自由开讲》市地重划好，还是区段徵收好？ 2024/12/28 19:00 ◎王春木 在台湾的土地开发中，市地重划与区段徵收是最常使用的两大工具。 https://i.imgur.com/LftVjEO.jpg 一般民众认为市地重划较佳。图为屏东县蛋黄区的大武营市地重划区。（屏东县府提供） 一般民众认为市地重划较佳，主因是区段徵收的抵价地仅发还40%至45%，而市地重划可达 55%。然而，这个认知其实存在误解。以市地重划为例，若地主拥有100坪土地，并不代表 一定能分回55坪，而是要依据该地主土地的权值比例来分配。这个权值概念，是将地主原 有土地换算成价值，再与全区土地价值相比较，若参与开发的土地权值较高，分配的土地 就会较多，反之则较少。 两种开发方式在适用范围上有明显区别。市地重划依据都市计画法第58条规定，仅限於都 市计画范围内的土地；区段徵收则无此限制，可同时适用於都市土地及非都市土地。在土 地分配方式上，市地重划让地主能依原位次分配土地，使土地权利人较能掌握未来发展； 区段徵收则采统筹抽签决定，让政府取得的土地能够集中规划利用，更有利於大规模开发 。 https://i.imgur.com/ZRM28oO.jpg 区段徵收往往伴随重要公共建设。图为南科F、G区区段徵收，9月26日办理点交，未来有 望成为台南新兴的房市「蛋黄区」。（台南市府提供） 值得注意的是，区段徵收往往伴随重要公共建设，这些建设对土地的价值提升有明显助益 ，因此虽然分回比例较低，但增值潜力不容忽视。 在执行层面上，区段徵收仅能由政府主导，而市地重划则提供更多元的办理方式。市地重 划可分为三种模式：第一种是由政府主导的公办市地重划，效率高但较缺乏弹性；第二种 是由民众提议政府执行，需要半数以上地主同意，较能兼顾效率与民意；第三种是私人自 办重划，需要地主人数超过重划区总人数三成，及其所有土地面积超过重划区总面积三成 的同意才能发起。这种渐进式的制度设计，让土地开发能更贴近民众需求。 然而，市地重划虽然分回比例较高，却存在三个常被忽视的关键问题： 首先，重划後的土地在法律上被视为原有土地，这意味着在计算土地增值税时，即使享有 首次移转减徵40%的优惠，整体税负仍可能较区段徵收为重；其次，市地重划的开发时程 普遍较长，尤其是自办重划因缺乏急迫性，往往旷日费时，这不仅增加了开发成本，也延 缓了土地活化的时程；最後，市地重划缺乏强制性的安置计画，可能造成原居民安置问题 ，影响社区发展的完整性。 相较之下，区段徵收虽然分回比例较低，但因为常配合重大建设计画，往往具有较高的开 发急迫性，执行时程较短。同时，政府在区段徵收过程中，会提供完整的安置计画，较能 照顾原住户的权益。此外，区段徵收後取得的土地，在税负计算上也较有利於地主。 土地开发攸关民众权益与城市发展，选择何种方式不能单看表面的分回比例。政府在推动 土地开发时，应该全面考量税负影响、开发时程、公共建设规划、土地使用效益等多项因 素，同时强化与民众沟通，让地主充分理解各种开发方式的利弊得失。唯有兼顾公共利益 与私人权益，才能达到土地永续利用、促进地方发展的双赢目标。 面对未来都市发展的挑战，如何灵活运用这两种开发工具，打造更宜居的生活环境，考验 着政府的智慧，也攸关着全体市民的福祉。期待透过更完善的制度设计与执行策略，为台 湾的土地开发开创更美好的未来。 （作者为桃园市地政士公会理事长） https://talk.ltn.com.tw/article/breakingnews/4905513 屏县府标售大武营重划区土地 底价6.5亿余元 https://i.imgur.com/LftVjEO.jpg 屏东市大武营市地重划区示意图。（屏东县政府提供） 2024/12/23 12:39 〔记者叶永骞／屏东报导〕屏东县政府下个月21日标售位於屏东荣民总医院、面临屏东市 建国路的大武营市地重划区黄金地段住宅用地，总面积约2459.27坪，底价为6亿5175万余 元，县府於明年1月21日上午10点办理开标。 县府表示，这次标售的为屏东市大武营市地重划区，为2标2笔抵费地，总面积为8129.81 平方公尺（约为2459.27坪），合计总底价为6亿5175万4,212元，位於重划区优质住宅区 （住三、住四），开标作业将於114年1月21日上午10时於县政府北栋3楼327会议室办理， 标售资讯自即日起於屏东县政府全球资讯网及地政处土地标售行动网公告。 县府地政处表示，屏东市大武营重划区位於屏东市建国路，为屏东市出入重要门户，毗邻 屏东荣民总医院，区内有8公顷公园、停车场及开放空间，并紧邻永大共融公园、武昌公 园，公共设施完备，生活机能相当优越，有意投标者必须在114年1月21日上午9点前，将 投标相关文件以挂号邮递方式寄至「屏东邮局第528号信箱」参与投标，民众可前往县府 北栋地政处重划科索取招标文件及标单，或直接上网屏东县政府全球资讯网站、地政处网 站查询下载列印，标售事宜可洽询本府地政处重划科专线电话：08-7325884。 https://i.imgur.com/iuxfOP9.jpg 屏东市大武营市地重划区抵费地。（屏东县政府提供） https://i.imgur.com/fsvszU0.jpg 屏东市大武营市地重划区抵费地。（屏东县政府提供） https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/4901619 --

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