到房子
大建商之後可能会搞成 OK 我就是盖到成屋 统计主要成本之後 才开始销售
那供给打压的程度 是满可怕的
很多人忘记了 甚至可能连金融背景都忘了
预售屋目的是什麽 他的存在原因是什麽?
不是炒作啦...
大家立场战到都忘记基本定理了
因为鼓励创业 让小公司进来竞争阿
让金流运用效率高阿
那你打烂预售屋 怎可能 不影响供给??
不要因为把对房价情绪带入讨论而失去理智
买卖权力行为 都是 避险出发设计 (套利是人性XD)
假设
我只有6000万小资本额 想盖房子 只买得起土地1亿(假设4成借贷)
建融又拿不到 没业绩 没配合过 银行不屌你
工程款不足怎办 只好预售 先收定金 然後开始盖
让未来买家分担风险 现在用比较低成本入手
这就是最根本的预售屋制度原因阿
所以他是健康的 懂吗
只是就跟期货 选择权一样 都被拿来套利 哈哈
预售屋 一开始是给企业主避险 银行端避险 消费者拿到优惠 三赢的
现在搞成这样 QQ喔
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1F：推 abyssa1: 最後都是投机仔在玩「富贵险中求」你不要的风险我要了 01/11 17:35
2F：推 piliwu: 政府标售土地打折，重划区工程费谁出？市政府盖捷 01/11 17:37
3F：→ piliwu: 运自有财源哪找 01/11 17:37
4F：→ piliwu: ？ 01/11 17:37
5F：推 baseba1l: 推一个清楚明了 01/11 17:38
6F：推 yen097605703: QQ 啥都没了 大家现货拚输赢了吗 01/11 17:39
7F：推 TyuzuChou: 政府土地很难便宜卖 01/11 17:39
8F：→ TyuzuChou: 便宜卖会被说图利 01/11 17:40
9F：→ kyova: 政府会拖很久，它负债也没啥压力。卖太低会被骂贱卖国土。 01/11 17:40
10F：→ kyova: 很多标售底标已经是很低了。是建商自己杀红了眼。 01/11 17:41
11F：推 piliwu: 不只被骂而已，要盖捷运的地方不卖土地根本盖不起 01/11 17:41
12F：→ piliwu: 来 01/11 17:41
13F：推 NaoGaTsu: 无视人性的制度设计也难说健康 01/11 17:41
14F：推 Neo0215: 全台余屋一大堆 影响供给有差吗？ 01/11 17:43
15F：→ kyova: 卖抵价抵费地才有财源。很多案子政府感觉也没爽到，是其它 01/11 17:43
16F：→ kyova: 地主在爽，服务金主。 01/11 17:44
17F：→ kyova: 余屋要看地点和价格吧。就跟空屋一样，鸟地方鸟价格对消费 01/11 17:45
18F：→ kyova: 者没帮助。 01/11 17:45
19F：→ kyova: 新建余屋数2016年以来没有差太多吧。 01/11 17:47
20F：→ mfcke: 台湾很缺新屋 讨论到烂了 没有空屋一大堆 01/11 17:47
21F：→ mfcke: 爬一下文好吗 01/11 17:47
22F：→ mfcke: 当然啦 如果你是想买0-40内的房屋 那算是不低 01/11 17:48
23F：推 wuwaiter: 为什麽总有一些无脑多在想着理由骗自己…你看理事长告诉 01/11 17:48
24F：→ wuwaiter: 你说建商要倒一堆 这推案量不就少一堆 01/11 17:48
25F：推 OtterMan: 看到“懂吗”差点以为在读西卡的文章 01/11 17:49
26F：推 piliwu: 以前真的有抵费地卖完打平的，这几年各市应该都赚 01/11 17:50
27F：→ piliwu: 很大 01/11 17:50
28F：→ wuwaiter: 台湾缺新屋的只有双北，其它地方 只有个别区域，像竹北/ 01/11 17:50
29F：→ wuwaiter: 新市 才有这个问题，大多数区域 新旧屋都不缺 01/11 17:50
30F：→ lain2002: 越少人盖房/存量越少则价格越高,这是常识 01/11 17:50
31F：推 eddie0729: 请m大指点这样的预估合理吗？1.半年内盘跌因为无法交 01/11 17:50
32F：→ eddie0729: 屋者倒货 2.半年後因为推案数大减价格缓涨3. 2年後中 01/11 17:50
33F：→ eddie0729: 小建商倒闭烂尾供给大减价格再创新高！4.5年後市场只 01/11 17:50
34F：→ eddie0729: 剩下中大建商 01/11 17:50
大涨不太可能 薪资已经很紧绷 都只是缓涨 甚至说看齐通膨而已
但是 量缩得速度会非常快 让价格很快就卡到地板 至於半年还是一年 不好说
我目前啦 预计 第一季 看屋等待 第二三季 入场 滚动式调整
35F：→ abyssa1: 余屋一大堆都是因为他盖在你不想要的地方啊 01/11 17:51
36F：→ abyssa1: 而且实际上看周转天数也没真的很高 01/11 17:51
37F：推 TyuzuChou: 淡水空屋一堆，房价又不贵，你各位空空怎麽不去买？ 01/11 17:51
38F：→ toto123: 台湾空屋率很高的 台湾根本不缺房子 = = 01/11 17:51
39F：推 c188cc: 就一堆废物，薪水低又没头款的喊买不起 01/11 17:51
40F：→ wuwaiter: 在地小建商确实是应该要收一些，这种小建商虽然有些用料 01/11 17:52
41F：→ wuwaiter: 很实在 但抗压力确实不够。 台湾最不缺的是老板 01/11 17:52
42F：推 Arnol: 不管啦 你是房虫 投资客/黄牛怎麽可能有贡献 01/11 17:52
43F：推 NaoGaTsu: 淡水空屋率去年有降了 01/11 17:52
44F：→ kyova: 我觉得新屋很缺，当然更缺的是便宜的新屋XDDD 01/11 17:52
45F：→ kyova: 有些老旧社区或以前房子设计很糟...有些人不食人间烟火的吧 01/11 17:53
46F：推 victorytim: 就真的要量缩价喷了 还一堆人不信 01/11 17:53
47F：推 piliwu: 内政部有定期发布屋龄统计，去看就知道台湾新屋缺 01/11 17:57
48F：→ piliwu: 不缺 01/11 17:57
49F：推 CaLawrence: 但你这个论述要成立的一个假设是 黄牛会去买超额供给 01/11 17:58
50F：→ CaLawrence: 的区域 但其实大家都知道投客只爱买热门区 a7来讲 其 01/11 17:58
51F：→ CaLawrence: 实当初远雄新未来一的投资客很少 因为当初前景未名 01/11 17:58
52F：→ CaLawrence: 是等发展慢慢起来之後投客才进来的 所以投客真的可以 01/11 17:58
53F：→ CaLawrence: 帮助建商的金流吗 我觉得有 但可能很有限 因为投资客 01/11 17:58
54F：→ CaLawrence: 提供金流的另外一个方向是卖房的时候吸收金流 再举 01/11 17:58
55F：→ CaLawrence: 个例子 新竹这样的热门案子 有需要投资客吗 其实不需 01/11 17:58
56F：→ CaLawrence: 要 自住买盘都可以秒杀建案了 那投资客对淡水的惨况 01/11 17:58
57F：→ CaLawrence: 有什麽帮助吗 其实也没有 最终还是看终端需求 01/11 17:58
58F：推 Arnol: 都还有空空说，房子跟PS5一样可以无限量产 01/11 17:58
59F：推 tfshs0823: 长线来看，拉到10年好了，某A建商本来预计盖/卖10000 01/11 17:58
60F：→ tfshs0823: 户的，还是会盖到至少9000户，减少的比例其实还好。在 01/11 17:58
61F：→ tfshs0823: 竹北这种热门区，没投客至少价格不会短时间爆涨。重点 01/11 17:58
62F：→ tfshs0823: 是自住客有时间/机会可以看屋&决定。到2022年中这种连 01/11 17:58
63F：→ tfshs0823: 销售中心都进不去，进去了还要一小时内决定签下去，实 01/11 17:58
64F：→ tfshs0823: 在太不健康了 01/11 17:58
※ 编辑: mfcke (111.243.120.186 台湾), 01/11/2023 18:01:33
65F：→ CaLawrence: 至於中小建商 我是觉得台湾30个上市柜建商 加上疯狂 01/11 18:00
66F：→ CaLawrence: 的宝佳 你说他们联合垄断 我倒觉得宝佳盖的比很多小 01/11 18:00
67F：→ CaLawrence: 建商都便宜多了 而且他们盖房子是真的倒量在供给 我 01/11 18:00
68F：→ CaLawrence: 怎麽看都觉得是大建商在提供供给量 小建商感觉都盖个 01/11 18:00
69F：→ CaLawrence: 十楼30户 影响不大 01/11 18:00
70F：→ CaLawrence: a7来讲好了 你看扣掉远雄富宇宝佳新润 剩下的小建商 01/11 18:01
71F：→ CaLawrence: 盖的户数量有没有2% 01/11 18:01
72F：推 frowning1226: 本版就是需要这种理性分析的文章 01/11 18:02
73F：推 piliwu: 远雄富宇排不上啦，是茂德跟兴富发，後面还有新润 01/11 18:03
74F：→ piliwu: 、威均甚至璞园 01/11 18:03
75F：→ piliwu: 等等 01/11 18:03
76F：→ frowning1226: ceca已经是不管讲什麽都被嘴硬凹害怕，哈 01/11 18:03
77F：→ mfcke: 不是欸 坦白讲 你对不动产的了解太着重於 你这几年认识的 01/11 18:03
78F：→ piliwu: 小建商盖的量没那麽少，他一样整栋整栋，只是抢不 01/11 18:04
79F：→ piliwu: 到土地盖去外围 01/11 18:04
80F：→ mfcke: 讲实际很多小建案 小建商 只是一般人不会讨论 01/11 18:04
81F：→ mfcke: 因为CAL 你就温度比较高 所以没看到外围 01/11 18:05
82F：→ piliwu: 土建融管制之下小建商几乎在没地位了 01/11 18:05
83F：推 CaLawrence: 可能我都只看重划区 ㄎㄎ 01/11 18:05
84F：→ piliwu: 但外围如甲建那种的土地很便宜 01/11 18:05
85F：→ mfcke: 至於投资客 有一个问题就是我刚第一篇讲的 大都双栖 01/11 18:06
86F：→ piliwu: 小建商就跟着大建商捞区外的便宜需求 01/11 18:06
87F：→ mfcke: 你只用关水龙头方式去处理房价 就只可能供给变少 01/11 18:06
88F：→ piliwu: 像青埔高铁走路范围已经卖到5字头，重划区一堆小建 01/11 18:07
89F：→ piliwu: 商2字头3以下 01/11 18:07
90F：→ piliwu: 还在卖 01/11 18:07
91F：→ mfcke: 应该说 短期投资客 只要一点点就好了 现在太多了 01/11 18:07
92F：→ piliwu: 那些小建商加起来推案量不算少喔 01/11 18:08
93F：→ mfcke: 因为不动产很多是投资+自住 01/11 18:08
94F：推 F93935: 很好啊台北变成有实力的才来都更 不会两三栋透天就在推案 01/11 18:09
95F：推 CaLawrence: 刚查了一下 总推案量台湾2022好像两兆 前十大加起来3 01/11 18:09
96F：→ CaLawrence: 600亿左右 宝佳大概1000亿 第十名剩下100亿 所看起来 01/11 18:09
97F：→ CaLawrence: 小建商的量还是不小 01/11 18:09
98F：推 jorden0804: 很好啊 垃圾格局不要再推了 01/11 18:09
99F：嘘 Best5566: 一大堆小建商是卖成屋的啦，你以为没金流的其实都是大 01/11 18:09
100F：→ Best5566: 建商开杠杆开很大，第一个降价的就是他们啦，你的预设 01/11 18:09
101F：→ Best5566: 完全是被投资客误导了啊 01/11 18:09
102F：→ mfcke: 反正结论就是 只有这样的政策 时间轴 稍微拉长 就是压供给 01/11 18:09
103F：→ F93935: 剩下土开能活了吧 01/11 18:09
104F：→ CaLawrence: 确实是不小 01/11 18:10
105F：推 piliwu: 新闻说台湾有一万家建商啊 01/11 18:10
106F：推 idmaker: 说得好啊 简单来说短空长多 但这个短有多短就不知道了 01/11 18:10
107F：推 asapfrdddd: 好文推推 01/11 18:11
108F：→ mfcke: 关键不是说短投客能帮助多少 是预售不能亡 会打压 01/11 18:11
109F：→ mfcke: 你预售亡 就是供给吃屎 01/11 18:11
110F：推 raslin: 暴涨再暴涨 涨涨涨涨 01/11 18:12
111F：推 F93935: 以後致富道路越来越少 像茂德宝佳这种传奇就没了 01/11 18:12
112F：→ mfcke: 只要供给吃屎 房价就没有多少下去空间 01/11 18:12
113F：推 CaLawrence: 我觉得应该要提供一些优惠政策给勇敢在新兴重划区盖 01/11 18:12
114F：→ CaLawrence: 房子的 不过可能会被左胶喷爆 01/11 18:12
115F：→ asapfrdddd: 最近十年是玩预售 未来一定有新玩法 01/11 18:12
116F：→ asapfrdddd: 上有政策 下有对策 01/11 18:13
117F：→ asapfrdddd: 我们可是伟大的中华民族 01/11 18:13
118F：→ mfcke: 欸 对没错 你另外一边要开水龙头才对 01/11 18:13
119F：→ CaLawrence: 最近十年是大家生活品质起来了吧 没人想住老破房了 01/11 18:13
120F：→ mfcke: 你看当初世大运合宜宅 就是很好的社宅阿 01/11 18:14
121F：→ CaLawrence: 对啊 远雄造镇 结果爽的都是其他後面进来的建商 01/11 18:14
122F：推 NaoGaTsu: 问题是不打投客涨势会更明显更别说要打炒房了 01/11 18:14
123F：→ mfcke: 我有专案管理过你家附近那个 XD 01/11 18:14
124F：→ CaLawrence: 感 不太合理吧 01/11 18:14
125F：→ mfcke: 後进来风险高阿 这没话说 各有利弊 风险报酬关系 01/11 18:15
126F：→ CaLawrence: 你看林口 当初要不是远雄一坪九万 冷雨飘摇 现在可能 01/11 18:15
127F：→ CaLawrence: 还是一堆红土 01/11 18:15
128F：→ mfcke: 你看看最後A7的成交土地价格 最後买的那块 现在一定套了 01/11 18:15
129F：→ CaLawrence: 连三井outlet都是远雄盖的 他有没有股份我就不知道了 01/11 18:15
130F：→ mfcke: 讲实际政策是有鼓励阿 只是你没注意到 那太内行 01/11 18:16
131F：→ CaLawrence: 不过买地不盖的应该要来点机制 不然一堆养地 哭啊 01/11 18:16
132F：→ CaLawrence: 我有听说过 但不知道细节 好像免一些税 01/11 18:16
133F：→ mfcke: 土地重划完 都有时程容积奖励 鼓励兴建 01/11 18:16
134F：推 piliwu: 而且北部集中度比较高，台中建商如牛毛 01/11 18:17
135F：→ CaLawrence: a7捷运旁边精华的地都是停车场 01/11 18:17
136F：→ CaLawrence: 阿对 好像是限时的容积奖励 01/11 18:17
137F：推 supa64: 望着上面讨论 01/11 18:17
138F：→ piliwu: 我知道一个台中会计师只签建商，就有3-400个客户 01/11 18:17
140F：→ mfcke: 干 我要去吃饭了 掰 01/11 18:20
141F：嘘 DSB520: 哈 短期是两年吗？ 01/11 18:21
142F：推 kime5412: 观念正确 推 01/11 18:21
143F：→ kime5412: 现在余屋之所以会是余屋，很大一部分都是那间房子本身 01/11 18:22
144F：→ kime5412: 条件就差了 01/11 18:22
145F：推 VSshow: 嗯嗯 傻空才在自爽，之後大盘价格更硬，可能会说买大建商 01/11 18:29
146F：→ VSshow: 的预售屋又没差 真蠢欸，盖好价格更好叫你补差价啦，补不 01/11 18:29
147F：→ VSshow: 出来一般人有办法跟建商耗吗？ 嘻嘻 01/11 18:29
148F：推 cblade: 建商就是转保守推案 等政府开水龙头再说 01/11 18:31
149F：→ cblade: 然後供给减少 对想购屋的不是啥好事 01/11 18:33
150F：推 baychi999: 笑死买不到房子是什麽平行时空 买不起而已 01/11 18:34
151F：推 laksjd: 推100户喊缺工缺料要涨 推50户喊供给少了要涨 01/11 18:37
152F：→ houjay: 讲的好像建商没有成本跟贷款，你听过恒大吗 01/11 18:37
153F：推 hibiscus520: 只要该地区自住需求还是大约供给，就没有少了投资客 01/11 18:38
154F：→ hibiscus520: 建商就该少推案的立论了 01/11 18:38
155F：推 cblade: 需求一直都高，没看一堆人要七折五折收，只是行情价买不起 01/11 18:41
156F：推 e446582284: 年轻人持续买不起 = 法案越来越限缩，什麽叫政府打开 01/11 18:41
157F：→ e446582284: 水龙头那天？ 我们的法案是跟选票在走，只要房价/所 01/11 18:41
158F：→ e446582284: 得比高，那个政党敢走逆风？ 01/11 18:41
159F：推 McDonalder: 有理 01/11 18:41
160F：推 paul76318: 这就是做半套没後手，政府盖一堆像新加坡一样的地上权 01/11 18:42
161F：→ paul76318: 公宅才能真的打房。不然供给减少价格如何掉 01/11 18:42
162F：推 cblade: 每个政党在房地产都跟空空逆风呀... 01/11 18:44
163F：→ cblade: 执政就是护国群山 经济火车头，谁会看空自己执政的经济 01/11 18:44
164F：推 kyoin: 好哦 都慢慢盖 底下的员工通通砍光喔 01/11 18:46
165F：推 asapfrdddd: 再找就好了啊 01/11 18:47
166F：推 Arnol: 政府最好带头盖国宅比较实在 01/11 18:47
167F：→ Arnol: 这样多多才会痛 01/11 18:47
168F：→ cblade: 员工不是这麽重要...节流才是永续经营 01/11 18:48
169F：→ cblade: 你看国外一个大裁员 一万多人，还是一样经营 01/11 18:48
170F：→ cblade: 你真这麽重要 就会像科技业一样 高薪抢人 01/11 18:49
171F：→ ob962: 现在这种预售再过几年就可以住到10坪三房了 01/11 18:52
172F：推 yowusuke: 思路正确 01/11 18:53
173F：推 ap4318: 我的理念很简单，获利就是课税，获利要透明才是重点，台湾 01/11 18:56
174F：→ ap4318: 问题就是他妈一堆钱都在土地上，拿钱去投一点新创产业都没 01/11 18:56
175F：→ ap4318: 有，还在靠既有产业撑 01/11 18:56
176F：→ yowusuke: 应该说预期房价跌的人心态不正确，炒作本来就不是房价上 01/11 18:57
177F：→ yowusuke: 涨的主因，而是一部份而已，上涨是市场问题，大家都想往 01/11 18:57
178F：→ yowusuke: 市中心挤 01/11 18:57
179F：推 kusomanfcu: 贱卖国土问题要问问现在执政党 01/11 19:03
180F：→ kusomanfcu: 未来获利就是吃满免税额啦 反正时候到才好赚 01/11 19:03
181F：→ kusomanfcu: 也不要拿来出租 01/11 19:04
182F：推 popcool: 这篇高水准讨论赞赞赞 01/11 19:04
183F：→ kusomanfcu: 六年空屋会变成最常见的交易 01/11 19:04
184F：→ kusomanfcu: 400/6 人头赚 多少赚就好 01/11 19:04
185F：推 Mimmature: 其实现在没有缺 一堆一到六年全新未住 01/11 19:05
186F：→ Mimmature: 这就表示当初都投资客买的新屋 01/11 19:05
187F：→ kusomanfcu: 基本上应该会超过但是 这些不用缴税白不用 01/11 19:05
188F：→ kusomanfcu: 六年称自住 摆空屋 电灯开着别关就好 01/11 19:06
189F：→ kusomanfcu: 不用缴多少税 01/11 19:06
190F：→ eett811025: 只要供给不会增加 说打房就笑笑就好 01/11 19:07
191F：嘘 SkyIsMyLimit: 房虫取暖区吗？ 哈哈 01/11 19:08
192F：→ goingtoofar: 噗 01/11 19:09
193F：→ Mimmature: 供给增加还不是被买光XD 说这什麽屁话 01/11 19:19
194F：→ Mimmature: 投资客不进场 供给不足就变成充足了 01/11 19:21
195F：嘘 Mercury0625: 政府降价标？你知道政府标售土地的标价底价比是多少 01/11 19:22
196F：→ Mercury0625: 吗 01/11 19:22
197F：推 ben91125: 个人认为还是要灭需求 房价才会降 但不能灭生活必需 01/11 19:25
198F：→ m54k600ive80: 热门文章 01/11 19:26
199F：→ ben91125: 那就还是只能灭投资需求阿 课多屋持有税不就好了 01/11 19:26
200F：→ djeva100: 说的大建商没有成本压力一样，几十几百亿出来的利息压 01/11 19:28
201F：→ djeva100: 力，看你是不懂阿，你慢慢卖5年，10年呀 01/11 19:28
202F：推 cblade: +税 然後你会发现租金又喷出，这就是没有执政党敢动 01/11 19:29
203F：推 rainsilver: 应该说大家都想住的精华市区 缺屋到爆啊 01/11 19:29
204F：→ rainsilver: 是外围重划区空屋新屋多 01/11 19:29
205F：推 s1001326: M大 请问打算自住 预售屋还是中古屋价格比较甜 01/11 19:29
206F：嘘 dbalruke: 台湾总人口一直减少，没有大地震的情况下，为什麽需要盖 01/11 19:30
207F：→ dbalruke: 新房，买新房？ 买旧的重新装潢就好啦 01/11 19:30
208F：推 CharleneTsai: 推这篇 01/11 19:31
209F：推 stevenkane: 无法避险的产品，价格一定… 01/11 19:31
210F：→ toto123: 台湾没有那麽多人 一定要买新房的 01/11 19:33
211F：→ toto123: 新房高公设比 高额管理费 真的很多人宁愿买新古或老公寓 01/11 19:34
212F：推 gilbirt: 说的真好 01/11 19:34
213F：→ toto123: 这几年房价多头，想想看这些预售屋 放到成屋以後会多可怕 01/11 19:35
214F：→ toto123: 很多重划区 晚上根本都暗的 01/11 19:36
215F：→ toto123: 当然缺新房，因为没土地早期发展的早都老房 01/11 19:36
216F：→ mfcke: 自住当然选预售搂 纯钢需没有溢价阿 01/11 19:37
217F：→ mfcke: 那你就买旧的去装潢阿 你爽就好 你的钱 01/11 19:37
218F：→ twistfist: 既然没有那麽多人要新房那干嘛那麽在意预售被扫光 01/11 19:38
219F：→ mfcke: 921之前的屋子 大概占了一半 被压死不知道怎办 01/11 19:38
220F：→ mfcke: 你不在意也行阿 XD 01/11 19:38
221F：推 cblade: 旧公寓大楼这麽好，又没人档你去买来装潢住... 01/11 19:43
222F：→ cblade: 买新房的人都不怕了 没兴趣的也不用担心 01/11 19:43
223F：推 dnkofe: 所以接下来该推你空屋越久课越多税 01/11 19:46
224F：推 lacseven: 你整个假设都建立在建商金流充足，但是别忘了现在是升 01/11 19:47
225F：→ lacseven: 息循环，银行只要情况不对，雨天收伞的可能性非常高 01/11 19:47
226F：推 CharleneTsai: 这篇讲这麽清楚 结果推文还是一堆人在跳针 不知道 01/11 19:52
227F：→ CharleneTsai: 是不是看不懂 简单来说就是现在盖房子风险更高 01/11 19:52
228F：→ CharleneTsai: 会有更多中小建商选择不玩 01/11 19:52
229F：推 gan: 需求也会减少 01/11 19:54
230F：→ supa64: 反正我看笑话.嘴上说要保障劳工权益结果先拔掉很大一部分 01/11 19:56
231F：→ supa64: 加油.你们这些误国的觉青.我支持你们继续下去(哈哈大笑 01/11 19:56
232F：嘘 rockhart: 有梦最美，都还没开始跌就说短期空爽？来赌三年後谁跳 01/11 20:01
233F：→ rockhart: 楼 01/11 20:01
234F：→ dirk007: 预售屋制度让投机者把房价炒到连中古都超贵还不如废了， 01/11 20:01
235F：→ dirk007: 把房子当期货玩 01/11 20:01
236F：→ mfcke: 美国升到四趴 台湾也才这样 要是2024开始降息 那有什麽压力 01/11 20:02
237F：→ mfcke: 呢 01/11 20:02
238F：→ rockhart: 还在讨论旧房？旧房也跟着贵到不合理 01/11 20:03
239F：→ mfcke: 然後要是大建商都倒 那中小更是死透 政府还不是要洒钱 01/11 20:03
240F：→ mfcke: 没差 慢慢看 没事的 人都有自己看法跟立场 01/11 20:03
241F：→ whk1895: 是的，最终还是要增加土地房屋的持有成本，特别是要让空 01/11 20:03
242F：→ whk1895: 屋及空地的持有者觉得痛，才会加以利用或释出，土地房屋 01/11 20:03
243F：→ whk1895: 价格才有可能正常化 01/11 20:04
244F：推 baseba1l: 旧屋装修装潢成本算下去，还不如买新房，且老公寓没电 01/11 20:04
245F：→ baseba1l: 梯管理是怎麽都无法改变的窘况 01/11 20:04
246F：推 cblade: 然後税一加上去 你会发现 租屋更痛 01/11 20:06
247F：→ twistfist: 空屋有点问题才会空太久吧，不然干嘛不租出去 01/11 20:09
248F：推 CharleneTsai: 空屋都在市郊啊 精华市区是要囤什麽 01/11 20:10
249F：→ whk1895: 日本的房屋持有税金比台湾重，租屋价格好像也没怎麽高 01/11 20:10
250F：推 psow123: 推 逻辑清楚，人总是有办法玩烂游戏规则 01/11 20:10
251F：→ supa64: 呵呵跳楼.当年奢侈税上路:房仲要跳楼啦.时价登录:房仲要 01/11 20:12
252F：嘘 fewhy: 供给变少很好啊 现有空屋跟政府建的公宅占得比例会变高 就 01/11 20:13
253F：→ fewhy: 不是建商说了算 01/11 20:13
254F：→ supa64: 跳楼啦.2.0:1样.新制度上路:一样.现在这蠢政策:建商要跳 01/11 20:13
255F：→ supa64: 楼啦.要不要想想这次谁先害死谁.你们害死了众多散包家庭 01/11 20:13
256F：→ supa64: 感谢你们支持这个政府跟政策.我 看 戏 01/11 20:14
257F：推 Answerlin: 推，不相信政府预期不到打供给的後果，为了骗觉青选票 01/11 20:17
258F：→ Answerlin: ，选後硬过一个亡羊补牢的政策，有人被卖了还帮忙数钞 01/11 20:17
259F：→ Answerlin: 票 01/11 20:17
260F：推 jaricho: 楼上看起来很悲愤 不如不要看戏 何不赶紧趁此时扫几间预 01/11 20:18
261F：→ jaricho: 售屋 01/11 20:18
262F：→ supa64: 我扫干嘛.有啥好悲愤.看一票栅栏坏掉的耍蠢我还乐勒 01/11 20:20
263F：推 gn01693664: 结论：房价上涨 大家解散 01/11 20:21
264F：→ supa64: 反正一票蠢政策害死大多数人是你们选的.不要拿我的税贴你 01/11 20:21
265F：→ supa64: 们愚蠢的智商缴税就好 01/11 20:21
266F：推 jaricho: 还不是太多短线投机客自己玩坏了市场 而且只是禁止转卖要 01/11 20:24
267F：→ jaricho: 你真的办贷款交屋 会长期投资的法案过了照买不误啦 01/11 20:24
268F：→ rainsilver: 日本租金明明就贵得要命 01/11 20:29
269F：推 johnny853884: 推这篇 01/11 20:35
270F：→ whk1895: 东京租金当然很贵 01/11 20:42
271F：嘘 Dontco: 他又不是禁卖预售屋 一样可以卖阿 跟鼓励小建商哪有关系 01/11 20:44
272F：推 newbrain: 期货选择权本来就投机仔在玩的 只能说活络市场 01/11 20:48
273F：推 CrabBro: 本质没有打趴预售屋，只是制止那些拿预售屋炒作没钱交屋 01/11 20:50
274F：→ CrabBro: 的投机客，这种在前两年房市好的时候很多，预售屋还是可 01/11 20:50
275F：→ mfcke: 不懂就少讲话.. 01/11 20:51
276F：→ CrabBro: 以买，中长期的投资客或自住客还是可以入手，减少中间抽 01/11 20:51
277F：→ mfcke: 这方向 中长线绝对是减少供给 没争议的 01/11 20:51
278F：→ CrabBro: 一手的机会，对市场健全是有帮助的，但没有一件事只有好 01/11 20:51
279F：推 Tylose: 没有建商会选2，因为他少数控制市场阿 XD 01/11 20:51
280F：→ CrabBro: 没有坏的，确实会造成建商风险较难转嫁出去，供给量必缩 01/11 20:52
281F：→ Tylose: 只会大家一起默契慢慢推案拉高价格，到大家受不了为止 01/11 20:52
282F：→ mfcke: 不要不懂不动产 就随便抓两句来回 很难讨论 什麽鼓励小建商 01/11 20:52
283F：→ Tylose: 财力不足体质不好的小建商出局，有好有坏阿，哈哈 01/11 20:52
284F：→ CrabBro: 建商透过预售能转嫁的风险变少，资金链的需求量变大 01/11 20:52
285F：推 eddie0729: 好的做法应该是政府趁中小建商倒闭时 运用轨道建设 01/11 20:53
286F：→ mfcke: 现在要很清楚了解 严重缺乏新房 这前提都不知道 就去读书 01/11 20:53
287F：→ eddie0729: 在新的地方大举重划增加供给 尤其是这两年收了这麽多 01/11 20:53
288F：→ mfcke: 政府今年超徵不是快5000亿 假设土地0成本 01/11 20:54
289F：→ eddie0729: 房地合一税 却几乎都没有用在增加房屋供给 真的无能.. 01/11 20:54
290F：→ mfcke: 一坪假设15万 01/11 20:54
291F：→ mfcke: 有330万坪可以盖 01/11 20:55
292F：→ mfcke: 一坪都不盖 好样的 我的国 01/11 20:55
293F：推 Tylose: 政府下去盖，会被说与民争利，走共产制度 XD 01/11 20:56
294F：→ Tylose: 不然就是广大屋主地主干死政府，说政府干涉市场 01/11 20:56
295F：→ Tylose: 未来建筑能量减少真的是很严重的国家问题，危老房屋怎办 01/11 20:57
296F：→ ZackRyo: 没有用在房产不是无能啊，搞不好对他们的口袋很有能 01/11 20:57
297F：→ Tylose: 刁民推这个法，真的是只顾眼前不管国家的 01/11 20:57
298F：→ Tylose: 有用在盖社宅阿、租屋补贴阿，看，从有钱人那拿钱来帮穷人 01/11 20:58
299F：→ Tylose: 这不是资本主义的精随吗 01/11 20:58
300F：→ mfcke: 盖社宅 左胶应该很爽阿 01/11 20:59
301F：→ mfcke: 超徵的税又不是左胶出得 01/11 20:59
302F：嘘 waiting101: 坐等空屋税嘻嘻 01/11 20:59
303F：推 CCChieh: 没平均地权》井喷。有平均地权〉井喷。少子化》井喷。多 01/11 21:18
304F：→ CCChieh: 子化〉井喷。大陆没攻台》井喷。被统一〉井喷。独立建国 01/11 21:19
305F：→ CCChieh: 》井喷 01/11 21:19
306F：推 Tylose: 想空屋税是脑袋有洞吗 01/11 21:19
307F：→ Tylose: 到底是投客空屋多，还是离乡背井的原生家庭空屋多？ 01/11 21:19
308F：→ Tylose: 想一个政策好不好的时候，想像一下社会会发生甚麽事情好吗 01/11 21:20
309F：→ Tylose: 现在的地价税房屋税，非自用的越多间课越重，还比较有用 01/11 21:21
310F：→ Tylose: 或是养空地的，逐年加税 01/11 21:21
311F：→ Tylose: 养地的现在有空地税和荒地税，这边改一改就好了 01/11 21:21
312F：推 junior020486: 空屋税根本课不到，别傻了 01/11 21:23
313F：推 hankwanghow: 预售屋有啥好量缩的问题 建商就画一块地连挖都不用 01/11 21:27
314F：→ hankwanghow: 挖就能卖红单卖梦想 01/11 21:27
315F：推 hankwanghow: 预售屋也没供给问题啊 成屋才有供给问题 01/11 21:28
316F：推 zzyzx: 结论就是供给减少 需求一样是自住人口 所以喷 01/11 21:44
317F：→ kyova: 盖社宅，放被骂浪费稀缺土地。盖外围被骂蚊子馆。y 01/11 21:53
318F：→ kyova: 台湾不是新加坡，盖满社宅还是洗洗睡吧。 01/11 21:53
319F：推 victor1985: 推 台湾一群二货只知道买新屋 便宜的中古屋却看不上眼 01/11 22:46
320F：推 j8630222: 整个系列我最推m大讲的很公道不会一直捧多 小建商风险增 01/11 23:02
321F：→ j8630222: 高後 会导致整个工程产业下游包商跟银行的贷款 银行放款 01/11 23:02
322F：→ j8630222: 行业比例都有内规限制 今天如果比例缩起来或额度被大建 01/11 23:02
323F：→ j8630222: 商拿走 有限的金额内 小建商跟各种几百几千万规模的微型 01/11 23:02
324F：→ j8630222: 下游工程包商就是周转困难而已 所以政府打投机黄牛我觉 01/11 23:02
325F：→ j8630222: 得很对 但後续看看小建商会不会受到影响比较重要 01/11 23:02
326F：推 sspider0829: 哈哈哈 这篇实话 01/11 23:43
327F：推 l145678p: 推推 01/11 23:44
328F：→ catd57551: 不是限制换约转售而已吗？刚需买了不会转售啊… 01/11 23:48
329F：→ catd57551: 又不是不给预售，只是预售少了投客去化会变慢而已 01/11 23:49
330F：→ catd57551: 投客短时间进出本来就是堆叠房价的帮凶 01/11 23:50
331F：推 Homedoni: 刚需开始会帮你去库存啊只是卖比较慢而已 01/11 23:59
332F：→ Homedoni: 还是* 01/11 23:59
333F：→ Homedoni: 黄牛都开案用扫的 颗颗 01/11 23:59
334F：推 Homedoni: 盖几年就卖几年 完工成屋继续卖 赞赞 自住客还能慢慢挑 01/12 00:03
335F：→ Homedoni: 预售对首购还是有吸引力吧 多了几年筹钱 01/12 00:06
336F：→ Homedoni: 自备高建案的例外 01/12 00:07
337F：推 MrYang: 照你说90%来买预售的，钢需那麽多，中小建商为何会倒，没 01/12 00:13
338F：→ MrYang: 有卖不出去的商品，价钱对了都卖得掉。中小建商让利卖出 01/12 00:13
339F：→ MrYang: 去拼快速完销转新案不就好了。 01/12 00:13
340F：嘘 lpoijk: 预售屋又不是全部都没有 自住的可以买啊 01/12 00:25
341F：推 kichu: 投资客不见，建商的供给只是调整到满足自住的需求量，这样 01/12 00:33
342F：→ kichu: 不就回归到供需平衡而已吗？供给减少会激进到物以稀为贵吗 01/12 00:33
343F：→ kichu: ？ 01/12 00:33
344F：推 Litfal: 打预售屋和建商垄断是两个题目吧 01/12 00:37
345F：推 MrYang: 没投客供给也不会少，一建案假设100户供给就是一百户，又 01/12 00:37
346F：→ MrYang: 不会因为没投资客户数就变少了。 01/12 00:37
挖 讲这麽清楚 不好在开篇服了
我觉得应该是头脑理解力问题了...
短线有利空方 OK 有共识
现在连中长线都有利空方 你确定?
长期纯刚需 是一个怎样的市场
鸡蛋 鲜奶 油 车子 鸡排 XD 说涨就涨阿 强行CARRY
我再举简单一点啦
市场现在投资+刚需 是消化100间 投资30 刚需70好了 这比例不重要
现在投资全员退场 变成短期100间给70人挑 OK 短线有利空方
接下来市场下修 建商当然会减少推案对吧
你觉得只会刚好降到70? 有可能 降到70以下就更惨
但是你是建商 你知道 现在来的都是刚需
你会干吗? XD 後面用点脑子
当然就是我一桶油卖50你也买 卖80你也买 干嘛卖50??
逻辑推理 是要用对方利益最大化当出发点
你用自己立场跟情绪当出发点 当然结论就是垃圾
记住 只要源头的土地不降价 人力不降价 就没有大幅降价的可能
你用最基本脑子想一想 土地要是继续涨 即使都是自住客在买房 房价可能跌?
另一派是说 大建商会扛不住 降价 也就是割肉赔钱卖
但是现在的大建商金流比以前那几波都健康多了 自己做功课
没差啦 慢慢看就好了阿
我预计2 3季 可以有机会入手
看看土地标售状况 XD
※ 编辑: mfcke (111.243.120.186 台湾), 01/12/2023 01:10:00
347F：推 Kobe58121051: 为何一堆不买的出来喊烧xD 我小建商都不紧张了，帮 01/12 01:18
348F：→ Kobe58121051: 我担心什麽 01/12 01:18
349F：→ Kobe58121051: 反正我就慢慢开案阿，融资也融少一点或甚至不贷 01/12 01:19
350F：→ Kobe58121051: 我就等成屋再来卖啊，成本抓好再来开价也不是坏事 01/12 01:20
351F：推 cblade: 傻空空都像还是学生一样，有够天真QQ 01/12 01:33
352F：推 paul007: 新房子自住都不够了 干嘛帮建商担心 地就那麽多 你不盖别 01/12 01:36
353F：→ paul007: 的建商要盖 01/12 01:36
354F：嘘 wade0222: 智障立委推得白痴政策 01/12 01:44
355F：嘘 suPerFlyK: .......这文比Ceca大的 差真多 01/12 01:55
356F：嘘 NaoGaTsu: 这篇文唯一的问题就是把建商当成市场唯一垄断者因此议 01/12 08:35
357F：→ NaoGaTsu: 价力高到不行。台湾的建商不是太少，是太多了，就算让 01/12 08:35
358F：→ NaoGaTsu: 你倒一半还有5000个建商。 01/12 08:35
359F：推 lusifa2007: 减少推案维持价格但营收变少不是吗？ 01/12 08:48
360F：嘘 mynumber55: 钢性需求也在减少 01/12 09:09
361F：嘘 Somebody99: 水臭成这样还在水清无鱼 01/12 10:53
362F：推 gn01272256: 比ceca讲的客观多了 那种无脑多的人真的是可悲 01/12 11:48
363F：→ linto: 自住跟长期投资的都还在，为啥少了投机投机客小建商会倒一 01/12 12:13
364F：→ linto: 片，大建商会减少推案量？ 01/12 12:13
365F：→ distellable: 虽然我也是长期看涨 但理由就只有通膨 01/12 12:17
366F：→ distellable: 你推案变少 材料人力不就过剩 理论上这部分成本下降 01/12 12:18
367F：推 popcool: 推文那边投30自70，那个投30最後还是会卖给後面来的自住 01/12 12:39
368F：→ popcool: ，终端自住100是不变的，就只差在建商是否会因为去化速度 01/12 12:39
369F：→ popcool: 变慢而减少开案，我觉得这有待观察，照版上数据刚需远大 01/12 12:39
370F：→ popcool: 於供给的情况，蛋黄应该不会有太大差别本来自住就抢着买 01/12 12:39
371F：→ popcool: ，蛋白以外就很难像这两年一样好炒了，也可能乾脆蛋白不 01/12 12:39
372F：→ popcool: 推案就是。 01/12 12:39
373F：推 blue28082: 空屋一堆但很多是没人想买的地方... 01/12 12:55
374F：推 popcool: 更正一下，开案一定会被影响，待观察去化速度影响到开案 01/12 13:42
375F：→ popcool: 的程度 01/12 13:42
376F：推 verystupid: 刚需其实没你想的这麽刚啦 代价太高还是可以拿通勤时 01/12 14:47
377F：→ verystupid: 间换 或是乾脆龟老家的 毕竟自住买房是要改善生活 不 01/12 14:47
378F：→ verystupid: 是要搞死自己 01/12 14:47
379F：推 ClaraDer: 政府土地便宜卖房价也不会卖低啊？ 01/12 22:17
380F：→ ClaraDer: 你平常买的原料降价，让你生产的加工完成品总成本降低 01/12 22:17
381F：→ ClaraDer: 两成，但市场行情就在那边，你也不会降价卖啊，能赚又 01/12 22:17
382F：→ ClaraDer: 不嫌少 01/12 22:17