作者LINPINPARK (lalalo)
看板Stock
标题Re: [新闻] 独家／水龙头开了！行政院今将拍板新青
时间Thu Sep 4 17:26:35 2025
日股收盘回来看一下股版,怎麽一排房版文
还以为走错版, 问号?
我觉得在不触碰版龟，要小心翼翼讨论这个议题，而且要有许多股点
先借用Howard Marks 对於周期投资与投资情绪的波状图来解释一下这波房市
https://meee.com.tw/L8aWK5X.jpg
可以看到资产的True Value随着时间往上
市价是随着波浪上去ATH All Time High 以及荡到谷底的ATL All Time Low
投资者会随着波浪，随着资产市价的增值来放大乐观的情绪
或随着资产市价的跌价产生放大後的悲观的情绪，如以下图的各阶段情绪表
https://meee.com.tw/TRtOmpB.jpg
这两张图要建立在
1. 此资产的真实价值True Value 确实随着时间成长
2. 市场给予的市价是一直不理性的，市价跟True Value之间的关系
会根据乐观悲观有一大段溢价或一大段折价
那至於怎麽去定义和计算资产的真实价值True Value或内在价值
那是大哉问 此篇不探讨
回到台湾不动产，这两点是确实成立的
1. 台湾不动产就是受惠於长期经济成长而真实价值持续成长
(土地成本+营建成本+贷款成本+利润+对於台湾未来经济期望之折现产生之溢价)
如果长期经济不成长就会停滞，看起来台湾这20年没有这个现象
我想大盘5000变24000就是最好的证明了
2. 市价就是会受到各种外在因素去波动 乐观或悲观去做溢价购买或折价售出
如: 2023-2025 近三年的AI大成长带动超级乐观长周期
2020-2022 疫情间的悲观与电子业库存增加的短悲观
2018-2019 台商回流投资带动的小乐观短周期
2016-2018 左右岸的关系紧张带动较为悲观的短周期
2010-2016 紧缩房地产政策的悲观长周期
这中间可以看出市场情绪一直是交替循环并且保持持续不理性
但真实价值其实就是持续成长，有时候略高於市价，有时候市价远高於真实价值
那回到那张情绪表，套用到现在这个时空
可以肯定股市和房市目前都是在ATH，而且情绪维持在
Euphoria (极度愉悦、兴奋和无忧无虑的情绪状态)一段时间了
但是看一下下一个阶段 Anxiety 焦虑的情绪出现，产生的核心会是市场情绪
「信心」的动摇，没错，就是对於这个过於乐观的市价和每个人或法人心中自我判断
真实价值之间，对未来市价与真实价值产生「信心」上的怀疑了。
综观现在几个外部因素影响到 「信心」
1. 尚未谈定的台美关税- 直接影响半导体供应链未来在台扩厂投资
2. 紧缩的房地产政策- 这不多说，今天就是松绑一点
3. 半导体AI乐观牛市的惊惊涨 - 长牛中，会怕AI泡沫造成的AI订单逐季衰退
但我认为2.的改动只是短期的乐观效应，1&3才是对股市与房市新的周期信心因子
在众多区域中双北/新竹/台中应属於可扛过去这段焦虑并且安全下庄
中部和南部这几年炒做过高的，现在要面对市场焦虑与「信心」的考验
以上分享
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 125.227.159.18 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Stock/M.1756977998.A.161.html
※ 编辑: LINPINPARK (125.227.159.18 台湾), 09/04/2025 17:30:33
1F：推 yousking : 呆丸房地产跟呆丸总经可谓息息相关 09/04 17:30
2F：→ yousking : 36趴的集中度牵一发动全身，其实跟股版完全有关 09/04 17:31
3F：推 saberr33 : 旧市区的房子都不好租了，到底谁在买 09/04 17:32
4F：推 wen12305 : 我比较想知道豪宅市场还有没有救儿 09/04 17:36
5F：→ LINPINPARK : 豪宅市场就是心灵+情绪的自用价值>投资 09/04 17:37
6F：→ LINPINPARK : 买完自用 就不会投资豪宅惹 09/04 17:38
7F：推 zoulephant : LINPINPARK大的文章总是好看 09/04 17:38
8F：→ waylank1234 : 这个集中度早就是回不去了，房贷就是吃这个集中度， 09/04 17:38
9F：→ waylank1234 : 加上企金也吃，当然就是会飙高 09/04 17:38
10F：推 zzz50126 : 这建立在由市场看不见的手去调控的情况 台湾这10年 09/04 17:38
11F：→ zzz50126 : 是看得到的手在压抑 基本上只要回归市场 可能就很恐 09/04 17:38
12F：→ zzz50126 : 怖了 09/04 17:38
13F：推 NTU303150195: 妙木山今天摄氏几度 09/04 17:39
14F：→ zzz50126 : 周期必须要有涨有跌 要是每次情绪起来时都被压抑呢 09/04 17:39
15F：推 wen12305 : 看来豪宅还是死透，有事烧纸 09/04 17:40
16F：→ zzz50126 : 台湾住宅真的有康波周期吗 09/04 17:41
17F：→ LINPINPARK : 妙木山进度到 七千四百张，916前会到八千张 09/04 17:41
18F：推 minazukimaya: 判断山顶在哪挺难的 而且股/房的周期可能不会同步 09/04 17:45
19F：→ minazukimaya: 所以还是两者分开分析 只讲房的话 我觉得确实如你所 09/04 17:46
20F：→ minazukimaya: 说 过去半年市场已经从Euphoria开始产生Anxiety 09/04 17:46
21F：→ minazukimaya: 但是房子的「名目价格」有很强的僵固性 除非是碰到 09/04 17:47
22F：→ minazukimaya: 泡沫爆掉那种负债端大量违约(=资产负债表收缩) 09/04 17:48
23F：→ minazukimaya: 不然价格的僵固性会表现为落後通膨的名目盘整/缓跌 09/04 17:48
24F：推 blargelp : 第一张图我是满同意，true value 稳定向上没问题喔 09/04 17:48
25F：→ blargelp : ，但我是觉得台湾房地产状况这条线被拉得很平，上下 09/04 17:48
26F：→ blargelp : 波动小。也要看地区啦，北部可能以盘代跌而已 09/04 17:48
27F：→ minazukimaya: 会因为供需失衡大量下杀的区域应该挺有限的 09/04 17:50
28F：推 minazukimaya: 大概就那些预售卖太多 又因为政策导致的追价而产生 09/04 17:52
29F：→ minazukimaya: 轻度泡沫的地方吧 09/04 17:52
30F：→ minazukimaya: 不过目前的政策是 放开信用 让建商能平顺交屋 风险 09/04 17:53
31F：→ blargelp : 我指的是价格那条线，可能根本没有明显的向下回档 09/04 17:53
32F：→ minazukimaya: 分散转嫁给新青安贷款屋 而非集中在建商身上 09/04 17:53
33F：→ minazukimaya: 分散的小散户其实比建商更有诱因咬牙苦撑 09/04 17:54
34F：→ minazukimaya: 所以价格风险从建商转嫁给首购散户 会形成价格支撑 09/04 17:54
35F：→ minazukimaya: 只是咬牙苦撑的这个苦嘛 就真的得苦一点了XD 09/04 17:55
36F：推 abyssa1 : 房贷高杠杆+溺水不会断头 导致线很难往下跳太远 09/04 17:55
37F：→ abyssa1 : 因为有贷款的赔售2成根本拿不到现金 不如死撑观望 09/04 17:55
38F：推 minazukimaya: 毕竟你阻挡他交屋 小散户未必领情 说不定觉得你挡 09/04 17:57
39F：→ minazukimaya: 着他赚钱了呢 09/04 17:57
40F：→ minazukimaya: 放宽新青安最直接的效果就是解决排拨问题 皆大欢喜 09/04 17:58
41F：推 MRFROG : 这篇不错 09/04 17:58
42F：→ minazukimaya: 「目前来看皆大欢喜」 建商也开心 买到房的也开心 09/04 17:58
43F：推 qaz630210 : 72-2不调高，靠那个越来越少的刚需有啥屁用 09/04 18:32
44F：推 Tassadar250 : 推一个 09/04 18:47
45F：→ C24128390 : 第二户第三户的限制没变都是小打小闹XD 09/04 18:47
46F：→ C24128390 : 某些人明显超怕这个卡住最多投客的条件被人发现 09/04 18:47
47F：→ C24128390 : 反过来说只要这个一开放 那就是继续开派对 09/04 18:51
48F：推 scarrony : 你有看看你喊高点喊多久了吗 09/04 19:32
49F：→ LINPINPARK : 你好啊，高点真的蛮久的，也是爽赚一些日股和台股嘻 09/04 19:51
50F：→ LINPINPARK : 嘻 09/04 19:51
51F：→ LINPINPARK : 然後最好高点维持久一点，让新竹土地顺利卖出 09/04 19:53
52F：→ LINPINPARK : 所有了解了吗，喊高的同时我也是一直在把长期投资 09/04 19:54
53F：→ LINPINPARK : 的资本利得一次拿回来 09/04 19:54
54F：推 NovaShin : 某人便宜卖青埔 高档买竹北 真的是好骚的操作ㄏㄏ 09/04 20:06
55F：→ chenyei : 台湾人口开始减少，对股市不一定有影响，对房地产 09/04 20:11
56F：→ chenyei : 肯定有影响，这无法纯用投资情绪解释 09/04 20:11
57F：推 k91011022 : 新竹山区呢 09/04 20:13
58F：推 ProTrader : 大盘5000~24000要还原成报酬指数看比较正确 09/04 20:14
59F：推 ProTrader : 高雄台南都有台积电 地板还是有撑 09/04 20:19
60F：推 doitlasting : 看法相反，过高的一直都是双北，无论你用什麽数据 09/04 20:23
61F：→ doitlasting : 看都是过高，高雄平均薪资是台北市7成但房价不到1/ 09/04 20:23
62F：→ doitlasting : 3，涨多不代表过高，估值比较重要 09/04 20:23
63F：→ doitlasting : 双北还是支撑很强，但不代表他的价格应该是南部好 09/04 20:25
64F：→ doitlasting : 几倍 09/04 20:25
65F：推 NTU303150195: 这个故事要去房版爬历史 09/04 20:26
66F：推 ctes940008 : L大南部那个开发弄好了吗？ 09/04 20:32
67F：推 Xoshi : 房市松绑应该是强心针 受市场考验 09/04 20:36
68F：→ LINPINPARK : 南部的还在进行 09/04 20:49
69F：→ ActionII : 到底是谷底还是非理性繁荣QQ 09/04 21:47
70F：→ ActionII : 不过房板都说是房地产带动实体经济捏 09/04 21:50
71F：→ scarrony : 家里有矿就是爽，一直看错赔钱也赔不完 真羡慕 09/04 22:01
72F：→ k798976869 : AI就是fu糗 怕啥 09/04 22:17
73F：→ LINPINPARK : 呃，好的，中年阿北你爽就好罗～ 09/04 22:38
74F：推 NovaShin : 可怜虫卖丢3x青埔去买7x竹北 追高杀低散户仔 09/04 22:46
75F：→ NovaShin : 资产哺噜哺噜蒸发罗 社会危机哺噜噜往下跌 哭哭 09/04 22:46
76F：推 woker : ai比较像是当初网路 只是在砸设备，非手机这种商品 09/04 22:46
77F：→ woker : 马上赚钱的 09/04 22:46
78F：→ NovaShin : 一来一往应该损失快破千万了吧 悲情笑话房板仔 09/04 22:47
79F：→ ActionII : Fu糗也是能悲剧啊，为啥不怕 09/04 22:55
81F：→ ActionII : 网路也是未来，当时的愿景也几乎都实现了欸 09/04 22:57
82F：→ ActionII : 但回头大家还是会说泡沫啊 09/04 22:58
83F：→ Bulogal : 思考一下老魏为啥在法说会说过，AI需求很大，但还 09/04 22:58
84F：→ Bulogal : 是敌不过全球景气下滑带来的影响； 09/04 22:58
85F：→ Bulogal : 2022的老魏即使客户情况变差订单缩减，也始终在说 09/04 22:58
86F：→ Bulogal : 手上订单满载，GG不受影响，现在为什麽不像2022那 09/04 22:58
87F：→ Bulogal : 时那麽自大了 09/04 22:58
88F：推 NTU303150195: 干我快笑死，你那身价还花时间用小画家反讽他 09/04 23:12
89F：→ NTU303150195: 他家不只矿了好吗XD 09/04 23:12
90F：→ LINPINPARK : 睡前灵光一闪，AI就是要来拿来做meme 09/04 23:16
91F：推 wen12305 : 看了梗图才知道scarrony这号人物，有什麽代表作吗 09/04 23:22
92F：→ LINPINPARK : 没概念，我以前在房版混的时候也几乎没印象 09/04 23:25
93F：推 NTU303150195: 00687这季配3块已经没人讨论了 09/04 23:29
94F：→ LINPINPARK : 对啊，希望第三季可以配回0.32-0.34 09/04 23:33
95F：→ LINPINPARK : 汇率～ 有回来一点点 09/04 23:33
97F：推 NTU303150195: 敲碗跟或m姨的分析文，上一篇7/31 09/04 23:34
98F：→ NovaShin : 他的代表作就是2021贱价卖掉青埔 09/04 23:34
99F：→ NovaShin : 然後去追天价竹北现在套牢中脾气很差 离他远一点 09/04 23:34
100F：推 minazukimaya: 如果要说美债的话 就…明天失业率审判日 09/04 23:44
101F：→ minazukimaya: 我当然是希望数据烂爆然後美债往上喷啦XD 09/04 23:45
102F：→ minazukimaya: 最好开个4.4%出来 希望不要劳参率又下降拖後腿QQ 09/04 23:46
103F：推 NTU303150195: 感谢美国人失业让我们赚钱 09/04 23:47
104F：→ NTU303150195: 你有长债殖利率多少要出吗 09/04 23:48
105F：→ NTU303150195: 不知道中性利率到底多少 09/04 23:48
106F：→ NTU303150195: 我现在100%债..-.- 09/04 23:49
107F：推 minazukimaya: 100%债太极端了啦XD 09/04 23:50
108F：→ minazukimaya: 我作短线而已 30Y目前是先看4.4%~4.5% 但其实我有点 09/04 23:51
109F：→ minazukimaya: 後悔作30Y 让我重来的话 我会选10Y 没想到10Y-30Y的 09/04 23:51
110F：→ minazukimaya: 利差会扩大这麽快 市场很不看好长期财政平衡QQ 09/04 23:52
111F：→ minazukimaya: 其实10Y过去一个月的线图走势蛮健康的 30Y就.... 09/04 23:52
112F：推 NTU303150195: 我去年4月4.9%进的，9月4.0%没出，现在抱回5%还被 09/04 23:53
113F：→ NTU303150195: 汇率捅 09/04 23:53
114F：→ minazukimaya: 现在10-30利差已经70个基点 啊嘶~~~ 09/04 23:54
115F：→ NTU303150195: 就低能ㄏㄏ，觉得去年9月降息会赚更多 09/04 23:54
116F：→ minazukimaya: 嗯..100%债真的太极端了 长债本身也是风险商品 09/04 23:55
117F：→ NTU303150195: 嗯，主要我房子那边全都杠上去的，其他投资就太保 09/04 23:56
118F：→ NTU303150195: 守... 09/04 23:56
119F：→ NTU303150195: 但100%债很亏时间成本 09/04 23:56
120F：→ minazukimaya: 我现在有点担心10y随着降息变成3.8% 结果30Y雷打不 09/04 23:56
121F：→ minazukimaya: 动也停在4.8% 会吐血... 09/04 23:56
122F：推 NTU303150195: 那...再等三个月？ 09/04 23:58
123F：推 minazukimaya: 没有 真的10y到3.8% 30y还不动 我就认了出场XD 我毕 09/05 00:00
124F：→ minazukimaya: 竟是来作价差的 赚不到就算了 没有要等他个天荒地老 09/05 00:00
125F：推 NTU303150195: 那你出美债要买什麽 09/05 00:00
126F：→ minazukimaya: 我这次进场 就想趁降息蹭一下看有没有肉汤喝QQ 09/05 00:01
127F：→ NTU303150195: 我出美债也不知道要买啥XDD 09/05 00:01
128F：→ minazukimaya: 看美股罗 美股没下来 我就先放短债 下来就慢慢加码 09/05 00:01
129F：推 NTU303150195: 下次下来要勇敢加@@ 09/05 00:03
130F：→ NTU303150195: 不然100%债太没参与感 09/05 00:03
131F：推 minazukimaya: 其实就是配置别太极端 比方说四月都跌那麽多 卖30% 09/05 00:05
132F：→ minazukimaya: 债换成股也合理吧 债毕竟只是停泊资金等待时机 09/05 00:06
133F：→ minazukimaya: 把握每次股票buy the dip的时机蛮重要的 09/05 00:06
134F：→ minazukimaya: 当然在高点减码也是重要XD 09/05 00:07
135F：推 NTU303150195: 债+10%变-10%@@ 09/05 00:09
136F：→ NTU303150195: 没减码的下场 09/05 00:09
137F：→ NTU303150195: 那我关注如果4.4%先出一些等着进股票 09/05 00:11
138F：推 minazukimaya: 其实复盘回去看 就是4月初的火之七日有没有果断卖债 09/05 00:12
139F：→ minazukimaya: 换股吧XD 09/05 00:12
140F：→ minazukimaya: 4/4债券创高 股票破底 清明连假 我印象深刻 09/05 00:13
141F：→ minazukimaya: 因为我一口气把债券出光去抄底 09/05 00:13
142F：推 NTU303150195: 边扫墓边看盘-.- 09/05 00:13
143F：→ NTU303150195: 祖先都做球了，子孙不会把握 09/05 00:13
144F：→ minazukimaya: 当然当时还有个因素是共和党在国会通过程序 减税法 09/05 00:14
145F：→ NTU303150195: 100%债在4/7真的是...我太难了 09/05 00:14
146F：→ minazukimaya: 案几乎笃定要硬闯 两个因子叠加让我一键清仓了 09/05 00:15
147F：→ minazukimaya: 啊还有因为我是在海外券商作 所以我连假可以下单XD 09/05 00:15
148F：→ minazukimaya: 所以还是去开个IB帐户吧 用了IB就觉得台湾券商根本 09/05 00:16
149F：→ minazukimaya: 都是石器时代.... 09/05 00:16
150F：推 NTU303150195: 礼拜一开盘就是买点，心里素质没到 09/05 00:16
151F：→ NTU303150195: 嗯确实，国外的UI好很多 09/05 00:17
152F：→ NTU303150195: 晚安罗 09/05 00:18
153F：推 minazukimaya: 晚安 09/05 00:19
154F：推 cherrybabe : 3000妈宝仔 94可悲☺ 09/05 00:32
155F：→ C24128390 : 其他市场能赚的人是不会重压房市的XD 09/05 01:53
156F：→ C24128390 : NTU大大应该有这个体会了吧XD 09/05 01:54
157F：→ C24128390 : 房市那个赚钱速度 只有被其他市场淘汰的人才会重压 09/05 01:58
158F：→ C24128390 : 然後被淘汰完不服又跑回来亏 就跟你现在差不多 09/05 01:58
159F：→ C24128390 : 美其名是分散投资 其实是贪念起来 羡慕其他市场XD 09/05 02:03
160F：→ C24128390 : 我认识几个真正只做房地产的人 也是有声有色的 09/05 02:10
161F：推 minazukimaya: 倒也没那麽极端 最近寄信来跟我讨论资产配置的最多 09/05 02:11
162F：→ minazukimaya: 的类型是投资赚到头期然後疫情压进两三间房的.. 09/05 02:13
163F：→ minazukimaya: 当然从寄信给我的人里sample有非常大的选择性偏误啦 09/05 02:14
164F：→ minazukimaya: 不过这样看下来确实有不少是投资赚头期 进房市翻一 09/05 02:14
165F：→ minazukimaya: 波 然後现在房市冷了撤出 打算再重新配置的 09/05 02:15
166F：→ C24128390 : 赚头期要看是怎样 有些是跟单的 有些就稳定投资类的 09/05 02:16
167F：→ C24128390 : 隔壁看到的不少是这些 09/05 02:16
168F：→ C24128390 : 这些其实也没啥好说的 跟买房程度是差不多的事 09/05 02:17
169F：推 minazukimaya: 这我就不清楚了 我也没问那些 不过大部份人投资能力 09/05 02:18
170F：→ minazukimaya: 都不错，至少胜过股板80%的人 09/05 02:18
171F：→ C24128390 : 能有复制性的靠主动投资赚钱 疫情期间应该很多机会 09/05 02:22
172F：→ C24128390 : 我会觉得压房是在绕远路 或是其实认为自己是运气好 09/05 02:22
173F：→ C24128390 : 具体来说 我自己是看有没有超过1/3在房市 含自住XD 09/05 02:28
174F：→ C24128390 : 超过的我大概都会有戒心去看分析 09/05 02:29
175F：→ C24128390 : 过半的话 我自己的观察10个有9个其他市场都没料 09/05 02:29
176F：→ C24128390 : 剩下那个是类似大器晚成 然後也不想改资产配置的 09/05 02:29
177F：→ C24128390 : 毕竟 人还是会学习的动物XD 09/05 02:34
178F：推 minazukimaya: 房地产毕竟是长周期决策 2022股市盘跌整年 AI还没热 09/05 02:40
179F：→ minazukimaya: 炒起来 所以2022确实是不少资金从股市进去房市罗 09/05 02:41
180F：→ scarrony : 哈哈 我快笑死，还要特地花时间做梗图，时间都花在 09/05 07:15
181F：→ scarrony : 这难怪一直看错 09/05 07:15
182F：推 bms : 推个 09/05 07:26
183F：→ abyssa1 : 股市能赚的 房子顺手买个几间根本不是什麽重压好吗 09/05 08:59
184F：→ abyssa1 : 股债房哪个低就补哪个 不知不觉越买越多都很正常 09/05 09:02
185F：→ abyssa1 : 股值高拿来倒货刚刚好 会赚的不会在哪里叫 09/05 09:02
186F：推 johnsun : 观察美股周期，曾经发生过投报落後原物料/黄金的时 09/05 09:44
187F：→ johnsun : 期，未来某一天万一发生像2000年的网路泡沫大修正， 09/05 09:44
188F：→ johnsun : 那些从股市不见的大量资金，感觉可以提前思考到时会 09/05 09:44
189F：→ johnsun : 跑到哪些类型的资产 09/05 09:44
190F：推 johnsun : 台湾因为产业性质目前走在一个大趋势上头，老实说 09/05 09:51
191F：→ johnsun : 我认为房地产政策不一定要开水头，这样反而容易资 09/05 09:51
192F：→ johnsun : 产价格暴走 09/05 09:51
193F：→ johnsun : *水龙头 打错字QQ 09/05 09:52
194F：推 h311013 : 第一张图不适用台湾 情绪曲线应该是Log10 09/05 10:02
195F：推 cloud6564 : 谢谢分享 09/06 08:32