刘忠贤标下南港车站50年地上使用权，让尹衍梁的眼睛亮了起来， 因为2010年南港三铁 共构完成，周边土地开发利益可观，2014年南港的房价肯定「5」字头起跳……。 整个8月，位於台北市八德路中仑车站的润泰集团总部，夜晚总是灯火通明、人声鼎沸。 在办公室里，润泰创新国际公司执行长刘忠贤忙得不可开交。就连交代行程，秘书都要小 跑步地跟在後头，等听好、记清楚了，想再确认，只见老板一个转身，又跨进了另一个会 议室去了。 刘忠贤在忙什麽？他正在忙几件大案子；这些案子，连往返两岸的润泰集团总裁尹衍梁都 忍不住要紧盯着；因为，它们不仅是建商转型的一大创新，也将攸关润泰未来10年的长远 发展。 这些建案正是：台铁南港车站BOT案和几件大型土地开发案。 摆脱房市竞争红海 刘忠贤的忙碌，来自於他亟欲摆脱房地产竞争的红海。今年3月2日，国有财产局标售台北 市最受瞩目的精华地段──前联勤信义俱乐部两笔1300多坪国有土地；结果，全部由新光 人寿标得，总价超过63亿元，每坪平均超过270万元的天价，引起市场一片譁然。 站在润泰总部11楼，刘忠贤一边啜饮着咖啡，一边凝视窗外，心里想的是，台北市的大面 积土地价格愈标愈高，成本愈来愈重，要如何带领润泰新挣脱红海，顺利转型......。此 时，都市更新规画及土地开发「高手」刘忠贤，已甩开建商在台北市区的捉对厮杀，将目 光放在另一块处女地──南港，着手进行「黑乡变黄金」的大业。 在办公室的会议桌上，摊着各式各样的蓝图。一张张工程规画图、南港经贸园区商业用区 位图、2014年南港车站周边发展图等，堆得比人还要高；1年来，「台北矽谷」这四个字 ，早已嵌入刘忠贤的脑子里，在寸土寸金的台北市信义计画区，发展几近饱和。 随着交通建设、都市更新陆续展开，向东延伸的南港区成为「明日之星」。刘忠贤看准南 港发展，提前「卡位」布局，在今年9月取得台铁南港车站地上权50年BOT＋OT案的「最新 申请人资格」；预估在10月3日议约期限之前确定，年底就可以完成签约，这笔4.7万坪商 用地，将带动周边20万坪土地的商机。 掌握南港车站不怕地主刁难 南港地区从最早的「茶乡」、而後因发现煤矿而改称为「黑乡」；但随着矿业没落，南港 转型为北部的工业重镇。原本，尹衍梁对於投资南港仍存有疑虑，刘忠贤摊开地图，用红 笔一圈，告诉尹衍梁，台铁南港车站是核心中的核心，一旦掐住「咽喉」，方圆20万坪待 开发土地就犹如囊中物，「到时候地主不跟我们合作都不行了，」精明如尹衍梁，一听就 明白，两手一摊，同意让刘忠贤放手一搏。 这件让刘忠贤忙翻天的台铁车站地上权50年BOT＋OT案，在公告徵求合作厂商之前，共有 17家业者领取标单；但是，在8月7日投标时，却只有润泰新一家投标。熟悉内情的人士指 出，「台铁开的条件太烂了，即使标到也没有钱赚」，但是，尹衍梁会作赔钱的生意吗？ 答案很清楚了，负责主导这个案子的刘忠贤着眼的是未来的经营及开发利益，南港车站OT 案面积共1.6万坪，民国98年站体完成之後，台铁将交由润泰新接手兴建地上建筑部分， 总投资金额约50亿元。 根据润泰新的蓝图，届时，将规画楼高25层的商办大楼；除了办公室外，还有观光旅馆、 购物商场等；BOT的部分有3万坪土地，自民国99年开始兴建，到103年规画完成。不过， 根据BOT开发规定，BOT可以作不动产信托凭证（REITs），润泰新也打算将近5万坪的商业 区土地作REITs规画，刘忠贤打得算盘是：即使只有地上权50年，仍可让土地资产发挥最 大的效益。 商用不动产最有潜力 只是，何以刘忠贤慧眼独具，相中南港这块土地？刘忠贤喝了一口咖啡，缓缓地说，观察 国际都会发展，往往商用不动产的售价是住宅的一倍以上；但台湾的商用不动产价格却仅 仅只有房价的75%；原因在於：政治不稳定，及企业、人才外流；但是，随着2008年两岸 三通出现曙光，商用不动产价格低於房价的扭曲现象将获得改善，预估被低估3、4成的商 用不动产涨幅最大；由日前里昂亚洲房地产私募基金(private equity fund)，以70亿元 的高价，买下欣翰建设手中3栋位於内湖的商办大楼，及富邦人寿以18.88亿元高价购入华 邦科技大楼两笔巨额交易案观察，看好两岸通航的商用不动产市场商机，外资及寿险业已 提前布局。 刘忠贤说，拥有三T（Talent脑力、Technology科技、Tolerance包容）的城市，越易产生 创意生活，连带有杰出的经济成长，美国矽谷即为一例；南港除了有经贸园区，每年创造 2500亿元产值外；还有高素质的人力；比世贸展览馆大三倍的南港展览馆也即将落成；再 加上，商业售坪达41万坪的信义区已逐渐饱和，有信义计画区1.5倍大，商业用地高达64 万坪的南港成为未来发展重镇，台北市政府有计画地将南港转型为「台北矽谷」。更重要 的，大台北捷运板南线、内湖线交会，三铁共构更在2010年完成，随着重大交通建设的竣 工，「台北新矽谷」铁定不是梦想！ 刘忠贤布局 看好2008年 大台北地区一地难求，土地标售价格迭创新高，为提升竞争力，润泰新自去年下半年亟思 转型，锁定都市更新个案进行开发。目前正进行的个案包括八德路及市民大道、安东街与 辽宁街口共 1100坪 的都更案、加上内湖文德路近千坪的老旧社区翻新案，各已有85%的 住户签下意向书，等於跨过都市更新的第一个门槛，「这两个案子都可在2008年开张。」 刘忠贤说，都市更新的个案并不容易作，整合上百户、近千户的住户意见就是一项大工程 ，但刘忠贤说，「这时，就必须靠品牌及口碑，润泰在建筑业界是「品质」的保证，对住 户自然有说服力」。 积极进行规画台铁南港BOT案及都市更新案，润泰新布的什麽局？刘忠贤布的是2008年的 局。他进一步分析，自2001年至2005年，全球房市涨幅高达3、4成，台湾涨幅明显落後， 家庭购屋所得能力的提升，加上石油上涨，成本推动造成心理型通货膨胀压力，唯一的负 面因素是政治不安，他认为，在2008年之後，两岸关系和缓，台湾房地产已利空出尽，预 估将有一波上涨空间。 林学圃也要共襄盛举 除了积极规画南港车站BOT案之外，随着企业老旧厂房、闲置土地的开发，也让脑筋动得 快的刘忠贤嗅到商机。裕隆汽车新店厂B区共2.7万坪土地，将兴建豪宅的开发案，预估会 有万坪绿地，河流环绕，预售价位将刷新新店房价。而南港轮胎在南港车站的9000多坪土 地，董事长林学圃也不断地释出善意，捧着土地，希望与润泰新合作，这两个超大型开发 案，一南一北，不禁让润泰新业务人员吁了一口气，「未来6年的业绩不用愁了」。 润泰新去年在南港推出22亿案量的「东方丽池」，成功塑造每坪售价在37-38万元成交行 情，在短短两个月内，全数销售一空，不仅跌破市场眼镜，也让区域地主闻风而至。东方 丽池附近一块600坪土地，地主已与润泰新签约，将推出「东方丽邑」个案，每坪35万元 起跳。刘忠贤笃定地说，等2014年南港车站周边发展完成，南港的房价肯定「5」字头起 跳。 土地资源是有限的，但人的创意是无穷。当大多数建商挤破头、花高价标台北市精华地段 的国有土地时，成本愈垫愈高，润泰新另辟战场，以最拿手的土地开发、商场经营开拓新 商机，航向营建业的「蓝海」。 理周小辞典：何谓「BOT」与「OT」？ BOT（Build–Operate–Transfer ），所谓的BOT即以兴建（Build）与营运（Operate） 、移转（Transfer）方式，推动民间参与公共工程，其意义在於政府将某种公共建设的特 许权授权给承包商，由承包商在特许期内，负责设计、筹措经费、兴建、营运与管理。在 兴建完成後，可营运，并回收成本，偿还负债，赚取利润，特许期结束後将所有权交还给 政府。 OT（Operate–Transfer）即由政府委托民间机构，或由民间机构向政府租赁现有设施， 营运期间届满之後，营运权归还政府。 资料来源:2006-09-20 理财周刊 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 219.91.68.225 ※ rabbitpeter:转录至看板 home-sale 09/24 21:49