都更现在就是卡在双方利益谈不拢的状态啊 我是住户我不都更 房子老规老，但卖起来还是高价 且水泥建筑理论强度可以到上百年 现在台湾老房也多是四五十年 更多的是二三十年 如果有地震问题，结构强度补强本身，住户是相对比较容易接受 也较为负担的起 我是建商，我都更就是要赚钱 你原本十一楼，我盖到二十一楼，那多的十楼就是我的利润 因为要利润，一楼的店面当然也是我的 都给你们我赚根毛？ 大家都要赚，所以就谈不拢 你搞地上权 建商是没差啦，反正都一样卖 他利益是保住了 那住户的利益呢？ 现在含土地与只有地上权的房子买卖价差这麽大 给你都更了，我失去土地所有权 等於是拿自己的土地价值去换都更 这根本直接侵犯住户利益 不太可能住户会愿意的 除非当地土地价值能比农地还低 与其搞地上权这种一样不可能谈拢的事情 不如好好考虑 让双方都没有利润可言 由政府主导的机关 推动都更 因为是国营企业所以可以不以利益为目标 人家建商要抓十楼的利润 你国营企业反正是吃税金与预算的 可以抓少点 那一坪换一坪成立的机率就大了 虽然住户实际面积可能还是缩水 因为公设现在随便都30% 但是至少权状上的坪数不会有减 而建商那边 就不要找建商了啊 标案发出去改找营造啊 营造主要抓的是建筑兴建利润 完全不用建设公司多过一手啊 只要政府容积率多赚的部分，能够支持拆除与重建的成本 那营建就完全有利润与意愿可以盖房子了 甚至 反正政府很有钱嘛 这边是都更的预算 多出的那五层十层房子 不能做为社会住宅吗？ 可以啊，预算由社会住宅的预算支应啊 这样子社宅也有了 对政府而言，土地取得成本还降低哩 推地上权不知道在干嘛 都更这种利益冲突这麽明显的状况 看不出症结点我也是服了 对於都更 与其主张地上权 我主张政府公办，排除建商多赚一手 直接对接建筑师事务所与营建 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.222.168.209 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Gossiping/M.1786410470.A.351.html 我刚刚查AI 我发现这种模式不是我首创 人家早就行之多年了 一、 德国与奥地利：Baugroup（自组住宅合作社 / 业主自主开发） 在德国（如柏林、弗赖堡）与奥地利（维也纳），这种模式非常普遍且成功： 运作方式： 一群有居住需求的民众，直接联合起来成立「建筑合作社（Baugroup）」。 他们不透过建商，而是集资直接雇用建筑师设计，并直接公开招标找「营造厂」施工。 剔除利润： 传统建商在欧洲通常要拿 15%～25% 的开发利润与行销风险溢价。合作社模 式直接将这笔利润拿掉，因此能以低於市价 15%～20% 的成本盖出高品质住宅。 克服整合： 由於参与者都是未来的住户，大家在设计阶段就共同参与决定格局与公设， 反而减少了建商与住户之间的信任摩擦。 二、 奥地利：GBVs（有限利润住宅协会 / 政府授权法人） 维也纳被誉为全球住宅政策的典范，其核心就是「限利住宅法人（GBVs）」： 运作方式： 这些机构不是以最大化股东利润为目的的传统建商，而是受到法律严格规范 的「有限利润机构」。 财务逻辑： 法律规定GBVs只被允许收取法定上限的合理管理费与资本利息（类似营造或 专案管理费用），剩下的所有盈余都必须强制沉淀回基金，用於购买下一块土地或维护现 有住宅。 对接营造： 它们扮演政府与民众之间的专业介面，直接找营造厂发包，完全杜绝了「建 商开高价分走大笔利润」的空间。 三、 荷兰与新加坡：政府专责法人统筹（CPO / HDB） 荷兰 CPO（集体自建）： 政府在进行新区规划或老区更新时，会特别划设「CPO 专区」 ，规定这块地的土地只能卖给「住户自组的合作社」，禁止一般商业建商投标。政府甚至 会提供初期规划融资，协助住户直接对接建筑师与营造厂。 新加坡 HDB（房屋发展局）： 虽然主要针对新成屋（BTO），但 HDB 本身就是一个巨大 的「公办开发商」。新加坡政府不依赖民营建商来盖国民住宅，而是由 HDB 统一规划、 统一徵收土地，直接发包给「营造工程公司」施工，因此能把房价严格控制在居民可负担 的范围内。 我到是没听说过都更搞地上权成功的案例 这个大概是沈首创 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:17:37 你讲是事实 但是这个已经透过不用100%同意才能都更解决掉了 如果能循排除建商模式 多出的10-20%利润如果回馈到住户身上 或者成立基金能够去支应更多服务 成案率我认为会更高 至少怎麽说都会比地上权还合乎人性 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:22:03 利益谈拢，就成 不拢，就不成 其实说到底也就是这样 那政府介入的目的是 以公权力增加可信度 国营企业不以营利为目的 那一开始，就少了一端利益问题 对政府而言，只有成本问题 那要解决的就只有住户的利益问题 相较目前的作法 是同时要满足住户与建商双方利益 这难度可高多了 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:24:01 其实台湾新建案都有一个问题 很多都在说公设变大是政府法规要求 这是事实 但是 没讲的部分却是 梯厅阳台公设等 法规同时也定义了每层上限面积%数 每个建商都是作好作满 多作一坪，就是多一坪可以赚钱 但如果不以利益为目的的国营机构 却不一定要作好作满 那换算下来，每个人分得的室内坪数也变大了 这是事实，我不否认 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:26:22 因为利益是两边啊 建商与开发商觉得一坪换一坪划算吗？好赚吗？ 如果不，那麽他们为啥要积极推？ 住户自己积极有用吗？ 不能说不划算 应该是说不完全符合住户最大利益 住户最大利益是，免钱，换新房子，室内面积不但不要变小还能变大，房价还能飙涨一波 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:27:58 你行你上啊 人家建商是来赚钱的 又不是在作公益或者实现居住正义的 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:28:35 对啊，不然建商干嘛推都更？不就是赚钱？ 你住户要觉得说建商赚太多，他们赚太少，那本质就是不可能协调 但一般会这样把自己利益极大化的人也极少 还是有人会考虑自己真正能得到多少 而不是看别人多赚多少 且别说白痴才一坪换一坪 现在还是有不少都更案成功 那甚至连一坪换一坪都没有 住户都白痴不如吗？ 都更本质就是一个零和游戏 饼就这麽大 看怎麽切而已 你要开放建商开发商进来 那就是住户少分一块饼 如果由政府或国营机构来处理对接 那就是建商开发商少分一块饼 而住户多分一块饼 因为政府不以营利为目的，原则上不吃饼 吃到的饼也要成立基金回馈人民或推动相关事务之用 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:32:41 你的论点是 就结果论而言没有爆量都更 所以一坪换一坪没有意义，不是症结点 我的论点是 就结果论而言没有爆量都更 所以对建商与开发商而言利益还是不够，不想推 我们的论点差异大概如此吧 就实验而言 这两个推导的结论都不能直接证否 如果今天能把建商与开发商的变数拿掉 同样一坪换一坪去推 如果结果还是一样 都更没有爆量，或者更好推动，案数有提升 那才能证明我说建商与开发商利益分配回住户不是症结点 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 09:35:59 或者是说，你说法是一种理论上 而我的说法也是一种理论上 究竟会是哪种，取决於实际法规限制怎麽定，与实际执行面怎麽进行 比较有效能的政府会比较靠近我的理论上 而比较烂的政府，就会比较靠近你的理论上 大概是这样吧 抱歉截断你推文 修正一下 你的理想目标当然是最好的 开发商把利益取得向外寻找 且愿意把足够利益分配给住户 而住户不要作中国那种拆迁发财梦 想一发都更就变财主 那自然是最好的 但就现况而言 就是卡住大家推不动啊 因为住户利益与建商利益天然对立 所以才会有人想要拉掉建商 将问题化归为如何解决住户利益问题上 因为都更本质上不是一个单纯的经济行为 而牵涉到都市发展的公共利益 甚至还包含天灾时的公共安全 对政府而言的成功 是让老房能够更新 都市发展顺畅，遭遇天灾时建物强度足够 这利益本身就与住户并不天然对立 甚至还有部分相通 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 10:02:37 你讲这个我不能否定 但我只能说 就现行规定之下 住户与建商的天然利益冲突 是否能有更合理的制度能够处理？ 沈柏洋提了地上权 但实际上是直接侵犯到住户的土地所有权 根本性的违反住户利益 而我提出公办都更 由政府机关直接对接建筑师与营建 将建商与开发商的利益回归住户或者基金本身 诚然 监价上 台湾长期处於公告与市值巨大差异 现行制度下 建商与住户就是在此点利益上天然冲突 很难形成共识 如果是以公共利益的角度看 政府的主要目标是要完成都更 完成都更才是目的 赚钱不是目的 相对而言就更容易协调成功 且目前我自己是想不到一套完美的制度可以彻底解决所有问题 真要讲 大概就是极权国家吧 要你拆就拆，哪那麽多屁话 否则就只能在各种的不公平之下 找出一条相对可行的道路来 ※ 编辑: hamasakiayu (61.222.168.209 台湾), 08/11/2026 10:26:27