上篇推文讲到投资房产有点离题啦 不过还是想要提醒一下 也不是说质疑／反对各位前辈说的内容 也不是说我认为各位前辈有刻意误导的意思 不过我还是有点担心推文的语气会给一些不动产新手一个错误印象 以为说现在手上够 down payment 就该赶快买 反正怎麽买怎麽赚 == 以上篇推文里面那种很便宜的 condo 举例 租得出去，报酬也没有表面上的 25% 实际上可能在 5% 上下徘徊（capital gain tax 的规避先不管） 休士顿我不熟 不过最近刚好在我住的地方附近看到一个类似的案例： 在这波不景气里面受伤相对没那麽重的中西部城市 离市中心十分钟车程 该区域一般来说算是还可以住人的 不过该物件所在地点是否特别好或坏我没有深入研究 两房 condo, 屋况乍看之下不差 售价：30K 看起来很棒啊，而且该区域两房 condo 一个月租七百没啥问题 这样一年报酬率就是 28% 不那麽美好的第一个大囧是，一年房屋税要缴两千多 这是因为州政府并不认为你这房子只值三万镁。你当然可以上诉要求重新监价啦 但是一来那也要花钱 二来现在地方政府都想尽方法抢钱 取得有利监价没那麽容易 第二个大囧 管理费一个月一百五 同样的，管理费这东西不是照现在房价比例算的 房子越便宜，感觉管理费就越贵 两个加起来，一年四千就去掉了 然後，虽然有管委会，但是你自己的房产内部的修缮维护还是要自己负责 加上电费暖气这种大笔的叫房客负没问题 水费甚麽的经常还是房东负担 算招租的诱因 一年再加个一千不过分 再来 不管多好的吉屋出租也很难保证一年十二个月都有人住 更何况是房价只要三万 显然房市不景气 出租竞争一定也很激烈的地方 就说平均一年能租出去十一个月好了（已经很乐观） 收入 7.7K, 支出 5k, 就只剩下 2.7k 了 报酬率刚好 9% 这样看起来还是不错啊？ 但这是假设房价不会再跌了。 你说老美房价已经跌成这样怎麽可能再跌 如果想想逼近 20% 的真实失业率，五十年才能消化完毕的余屋市场 以及大部分丧失抵押权的房屋都还没有被放到市场上 这些因素 谁说不可能再跌？ （还有利率问题。低利时代也是不利於买屋投资的） 而且就事实来看，大家都说房价已经跌够了的 2010 年，平均还是又跌了 2% 以上 当然 房市会有区域差异 有些地方跌却也有些地方已经开始起涨 任何市场里面 有作功课都会找到利基 这里只是要提醒大家不能光看 "好便宜" "已经跌了好多" 就贸然下手 回到刚才的例子， 一些对这两年的不景气相对抗跌的城市 最近出现 "不是不跌 时候未到" 的感觉 保守预计，接下来几年每年跌个稍稍高出平均值的 3% 不算过分 这样剩下 6% 又，机会成本方面，以几乎没有风险的银行存款为准， 三万块拿去一些网路银行或信合社的高利活存帐户可以拿到 1.3% 这样一来真正的获利就跌破 5% 了 （通膨就不管了 反正一来现在低通膨二来不管你钱放哪都是要面对通膨问题） 然後保险还没算... 把三万块锁死在房产里换 5% 报酬划不划算 见仁见智啦 重点是这里面并没有暴利 房地产要赚大的 真正有效的方法还是房价本身要涨 而你有没有那麽精准的眼光在下跌的时代买到会涨的房子 或甚至 有那种手腕／口袋去把房价炒起来？ --

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