※ 引述《sky2fly (())》之铭言： : ※ [本文转录自 home-sale 看板] : 作者: sky2fly (()) 看板: home-sale : 标题: [问题]被仲介欺骗买到凶宅 该如何处理 : 时间: Wed Jul 29 18:24:09 2009 : 各位先进好 : 小弟的家人在北县买了一户房子 : 但交屋不到一周 经过邻居求证此房子为凶宅 : 仲介在合约上有注明非凶宅 : ------------------------------------------- : 此房子为顶楼 发生事情的地方是顶楼加盖 : 当初顶楼和顶楼加盖是同一家人居住 : 顶楼加盖失火 不幸有人往生 : 仲介完全无告知 我们发现後他们声称完全不知情 : 据说卖方是投机客 用人头买的 : 卖方也说不知情 : 现在似乎要上调解委员会 : 诡异的是仲介竟然发存证信函给我们(买卖双方都有) : 我们不熟法律 只想全额退还买价就好了 : 请问板上的先进该怎麽做才能自保 并且能够尽快处理完这件事 : 该仲介或卖方采取什麽样的行动呢 : 家人快被这件事给气死了 : 拜托各位先进给小弟一点建议 : 感谢各位 有胜诉判例可循，给你参考看情况是否一致。 高雄地方法院97年诉字第2063号 【裁判字号】 97,诉,2063 【裁判日期】 980227 【裁判案由】 返还买卖价金 等 【裁判全文】 台湾高雄地方法院民事判决　　　　　　　97年度诉字第2063号 原　　　告　甲○○ 诉讼代理人　吴永茂律师 　　　　　　罗玲郁律师 被　　　告　乙○○ 诉讼代理人　吕郁斌律师 复代理人　　陈清朗律师 上列当事人间返还买卖价金等事件，经本院於民国98年2月13日 言词辩论终结，判决如下： 主 文 被告应给付原告新台币壹佰肆拾玖万陆仟柒佰参拾元，及自民国 九十七年八月一日起至清偿日止按年息百分之五计算之利息。 诉讼费用由被告负担。 本判决於原告以新台币伍拾万元供担保後得假执行。但被告如以 新台币壹佰肆拾玖万陆仟柒佰参拾元为原告预供担保，得免为假 执行。 事实及理由 一、按诉状送达後，原告不得将原诉变更或追加他诉。但请求之 基础事实同一者、扩张或减缩应受判决事项之声明者，不在 此限，民事诉讼法第255 条第1 项第2 款、第3 款定有明文 。查原告原起诉主张：（一）先位声明：被告应给付原告新 台币（下同）1,516,730 元及自起诉状缮本送达翌日起至清 偿日止，按年息5%计算之利息。（二）备位声明：被告应给 付原告731,000 元及自起诉状缮本送达翌日起至清偿日止， 按年息5%计算之利息。嗣於诉状送达後，减缩诉之声明为： （一）先位部分：被告应给付原告1,496,730 元及自起诉状 缮本送达翌日起至清偿日止，按年息5%计算之利息。（二） 备位部分：被告应给付原告711,000 元及自起诉状缮本送达 翌日起至清偿日止，按年息5%计算之利息。核其性质系减缩 应受判决事项之声明且请求之基础事实同一，按诸上揭规定 ，自应予准许。 二、原告主张： （一）伊於民国95年11月9 日透过介中不动产股份有限公司（下 称介中公司）之仲介，以150 万元向被告购买坐落高雄县 冈山镇○○段协和小段144 地号土地及其上同段747 建号 ，门牌号码为高雄县冈山镇○○街121 之1 号7 楼之房屋 （下称系争房屋）。伊於议约当时曾要求被告确认及担保 系争房屋并非凶宅，伊始愿购买。岂料，被告为顺利出售 系争房地，明知系争房屋原屋主朱顺仪於90年11月28日在 系争房屋内自缢死亡之事实，竟仍故意隐瞒上情，且於系 争买卖契约书备考栏书立「本屋是否为凶宅？无」等字。 伊直至97年6 月26日经邻居告知始知悉上情，而被告故意 隐瞒系争房屋曾为凶宅之事实，系故意不告知系争房屋之 重大瑕疵，爰依民法第354 条第1 项前段及第359 条规定 ，以本起诉状缮本送达被告作为解除系争买卖契约之意思 表示，并依民法第260 条、第227 条第1 项规定，请求被 告返还伊已支付之价金148 万元及赔偿伊因买卖系争房屋 而支出契税10,986元、代书代办费5,744 元之损害，共计 1,496,730 元；退步言，纵本院认伊不得解除系争买卖契 约，惟伊系受被告诈欺隐瞒系争房屋为凶宅之事实，始陷 於错误购买系争房屋，伊自得依民法第92条规定撤销系争 房地买卖之意思表示，并依民法第179 条、第181 条及第 182 条规定，请求返还价金及赔偿所受损害共计1,496,73 0 元，并请就上开二请求权为择一胜诉判决。 （二）若本院认伊不得撤销系争房地买卖之意思表示，然被告系 於本院94年度执字第2708号强制执行事件中以769,000 元 购入系争房地，事後却以二倍高价148 万元转售予伊，获 取差额暴利，伊得依民法第359 条後段规定，请求减少买 卖价金711,000 元。 （三）声明求为判决：1.先位部分：被告应给付原告1,496,730 元及自起诉状缮本送达翌日起至清偿日止，按年息5%计算 之利息。2.备位部分：被告应给付原告711,000 元及自起 诉状缮本送达翌日起至清偿日止，按年息5%计算之利息。 3.愿就前二项声明供担保，请准宣告假执行。 三、被告则以：伊系於本院94年度执字第2708号强制执行事件以 769,000 元购入系争房地，惟本院於拍卖条件并未公告系争 房地曾为凶宅，故伊并不知系争房屋曾为凶宅之事实，自无 原告所指故意欺瞒或诈欺之情事，而无庸负物之瑕疵担保责 任。再者，伊购入系争房地除支付价金769,000 元外，尚有 支出代标费、点交与强制执行费、仲介费、代书费、各项税 金与规费、房屋装修费、设计费、家具、厨具、水电、瓦斯 、管理费等，且原告使用系争房屋近2 年亦获有利益，故原 告请求伊赔偿1,496,730 元或减少买卖价金711,000 元，实 不合理等语，资为抗辩。并声明：驳回原告之诉及如受不利 判决愿供担保免为假执行。 四、两造不争执之事项： （一）被告系於本院94年度执字第2708号强制执行事件公告应买 期间，以769,000 元承买系争房地。 （二）原告於95年11月9 日透过介中公司之仲介，以148 万元向 被告购买系争房地，此有系争买卖契约乙份附卷可稽（见 本院卷第17-19页）。 （三）系争房屋原屋主朱顺仪於90年11月28日在系争房屋内自缢 死亡，此有台湾高雄地方法院检察署相验卷宗在卷（见本 院卷第38-61页）。 五、本件两造争执之处在於：被告出售系争房地予原告时，是 否明知原屋主朱顺仪於系争房屋内自缢死亡之事实？被告 就系争房屋内曾有人自缢身亡是否应负物之瑕疵担保责任？ 原告主张解除契约或撤销被诈欺所为买卖之意思表示是否 合法？若原告得解除或撤销系争买卖契约，则其得请求返还 价金及不完全给付损害赔偿金额若干？若原告主张解除契 约或撤销被诈欺所为买卖意思表示不合法，则其请求减少价 金711,000 元有无理由？ （一）按物之出卖人，对於买受人应担保其物移转於买受人时， 无灭失或减少其价值之瑕疵；买卖因物有瑕疵，而出卖人 应负担保之责者，买受人得解除契约，民法第354条第1项 前段、第359条前段分别定有明文。又所谓「物之瑕疵」 系指存在於物之缺点而言，凡依通常交易观念，或依当事 人之决定，认为物应具备之「价值」、效用、或品质而不 具备者，即为物有瑕疵，且不以「物质上」应具备者为限 ，最高法院着有73年台上字第1173号判例可资参照。次按 有非自然身故情事之房屋即一般所称之「凶宅」，至於凶 宅之定义，依目前房屋仲介公司之规范，系指「曾发生凶 杀或自杀致死之情事」之房屋，此一因素，虽或未对此类 房屋造成直接「物理性」之损伤，惟就一般社会大众言， 仍属於心理层面嫌恶状况，对居住於其内之住户言，除对 居位品质会发生疑虑外，在心理层面上亦会造成相当大的 负面影响。因此在房地产交易市场及实务经验中，具有非 自然身故情事之房屋或不动产，均会严重影响购买意愿及 购买价格，并因此亦造成该等标的之市场接受程度及价格 之低落情事。同时具有非自然身故情事之不动产，无论从 心理层面或市场接受度而言，皆非一般适於居住之标的， 且有明显异於周遭环境情形，即与周遭环境相较，买卖价 格有显着低落情事，故依估价学理适合性原则而言，非自 然身故之情事，将对不动产之个别条件产生负面影响，造 成经济性之价值减损，进而影响其市场价格，应认属物之 瑕疵，而出卖人应负之上开瑕疵担保责任系法定无过失责 任，无论出卖人是否有过失，均应对买受人负责。 （二）本件两造於95年11月9 日签订系争买卖契约，距90年11月 28日原屋主朱顺仪自缢死亡仅约5 年，不能认为发生时间 久远，纵被告非明知或无重大过失而不知该自缢死亡之事 实，依前开说明，被告仍应依约及依法负物之瑕疵担保责 任。况被告将系争房屋出售予原告时，曾在系争买卖契约 备考栏加注「本屋是否为凶宅？无」，并盖印於上，此有 该不动产买卖合约书乙份附卷可稽（见本院卷第18页）， 并为被告所不争执，足认系争房屋之出卖人即被告业已对 买受人之原告担保该买卖标的物无通常交易观念上之重大 瑕疵，而系争房屋於原告买受未久前既有住户在其内自缢 死亡之事实，被告自应对原告负物之瑕疵担保责任。至系 争房屋虽系由被告经由强制执行程序而买受，惟强制执行 之拍卖物买受人依法原即不得主张瑕疵担保责任（参以强 制执行法第69条），此为法律明文规定系争房屋之前手即 被告与其前前手即原屋主朱顺仪间之法律关系，要与本件 两造间依系争买卖契约衍生之上开物之瑕疵担保责任并无 关连。故被告辩称其不负瑕疵担保之责云云，自非可采。 （三）次按契约解除时，当事人双方应互负回复原状之义务，由 他人所受领之给付物，应返还之，如其所受领之给付为金 钱者，应附加自受领时起之利息偿还之；解除权之行使， 不妨碍损害赔偿之请求。民法第259 条第1 、2 款、第26 0 条分别定有明文。本件系争房屋既有前揭重大瑕疵，经 原告以起诉状缮本送达被告作为解除系争买卖契约之意思 表示，则原告请求被告返还所收取之买卖价金148 万元， 自属有据。 （四）又按因可归责於债务人之事由，致为不完全给付者，债权 人得依关於给付迟延或给付不能之规定行使其权利。民法 第227 条第1 项定有明文。而在债务不履行，债务人所以 应负损害赔偿责任，系以有可归责之事由存在为要件。故 债务人苟证明债之关系存在，债权人因债务人不履行债务 （给付不能、给付迟延或不完全给付）而受损害，即得请 求债务人负债务不履行责任，如债务人抗辩损害之发生为 不可归责於债务人之事由所致，即应由其负举证责任，如 未能举证证明，自不能免责（参照29年上字第1139号判例 意旨）。查被告於高雄县冈山地区从事房屋仲介业务已10 余年，且其住处距系争房屋不远，业经被告自承在卷（见 本院卷第89、107 页），而原告因买受系争房屋业已支付 契税及代书代办费共16,730元乙情，此有原告所提出而被 告不争执其真正之收费明细表乙张在卷可凭（见本院卷第 110 页），是被告既系从事不动产经纪业者，以该行业多 属区域商圈之经营方式，对於区域内之不动产概况均有较 一般交易者为深入之掌握，纵被告前所买受之系争房屋为 法拍屋，亦不得解免其查知义务，本件被告既未能举证已 尽查访系争房屋原有状况义务之事实，而迳在系争买卖契 约书上注明「非凶宅」之字样，并将系争房屋出卖予原告 ，足认被告所为之给付具有可归责事由之不完全给付，原 告依民法第227 条第1 项规定请求被告赔偿其所受支出上 开费用16,730元之损害，依法自应准许。 六、综上所述，原告主张被告应就系争房屋负物之瑕疵担保责任 ，据以解除系争买卖契约，请求被告返还买卖价金148 万元 ，及原告主张被告应依民法第227 条第1 项规定负不完全给 付之损害赔偿责任，请求被告给付系争费用16,730元，合计 1,496,730 元及自起诉状缮本送达之翌日即97年8 月1 日起 至清偿日止，按年息5 ％计算之利息，应予准许。本件既已 就原告主张先位之诉部分择一判决其胜诉，其备位之诉自无 加以审酌之必要，附此叙明。 七、两造均陈明愿供担保，声请宣告假执行或免为假执行，经核 无不合，爰各酌定相当之担保金额，并准许之。 八、本件事证已臻明确，两造其余攻击防御方法及举证，於判决 结果无影响，毋庸一一论列，附此叙明。 九、据上论结，本件原告之诉为有理由，依民事诉讼法第78条、 第390 条第2 项、第392 条，判决如主文。 中　　华　　民　　国　　98　　年　　2 　　月　　27　　日 民事凤山分庭法　官　何悦芳 正本系照原本作成。 如不服本判决，应於送达後20日内，向本院提出上诉状并表明上 诉理由，如於本判决宣示後送达前提起上诉者，应於判决送达後 10日内补提上诉理由书（须附缮本）。 中　　华　　民　　国　　98　　年　　2 　　月　　27　　日 书记官　洪嘉慧 来源司法院判决书查询。 --

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