春节没事做，就写篇分析文吧...本人预计针对几只我认为具有特殊性的REIT(不同於大家 比较熟悉的香港、新加坡，本系列将以美国、日本为主)进行简单的分析与讨论。 ===== ===== 春节特别节目(误)之一：Geo Group REIT(地缘集团) 前言：监狱，是众人避之唯恐不及的危险地带，那监狱的投资标的的REIT呢?以下就以这 篇报告，带各位解密这个以监狱、矫正中心和其他惩教设施为主体的REIT吧! ===== ===== GEO Group(NYSE:GEO)最早是G4S士瑞克保全旗下的Wackenhut Corporation所成立的孙公 司--Wackenhut Corrections Corporation，在历经多次易主之後更名为GEO Group。一开 始，该公司是以物业管理与开发商的方式经营，但在2103年宣布转型为特殊型REIT，并开 始进行多角化经营的路线(同年，该公司同步成立GEO Care，正式涉足出狱後的再教化领 域。)，目前GEO Group是仅次於美国矫正公司(现在改名为CoreCivic)的第二大私人监狱 经营者(或许会有朋友问为何我不介绍他，原因是：派息不稳定，较欠缺投资价值)。 一、 物业分析 GEO Group目前旗下物业分成以矫正服务为主的GEO Corrections、专注於更生服务的GEO Care和以矫正人力资源为主的GEO Career。目前该信托持有103项物业，9成分布於美国。 其中，德州又占了其中的20%左右，而第二到第五名分别是加州18处、路易斯安那7处、佛 州、宾州和阿拉斯加州各6处。除了美国，该信托也在澳洲持有4处物业、南非和英国也持 有一处物业。依据该信托统计，这103处物业大约可以提供79508床的收容能量，较去年75 261床增长不少。 二、 营运综合分析 1. 财务方面—坚强的获利能力可望延续 依据该信托的财报，我们可以发现，该信托的六项业务—自有矫正居留、自有社区惩教设 施、自有青少年矫正、代管业务、矫正物业设计与营造和其他业务中仅有自有社区惩教设 施、自有青少年矫正是出现衰退(-8%和-12%)，但衰退情形已有改善，而在NOI(营运收益) 方面，自有青少年矫正虽然衰退，但在成本控制得宜下反而持续获利(+4%)，这样的营运 绩效让我们得以确信该信托得以维持一定的获利能力。 2. 矫正事业—对於私人矫正设施的持续性需求仍旧存在 不知道这是好事还是坏事，但我们发现该信托的承租率十分的高—2016至今约在92.3%左 右，虽然较去年同期92.7%下滑，但下滑幅度已经收敛且已回复过往水准。而在租户方面 ，各州州政府和美国联邦政府旗下的美国移民及归化局(Immigration and Customs Enfor cement)占了26%和24%，这代表该信托的收益可以获得有力的确保，且在监狱代管方面， 澳洲政府、南非政府、美国各州政府与美国法警占了90%以上，代表对於矫正事业的持续 性需求仍旧存在。 3. 私人监狱—最糟的情况已过，该信托将受惠於特朗普式作风 虽然依据《华盛顿邮报》报导，美国副司法部长萨利· 耶茨（Sally Yates）於去年8月18 日向司法部官员发出指示说，美国应不再续约或「大幅减少」民营监狱合约数量，目标是 「降低并最终结束利用民营监狱。」，且希拉里也曾多次指出美国应该限制私人监狱使用 ，但特朗普当选已经使得这些理想成为空谈。此外，特朗普表示应严加管理美墨边界，我 们认为这有助於该信托的获利表现，因为美国移民及归化局占了该信托24%的营收，在严 管边界的情境之下有助於增加相关需求与营收。 三、 估值 虽然现阶段种种迹象都对私人监狱类股有利，然而我们却认为该信托自特朗普当选以来已 经出现一段不少的涨幅(20USD->40USD)，令该信托不太可口。诚然，该信托目前虽然仍有 4.2%左右的税後收益率，但我们认为该信托已届高位，可能会有回档的风险，建议投资人 於35~30USD附近逢低吸纳或分批部署以降低风险。 四、 风险 该信托的主要风险有三： 1. 美国政府监管风险：任何美国相关司法政策变动皆有可能对於该信托发展造成有利或 不利的影响。 2. 营运风险：该信托主要物业为具有一定营运风险的物业，若因天灾、人为因素而发生 意外将对该信托营运造成一定冲击。 3. 利率风险：美国已经启动升息循环，对於该信托之举债成本与获利能力会产生一定之 负面影响。 [本文亦同步刊载於指定Facebook页面和社团] ===== ===== 警语：投资具有风险，建议阁下於投资前先行寻求财务规划人员或寻求其他独立之投资意 见。本文仅为个人投资经验分析，不应视为对本报告内提及的任何产品买卖或交易之专业 推荐、建议、邀请或要约。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 39.12.8.220 ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Foreign_Inv/M.1485831003.A.6BD.html ※ 编辑: ericlin0940 (39.10.5.132), 01/31/2017 10:59:02