作者femlro (主战场:股版)
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标题Re: [请益] 30而立->投资->买房/买股
时间Mon Jun 2 18:30:39 2014
买房贷款的原理跟融资买股其实是一样
差别只在於融资买股
因为保证金要追缴，股价波动大，有时候跌个一半都有可能
断头资金很快就掰了
房地产''相对''波动没那麽大
加上大部分的时候，地产都处於多头
只有遇到很大的地产利空，如中国飞弹对台 金融海啸 SARS修正
但这些都是短线利空 长线利空 台湾目前才要面对第一次
所以以前根本没这种经验
历史上第一次台湾的人口红利修正房价 差不多在今年开始
所以房价的修正是从今年才开始的
但因为货币供给还是相当的宽裕所以跌下来的速度并不快
目前只有小跌和小修正而已
真正的下跌应该是从利率提升和货币供给下修开始
升息简单帮房贷族算一下
假设目前房贷利率2% 自备300万 买1200万的房子
等於900万是用借的
900万年利2% 一年利息18万 假设从2%在五年内爬到3%
利息会上涨到27万 加上台湾的银行并不能像股票一样追缴下跌的保证金
也就是房屋如果1200万跌到剩下700万 中间这500万也不能追缴
客户还款正常就继续缴还
在景气多头 其实这倒是无所谓 只要买房的人收入稳定
他的房子即使下跌到700万 赔掉500万 但他还是不会发生违约风险
只是对经济的伤害就很大
假设这样的家庭有一万户
500万*1万户就会亏掉本来500亿
他可以拿来消费在其他地方的被排挤了金额
这就是炒房最要命的问题
就是把本来可支配的所得通通丢到房贷去转嫁到了那些赚价差的人身上
让贫富差距不均就算了
也影响了消费
消费退化 储蓄都跑进了地产 而地产价格又下降
这对资金 消费 投资 都不是什麽好事
不过有一块就显得相当危险了
寿险业持有很大部分的地产这些寿险业者
很多已经被金管会警告负债与资产的比例出现很大的问题
只要地产一崩跌
资产必须下修 租金投报率却因为当时的持有成本没有改变
但保费因为利率提升 必须付出更高的成本才能推出符合现有利率保单
等於是成本提高 但是却没有办法改善 因为当初套在高点的地产假设没出脱
满手地产 唯一只能增加地产的报酬率来拉高租金
这寄望的只有地产租金确实能被租户租下这块地方确实能获利後
才能提高租金
若这块地方租金拉上去 但租户租不起了 那这块地点就只能认赔出场
这是寿险业者最大的危机
※ 引述《tracyyen ()》之铭言：
: 不知道大家如何看待买房贷款这事
: 对一些人来讲 其实是高杠杆投资
: 以自备款2成 买1000万房屋
: 假设有人赚了200万 就去买这屋
: 等於是身家5倍杠杆全开
: 用200万 玩1000万
: 虽然有可能是自住
: 不过各位如何看这风险?
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1F：推 hlkevin81925:这篇分析的还OK 06/02 18:37
2F：推 pedro1025 :F大推 06/02 18:55
3F：推 dullish :说得好 房产真的挤压了很多其他消费 06/02 19:00
4F：推 sdes6332 :推 06/02 19:03
5F：推 tknes :买房 不敢消费 何苦呢 06/02 19:11
6F：推 realatlantis:房贷没有断头问题....??? 06/02 19:11
7F：→ femlro :房贷持续缴款并不会断头 06/02 19:13
8F：→ femlro :除非你缴款有问题才会被法拍 06/02 19:13
9F：→ opm :房贷断头的一大堆,不然那堆法拍屋怎来的... 06/02 19:16
10F：→ opm :我朋友碰到的更惨,预售屋房子盖一半建商倒闭跑了 06/02 19:17
11F：→ femlro :房贷断头是因为缴款不正常...并不是追缴保证金导致 06/02 19:17
12F：→ femlro :还好我朋友远雄的预售屋交屋了= = 06/02 19:17
13F：→ aqwa :我的保险是远雄人寿.....冏 06/02 19:20
14F：→ femlro :远雄人寿在金管会名单喔 多保重 06/02 19:22
17F：→ femlro :国宝、幸福、朝阳、宏泰和远雄人寿 06/02 19:23
18F：→ femlro :五家自己小心 06/02 19:23
19F：推 lukiya9477 :阿就都跟建商挂一起的寿险公司 买了真的是傻傻的 06/02 19:29
20F：推 roseritter :这个讨论串在房版 应该会有不同的回应 06/02 19:40
21F：推 fatjay :推 06/02 19:50
22F：推 jerrylin :房地产喊价打七折八折都有人喊 你说这波动不大 XDDD 06/02 19:51
23F：→ jerrylin :只是价格不透明 看不到的东西感觉不出波动. 06/02 19:51
24F：→ e123917123 :咦！不是很多人说股票是赌博 买房是拿来住的 怎可相 06/02 19:52
25F：→ jerrylin :我看台湾人最好收入八成都去买房好了 这样我最爽 06/02 19:52
26F：→ e123917123 :提并论了？ 06/02 19:53
27F：→ jerrylin :下次经济出问题大裁员断头屋股票追缴的一定一狗票 06/02 19:53
28F：→ e123917123 :其实在我眼里 买股买房创业都是一样具风险的事 06/02 19:54
29F：推 herculex :股市现在在相对高点，但是房市却是在历史新高点 06/02 20:28
30F：推 bh5566 :Push 06/02 20:43
31F：→ JBourne :等断头+法拍再买房 真的很多便宜货可以挑 06/02 20:57
32F：推 killwhite :法拍你是去拍过吗? 会不会写标单阿 06/02 20:59
33F：推 JackTheRippe:push 06/02 21:01
34F：→ Amewakahiko :钱准备好了 幻想法院点交现在两三千万的房子给我时 06/02 21:06
35F：→ Amewakahiko :屋主的表情 06/02 21:06
36F：推 JBourne :小鲁我每个月都在缴保证金投标...应该算会写吧 06/02 21:11
37F：→ JBourne :小鲁的标率不高是真的 因为没用围标 06/02 21:12
38F：推 emia :台湾房地产大多头已盛行多年，说要开始利空，没人愿 06/02 21:56
39F：→ emia :易且轻易相信，尤其是这几年赚到机会财的，还在梦想 06/02 21:56
40F：→ emia :三年翻一倍，透过宽限期只缴利息来支撑涨价速度 06/02 21:57
41F：→ aloness :这篇有一个地方须要修正 06/02 21:59
42F：→ aloness :房价下跌代表银行信贷担保品价值下跌 06/02 21:59
43F：→ aloness :你觉得银行不会想办法补吗? 灌在利息或是补担保 06/02 22:00
44F：推 ceowu :推楼上，房子估价下跌会影响其他贷款，尤其是以房养1 06/02 22:13
45F：推 jerrylin :一堆人刚买房贷还要缴一二十年 怎会相信房价跌 06/02 22:46
46F：→ jerrylin :不过他们不相信 不代表房价真的不会跌就是了 06/02 22:47
47F：推 jojomickey2 :不管投报率多好，很多人还是忽略杠杆，这篇佛心 06/02 23:15
48F：→ weirdgrape :要跌容易 要崩难 主要是人口红利还没真正衰退 06/02 23:26
49F：推 sprites520 :所谓 无感的复苏 06/02 23:59
50F：推 kilmo :台湾未来应该就是日本化(但所得不会像日本这麽高) 06/03 00:59
51F：→ kilmo :房地产下跌，一般会伴随经济环境萧条、非输入通膨降 06/03 01:00
52F：→ kilmo :温，央行这时候不太可能升息的，未来存款利率常态1% 06/03 01:00
53F：→ kilmo :上下会是很平常的事情，老屋价值会急速下跌，会出现 06/03 01:01
54F：→ kilmo :各种翻新，持有大量房地产的土豪依然有钱，但资产不 06/03 01:01
55F：→ kilmo :再增长，而只是守本，整体投资和消费环境会持续恶化 06/03 01:02
56F：推 roseritter :那还真惨 06/03 01:11
57F：推 csaga :分析得很中肯，大推一个 06/03 01:17
58F：→ bitlife :其实以往房价跌没被追缴的一个原因是本息摊还或本金 06/03 07:09
59F：→ bitlife :摊还都会缴到本金,当跌速慢时,未偿本金余额其实也下 06/03 07:10
60F：→ bitlife :降,而且上次(199x)的下跌,差不多也跌不到3成,没超贷 06/03 07:11
61F：→ bitlife :的通常也不会出问题,所以其实是还没经历过跌至担保品 06/03 07:11
62F：→ bitlife :不足的经验 06/03 07:11
63F：→ bitlife :SARS那次是时间短,如果时间长银行会怎样处理就不知了 06/03 07:13
64F：推 ryosuke :推 06/03 08:06
65F：推 zsman :推 06/03 21:43