看到原PO操作既视感好强，跟小弟正在走的方向好像（握手）， 不过我们收入差很多XXD，自己也来献丑分享上班族可操作状况 顺便借家人帐号，记录一下这几年的投资之旅 先说一下背景 小弟台北私立文组毕业，出社会工作8年30岁 年收从40多万一路爬到80万上下，物慾不高，每年存30至35万元之间 收入在台北算是非常普通， 家里也完全没有背景，偶尔要拿点钱孝亲，存第一笔本金时最艰辛 自己目标是32岁前达到 被动年收36万门槛，启动「半退休」计画 也希望大家不吝给意见 直接讲我的操作过程重点 9成投资是靠房产搭配股票、1成业外投资，工作不中断，培养人脉。 2018年约27岁，工作大概4年了 每年工作存款搭配自选的稳健成长型股票（绩效5至20%），才努力存到1.5桶金 自己观念上认为时间是房产最好的投资、也是最好的抵押品，所以一直有关心房市 但家乡台北房价贵到离谱，自住以外根本不用考虑，个人投资选择直接出走他乡。 那年因为常跑台中文心路，对於房产流程还算熟悉， 591设定筛选後，身为行动派投资人， 看了一间文心崇德路20多年小2房（台北人首选捷运房） 当下马上出斡旋、隔天成交签约 幸运的是买到300多万元，出租大概1.3万元、30年房贷9千元 想说中南部买房实在太划算了吧XXD。 而且这间首购房在文心路还可以贷款85成， 所以手头上又剩下70~80万元左右， 想说没事加减继续看房， 心血来潮跑下去看到一间台74线预售屋， 产品规划很棒、工程期不用付款、自备款70万签约， 算一算那边租金可以COVER房贷就冲了，等於1年之内买了两间房，都是当天决定下手。 2019年，原本以为买房布局差不多，两间房风险成本不高，可以安心继续玩股票， 没想到这年家里有间祖厝，需要用我名义去贷款整合产权， 自己拿去设定抵押时发现竟然可以多贷100万，低率超低当然借好借满 2020年间就靠着增贷这桶金，还有薪水收入、操作股票、投资朋友分红回收现金， 凑一凑200多万元，同时持续关心房市股票市场。 去年底刚好网路开发到一位台中屋主愿意加30万元预售换约， 心想真划算，对方持有两年，非常合理，跟屋主喝了一杯咖啡当天签约买下去。 但意外插曲是同年碰到贷款政策限缩， 个人马上多了一成资金缺口，原本打算信贷处理， 幸好家人愿意先借给以前付出的孝亲费，才成功解决，今年已还清。 统计到今年，我名下已经挂了三间房子加一间预售屋，想说杠杆开过头了，以我的年收来 说，个人潜在负债高达1500万元以上，实在有点扯，睡觉都有点头痛。 而且预售屋以後贷款一定会有问题，更不喜欢用家人资金或人头， 因此年初也把预售屋先出售掉。 所以大概变成这样 第一间成屋：成本350万元，房贷9K、出租13K，地点文心路－＞现金流4K 第二间预售：成本700万元，今年初出售，现金获利100%，回收150万元，地点台74线 第三间成屋：成本300万元，家人自用，去年增贷100万（陆续还掉部分） 第四间成屋：成本670万元，房贷1.2K、出租20K(房贷七成)，地点南区－＞现金流8K 而今年出售一间後，个人觉得现阶段风险算可控制， 就算突然没有工作，房子也不会是负担， 而且虽然不打算卖，但幸运的是房子都有增值，增强持有信心XXD 下半年就靠着卖房回收的150万及疫情时间收入 手中又凑了200万元，打算预计进行原PO阶段， 心里设定两个版本，慢慢达到被动年收36万元、每月3万元的目标， 也希望顺便检视一下有什麽漏洞 第一：锁定中南部现金买年租9万套房， 购入套房再抵押五成借贷一百万，丢入股票套利 股票部分年报酬达5%、被动收入5万元 如此一来两间房租金14万+套房9万+股票5万元，大概也有28万元被动年收 个人评估相对稳健，32岁前再慢慢放大股票部位收益，达到目标。 第二：循原PO模式，把3~4年前文心崇德第一间房子重新增贷50至100万元（尚未评估） ，凑合300万放入金融股5%报酬，再进行股票质押五成，一样买下报酬率5%套房年收9万。 如此一来两间房租金14万+套房9万+股票15万元， 大概也有38万元被动年收，应该就能顺利达标。 目前还在评估中 最後补一下个人的这些年心得 1. 8成时间想好方向，2成时间快速执行，慢想快做。 个人觉得犹豫不会增加投报率，经手房子都是当天决定、甚至喝一杯咖啡解决 2. 顺从市场、敬畏市场，自己踏下去才知道有没有办法做到， 这几年看过十几二十间房子，几乎每间都出价，反正就当测试市场 3. 培养人际关系。 虽然口袋不深，但看房久了，好的房仲都会愿意报来刚接到急卖物件，也交了些朋友 4. 时间是最好的投资跟本钱。 虽然决策当下会紧张，但个人想法年轻可以冲， 市场周期都可以看到好几轮，根本不用怕， 只要本业有现金流持续投入就好，年纪大再保守点， 以上纯分享，感谢 ※ 引述《beminaru (老胖子)》之铭言： : 分享一下我自己去年做法 : 旧房贷款590万出来 : 拿去买高雄蛋黄区两房 付了143 (头款+简单装修) : 剩下的 447万 拿去买 370 张台新金 领息 (预估18万5千/年 , 以一张股票配500计算) : 370张台新金 拿去质押联邦2.1%贷款借出 268万 : 又拿去买一间蛋黄区套房出租 (163万全额付清无贷款) : 剩下的105万拿去买崩跌的台积电预计放个三年 : 支出： 每月29000贷款(透天) + 11400贷款 (两房) : (29000+11400+1000管理费+1100管理费)*12 + 95000(联邦股票质押一年利息) : =605000 年支出 (不计算税金和法院公证合约费用) : 收入：透天 自住 : 两房 出租15000/月 (年收18万) : 套房 出租 8500/月 (年收10.2万) : 台新金 利息年收约18.5万 (以每张固定年配500元计算就好) : 台积电 利息年收约1.5万 (以每张年配10000计算就好) : 18+10.2+18.5+1.5= 48.2万 (不计算房子和股票涨跌的损益) : 支出60.5 - 收入48.2 = 12.3万 我一年要贴12.3万左右 (月缴1万多 还行) : (不计算空租时间 , 招租时间 两间都用不到8天就租出去了) : 前几天日盛银行的房贷业务知道我还有一间套房目前没贷款 : 推出2.2%利率 170万一直怂恿我赶快贷款出来 : 我还在犹豫杠杆要不要续开下去 贴一点再拿来买一间房子 : ※ 引述《kiwiyihi (kiwi)》之铭言： : : 各位版友好 : : 我们的年龄大概在30出头 : : 目前双方年收加起来(疫情前)约150万，双方身上都无贷款 : : (但有一边工作是接案类型，最近收入较少) : : 因为最近接手一间长辈留下来的房屋，出租中(租金目前给长辈花用) : : 除了缴税和处理杂事外，目前还没从房子拿到任何收益 : : 所以我们在考虑将房子做更灵活的运用 : : 已询问过 房屋最高可借到1000万/利率1.45%/20年(宽限2年) : : 但考量到借1000万，本利要还到5万多 : : 碰到状况时还款压力太大 : : 所以目前规划是借650~700万，一个月还3.5~3.7万 : : 即使有完全不配息的状况，我们仍可以还出贷款 : : 我们考虑的配置是 : : 定存股(35%)、ETF(0056、006208)(50%)、美股100万(15%) : : 目标是追求稳定获利 : : 尽量以配息cover，不够的再用我们的钱贴 : : 想请问各位版友是否建议贷款? : : 不知道这样的考量是不是有哪里我们没想到的? : : 还有一个问题就是分批进场的问题 : : 我本来计画分5年慢慢投入，还没投入的资金先想办法开一堆高利活存塞 : : 但另一半觉得要赶快投入，不然利息是整笔一直生 : : 想听听各位前辈的建议 : : p.s 之前看到有版友推荐"诺贝尔经济学奖得主的获利公式"， : : 已买 等书送到再研读 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 49.217.190.82 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1625290320.A.DBE.html ※ 编辑: wang32031 (49.217.190.82 台湾), 07/03/2021 13:32:43 ※ 编辑: wang32031 (49.217.190.82 台湾), 07/03/2021 13:41:07 ※ 编辑: wang32031 (49.217.190.82 台湾), 07/03/2021 13:43:12 ※ 编辑: wang32031 (49.217.127.101 台湾), 07/03/2021 16:21:27