http://tw.myblog.yahoo.com/kelwin_tw/article?mid=256&prev=257&next=255 透过都市更新指定「策略性再开发地区」并给予容积奖励之逻辑疑问 王章凯，大学讲师/建筑及都市计画博士候选人 2012.02.23 根据〈都市更新建筑容积奖励办法〉§13之规定，「策略性再开发地区」不仅可以透过都 市更新申请指定并获得容积奖励，奖励总值更其他更新之奖励上限。§14规定，前述策略 性再开发地区，由各级主管机关就下列地区指定之： 一、位於铁路及捷运场站400m范围内。 二、位於都会区水岸、港湾周边适合高度再开发地区者。 三、其他配合重大发展建设需要办理都市更新，经地方主管机关报中央主管机关核定者。 问题一：上述「策略性再开发地区」哪一项不是政府主管机关能够且应该在通盘检讨时为 了都市整体发展而主动规划进去的？ 既然在〈都市更新建筑容积奖励办法〉中「策略性再开发地区」还是得由「各级主管机关 就下列地区指定之」，表示相关主管机关已经判出什麽类型的地区具备「策略性再开发」 的条件，哪麽为什麽不能直接在都市计画通盘检讨中的主要计画、细部计画中指定出来？ 前述项目地区无法透过都市计画的「通盘检讨」来划定或变更吗？「通盘检讨」的相关法 令规定是根据〈都市计画法〉： §15：「市镇计画应……就左列事项分别表明之：一、当地自然、社会及经济状况之调查 与分析。……二、行政区域及计画地区范围。三、人口之成长、分布、组成……四、住宅 、商业、工业及其他土地使用之配置。……六、主要道路及其他公众运输系统。……。」 §27：「都市计画经发布实施後，遇有左列情事之一时，当地直辖市、县(市)(局)政府或 乡、镇、县辖市公所，应视实际情况迅行变更：…….. 三、为适应国防或经济发展之需 要时。四、为配合中央、直辖市或县（市）兴建之重大设施时。……。」 〈都市更新建筑容积奖励办法〉之逻辑即明揭，政府不仅有能力揭示可指定为「策略性再 开发」的地区项目，也都可以明确地判断由民间所提出定的地区是否符合「策略性再开发 地区」认定标准。所以，依照都市计画相关主管机关应尽之职能，由相关主管单位循〈都 市计画法〉§27所揭「配合兴建之重大设施」(如铁路捷运场站)，以及「为适应经济发展 之需要」(如都会区水岸、港湾周边适合高度再开发地区)，将之认定为有重大都市发展之 必要而需在「都市计画经发布实施後仍应视迅行变更」的事项，提起「通盘检讨」之议并 迅行办理变更，所认定的「策略性再开发地区」亦不致违背〈都市计画法〉之意旨。换句 话说，事实上并不需要、也不应该等到不具公信力的民间都市更新实施者来向政府提出申 请指定时，政府才能确认这些地区是否具备了「策略性再开发」的潜力，应该是都市计画 阶段就要加以反应了。 问题二：「通盘检讨」会缓不济急，所以需要用「都市更新」的手段才能够符合都市发展 之时效吗？ 〈都市计画法〉对於「通盘检讨」的确有时效之规定，亦明揭於相关法令规定中，包括不 得任意变更以及必须迅行变更时的依据： §26：「都市计画经发布实施後，不得随时任意变更。但拟定计画之机关每三年内或五年 内至少应通盘检讨一次」； §27：「都市计画经发布实施後，遇有左列情事之一时，……，应视实际情况迅行变更： 一~四(略)。前项都市计画之变更，内政部或县(市)(局)政府得指定各该原拟定之机关限 期为之，必要时，并得迳为变更。」 也就是说，因为被都市计画认定为重要发展地区是一件影响深远、必须非常慎重为之的事 情，故当然「不得随时任意变更」。但如前述，〈都市更新建筑容积奖励办法〉所指的策 略性再开发地区，特别是如先於通盘检讨之进行、而已有事实发展之地区，政府本於职能 ，自可依〈都市计画法〉§27相关项目加以认定後「限期为之」、并得「迳为变更」。行 政程序上都在同一都市计画体系中运作，似乎不应该存在「都市更新程序快、都市计画程 序旷日废时」的时效性困扰。 问题三：「都市更新」比较能反映「策略性再开发地区」的发展密度，「通盘检讨」做不 到吗？ 事实上，都市更新的实施者为营利事业，将本求利地考虑眼前利润自是天经地义，难以要 求投入额外资源来对实施标的发展密度与对一定范围之内的外部地区做相关冲击以及外部 经济效益的检讨与整合，这本来就是政府相关单位的职责。「策略性再开发地区」的指定 与如何发展、发展上限等等课题都应回归都市计画体系，根据都市整体发展之需要，在「 主要计画」与「细部计画」中直接订定最小开发规模、开放空间留设标准、绿覆面积…… ，以及调整容积建蔽率、允许使用项目，再编列好公共设施开辟项目、预算及时程，先把 公共设施做好再引导高密度发展……等，本来就是订定都市计画、以及透过通盘检讨所要 研议与执行的内容，也有利於民间开发者进行投资时之考量与遵循。 对於透过都市更新指定「策略性再开发地区」并给予容积奖励之逻辑疑问，我们认为对政 府不应该将都市计画体系闲置一旁，另借道〈都市更新建筑容积奖励办法〉来将责任转嫁 到民间开发者身上，藉「引进民间资金与经营构想」之名，希望达到政府所想像、期待「 策略性再开发地区」所达到的「策略性目标」。这种作法，连非都市计画专业的监察院都 可以发现是[1]「各级政府欲达成其个别之政策目标」以相关法令「诱使开发商透过各种 奖励容积或容积移转手段，增加土地利用坪效及价值」的卸责作为，这种舍全面关照都市 发展的都市计画管道不取，而要采取「造成都市计画之毁坏，使得公共设施成本增加，形 成部分人享受容积奖励，却要由全民买单之乱象」[2]的都市更新的作法，将加速都市发 展的崩解，所造成之伤害亦将延续到未来世代。 [1] 监察院(2010),〈099000236容积案纠正案文1027(定稿)〉,监察院2011.11.03审议. 纠正案号099内正0040. [2] 〈立法院公报〉,vol.99, no.65「委员会纪录」.提案人:邱议莹,陈明文,简肇栋 ;2010/1021提案,2010/1025通过。 --

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