花敬群 玄奘大学财务金融系副教授 ======================= 天气还没热到爆，社会已经忍不住先乱到爆。等到天气热了，社会大概就疯了。 台北市政府的都市更新政策，郝市长说是经过「深思熟虑」才推出此重大政策。国民党市 议员说：「政策草率，没头没尾。郝市长被选举冲昏头了。」营建署表示：「必须是策略 性再开发地区，才可能在经过审议後享有此优惠。」市政府说：「要以都市计画专案变更 方式来解决。」 市府在这个政策的形成过程确实想很多，一方面因为台北市都更问题太难太复杂，但也因 为规划者与评估者的智慧与决心的不足，更因为在苏院长的挑战下，让主政者更紧张也更 投机。这一切，使得原来立意良善下的种种政策评估与分析，最後都成为「政治算计」下 陪葬品。 市府确实认真评估过，台北市住宅老化问题严重，因此更新是台北市的重大议题。他们不 认真的地方在於，住宅老化的调节必须采取长期改善的措施。市府迫切的提出短期（五年 ）方案，一方面表示这是打带跑得投机政策，也表示他们自知这项政策大有问题。这一切 ，更为五年後能否重新回头，制造未来的政策压力与风险。 市府认真想过，一户换一户可以让更新前後内部供需均衡，不会制造过多新供给量，是很 聪明很理想的策略。他们的不认真在於，旧公寓的住户至少三成以上是承租户，承租户在 更新後会被迫迁出，甚至搬离北市。更新後将会是住宅需求减少与供给增加，台北市的空 屋与资源浪费问题将会更严重。如果这是政府抑制房价的策略，我们佩服他的天真与愚昧 。 市府评估过，推动都市更新的主要困境在於既有容积过大、产权复杂与建商参与开发的利 益有限；他们不认真的地方，在於这些更新困境与压力应该先予以舒缓解压，才能为政策 与制度的介入创造空间。市府恣意且投机的提出大额容积诱因，只是让更新参与者更加贪 婪，让沈重的更新困境更加复杂。 市府不是不知道，住宅更新就是人民私有财产的处分事宜，想要换新就应该负担成本。却 自甘堕落自我绑架的提出：「 一坪换一坪 不缩水，还附一个停车位，原住户都不必花钱 。」这是向人民正式宣告：「只要是与不动产有关的公共事务，贪婪是正当的，不劳而获 是正当的，要五毛会给一块的。」 市府想过，让民众自发性的推动更新，才不会让更新利益尽入建商手中，这是对的方向。 但是，整个制度设计上却丝毫不见如何协助民众自力更新的作为，似乎天上掉下来容积礼 物後，还会自动掉下来帮民众盖房子的礼物。因为更新的过程仍是困难与复杂的，这不是 市府短期内可以妥善规划因应，所以不处理。 市府不是不知道，最迫切需要都市更新的地区，不是市中心的四五楼公寓，而是市区内还 存在的一大片三楼以下老旧住宅地区（大同、万华、中山区最多）。但是，这些地区潜在 的更新利益较低，产权复杂更新难度较高，建商不喜欢介入，且政治版图偏绿，所以市府 就直接跳过不处理。 都市更新确实是难事，更是重要的事。处理这种事需要的是智慧与决心，而不是算计与私 心。基本上，处理都市更新要循序渐进的处理产权复杂问题，以及既有利益结构评估问题 ，同时要建构政策与制度介入模式。此三者缺一不可，也都必须用智慧与决心来「深思熟 虑」。 产权复杂化问题必须透过决策者单纯化的制度来引导，让一大群私有权利人的利益共同化 ，简化沟通窗口。这件事一方面要建立不动产继承信托化机制，更需要资讯透明与专业协 助的介入，让老旧住宅权利人逐步看到更新的可能性。 既有利益结构评估的处理，应当建立制度让各权利人之权利义务明确化，这在都市更新条 例上已提供架构，但在实务推动上则因为开发商不当的介入模式与政府的纵容，使得勾心 斗角的结构让专业评估完全使不上力。政府部门对此问题的处理态度只有「市场机能」一 句话，却毫不对实际上的「市场失灵」担起任何责任。为何政府不能帮帮老百姓，清楚的 算给大家看，算不清楚的部分也该建立後续的分配机制，让人民安心。 制度与政策的建构更是政府展现决心的一大做为。既然都市更新是攸关台北市长期发展的 重大课题，为何政府可以这麽放心大胆的交给市场解决。显然是决心不够。如果都市更新 的公共事务本质已然高於民众财产管理的本质，政府成立专案公司来协助与辅导民众推动 更新，有何不可。这件事未必要被「与建商争利」这种鬼意见筐住手脚。只要政府自己不 要「争利」也不要特别「图利」，让该有的利益给该给的人，该负担的成本由该负担的人 承担，我们的人民难道都是这麽贪婪与不理性的吗。 都市更新这件事，既有制度原来是设计给理性的人民与认真的政府来执行的。但是政府投 机取巧的把人民与厂商搞的贪婪与不理性，又不愿认真改善制度与提供理性透明的参与环 境。一方面让想做事的行政官员痛苦难当，也为投机政客与投机人民创造混水摸鱼的空间 。多麽不堪的「深思熟虑」。 资料来源：花敬群部落格 http://tw.myblog.yahoo.com/huacloudmountain-huachingchunisme/ --

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