※ 引述《fongery (完蛋了)》之铭言： : 请问一下, 如果土地要卖给建商, : 但建商尾款(6/10 总价)要过户後跟银行贷款後才付, 那麽我们先拿本票有保障吗? : 还是可以请银行做履约保证, 基本上看了一些资料後还是不太懂履约保证 : 还有履约保证要花多少钱?? : 希望有热心人士可以帮忙回答 谢谢! : 先感谢各位帮 小弟/小妹 解惑或提出建议，如内容尚有不足，盼请提出需补充之处。 通常的交易流程： 1.买卖双方谈好价钱 2.买方拿契约去贷款 3.买方的贷款银行办理第二顺位抵押权 4.卖方拿权状代书去办过户 5.买方的贷款银行清偿并涂销前顺位抵押权(卖方自己的贷款) 6.买方的贷款银行成为第一顺位抵押权後放款 7.卖方拿到钱，买方拿到权状。 一般不用履约保证的话，卖方的权状会放在代书那边， 一来是办理过户、抵押权登记(买方贷款银行)、涂销(卖方贷款银行) 再者是避免卖方又偷偷拿去做设定或过户处分~ 这是为了免除买方付钱却没办法过户的风险。 所以代书就变成中间人（因为权状放谁那都不安全）～ 而卖方呢？他的风险在於过户了却拿不到钱～ 又怕卖方钱拿给代书转交，代书自己侵吞烙跑～ 所以通常是会让买方开立一张与余额相同之本票作为担保。 因为代书非受款人所以无票据上权利， 而卖方又没有持有该票据，所以卖方不必担心开票会出事～ （因为放在代书那边） 这样操作下来，可以发现如果代书跟其中一方勾结～ （例如偷偷过户、偷偷把票交出去～） 另一方就很没有保障～ 所以银行的履约保证登场～ 履约保证的最简单原理就是：谁都碰不到钱，除非合於放款条件～ 买方的贷款银行从上述流程3.开始，钱就不会拨给买方（虽然是他借的～） 买方的贷款银行核贷之後钱会直接进到履约保证专户， 而不管是要涂销卖方自己贷款银行的抵押权， 或是支付水电瓦斯等等费用～都是代书跟履约保证银行请款。 甚至於最後支付尾款，也是履约保证银行跟卖方要汇款帐号～ 所以卖方不用担心钱不会到位。 因为一定是钱到位之後，代书才会交付权状。 在有履约保证银行的情况下，是否还需要签本票担保。 其实是要。 因为在买卖成交，买方的贷款银行放款至履保专户之前，会有一段空窗期。 买方的贷款银行在不动产没有过户到债务人（买方）， 且未成为第一顺位抵押权之前不会放款， （会有未能足额受清偿的风险） 这段时间就是空窗期，履保帐户里面没有钱～ 所以要用本票担保。 原PO问的拿本票，其实就是在担保这个。 而只要买方的贷款银行同意核贷，即使未放款， 但由於钱放款後会直接进去履保专户， 买方拿不到自己贷款的钱，就做不了手脚～ 而卖方拿不到本票（押在代书那里），也做不了什麽～ 履约保证的费用多半是看买卖双方的交易金额， 一般银行是"万分之六"，有些是"万分之五"～ 由"买方"、"卖方"或"双方平均"负担，均无不可～ 端看双方怎麽约定～ （个人以为既是保障双方，一人一半最合理～） --

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