※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言： : 关於推动都更时，因建商承担极大的风险所以可以拥有大部份的利润这点， : 我持反对的意见。 : 不论是住宅区还是商业区，买房子最常听到的原则是： : 第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 : 这说明了一间房子的「价值」主要来自於屋主的土地。 : 同样设计、建材、工法且由同一建商同时建造的两个社区， : 一户四十坪的房子在台北可能要一千五佰万， : 但在台南可能只能卖五佰万。 : 这其中一千万的差价是从那来的？ : 建商建造的风险在两地有差这麽多吗？ : 我不这麽认为。 : 同一时间建的，所以两地建材成本差不多，建材涨价的风险也一样。 : 人工台北比较贵，但也没有差到三倍那麽多。 : 台北的房子需求大，卖不出去的风险也相对地小。 : 这差价我觉得主要是台北社区附近工作机会多，交通网路发达， : 有好学区，有大图书馆，生活机能良好。 : 而这一千万的差价主要都是屋主的地贡献出来的， : 而不是建商承担的风险。 题外话 其实1000万价差也不是屋主的土地贡献出来的 屋主除了住在那里贡献并不多 真正贡献当然是政府公部门的资源分配创造出来的 所以我基本上赞成LORDJACK主张的提高地价税 让这些利润回到公部门重新分配 : 假设旧社区是五层楼共五十户，都更後变二十层楼共两百户。 : 扣掉原住户，都更後这社区新增了一百五十户。扣掉五佰万 : 建商的「成本」(在台南五佰万是还有利润赚的)，总共还有 : 十五亿的利润。若全分给旧住户，一户可分到三千万，也就 : 是再多分到两户。 你这边完全将创造出来的价值归到到地主 但地主除了开开会签签名还做了什麽呢？ 就姑且先用你的例子来算吧 假定一户旧公寓市价1000万元（这1000万元已经包含了你的土地持分及房子，换言之， 即便你的房子折旧到0元，土地的市值也就是1000万元而已，不会更多） 50户的总市值也就是1000万*50=5亿元 今天改成新大楼，1户市价2000万，总市值是2000万*200=40亿元 市值差了35亿元，这35亿元当然还包含了建筑成本及一些行政、行销成本 假定一户的建筑成本是500万，500万*200=10亿 其他的行政行销我没概念，就估个1亿好了，多出来的利润是24亿 这24亿的价值是地主创造出来的吗？ 不是，是将这些土地整合起来的人创造出来的 你所有的土地零散分开来，最多就是值5亿而已 只有当它们集合在一起才有40亿的价值 这种1+1>2的道理并不难理解，社会上到处都是啊 你去餐厅点一道菜，原物料也都很便宜 能够创造价值的是将它们全部调合在一起的厨师 话说回来，我们在这边讲更多也就是纸上空谈而已 实务上就是看地主跟建商谁的议价能力强嘛 地主无法自行整合，即便建商介入 他们也无法合作形成强力的议价团体 : 再回头看看原文原住户的待遇， : 主要就是旧屋变新屋，其价值不超过五百万，和三千万比不 : 到六分之一。更何况这新屋的价值对原屋主只能算是不必要 : 的浪费。其生活品质更因室内面积变小而变差。而所谓房价 : 的增值对自用户只是虚幻的数字。因为就算你卖掉新屋的钱 : 也很难在同地段买到相同室内面积的「新房」。这就好像别 : 人向屋主借了一千五百万赚了六千万，最後只还给屋主一千 : 五万，而屋主的好处就只是旧钞换新钞。 卖掉新屋价钱是不能买到同地段原先相同面积的新房 但可以买到同地段原先相同面积的旧房，而且还有剩余 用你的例子来说，就是有人向你借1500万，说他有门路赚6000万 他愿意加500万利息还你2000万 但你觉得那剩余的4000万也是靠你借出去的钱创造的 他只是做转手的工作，应该还你5500万，500万才是他的酬劳。 於是双方在这之间谈判。 谁对谁错呢？很难说，我不评论。 只是我觉得双方因各自贪婪最後白白错过坑政府容积率4500万是很可笑的事 --

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