作者waitrop (嘴炮无双)
看板Stock
标题Re: [请益] 请问买ETF跟买房获利已经黄金交叉了吗？
时间Mon May 15 13:30:21 2023
※ 引述《QQQwe (拿出数据说话是那90人是5)》之铭言：
: 买房
: 优点是可以5倍杠杆(第2栋以後应该没办法)
: 不过缺点是租金连2%都没有
: 而且有租不出去的风险，或碰到个奥客也很麻烦
: 至於价差的部分现在大多已经看高
: 短期大概也没什麽价差可以赚，甚至实价登录都往下走了
: 未来即使房价往上走，涨个3倍5倍大概也很难
: 买ETF
: 就以公认没什麽价差纯股息
: 报酬最差的00878来说好了
: 每年稳定6%以上，有价差就当多赚的
: 有借出的话大概还可以再多个0.5%
: 那高手的话还可顺手低买高卖再低买回补，两头赚
: 简单说房子虽然有五倍杠杆，但是未来价差大机率涨幅有限
: 绩效最差的00878每年稳定6%以上还可以顺便借出当收租，或者加减低买高卖低回补
: 更不要说其他绩效更好的ETF比如50、正2、56
: 所以，买ETF跟买房，获利已经黄金交叉了吗？
: 谢谢
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
先说答案: 正三 TQQQ
不过如果没房的人,
还是先买自住房之後再考虑投资股市,
因为自住房可以抵免税还可以省下房租 (这是税後的钱),
投资股市与房市赚的是税前的钱, 还要扣很多税,
税务上一来一往就差接近一倍,
也就是你省下房租的钱需要在股市上赚两倍的钱才能抵省下的房租
但是有自住房之後,
投资股市(大盘指数ETF)的报酬率是比较高的,
举例来说,
大部分房子在2003-2023年这二十年间,
大致是上涨两三倍, 很少超过五倍,
SPY 二十年涨6-7倍,
QQQ 二十年涨13-14倍,
TQQQ 13年(从2010年开始算)涨超过50倍,
然後这里又会牵扯到非常复杂的房贷五倍杠杆问题,
其实这跟你是短期投资或是长期投资有相关性,
因为当你提到房贷的时候,
却忽略了每个月必须还本金与利息的贷款成本,
所以把数学简单化,
我们一样拉长到二十年的房地产投资,
这时候房贷已经都还光了,
所以也没什麽杠杆加倍获利的问题,
你的房地产投资成本就是你当年买价,
因为这二十年你每个月回房贷已经把杠杆完全去除了,
所以拉长20年来看,
大盘指数ETF胜过房地产投资,
至於说房租缴房贷这种事情,
跟股息再投入股市是一样的道理,
没有谁比较赚,
所以把房租跟股息纳入考量,
一样是大盘指数ETF胜过房地产投资
然而乡民甚至是全台湾会有房地产大胜股市大盘指数ETF的错觉，
原因在於这五到十年非常异常的房价爆升,
如果你仔细看十年前的房价,
不论是台湾或美国,
其实都没什麽涨幅,
也就是说台湾这十年(2013-2023)房价涨了两三倍,
有的地方甚至涨了五倍,
然後这种短期涨幅的获利了解,
对於五倍房贷杠杆就很有用,
因为很可能你只背了两三年的房贷,
房价就涨一倍,
所以你还的本金还是非常的少,
也就是投入成本还是很少, 大致<30%,
因为头期款20%, 加上缴两三年的房贷成本,
这样换算就很可观,
以上面的例子来算获利状况:
(200-70)/30 = 4.33倍
解释数学公式: 投入成本30%, 涨一倍变200%,
但是卖掉要还银行70%贷款,
所以200%-70% = 130%
所以现在要加入炒房团的投资客要考虑这些问题:
台湾房价是否能够如过去十年这样每两三年翻一倍,
十年翻三倍, 有些地方甚至翻五倍,
如果你觉得会继续这样涨,
那你就应该欧印房地产,
但是如果是以长期房地产房价趋势来看,
也就是二三十年甚至是四五十年的房价走势来看,
房地产投资不如股市指数ETF,
我前面有说明,
换句话说,
如果接下来房市没有继续这样大涨,
那麽投资房地产远不如投资股市大盘ETF,
我不知道答案,
我的作法是两边下注,
我又投资房地产也定期定额买TQQQ
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 24.5.140.41 (美国)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Stock/M.1684128623.A.D79.html
1F：→ mynumber55 : 蛋黄区以外以後几乎不会涨了啦 05/15 13:33
2F：推 AMG72 : 左手欺换右手扒灵灵扒欺扒网红整天吹喇叭 05/15 13:33
3F：→ mynumber55 : 蛋白看地方有没有建设或议题，其他GG 05/15 13:34
4F：→ fatb : 房地产经营困难多了 另外两边下注才是正确的投资 05/15 13:39
※ 编辑: waitrop (24.5.140.41 美国), 05/15/2023 13:48:36
5F：→ mq778 : 很多很盘的人会接手，新房就是拉高价格卖，绝对不会 05/15 14:07
6F：→ mq778 : 後悔，拉高就对了 05/15 14:07
7F：推 airforce1101: 少子化，都市价格只会更推升 05/15 14:37
8F：→ airforce1101: 但是都市中的热门城区会轮动 05/15 14:38
9F：→ airforce1101: 今日的重划就是明日的蛋黄，北部几乎可以无脑这样 05/15 14:39
10F：→ airforce1101: 看 05/15 14:39
11F：→ IBIZA : 不对 真正投资房地产来讲, 五倍是常驻, 不会因为 05/15 14:43
12F：→ IBIZA : 因为买了很多年就没杠杆, 因为每隔几年就reblance 05/15 14:44
13F：嘘 LTpeacecraft: 自住房到底能抵什麽税？...税务优势不明显吧 05/15 14:44
在美国,
自住房缴的利息跟房屋税是可以抵免所得税,
也就是一税不缴两次的概念,
当然这个前提是收入所得不能太高,
也当然这样的假设是放在年轻人刚入社会的情况，
咬金汤匙出生跟月入百万的人不适用,
另外我也说了房租是税後收入扣的,
但是资本利得(股市与投资房)是税前收入,
所以如果你不买房用股市投资或股利来缴房租,
比方说,
你的房租是每个月三万台币,
你大概要每个月股利或是股市赚五到六万台币,
税後刚好可以缴你的房租,
所以不管怎麽算,
自住房在税务上有很大优势
14F：→ IBIZA : 台湾自住房贷款最多可以抵30万所得 05/15 14:50
15F：推 on32 : 台北市的话这10年涨幅不多没错 但其他地方就很猛 05/15 14:50
※ 编辑: waitrop (24.5.140.41 美国), 05/15/2023 14:59:47
※ 编辑: waitrop (24.5.140.41 美国), 05/15/2023 15:02:00
16F：→ zhi5566 : 在台湾贷满两间 就是转股市是较好选择 05/15 15:05
17F：推 sernidle : 蛋白区要涨就要看重大建设顶尖指标公司 没的话就是 05/15 15:30
18F：→ sernidle : 烙赛居多 蛋黄还是相对抗跌 05/15 15:31
19F：推 LTpeacecraft: 感谢说明 05/15 16:37
20F：推 seibu : 请问TQQQ如果买在2021年的该怎麽办 05/15 17:02
我就是买在2021年呀!
虽然之前有获利了解一次,
但是新一轮的存股是从2021年开始,
遇到大跌也是好事,
我定期定额一直买,
现在成本价到36$
快要满血复活了,
但是其实我是希望能够再大跌,
我之前低点没买够
※ 编辑: waitrop (24.5.140.41 美国), 05/15/2023 17:27:59
21F：推 CORYCHAN : TQQQ代言大使 05/15 18:58
22F：→ orz811017 : 你房地产不是在加州吗...应该还会涨ㄅ 05/15 21:06