※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之铭言： : ※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : 我想统整过的那一篇应该可以提供一个比较清楚的规则概念了 : 下面我就不说那麽多了 : : 试着延申你的故事， : : 你有一个部份没有交待得很清楚，所以我下面分两个设定推论 : : 第一个是，假定政府标出去的对象是用「竞标」方式， : : 而且是取最高价标(而非特殊设计的规格开标) : 这是我倾向的作法,由市场定租金 : : 在这个设定底下，是由政府出租、和土地私有、由人民出租并不会有两样 : : 你前面推想一样会发生在现在的社会中，但，它会产生什麽结果呢？ : : 「当实际经营者自行向地主(政府、私人)投标时 : : a. 他有能力在地租1400下获利 -- 那当然就是他得标，但是呢？ : : 地价确实从1000上涨到了14000 : : b. 很遗憾的，在过去的五年里地价已经因为炒作，而让价格定位从 : : 「经营获利」走向了「资本利得(土地买卖)」 : : 於是新价格14000 其实并没有任何一位「纯经营者」能获利 : : 很可能出价的还是经营者，但他是以「自住兼投资」「边做边炒边卖」为目标 : : 甚至，出价的就是纯投资客，而他的目标买家 也不是经营者、而是其他投资客 : : 因为大家其实都很清楚经营者赚不了这个价码，但投资客却能再炒上去 : : 股市所谓的「本梦比」 所谓「房地产泡沫化」就是这样 : : 换言之，如果政府开的是价格标，就无法阻止地价的上扬 : : 就算得标的是经营者也一样，就算是纯经营者，也一样要出高价才标得到 : : -- 事实上，一但真的有经营者用高价获利，那地价反而会得到支撑 : : 另一种情况事，政府不是以价格决标 : 我不推荐这种作法,如你所说,有图利的问题 : : 换言之，政府我就是每次都一定要以10000卖出去 : : 那，卖给谁 就有公平性问题，这个标怎麽决 才能让「纯经营者」得标呢？ : : 而且，如果不是价格决的话，那承租价要怎麽订呢？ : : 毕竟，如果业者能在这块地上赚回相当一坪13000的合理成本 : : 那政府还只租他10000 不就拿全民的资产当傻好人吗？ : : 何况，这样对他的竞争对手、却没租到政府地的人来说不公平 : : 他的土地成本低 说不定可以杀价竞争 : : 更何况，同样，也可能得标的不是纯经营者(如果用抽签制的) : : 那更是平白图利投资客 : : 前面提到，土地私有的好处就是「让资源流入更有效利用的人手上」 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 我对这句话存疑 : 历史似乎已多次证明,如果这会成立,大概就不会有平均地权的问题了 : 也不会有那麽多次的土地政策改制,地主有很多方法可以搞得佃农永远没办法翻身的 : : 为了这个目的，就算是公有出租，多半也会开价格标 : : 在可以转租的情况下，就算是五年後重标 : : 只会让标价随着炒作上扬而已 : : 因为不是像国宅一样 小量、具有社会救助意义 才会采资格标(同时用抢的或抽的) : : (就是要图利穷人或特定弱势、有贡献者、原地主) : : 我在想你可能是假设政府重标的时候 能让纯经者用他的合理成本标走 : : 但这不太可能发生 : : 因为就连「政府直接找现有经营者出租」这点都不太合理 : : 1. 为什麽要保护现有、但可能较无效率的营者呢？ 如果有别人出价更高的话 : : 2. 现有经营者，本身可能就具有投资性 : 所以我只提供了一点点折扣优惠,如果你觉得太多,你可以不打折给他, : 只要他付得出别人的得标价就可以续租 : (不知道算不算我心眼太坏了一点,有没有私人好处先不管 : 我想的是那别人甚至是官方自己就故意每次都找人来出假标平盘或烘抬价格就够了 : 这样就算该降的也没那麽容易降了) : (自己的话吃光光) : : 看完你的文，你可能忽略了「半住(经营)半投资」的这种情形 : 基本上我是有考虑过一些状况的,但大致上我无意过度人为干预土地的使用方法, : 其中也包含许多现行土地的使用方式,因很多使用方式是很自然就会产生的 : 那多半不会是体制能影响得了的,我最多藉由特定的规则来间接影响操作的空间而已 : 就像是目前你可以买了自用兼投资(转租与升值卖出) : 但以我这方式,则多半是自用或投资(转租), : 不用花钱买地,跌价风险较低,不过投资空间可能也小一点 : 不过注意在普遍土地不属於私人,且租期有限,在不同长短租期下的的状况下 : 情况与目前多少是有些不同的,也许得花点时间揣摩体会 : : 以麦当劳来说吧，如果分析它的获利，有些年份其实他不是速食业，而是地产业 : : 全台湾的麦当劳大部份都是连锁店，也就是店主是总公司派的 : : 在市区里的地固然是用租的、看起来生意不错，但真正获利的是郊区 : : 麦当劳前进郊区、乡镇中心的时候地通常是用买的 : : 只要麦当劳一开，地价马上就翻涨，会计帐上麦当劳马上就获利 : : 所以说就算是经营者本身只能赚 2000/坪 : : 在可以转租的情况下 有投资企图的话，他一样会敢租14000/坪进来 : : 反正可以再用16000/坪租出去 : : 经营的那2000/坪 加减赚当副业 : : 那你说，谁会用16000/坪来租呢？ 当然就是放眼有人愿意拿18000/坪 来租的投资客喽 : : 就算期间到了重标也一样啊，标价会被拉到18000起跳 : : 这两年有「房地产证券化」 : : 很多企业把自营大楼的产权卖出去、再租回来 : : 他的租金就是给这麽多，要炒你们拿去炒、我换先点现金回来花 : : 可见经营者不一定不炒房的 : : 炒到房东找不到下一手、回头要涨他租的时候 大家再看着办喽？ 太贵就不租了 : : 找不到人租、又找不到人炒，泡沫就破喽... : 不多说,请试着把现在所有的"地价(税)"全部换成"租金"来思考揣摩看看 : 另外,基本上我无意控制地价,至少是无意全面控制地价, : (但是如果土地在国家手上,要某种程度控制部份物件的租金炒作并非不可能就是 : 提供足够的物件数,限制人头户的状况,多半是可以做些控制) : 像是一堆金融商品一样,那似乎其实只是在做(有钱人)互挖口袋的事 : 就看谁挖别人比被挖的快,加上炒作,就看看最後泡沫破时会糗到谁 : 对实体经济其实没啥帮助 : 而政府一直喊金融业要放贷给民间,结果没啥动静, : 红利满天发,发给谁?放贷部门的吗?还是金融商品部门的人? : 甚至在近零利率下拿着援助款直接摆到国外去存还可以赚利差兼汇差 : 还有说因为产品太复杂,所以要高薪留住这些"人材"来处理他们自己挖的坑 : 这不摆明是送给这些"人材"一颗摇钱树,他们会自己把树砍了才有鬼 : 真是好个"人材"好个"英明的见地" : 罗嗦了一堆,我想说的是 : 如果价位真的能一直撑在那边,那是市场问题,物件条件就是这麽好 : 其实也没什麽好说的,那也不是我打算干预的事 : 至於炒作,甚至是泡沫化, : 那不太可能消失的,考虑到代价,要直接有效的处理其实并不容易 : 我的直接目的也不在此,也许加上配套会有机会控制部份类型物件的炒作空间 : 重点是这是长期的政策,更需要执行很长时间才能转换完成 : 我前文也表达了,为了短期房市,政府若要释出物件,请不要卖断, : 我希望政府完成有限期的租赁办法来推行看看 : 完整的长周期的政策,总还是得要有人来起头的 我觉得你并没有回应到我提出的问题呐 也许是我文打太长，反而没让你找到重点 你後来po那四点，只是把之前讲的re一次、演译出做法而已 要这些做法也罢、要公有租赁也罢，一开始你追求的不是 「就算在五年内 投资客把一间 一万的店面炒到两万、害想开店的人租不起 因为五年後政府会重新招租，就可以再用一万租给想开店的人」 这样吗？ 而我的问题就是 「如果政府招租 是看谁出价高谁得标、而且没限制得标者不能再转租 那五年内投资客把一间 一万的店面炒到两万 害想开店的人租不起 五年後政府重新招租，因为预期它还可以再炒到两万二 投资客就会竞价 用两万一的价格得标 那想开店的人还是租不起」 你整理的四点，反而追认了我对於「政府不会禁转租」和「政府招标开价格标」的假设 你原始、最基本的目的不能达到 「房价还是炒 使用者还是租不到」没有被解决 政府怎麽公有化、怎麽招租 就没有价值吧？ 至於你所谓「租金跟税相同」也只是形容公有化後付租金 和 私有缴税一样 而已吧 我看不出来它能够解决上述「房价还是炒、使用者还是租不到」的问题 -- 乌云连夜幕转红 夜幕转红漫天东 红漫天东有客来 东有客来人情浓 来人情浓酒千杯 浓酒千杯尽思愁 杯尽思愁醉人易 愁醉人易再相留 ~ 《客来》。不返 2000.11.03 不返诗集 http://www.wretch.cc/blog/oodh --

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