作者jediforce (进撃的肥肉！减肥兵团)
看板Urban_Plan
标题[发问] 台北市旧大厦改建的问题...
时间Mon Jan 6 19:27:00 2014
小弟住的大厦想要改建，住户自力更新的方式推不动，现要走协议合建模式。
目前谈的开发商强调他们的条件真的很好，其他建商可能连做的兴趣都没有....
我们大楼没有什麽不动产专业的人士，所以想请问各位达人们，
我家的case是真的像建商说的这麽难做，还是其实只是他们的话术而已...
我们大楼的基本资料是:
基地面积: 526坪
使用分区: 住四及住四之一
法定建蔽率: 50%
法定容积率: 加权平均379%
建物现况: 地上12层，地下1层，民国67年完工的RC住商混合大楼
原建蔽率: 58%
原容积率: 497%
公设比: 16%
户数: 120户
不是海砂屋、没有辐射钢筋、也不是地震危楼...
目前住户没有属於自己的车位，必须要在路边找车位或买、租车位。
(地下室的停车位有土地产权，地主拿去对外营业，住户一样要缴钱租车位)
建商要去争取都更奖励: △F1 + △F3 + △F5-1 + △F5-3 + △F5-6
还有容积移转20% (他们说法定上限是40%，但政府不会给超过20%，这是真的吗?)
公设比预估30%
每坪造价30万
我们住户的要求是一坪换一坪 + 一户一车位
对方同意了，但是只能换权状坪, 意思是原有建物产权是多少，就分回给我们多少
计算公式：
可售楼地板面积 = (法定容积 + 都更奖励 + 容积移转)*1.6
可售停车位面积 = 车位总数*每个车位几坪
总楼地板面积 = 可售楼地板面积 + 可售停车位面积
营造成本 = 总楼地板面积*造价
可售楼地板面积 - 原有建物产权 = 建商可售面积
车位总数 - 住户分回车位 = 建商可售车位
建商可售面积*售价 + 建商可售车位*售价 → 用来cover营造成本和创造获利
看起来很简单，可是有没有什麽盲点?
建商说我们原容大於法容、住户又多,
会继续和我们谈是看上三个原因: 地段、地段、地段
所以..想请问各位达人们，我家的case是真的像建商说的这麽难做，
还是其实只是他们的话术而已...
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 118.168.27.56
※ netjedi:转录至看板 home-sale 01/06 19:31
1F：推 activist:拿资料去工程顾问公司或都更公司洽谈比较好啦 01/07 12:13
2F：→ activist:X整栋没户出一点没多少，专业有价咩 01/07 12:14
3F：→ chang1202:说真的 建商要做的话 区位是最大考量的因素 区位不好做 01/11 20:42
4F：→ chang1202:再多也是悲剧 01/11 20:42
5F：推 kobebox:1.看地段是没错 2.每坪造价30万..= = 01/31 12:29
6F：→ chewie:造价要看地下开挖层数 基地小+法定,都更容积都要停车位 02/06 10:14
7F：→ chewie:造价可能降不下来...但都更的造价有等级的公定价 可以讨论 02/06 10:15
8F：推 shikingway:看到120户就不用想了 02/06 11:00
9F：推 bbjerry13:人真的是有点多 02/09 12:47
10F：推 amadeusli:嗯...真的是给他有点难作... 02/18 16:42
11F：推 nashshu: 造价30万太豪洨，完全不可能 11/11 17:06
12F：推 nashshu: 都更奖励不会给超过20%也不是事实，大多奖励都是对价关系 11/11 17:11
13F：→ nashshu: 制，也就是你有做到就会有，市府能砍的只有一项。 11/11 17:13
14F：→ nashshu: 本人在建设公司开发部工作，有问题可再问我。 11/11 17:14