作者panted (桃园古锥潘)
看板home-sale
标题[请益] 桃园置产，请问ceca大大
时间Tue Jun 4 23:16:09 2019
如题
小弟预计这一两年会在桃园市的
1.桃园区
2.龟山区
3.内坜
这三个地方置产
目的大概就是买两房不含车位
约500万之内，
再出租收租金
能不能卖出就靠运气，至少要稳稳收租
想问ceca大大，20年的大楼跟30年的旧公寓
那一种产品会比较推荐呢
买旧公寓是否非常在意土地是商业区或是住宅区呢
未来20-30年 都更是否有机会呢
PS:请各位大大理性讨论，勿当酸民
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 119.56.107.233 (新加坡)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1559661371.A.076.html
1F：推 CITY0825: 房价相对高点投资好像不划算 06/04 23:17
2F：→ timk7: 要出租，买内坜工业区旁 06/04 23:24
3F：推 ceca: 你不爱上自己的投资产品的话，那公寓啊 06/04 23:25
4F：→ ceca: 非市中心的工业区旁边投报率比较高 06/04 23:26
5F：→ ceca: 公寓这种东西转卖也不会难卖 06/04 23:26
6F：→ ceca: 你桃园的工业区，没高雄林园的负面有名吧 06/04 23:27
7F：→ ceca: 啊我林园，收租就租掉，要卖就卖掉 06/04 23:28
8F：→ ceca: 啊我林园都很顺了，你其他一般工业区有啥好怕的 06/04 23:28
9F：→ ceca: 你又没海风侵蚀xd 06/04 23:28
10F：→ ceca: 二十年大楼缺点是，你很难买便宜 06/04 23:28
11F：→ ceca: 因为，屋况很难很烂 06/04 23:29
12F：→ ceca: 二十年前的建商智力提高很多，不会盖垃圾出来 06/04 23:29
13F：→ ceca: 造成二十几年屋，屋况很难很烂 06/04 23:29
14F：→ ceca: 你买不到便宜，那投资效益自然很烂噜 06/04 23:30
15F：→ ceca: 买便宜一次抵过你房价翻涨20%以上 06/04 23:30
16F：→ ceca: 你觉得现在的局面，涨20%要几年？？ 06/04 23:30
17F：→ ceca: 所以这才是二十年屋的烦恼 06/04 23:31
18F：→ ceca: 你没要开餐厅，开修车厂，开麦当劳 06/04 23:31
19F：→ ceca: 不用特别在乎土地是商还是住 06/04 23:31
20F：→ ceca: 反正桃园也很难宇宙无敌难都更 06/04 23:32
21F：推 ceca: 旁边空地那麽多，建商想不开跟你整并我家不一样吗？ 06/04 23:34
22F：→ ceca: 大概只有大型地主自己用都更名义赚奖励容积而已 06/04 23:35
23F：→ jeromeshih: 不过C大指20建商智力提升，是经验还是法规导致？ 06/04 23:37
24F：推 ceca: 台湾最老的一批大楼，大约是35~45年这一批 06/04 23:40
25F：→ ceca: 那时候的建商大脑有洞，专盖垃圾 06/04 23:40
26F：→ ceca: 你看到那种会/恐怖，公设很烂的大楼，都是那时候盖的 06/04 23:41
27F：→ ceca: 反正就埋着头乱盖，因此格局，动向，采光，通风都很烂 06/04 23:41
28F：推 gn01216674: 烂在哪 可以真实说明吗 06/04 23:42
29F：→ ceca: 外观也设计很丑，也不顾虑使用者造成的杂乱问题 06/04 23:42
30F：→ gn01216674: 可以请c哥讲点具体的东西吗 06/04 23:42
31F：→ ceca: 啊就，采光通风都没在思考 06/04 23:42
32F：→ ceca: 然後公共区域设计也很糟糕，动线很烂 06/04 23:43
33F：→ ceca: 一个走廊又塞一堆户，而不作区隔 06/04 23:43
34F：→ ceca: 然後你看铁窗乱七八糟，衣服杂物很乱 06/04 23:44
35F：→ ceca: 管理委员会，也没管理经验，也乱管 06/04 23:45
36F：→ ceca: 所以老大楼玩多你就知道 06/04 23:46
37F：→ ceca: 进去整个廊道黑黑脏脏，还有味道 06/04 23:46
38F：→ ceca: 房子里面可能一堆很老的装潢，看起来比还原还旧 06/04 23:47
39F：→ ceca: 这时候，当然你就可以对这种疯狂杀价 06/04 23:48
40F：→ ceca: 其实老大楼很多时候很吓人，并不是他结构的问题 06/04 23:48
41F：→ ceca: 公寓比较多结构的问题，钢筋剥落，墙壁变形等 06/04 23:48
42F：→ ceca: 老大楼大多吓人都是，公共区域很暗脏旧臭 06/04 23:49
43F：→ ceca: 屋子内装潢很破老乱脏， 06/04 23:49
44F：→ gn01216674: 讲半天讲不出什麽东西.......... 06/04 23:49
45F：→ ceca: 但其实你有在翻新老大楼就会知道 06/04 23:50
46F：→ ceca: 你大多时候都是在翻视觉上的观感 06/04 23:50
47F：→ ceca: 而不是在补强结构 06/04 23:50
48F：→ ceca: 阿靠背，你不想听还问xd 06/04 23:51
49F：→ ceca: 浪费生命跟外行人讲话，真是ooxx 06/04 23:51
50F：推 aae464u: 非市中心的工业区旁边投报率比较高 why? 可以解惑一下吗 06/04 23:53
51F：推 ceca: 因为，资金会集中在市区，所以价格租金比会价格比较高 06/04 23:55
52F：→ ceca: 主要是一般人对市区比较有信心，所以加价买造成 06/04 23:55
53F：→ ceca: 但是实际居住需求，工业区其实很大，所以租金很难多低 06/04 23:55
54F：→ ceca: 然後工业区有环境不好，污染，没百货公司的问题 06/04 23:56
55F：→ ceca: 所以一般人的资金更不会进入工业区 06/04 23:56
56F：→ aae464u: 这样讲就了解 谢谢~~ 06/04 23:56
57F：→ ceca: 买家也会因此出价比较低 06/04 23:56
58F：→ ceca: 嗯，简单讲就是心理层面影响，脱离本质需求的状态 06/04 23:57
59F：→ ceca: 然後老公寓好卖是因为 06/04 23:57
60F：→ ceca: 工业区房子再多也不会很多，然後建商推案很保守 06/04 23:57
61F：→ ceca: 因为环境的因素，甚至像林园，只推别墅 06/04 23:58
62F：→ ceca: 所以如果这个工业区在成长 06/04 23:58
63F：→ ceca: 那除了八百万以上的别墅，以下基础住宅被断供给 06/04 23:58
64F：→ ceca: 而工业区成长，所以实际居住人数增加 06/04 23:59
65F：→ ceca: 外加，作业员怎样都比高薪工程师多 06/04 23:59
66F：→ ceca: 造成老屋基本款产品需求量很大又无法被满足 06/04 23:59
67F：→ ceca: 外加，投资客大多不爱这种地方，因为不够理智 06/04 23:59
68F：→ ceca: 因此，翻新漂漂亮亮的公寓市场极度缺乏 06/05 00:00
69F：→ ceca: 你去做，整个市场都你说的算xd 06/05 00:00
70F：推 ceca: 因此不怕卖不掉，除非你要卖天价吓死人 06/05 00:04
71F：推 jeromeshih: 不过，什麽情况算是市场过热不建议投入，例如已经看到 06/05 00:11
72F：→ jeromeshih: 许多翻修公寓算吗？ 06/05 00:11
73F：推 curtis16: gn根本来乱的，讲那麽清楚了还不懂，根本外行 06/05 00:13
74F：推 redpapa: 推C大 06/05 00:18
75F：推 ceca: 你看到工业区正在衰退就要跑啦 06/05 00:27
76F：→ ceca: 现在最惨的是农渔业区 06/05 00:28
77F：→ ceca: 农渔业区少子化和都市化和M型化 06/05 00:28
78F：→ ceca: 所以土地渔船小的农渔夫和小孩不干跑到都市去上班 06/05 00:29
79F：→ ceca: 然後大农夫渔夫把小农夫渔夫的农地鱼塭都买走 06/05 00:29
80F：→ ceca: 因此乡下将来会只剩下有钱人 06/05 00:30
81F：→ ceca: 而这些大渔夫农夫，基本上不住小房子老房子 06/05 00:30
82F：→ ceca: 他们会自己盖豪华农舍 06/05 00:30
83F：→ ceca: 因此农业区的老房子，老透天，都没人要，像垃圾一样 06/05 00:31
84F：推 Azabulu: 推C大 真的有用脑在投资 分析脉络很清楚 06/05 00:31
85F：→ ceca: 其实主要是都有玩过，或我妈玩过 06/05 00:32
86F：→ ceca: 林园公寓我玩过，我妈玩过农舍 06/05 00:32
87F：→ ceca: 鱼塭，版上有人家里就是有鱼塭的 06/05 00:33
88F：→ ceca: 可以钓看看他要不要出来讲 06/05 00:33
89F：推 ceca: 至於工业区很多翻新，那典型就是高雄楠梓 06/05 00:35
90F：→ ceca: 这种就等同一个次级的市区状态 06/05 00:36
91F：→ ceca: 也就是例如市区300的公寓，在楠梓变成200 06/05 00:36
92F：→ ceca: 出租投报高一点 06/05 00:36
93F：→ ceca: 其他方面大同小异 06/05 00:37
94F：→ ceca: 也一堆投资客在翻新转卖或是搞出租 06/05 00:37
95F：→ ceca: 基础上跟市区很相似，市区怎样玩，这种地方就怎样玩 06/05 00:39
96F：推 rpg1510: 请问C大 原Po问2房不含车位 想稳定收租,但又期待卖出好价 06/05 00:40
97F：→ rpg1510: 如果是套房不含车位就算了 但2房不含车位,以後会好卖吗？ 06/05 00:41
98F：推 bdenken: 借桃园标题问c大新竹可以吗？ XD 06/05 01:39
99F：→ Fcstar1992: 新竹六家这边继中国医之後还有远百+台大医 不知道该 06/05 02:08
100F：→ Fcstar1992: 不该在盖完前买 06/05 02:08
101F：→ killerbbt: 赔钱卖就好卖啊，两房出租没含车新婚夫妻基本不考虑 06/05 03:10
102F：推 ericekin: 推c大 06/05 07:02
103F：推 gn01216674: 讲不出个房子本体的好坏也一堆人信 动线差 也讲不出好 06/05 07:06
104F：→ gn01216674: 和坏到差异 还有人信 那祝大家好运罗 06/05 07:06
105F：推 ceca: 你连基本的格局好坏都不会判定的话没办法跟你说话.XD 06/05 07:17
106F：→ ceca: 以上东西适用於看屋超过100间,买卖超过3~5间的人看的. 06/05 07:17
107F：→ ceca: 你回国小念书八,研究所的讨论不适合你. 06/05 07:18
108F：推 suhhwanjen: 可能有人听不懂人话 或看不懂文字 06/05 07:18
109F：→ ceca: 两房主要是要注意,建商推案量有没有过大的问题. 06/05 07:18
110F：→ ceca: 建商推案两房除了之前好卖之外还有一个用意. 06/05 07:18
111F：→ ceca: 就是他单坪价卖比较高. 06/05 07:18
112F：→ ceca: 三房如果再22,两房可以单坪冲到24. 06/05 07:19
113F：→ ceca: 所以对建商来讲,利润比较高. 06/05 07:19
114F：→ ceca: 所以如果三房销售一年,两房建商甚至愿意接受销售到一年半. 06/05 07:19
115F：→ ceca: 也因此实际上建商推案,很可能两房抓的推案极限会比较後面. 06/05 07:19
116F：→ ceca: 而当推案极限抓比较後面,那两房市场就会供给偏多. 06/05 07:20
117F：→ ceca: 你反而会开始比较难卖. 06/05 07:20
118F：→ ceca: 所以要注意,而这个推案极限和市场供需,要在地看比较准. 06/05 07:20
119F：→ ceca: 因为他毕竟不是一个很大型的落差,在地投资客比较清楚. 06/05 07:20
120F：→ ceca: 外地我们判定会比较粗糙. 06/05 07:20
121F：→ ceca: 至於车位,以前两房都不配车位,所以几年前两房有车位优势. 06/05 07:21
122F：→ ceca: 现在纯两房案太多,所以市场供给两房车位量也是变大很多. 06/05 07:21
123F：→ ceca: 但实际上,两房对车位的需求性并没有那麽高. 06/05 07:21
124F：→ ceca: 一样是注意市场供需问题. 06/05 07:21
125F：→ ceca: 像高雄,两房的车位已经处於非必要状态. 06/05 07:21
126F：→ ceca: 没有车位对销售并没有甚麽负面影响. 06/05 07:22
127F：推 OfficeGL: 桃园区绿线捷运周边 06/05 07:24
128F：推 lavender12: 推c大 06/05 07:34
129F：推 ceca: 另外大型医院效能步错. 06/05 07:40
130F：→ ceca: 不急可以等医院. 06/05 07:40
131F：→ ceca: 最近两房卯起来盖,并且都是量产. 06/05 07:43
132F：→ ceca: 然後建商推案有两年的施工时间. 06/05 07:43
133F：→ ceca: 所以如果推案量过大,也是要一段时间才突然发酵. 06/05 07:44
134F：→ ceca: 更不用说建商抓的两房推案极限因为单坪价格高所以抓的比较 06/05 07:44
135F：→ ceca: 後面. 06/05 07:44
136F：→ ceca: 以上就会产生两房案的隐忧. 06/05 07:44
137F：→ ceca: 两房兴起的时候,我记得在板上讨论了一堆. 06/05 07:44
138F：→ ceca: 我也是差不多那时候进场两房车位. 06/05 07:45
139F：→ ceca: 那时候两房车位还真的有糖吃. 06/05 07:45
140F：→ ceca: 只是现在是一窝蜂效应问题. 06/05 07:45
141F：→ ceca: 外加一堆两房案都还在预售.. 06/05 07:45
142F：→ ceca: 所以实际就算市场饱和,後面成屋量还是会灌进来很多. 06/05 07:46
143F：→ ceca: 所以两房这边要特别小心.. 06/05 07:46
144F：→ ceca: 除非你的两房是很老的两房,可以比较不受新屋供给量过大影响. 06/05 07:46
145F：→ ceca: 不然要碰两房请多观察市场. 06/05 07:46
146F：→ ceca: 长期持有,其实目前已经不太建议入手1x年以内的两房. 06/05 07:47
147F：→ ceca: 回归传统三房比较安全 06/05 07:47
148F：→ ceca: 原因还是,建商盖得太嚣张了,一案子几百户几百户的灌. 06/05 07:47
149F：→ ceca: 看过去的案子,一大堆都主打两房案. 06/05 07:48
150F：→ ceca: 跟之前中古屋,有一大票人疯狂的改套房收租有87%像. 06/05 07:48
151F：→ ceca: so..在买卖方面,很可能会陷入类似改套房产品过多的状态. 06/05 07:49
152F：→ ceca: 无论甚麽单身不婚小家庭区是怎样变化. 06/05 07:49
153F：→ ceca: 也跟不上建商上千户这样不断的供给阿. 06/05 07:50
154F：→ ceca: 反过来看,三房四房,现在单坪价比两房低. 06/05 07:51
155F：→ ceca: 但是因为透过土地成本的关系,这个落差迟早会被补平. 06/05 07:51
156F：→ ceca: 也就是土地都被拿去盖两房,因为建商利润高. 06/05 07:51
157F：→ ceca: 你三房案单价不拉高,势必土地抢不赢盖两房的. 06/05 07:51
158F：→ ceca: 所以三房四房的单坪价,有机会被两房给逼升. 06/05 07:51
159F：→ ceca: 更不用说目前市场三房四房产品供给量变低很多. 06/05 07:52
160F：推 dragontwo: 推ceca 06/05 07:52
161F：→ ceca: 所以现在1x年以内的物件,三房四房可能会有浅在好处存在. 06/05 07:52
162F：→ ceca: 当然以上不适用台北..XD 06/05 07:54
163F：→ ceca: 台北小坪数是因为负担压力的问题. 06/05 07:54
164F：→ ceca: 在非台北,两房450好了,三房700. 06/05 07:54
165F：→ ceca: 对一般家庭来讲,你真的沙破头硬要挤出钱来住三房. 06/05 07:54
166F：→ ceca: 是挤得出来的. 06/05 07:54
167F：→ ceca: 台北....1500和2300. 06/05 07:55
168F：→ ceca: 你怎麽挤??....挤到虚脱也出不了水阿. 06/05 07:55
169F：→ ceca: 所以台北是特别的,不可以类推. 06/05 07:55
170F：推 rpg1510: C道友功德无量 祝其屡屡渡劫(房市买卖操作)，关关平安 06/05 08:27
171F：推 rpg1510: C道友"元合五极山"(税利法市操)用得出神入化！雷劫(政府 06/05 08:32
172F：→ rpg1510: 打房) 完全不成威胁 06/05 08:35
173F：推 b10485762000: c大中肯 06/05 08:42
174F：推 niko0202: 推 C大～ 06/05 08:56
175F：推 juihua: 推 06/05 09:25
176F：推 asuspc: 推C大 06/05 09:30
177F：推 frank111: 桃园要等都更?你是不是误会了什麽? 06/05 09:31
178F：→ frank111: 台湾人接受都更的最最最基本要求就是不出钱 06/05 09:32
179F：→ frank111: 都更一坪营建成本少说15万，加上销售和税金，一坪快20万 06/05 09:34
180F：推 nikepuppy: 房子看多了自然就知道ceca讲什麽叫做格局差公设差 06/05 09:34
181F：→ nikepuppy: 说人家讲不出所以然来，我反而觉得是不是本身看房经验 06/05 09:35
182F：→ nikepuppy: 不够多。不然我怎麽就可以理解人家谈的老大楼格局差 06/05 09:35
183F：→ nikepuppy: 公设差是在讲什麽 06/05 09:35
184F：推 flowheart: 推c大佛心 06/05 09:35
185F：推 frank111: 盖一坪成本就20万了，成本说不定都高过售价了 06/05 09:39
186F：推 Nubybee: 这年头真的是请教别人都不懂基本的谦虚XD 不管同不同意别 06/05 09:46
187F：→ Nubybee: 人的答案，礼貌是很基本的 06/05 09:46
188F：→ Nubybee: 还是我误会了...他其实是想考ceca? XD 06/05 09:49
189F：→ OuterLander: 盲信者真多啊 06/05 10:06
190F：推 ceca: 我大学同学工程师不干跑去建商上班. 06/05 10:10
191F：→ ceca: 他老爸是另外一间建商的董事长.. 06/05 10:10
192F：→ ceca: 建筑成本真实价格其实没你帐面上看到那麽高.. 06/05 10:10
193F：→ ceca: 我同学就在桃园..XD 06/05 10:10
194F：→ ceca: 但是帐面上当然要报高阿..XD 06/05 10:11
195F：→ ceca: 目的很多的,呵呵~~ 06/05 10:11
196F：推 ouka: 推C大，看多自然懂C大说什麽 06/05 10:15
197F：推 xhs: 推c大，楼大gn大真的才令人无言 06/05 11:00
198F：推 ccid: gn什麽都讲不出来 06/05 11:10
199F：推 eipduolc: 建筑成本真的没有想得高 06/05 11:13
200F：推 ganninian: 纯推C大 06/05 11:19
201F：推 sunsand: 推C大，房版良心 06/05 11:20
202F：推 ptt948794520: 推C大 谢谢分享 06/05 12:25
203F：推 oppech: gn真令人无言 06/05 12:27
204F：→ REMEMBERYAU: 建商跟银行借钱买地盖房，再把成本算高点把钱洗去下 06/05 12:29
205F：→ REMEMBERYAU: 游厂商，最後亏损倒掉变呆帐，等银行呆帐过多爆了就 06/05 12:29
206F：→ REMEMBERYAU: 再来一次金改，最後拿大家钱去还 06/05 12:29
207F：嘘 AirCondition: 嘘gn，这种口气一般人早就懒得理你了，你以为他是 06/05 12:48
208F：→ AirCondition: 市长你是议员，给意见他妈有必要一定给你到非常具 06/05 12:48
209F：→ AirCondition: 体甚至案例吗？要案例不会自己去找？要打脸不会去 06/05 12:48
210F：→ AirCondition: 找反例？伸手牌 06/05 12:48
211F：推 Annis812: 推C大 06/05 13:01
212F：推 marauder08: 推C大 某人摆明就不是来问问题 故意来乱的 06/05 16:03
213F：→ sh58702e: 都没加西卡群组让你天天问 06/05 16:37
214F：推 aahhaa: gn是来乱的哦? 06/05 18:17
215F：推 ViktorGoogle: 高手开示不同凡响 06/06 03:11
216F：→ aloness: 这种就群组里套好招，故意出来公开点名问的… 06/06 11:51
217F：→ aloness: 点名高雄人问外县市还不带敬语，还是找个逻辑正常一点的 06/06 11:54
218F：→ aloness: 人来发问吧 06/06 11:54
219F：→ aloness: gn大没讲都没注意到这串文的漏洞一堆，包含少数推文的也 06/06 11:54
220F：→ aloness: 是 06/06 11:54
221F：推 eipduolc: 真假，还有这招 06/06 15:41
222F：推 shyla: 感谢Ceca大精辟分享 06/07 13:21
223F：推 ceca: 套招...XD. 06/07 23:32
224F：→ ceca: 有人需要这种下三滥的手段哄抬自己吗..XD 06/07 23:32
225F：→ ceca: 哪个群组,请讲来听听. 06/07 23:33
226F：→ ceca: 最近应该都忙着打电动和看电影,没啥在回群组. 06/07 23:33
227F：→ ceca: 居然想不到还可以套招勒. 06/07 23:34
228F：→ ceca: 有人跟社会脱离太大. 06/07 23:36
229F：→ ceca: 被一堆人嘲笑和看不起,居然还不自省一下自己做甚麽蠢事.XD 06/07 23:36
230F：推 xarch: 顶个C大!! 06/08 14:17