※ [本文转录自 Policy 看板] 作者: oodh (oodh) 看板: Policy 标题: [分享] 天下杂志 土地之怒 时间: Wed Apr 21 13:32:31 2010 土地之怒（1）三大怪象！都市更新等於乱拆、贱卖你家？ http://www.cw.com.tw/article/pr.jsp?id=40713 作者：陈一姗．熊毅晰 　出处：天下杂志 445 期 2010/04 有一天，你一觉醒来，你的家被划定都市更新；有一天，你翻开报纸，你家旁边的土地标 了天价，你再也很难换屋。曾几何时，我们的土地，变成了别人的豪宅。当薪水不涨，房 价节节攀升，我们该向谁发怒？要如何抑制炒地、炒房？ 怪象：十年的房子被都市更新 赵医师：我没有什麽条件，只是房子不要拆 对台大医学院毕业，太太还当过卫生署高官的赵医师而言，活了七十年，从来没有这麽弱 势过。两年前，一位陌生人找到他板桥的诊所说，相中他仁爱路杭州南路附近的房子要做 都更。「我的房子盖好才十年，两个小孩住的好好的，根本没兴趣，就不理他。」之後， 他收到说明会通知，也都没去。 直到有一天，他收到通知，十年新的房子已被台北市政府以「建筑物因年代久远有倾颓或 朽坏之虞、建筑物排列不良或道路弯曲狭小，足以妨害公共交通或公共安全」划定更新。 过了没多久，他又收到建商的通知，知道自己虽然没有出席说明会，但「在律师的见证下 ，已被代抽，分配到後栋六楼，与地下第六层的车位」。原本幽静的生活环境，突然变成 二十八层住商混合大厦里的二户。赵医师这才知道，即使没有他同意，五分之三的邻居就 可以决定他的命运。而他的房子，关系到面积可否达一千五百坪，建商能否拿更多容积奖 励。 「我已经老了，根本不在意赚不赚钱，我没什麽条件，只是想保住自己的房子而已，」已 经退休的他，为了保住自己的房子，第一次变成陈情人。在会议上，他得以陈情三分钟。 怪象：市价两千多万，建商估价只有八九六万 机车行老板彭龙三：我是用肉身在挡推土机 彭龙三用他指缝间有着油污的手，翻着手上一大本一大本的都更资料。第十年了，从民国 八十九年，位在捷运永春站旁的机车行及二楼住家，被政府划定为都更区後，彭龙三生活 从此大乱。 彭龙三是住在这里的第三代，当年阿公从新竹走了三天三夜落脚到台北当佃农，靠着耕者 有其田翻身，分到土地。到了父亲这一辈除了种田，又开了机车行迄今，一家人吃穿都靠 这间店面。 新设计，都更建商分五一％，地主住户分四九％，他原本二十二坪的店面，都更後只分到 十五．六坪，与补偿金一八○万。很难再开店，一家居住空间也变小。他更气的是，目前 市价两千多万的店面，在建商五年前的估价里只有八百九十六万。他不平，向政府索取估 价报告，却不行。 负责该案实施的森业营造建设开发部经理李政道说，这个案子是九四年送的计划，当然是 以当时的估价。目前森业和彭龙三正在相互提告中。 彭龙三感慨地说，住户陆续都迁走了，加上漫长的抗争，老社区已经瓦解了。他的生意也 大受影响。「我知道，这个案子拖最久，推土机要推，我们一定是第一个，我是用肉身在 抵挡推土机，」他说：「但我要保住我的家。」 怪象：绿地消失，豪宅耸立 作家古蒙仁：此生已注定无望 三月底天母圣道儿童之家的标售，被誉为天母新地王的诞生，作家古蒙仁愤怒地在报上喊 出「此生已注定无望」。三十年前，古蒙仁从大直一直找到天母，看上天母到处都是绿地 ，矮矮的台银美军顾问团宿舍，低密度开发的特质。许多天母人都跟他一样。 但这十年，天母的天空快速被遮蔽了，先是《中央日报》被标走，盖了三十层的大楼；士 林纸业也盖起来；天母公园旁的台银宿舍全被买走，现在都在盖一栋又一栋三十多层楼的 豪宅：「我不知道为什麽都市计划没有限制高度，现在走在天母会觉得自己好像走在曼哈 顿，到处都是摩天大楼。」 古蒙仁只有一间房子。对他而言，房价上涨毫无意义，他不可能卖掉，因为卖掉之後，就 再也买不起了。「对土地问题，政府一点因应对策都没有，我真的很痛恨政府没有一点社 会正义，没有一点作为。」 每个人都该有一首属於自己的心曲。曾几何时，台湾中产阶级的心曲，因为土地，正慢慢 地变调为一首首无奈、愤怒与绝望的歌。 连前中研院长李远哲，上周末都在建商好友的庆功酒会上说，「现在台北的房价高得连中 研院士都买不起。」影响所及，连中研院想请海外学人回国担任院士，他们都因买不起房 子而拒绝。 三月二十六日，二十一年前带领群众夜宿忠孝东路无壳蜗牛运动的李幸长，再度与群众走 上街头。 「政府只会徵询企业大老、建商公会的建言，从未听听大多数想有个住所安身立命百姓的 心声，更未曾对中下劳工、弱势族群的房事有过关爱的眼神，因此我们只好自救，集结公 民社会的力量，让总统马英九、行政院长吴敦义正视我们这些『庶民』的苦痛，」无壳蜗 牛联盟声明：「年底要用选票表达愤怒。」 吴敦义却回应，房价是市场供需决定，台北房价，「我没有能力也不该打压。房地 产是火车头工业，现在好不容易有点火苗，要是打下去，全民经济会『down』下来。」 地价、房价狂飙，真的是一句「供给与需求」就能解释的吗？为什麽从老医生，机车行老 板，到作家，这些原本不是弱势的人，都这麽愤怒？ ----------------------- 土地之怒（2）国家的土地，变成私人的豪宅 http://www.cw.com.tw/article/index.jsp?id=40759 作者：陈一姗．熊毅晰 　出处：天下杂志 445 期 2010/04 建商用这麽昂贵的价格去标地，为什麽不赶快开发？事实上，建商养地的手法全都符合法 令，「我照你游戏规则走，你不能讲我囤积土地有错。关键是政府要有作为，要逼得地主 受不了，一定要开发，」宏大不动产监价董事长卓辉华说。 土地税制，是纵容建商囤地、囤房的主要元凶。从建商的「养地」水位，就可以发现台北 市的土地供给并未如外界所言紧俏。 财政部出身，资诚会计师事务所协理吴金终说，在先进国家中，大概就属台湾的土地税制 最为落後。 台湾一块土地有四种价格，除了市价，三年调一次的是公告地价；根据公告地价上下二成 的申报地价是课地价税用的；公告现值是课土地增值税用的。「就连大陆课土地增值税都 是用实际交易价格，」吴金终批评，台湾所得税、营业税都现代化了，只有土地税都不动 。 全世界最落後的土地税制 台湾的房屋价值，也有两个。市价之外，房屋税则是根据各地地方税捐稽徵处评定的「房 屋构造标准单价」。这个单价已经二十七年没有修改，立委赖世葆曾估计，目前一平方公 尺四五八○元的单价，只有实际价值五分之一。 价格不透明，房地产交易因此也怪象丛生。卓辉华直言，在台湾，不少房屋买卖签三份合 约，一份是「公契」，提供政府单位报税用；「私契」，双方真的买卖用的；还有一分「 假契」，银行贷款用：卖一千万，写一千三百万，跟银行借个七成，全是靠贷款买房。 政府也有建停车场减免地价税的优惠，囤地成本更低。 台大城乡所教授华昌宜直言，台湾的土地税制关键不在税率不高，而在税基。台北市公告 现值最接近市价，但也是打七折；公告地价更是只有四成，导致台湾的土地税、房屋税率 表面高，但是加总实际负担，只有美国的十分之一。「台湾的空屋、空地持有成本太低了 ，大家都把房子当黄金一样买，有钱就买了放在床底下，」他形容。到底台北市有多少空 屋，这个数字却无人知道。 吴金终说，当年是因为支票汇款不发达，都用现金交易，查缉不易，为了避免争议，才权 宜用公告地价或公告现值。现在二十一世纪，谁买卖房子是用现金？要掌握交易价格一点 都不困难，问题在政府要不要改。 建商囤地居奇 还给奖励？ 「囤积大宗物资是刑法，要抓去关；为什麽囤土，这种没办法进口，又稀少的民生物资， 我们还要帮他省税、给他奖励、还借他钱？」国家资产抢救连线成员张维修愤怒。 房地产价格的资讯黑箱，让国有地标售背上「助长房价炒作的黑锅」。新任国有财产局长 张佩智解释，国有土地的标售的确和房地产景气连动紧密，但应该说标售创高价是高房价 後的结果，并不是导因。 对於建商常以「台北市已经没有土地」作为抬升房价的理由，张佩智更是不以为然。他以 去年国有地的标脱率为例指出，台北市仅有四四％，也就是整年度有超过一半的台北市国 有地乏人问津，而中南部更是仅有一八％。「讲穿了是建商聪明，利用标售土地的资讯来 炒高他的土地行情，」张佩智说。 「其实台北市的住宅区土地一直以来都是足够的，」宏大不动产监价顾问董事长卓辉华直 言，只是有人会去炒作，说土地不够，所以价格才会飙涨，「说土地不够都是骗人的！」 土地之怒３：法律只保护懂法律的人 资讯不对称，市场就会失灵，这是经济学的ABC。不断降低门槛的「都市更新条例」，让 处於资讯弱势的小老百姓连自己的家园都保护不了，成为新土地之怒的来源。 在国外，长期应可抑制房价的都市更新，在台湾反而已造成中古屋房价上涨。 「政府对於都市更新的宣导是错误的，之前都是强调盖新房子赚钱，问题是，利益是对建 商而言，对想要住在原地的民众来说，关键应该是重建家园，」 第一银行都更部李振祥 分析：「我常跟找我问都更的人说，你要创高价就去找建商，建商才有能力盖豪宅。问题 是盖了豪宅，反而会把你赶出去！」 李振祥分析，不算开放空间与停车奖励，光靠都更，台北市可以拿到三成容积奖励，台北 县可以拿到五成。简易来说，一旦建商要分超过三成，住户的居住面积就会缩小。 政府宣导都更一开始就教错重点，强调会赚大钱，导致不能赚大钱的地方，即使最需要再 生，也无人闻问。台北市都市计划委员、总统马英九住宅的建筑师张枢直言，台北市政府 第一期划定的三十多个隅陋地区，是在大同、万华，但这几个区都没做，市政府也没钱自 己做。 後来开放建商与民众做，结果都更都出现在房地产好的地区，文山区最多，其次是大安区 ，变成有房价，才有都更。 政府打建商主意，想用民间的力量，让市容快速变美。但建商要赚钱，民众要不吃亏，换 新屋，成本就由全民买单。 --------------------------- 土地之怒（3）假公益、真私利的都市更新 http://www.cw.com.tw/article/index.jsp?id=40760 作者：陈一姗．熊毅晰 　出处：天下杂志 445 期 2010/04 都市更新委员张枢说，本来老房子换新房子就已经是赚到了。但台北的地主不但要房子不 比现在小，甚至更大，至少有一个停车位。拆房子要赔偿、搬家费及出去租房子的租金都 要建商负责。「为了要满足他，加上建商的利润，都是用全民的容积来造就，」总在委员 会上扮演黑脸，不怕得罪建商的张枢，说出了容积奖励背後的无奈。 都市更新研究发展基金会执行长丁致成也批评，台湾地主真的很难搞。在日本，绝不会发 生住户与建商私下见面的事，因为在日本社会去私下索取自己的利益很丢脸。但台湾民情 却非如此，恨不得自己拿最多，才有本事。 都更完全是利益导向，但却能戴着整顿市容的公益皇冠拿优惠。住户想发财的私利，容积 率却要市民买单。加上台湾政商共生的全力助攻下，「都市更新条例」成为立法院修法最 频繁的法案之一。十二年修了七次，今年还要修第八次。 根据律师蔡志扬整理，民国九十二年，立法院修法放宽协议合建的门槛，由原先百分之百 的住户同意，降低为八成。民国九十四年第三修，将原先都更区里的公有地，应该要权利 变换（分房子）的规定，改为建商可以用现金买。民国九十五年第四修又放宽，公有地建 商有优先承购权，可不用标，直接让售。让售价多是公告现值，远比公开标售低许多。 这个都更与畸零地让售的漏洞，直到国有财产局两次遭到搜索，前後两任副局长遭到起诉 後。去年初才被堵住，才半年，公有地参加都更采让售降低一半。 现在，「都市更新条例」已经送进立法院进行第八修，对住户更加严苛，一旦通过，如果 反对都更者只有五户以下，可出动警察，来驱离民众。民众可以看的公共展示期，要由现 行三十天缩短为十五天。 「公权力早就该介入了，大家都把目光焦点放在陈情人上，这样对更多等着要住进新房子 的都更住户公平吗？」一位专门从事都更的建设公司总经理有不同的看法。 将八修的都更法，对建商又更加宽限，一旦都委会通过都更案，实施期可由一年直接延长 到六年。「不让人民看，却让建商可以先圈地再说，」张维修解释其中的不公。 多位都更自救会成员都批评，台湾的都更法，让民众与建商武器完全不对等。建商鲜少走 完全公开透明的管道，因为赚不到钱，而普遍采取的管道，合建绑权利变更，私下议约， 让每个住户各显神通去谈条件。 譬如：估价过程中决定房屋价值的三家估价师，都由建商找，但费用其实是「共同负担」 。而估价报告只提供给都委会，人民无权查询。多数民众在签同意书，让建商去送都更计 划审核时，只知道未来房子长什麽样，但自己到底能分多少坪？分到哪一层，哪一户？却 不准确。 问题是都更事业计划一旦核定，根据第七次所修的都更法，同意书不得撤回。「为什麽建 商是『公共利益』，小市民就是钉子户？建商与小市民的公平协调机制是不对等的，」张 维修说。 「法律向来不在保护好人，而是在保护懂法的人，」李振祥分析。建商现在就是利用资讯 的优势，一旦住户对於都更的知识愈来愈正确，建商空间就愈小。在日本，现在几乎都是 由民间自力都更。最着名的六本木案，则是银行推动。 更大的隐忧是，都更很快地摧毁，台湾好不容易发展出的社区意识与信任。同社区住户， 因为立场不同而分裂，巷子里错身也低头而过，谁私下拿了什麽好处的传言满天飞。 土地之怒４：噬土政权毫无作为 更令中产阶级愤怒的是，从土地税到都更争议，政府不是看不见，也不是不知关键。但从 中央到地方，所有政治人物全被绑架了。 「台湾是一个噬土性的政权，土地开发是从中央到地方一个重要的利基，不论供需，还是 要不断的开发，地价就是要这麽贵，」政大地政系系主任徐世荣说。 一位活跃於政商工会圈的知名企业员工说，现今的政治生态，唯有土地利益才撑得起一位 民意代表。否则「现在随便一场选举经费起码是一亿起跳，政治人物光靠工程分配款早就 不够看。」 复杂的政商共生结构，使得根本不用修法，地方就可以自己调整的公共地价、公告现值、 房屋评定价值，根本没人要动。华昌宜生动地描述，当年他向某县长建言，应该调整地价 与房屋价，以解决地方财政窘况：「他急忙摇头说，你这是学院派不食人间烟火，我还要 选举哩，不可能，不可能。」 解决民怨该做的四件事 「想要有个负担得起的房」已经成为中产阶级最大的心曲。政府要解决这股庞大的民怨， 首先，必须让房地产交易价格透明化。 资诚会计师事务所协理吴金终，认为一般民众抗拒加税并非无解。 在美国，各地方政府本来就可根据自己财政状况，对财产税打折。政府不妨第一步先让真 实地价浮上台面。起码土地增值税先按实价课徵，抑制炒作。财产税则可打折，以降低自 有房屋者的反对阻力。 第二，如果实价不可行，政府可以成立独立的房地产监价单位，来决定公告地价。「就是 要摆脱地方政商共生的结构，」华昌宜说。 第三，「国土计划法」赶快通过。华昌宜指出，过去几年，台湾引入开发许可制的观念， 权力下放到都市审议委员会或县市层级，使得台湾国土加速支离破碎。 台湾哪些地方应该是保护区，哪些地方应该是城乡发展区、农业区？城乡发展区里，又该 有什麽规范？都市的天际线要多高？这些全要靠「国土计划法」做上位法规，地方政府依 循。否则「这些委员会审议时，看到的就是这块土地，看不到全貌，」华昌宜批评。 第四，短期内，为了遏止囤地歪风，国有土地标售，不妨设立开发期限条款。事实上，现 行寿险业资金管理规范中就明定，寿险业买地两年内一定要开发，杜绝囤地炒作。 民国七十八年，无壳蜗牛运动唱起的愤怒之歌，二十一年了，人民继续愤怒着。当政府用 「进步」、「供需法则」来搪塞人民，我们不禁要问，进步是为了谁？发展又是为了谁？ 空有美丽的房子，却少了庶民的呼吸与灵魂，多了因为黑箱而存在的猜忌。空有躯壳，又 有何用？ -- 国家研究院->政治小组-> policy 政策板 █▆▆ █▆▆ 远离对政党人物偏好 █ ◥ █ ◥ 追寻「什麽对人民最好」 █▆▆▆ ▆▆█▆▆ ███ ███ ██▋ ███ ███ █▉█ ▁ ▁ ◥◣ █ ▇▇█▇▇ █▇█ █▉█ ██▋ ██ ██▋ ███ ▉██ ◥◢◤ █◢█◣█ █ ███ ███ ███ ███ █ ██▇██◤◥ ◢◤█◥◣ 板 --

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