※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之铭言： : ※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : : 大致看了一下 有误会请指出 : : 你可能漏想了一点「转租」 : : h大举了两个国外的例子，为什麽国有化还可以炒作 : : 就是因为可以转二手，我从政府那租一坪一万 转租12000 : : 只要被认为获利不只於此，或是被认为还有再炒上去的空间 你大可租下来转14000出去 : : 如果国有化 是「只能跟国家租」那当然能控制市价 : : 但这是不可能的，因为承租的人可能经营不善要是连转租出去都不行 : : 对承租人、对土地的使用和社区的发展都会带来问题 : : 市场经济的优势就是「让能把资源发挥最大效益的人取得资源」 : : 如果不能自由转租，就不能即时让资源流到最有效率的人手上 : : 然而，如果有了转租，就会因为资讯、资本取得的时间差出现套利行为 : : 甚至出现炒作--只以买卖地产的资本利得作获利来源，而非经营居住 : : 这点，不论是股票或是地产都一样 : 很不幸,我的确有考虑过转租,而且我也完全没有限制转租,你要怎麽转租都可以 : (事实上转租基本上不太可能阻止得了,限制交易期限多半也一样,了不起地下化而已 : 所以我的确一开始就有考量到这点,也完全没有加以限制 : ......不过我忘了补上这点.............就在此致个歉先) : 不过我的看法与oodh大等各位不太一样 : 你的确可以从政府那里租一坪10000,转租12000出去 : 可是你必须先考量你打算租给谁?会是谁会愿意来用12000租? : 如果你仔细考量过这个问题, : 就会发现我限制商业区较短租期的目的,其实就是在此, : 你要租我12000或14000,却只打算花10000去向政府标租??????你是认真的吗? : 你觉得这种状况可以持续多久呢?是你自己,你会怎麽做呢? : 各位觉得当租期一到,下回开标时,会发生什麽样的状况呢? : 我个人觉得情况很单纯, : 以上面的例子来说,如果我觉得租金太高不划算,那当然就不租了 : 但如果我觉得出这样的钱来租这个地点来经营有价值时, : 那我当然是自己出12000或14000向政府投标 : 不过如果是我自己不经营又想高价转租, : 换来的结果多半是最终的实际经营者最後直接自己开价向政府投标 : 如此各位觉得最後多半会是谁得标呢? : 我想这样一来,就可以让房地流向最能发挥其效益的人手上, : 而既然实际经营者愿意自己开价租下来,我想那也没什麽炒作不炒作的问题了 试着延申你的故事， 你有一个部份没有交待得很清楚，所以我下面分两个设定推论 第一个是，假定政府标出去的对象是用「竞标」方式， 而且是取最高价标(而非特殊设计的规格开标) 在这个设定底下，是由政府出租、和土地私有、由人民出租并不会有两样 你前面推想一样会发生在现在的社会中，但，它会产生什麽结果呢？ 「当实际经营者自行向地主(政府、私人)投标时 a. 他有能力在地租1400下获利 -- 那当然就是他得标，但是呢？ 地价确实从1000上涨到了14000 b. 很遗憾的，在过去的五年里地价已经因为炒作，而让价格定位从 「经营获利」走向了「资本利得(土地买卖)」 於是新价格14000 其实并没有任何一位「纯经营者」能获利 很可能出价的还是经营者，但他是以「自住兼投资」「边做边炒边卖」为目标 甚至，出价的就是纯投资客，而他的目标买家 也不是经营者、而是其他投资客 因为大家其实都很清楚经营者赚不了这个价码，但投资客却能再炒上去 股市所谓的「本梦比」 所谓「房地产泡沫化」就是这样 换言之，如果政府开的是价格标，就无法阻止地价的上扬 就算得标的是经营者也一样，就算是纯经营者，也一样要出高价才标得到 -- 事实上，一但真的有经营者用高价获利，那地价反而会得到支撑 另一种情况事，政府不是以价格决标 换言之，政府我就是每次都一定要以10000卖出去 那，卖给谁 就有公平性问题，这个标怎麽决 才能让「纯经营者」得标呢？ 而且，如果不是价格决的话，那承租价要怎麽订呢？ 毕竟，如果业者能在这块地上赚回相当一坪13000的合理成本 那政府还只租他10000 不就拿全民的资产当傻好人吗？ 何况，这样对他的竞争对手、却没租到政府地的人来说不公平 他的土地成本低 说不定可以杀价竞争 更何况，同样，也可能得标的不是纯经营者(如果用抽签制的) 那更是平白图利投资客 前面提到，土地私有的好处就是「让资源流入更有效利用的人手上」 为了这个目的，就算是公有出租，多半也会开价格标 在可以转租的情况下，就算是五年後重标 只会让标价随着炒作上扬而已 因为不是像国宅一样 小量、具有社会救助意义 才会采资格标(同时用抢的或抽的) (就是要图利穷人或特定弱势、有贡献者、原地主) 我在想你可能是假设政府重标的时候 能让纯经者用他的合理成本标走 但这不太可能发生 因为就连「政府直接找现有经营者出租」这点都不太合理 1. 为什麽要保护现有、但可能较无效率的营者呢？ 如果有别人出价更高的话 2. 现有经营者，本身可能就具有投资性 : 再举个例,假设A向政府租了一栋大楼,年租金10亿,租5年 : 如果B以年租金15亿在此经营百货等,每年还可以净赚5亿,也许他会考虑这麽作 : 但是如果要租18~20亿,那他恐怕就不租了,或是先去(标)租附近价位低一点的地方 : 找不到人租又没办法自己经营的话,那A不是得降价就是等着自己亏钱 : 而且话说回来了,A不过才付了10亿向政府承租,如果A没办法自己经营 : 也没办法提出好的转租条件的话, : 5年後B自己出个11亿,自然就可以抢过来自己用了 : 所以炒作最终还是会受到在此实际经营所能取得的获利的限制 : 其实我本来也想补充一下这部份(转租)就是,看来慢了一步 : 我预期在这种规则下,包租公包租婆的获利空间会大幅缩水 : 因为你一旦开出太过份的价格,那换来的结果不是租不出去,就是下一次开标 : 对方会直接自己拿那样的钱去抢标 : 这就是我在商业区采用短租期的目的,其实在任何区域基本上都一样 : 只要有炒作的疑虑,缩短租期多少会有抑制的效果(大概也不好缩得太短变一两年就是) : 话说回来了,国外的例子(新加坡?中国?)所用的制度与我的设计是相同的吗? : 也许有待商榷喔! : 接下来抱歉请容我偷懒一下,还没有认真查证这部份,有错误也烦请不吝指正 : 近年来大陆炒房市炒得很厉害, : 但首先我不太确定大陆是不是全面采用土地公开比价招租的方式 : 就我印象中看过的一些新闻消息似乎不太像是这样 : 不过重要的是我之前是听闻大陆的租期订得很长, : 有好几十年,不知道有没有五十年一百年 : 我想绝大多数的人都有那个命可以等个五年十年, : 但有命可以耐心等五十年的人恐怕不多,长达数十年的租期,那基本上等於是私有制 : 如果真是这样,那也就等於为炒楼开了後门,毕竟炒作就是要锁筹码, : 所以才需以短租期加上公开招租的方式,再配合规划,将同一区域的物件开标时间错开 : 随时保持供给,来减少筹码被锁定的状况 : 当然此制度还可以搭配很多方式来控制供给, : 如此要有效控制炒作,或至少控制住炒作的物件区域, : 留给一般民众合理住的花费,应该是有机会的 : 说起来,感觉不太到正面参与的意见,我个人是有点小失望啦............. 看完你的文，你可能忽略了「半住(经营)半投资」的这种情形 以麦当劳来说吧，如果分析它的获利，有些年份其实他不是速食业，而是地产业 全台湾的麦当劳大部份都是连锁店，也就是店主是总公司派的 在市区里的地固然是用租的、看起来生意不错，但真正获利的是郊区 麦当劳前进郊区、乡镇中心的时候地通常是用买的 只要麦当劳一开，地价马上就翻涨，会计帐上麦当劳马上就获利 所以说就算是经营者本身只能赚 2000/坪 在可以转租的情况下 有投资企图的话，他一样会敢租14000/坪进来 反正可以再用16000/坪租出去 经营的那2000/坪 加减赚当副业 那你说，谁会用16000/坪来租呢？ 当然就是放眼有人愿意拿18000/坪 来租的投资客喽 就算期间到了重标也一样啊，标价会被拉到18000起跳 这两年有「房地产证券化」 很多企业把自营大楼的产权卖出去、再租回来 他的租金就是给这麽多，要炒你们拿去炒、我换先点现金回来花 可见经营者不一定不炒房的 炒到房东找不到下一手、回头要涨他租的时候 大家再看着办喽？ 太贵就不租了 找不到人租、又找不到人炒，泡沫就破喽... -- 自幼家贫 既无嗜好 不学无术 亦无专长 唯打翻茶杯 或饮料罐 或新鲜屋 不乏瓶水 亦有碗面 铝铁生熟不锈钢 大小利乐锡箔包 有色无色玻璃 软壳硬壳塑胶 凡立不曾未倒 寸地无一免湿 初时心喜 触翻热汤而後败兴 久之或忧 撞倒汽水反得释然 本为一时之误 积久成习 偶一为之 还傲世中无双 故以为好 便作所长 因姓黄，自号「掐倒黄」 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 203.65.62.106 ※ 编辑: oodh 来自: 203.65.62.106 (12/11 11:59)