无痛买房的实用技巧〔完结〕 话说，小弟杀价功力颇差，因此，要分享『杀价』的技巧， 可能也分享不出个鬼东西出来， 若是要交易二手房屋，『开价』要怎麽开， 原则上是先去看周围的行情落在哪一个区间， 再来看你缺不缺钱，若没有很缺，比较容易卖个好价钱。 这跟玩股票有点类似，股票会不会赚钱的其中一个因素， 并非是你有多会选股票，而是你什麽时候会『缺钱』， 如果其他地方的资金，没有办法补足，某一个资金缺口， 大部分的人就是先砍『投资部位』，来补。 买卖交易的部分，就点到为止。 还是先回到我们的主题，存钱，买房。 一月份的时候，在台南有举办了一场小型的理财座谈会，会後， 还蛮多人问买房的问题，所以才会有这系列的文章。 乡民朋友有提到一个议题，我想还是先拿出来讲， 亦算是小弟鼓励大家买房的原因。 问题点一，『我想买「社区型电梯公寓」，但是家里的人反对……』 注： 因为与会者多为台南的乡民朋友，以台南的状况， 大多数人及家中长辈，都会倾向买『透天厝』为优先。 但是，房价颇高，郊区也都要８００万起跳了。 要靠一份薪水来养一栋透天厝，可能是撑不起来的。 问题点二，『我想买生活机能较好的地方，因为考虑到退休後……』 注： 事实上，确实是如此，若考虑到，当身体机能退化後， 连爬楼梯，上下楼，都是一种『挑战』…… 因此乡民朋友考量的点，实际上还是挺令人玩味的。 此外，还有代收信件的问题，以及管理费的消磨。 其实各有优缺利弊，这『个中滋味』只有当事人会最清楚， 你想要『住』什麽样的房子？ 问题点三，『透天的价格太高，负担比较沈重……』 如果以总价来看，的确是多数人对於『透天厝』怯步的主要原因。 以购买一间『８００万』的房子为例， 头期款：３成，２４０万。 向银行贷款：７成，５６０万。 心算，５６０万 ÷ （１万） Ｘ ５０＝ ２８０００。 注：以银贷条件为２％左右，总贷年限为２０年来推算。 那您的薪水大概要， ２８０００ ÷ ３０％（薪资中，居住开销的理论比例） ＝ ９３３３３元（平均月薪） 不然就是『家户所得』要落在这个区间，这样子来缴贷款会比较轻松。 若以年终两个月加上奖金......等，去反向推算。 在没有「外力」的帮助下， 93,333 ×12 ÷14 ＝ 79999.71元。(若加计两个月的年终) 换句话说，您一个月的薪水至少要有『新台币 ８万元』。 这样子去养一间８００万的房子，才会比较轻松。 而且要『每年』都有年终奖金２个月。 再不然就是年薪要有１１２万元左右。 注：９３,３３３Ｘ１２＝１,１１９,９９６元 不过月薪 ８万元的工作，大概没那麽好找。 所以，乡民朋友的考量，一定有它的原因所在。 然後大多数买房会被酸，当「屋奴」的点， 是当你买房之後，至少要连续２０年，都维持在这个收入水平， 而且只能向上，还不可以被减薪，或者是『收入中断，甚至是没有收入』。 无痛买房的『核心概念』其实很简单， 先去算出，你每个月可不可以存到那笔钱？［１ＷＲ］ 也就是您未来要支出的费用， 若能按月存下，在存的过程就是在累积『购屋头期款』， 在这个阶段，若有奖金真的不要乱花， 可以小小的犒赏自己，但要节制， 因为您存钱的速度，未必可以追上物价的成长速度。 如果没办法存到那个金额， 那该如何调整自己的收支？［１ＷＲ］ 这时候，来跟您谈理财的东西， 您可能就会比较有兴趣了。 再来是，买了房子之後，你还要去考量到一些 『连带的费用』，例： 【年度支出】：您可以想像成『年费』。 房屋税 地价税 火险、地震险的保险费（有银贷者须投保） 【每月支出】：按月缴纳的 社区型电梯大楼的管理费 注： 某些管委会接受一次缴一整年份的。 那就可以列为年度支出。 家用网路 注： 若是使用手机的『行动网路／行动数据』， 来取代您的家用网路，那您的手机月租费， 在您买房之後，就转换成『家用网路的月租费』。 若两样都有，那就分开列。 若手机被您打爆了，那超过的部分， 就是列到浮动支出的部分去。 例：手机吃到饱方案，１３９９元。 而您的帐单是１６００元， 因为通话量大於平常用量，所以打爆了。 记帐的部分，就是分开。 家用网路 １３９９元。（属「固定支出」） 通话费透支 ２０１元。（属『浮动支出』） 第四台／ＭＯＤ（有线电视费） 室内电话 天然气 注：这要看天然气公司的收费方式。 桶装瓦斯 【两个月收一次的】 水费 电费 天然气（若按月收，这边就没有） 以上就是您购屋後，所需缴纳的『连带费用』。 其中还会有一笔『隐性支出』， 『居家修缮费』，这个没有一定， 虽，不知道何时会遇见，但，别忘了它的存在。 以上金额全部计算出来之後， 年缴的，去求月平均， 房屋税、地价税、房屋保险费， 这三项费用因为还没真正有房子， 您也不知道金额为「多少」，对不对？ 大多数房子的这三项费用，加起来， 平均统计比例，大约会是落在房屋总价的千分之一～千分之六左右。 注： 这个是取中段来推算，扣除房价前２０％及末段２０％。 房屋总价若与市场比较是偏低的，那房屋税跟地价税， 其占房屋总价的比例，实际上会偏高。 这个要看地段，房屋的结构型态， 原则上是建议至少抓『千分之一』去推算。 以８００万的房子来讨论，就是一年８０００元。 抓高比较不会出问题，少抓就会有『丛钱』的可能性。 ８０００ ÷ １２ ＝ ６６６.６６元（税金加保险，月摊） 水费、电费、网路、有线电视、天然气， 如果您现在是在租屋，那就看您的金额为多少， 实际买房後，生活机能费用的支出，转换过去， 变持平的可能性极大，甚至有可能会有费用增加的状况。 因为您是独立门牌、独立电表、独立水裱。 所有的支出就是要自己掏腰包去支付。 独立的，会比较贵。 如果是住家里，那『参考数据』可能要自己推算一下。 或是上网找一下别人的范例当参考。 理论上是，这些哩哩叩叩的费用，包含房贷， 是用您收入的３０％去支付， 一般会建议，尽量把财务状况调整到这个样子。 但实务上，大多数人的房贷，都会超过月收入的３０％， 这部分就只能跟各位说，这些费用是当初您在买房时， 就存在的『必要支出』。 如果您没列到，那就有可能，需要从别的地方拉钱来补这个缺口。 一般来说，就会压缩到「储蓄率」， 因为「生活费」能节省的地方，其实是很有限的。 若是一个人生活，自己在家煮三餐，未必会比较节省。 所以，才会跟各位分享两种算法， 看你是要「月缴先决」，还是「总预算先决」。 而实际上只是计算的先後顺序的差别。 当你买了房子之後，那些数字，照理说就会很自然而然地浮现。 【简略举例】：一个人养房。 物件为４００万的社区型电梯公寓。 目标：就算只有一个人，也要好好地过生活。 就算是「自愿」单身终老，最起码，退休後还有地方可以住。 避免年老时，会有『租不到房子』的风险。 租不到房子的风险，各位可以参考一下这篇文章 作者：施昇辉 出版社：时报出版 书名：走过失业，我喜欢现在的人生 走过失业的体悟：「有房子，理财更灵活；没房子，老了还租不到......」 http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=66955 文章连结出处：CMoney 施昇辉先生在文中谈的是一种『观念与生活态度』， 接下来我们来看【财务计算】的部分。 个人推荐的计算顺序是 （一）、先算出目标金额。 （二）、再去算出『目标』与『现阶段』差距。 （三）、然後想办法调整自己的财务状况， 让自己有符合门槛。 以４００万的房子为目标， 头期要准备１２０万，剩下２８０万，向银行贷款。 以房贷利率２％，贷款２０年为例， ２８０万÷（１万）×５０.５８８＝１４,１６４.６４元 此为正确金额，取１４１６５元为月缴金额。 【较为宽裕的算法是......】 １４,１６５÷０.２５＝５６,６６０元。 让房贷月缴只占您月收入的２５％，也就是四分之一。 然後用薪水的５～１０％来支付其他的费用， 上限，尽可能控制在薪水的３０％以内， 最大限度是３５％。 ５６,６６０的 ５％ ＝２,８３３元 ５６,６６０的 １０％ ＝５,６６６元 用这些钱来支付房屋的『连带费用』。 如果可以，当然是『事先』把这些钱一并存下来。 如果你後面还有考虑到养儿育女的话，房贷支出比真的不要太高。 可以避免很多财务危机。 连带费用的部分，从您的日常生活就能看出个端倪。 如果您现阶段是在外租房，平均每个月电费若为１０００元， 等您自有房子之後，其实在电费支出这边， 增加的机率会蛮大的，因为某些『家电』都是２４小时在耗电。 而有些房东是没在收水费，所以截长补短，可能会差不多。 【银行端的估算方式】 本段的主题是『一个人买房』，换句话说， 就是没有连带保证人。 那一般银行在评估财力时，就是以您收入的三分之一， 或者收入的３０％，做为房贷偿还能力的基准。 个人是比较推荐采用收入的３０％来计算， １４,１６５÷０.３０＝４７,２１６.６６元。 让房贷月缴只占您月收入的３０％， 然後用薪水的５～１０％来支付其他的费用， 支出上限，尽可能把房贷月缴金额控制在薪水的３０％以内， 单身买房的房贷月缴，理论上的最大限度是３５％。 ４７,２１６的 ５％＝２,３６０元 ４７,２１６的１０％＝４,７２１元 『连带费用』的部分，也是可以先估算。 （１）房屋税（五月）、地价税（十一月）、 房屋保险（某一个月份）， 粗略概估先抓个房屋总价的千分之一， ４００万的千分之一，也就是４,０００元， ４,０００元 ÷ １２ ＝ ３３３元 （２）管理费，一坪 ５０元。 此为暂时性的假设数字，实际金额，依照您所购买的房子为主。 ４００万： 以一坪１６万，可买２５坪，管理费为１２５０元（每月） 公设扣３０％，２５×０.７＝１７.５坪 以一坪２０万，可买２０坪，管理费为１０００元（每月） 公设扣３０％，２０×０.７＝１４坪。 注：大约一房一厅一卫，不一定会有厨房。 （３）水、电、天然气、网路、有线电视......居住相关的支出。 每个人的生活习惯皆不同， 所以这边的开销就会『因人而异』。 水、电、天然气、室内电话， 像此类开销，会有个基本月费的，就还蛮好抓的。 以我自身为例，因为我是使用桶装瓦斯， 所以就没有天然气的月费。 而热水器是使用『储热式』一般电热水器， 那电费就会高一些。 另外，住电梯大楼，可能还要支出『公共电费』。 上述费用，每月平均大约１０００元。 注：实际上不到，但以一千元计。 网路的部分，是用手机开分享给笔电使用。 月租费约为１６００元。 （４）整理一下， 税金 ： 333元（月均摊） 管理费 ： 1,250元 公共支出 ： 1,000元（水、电…...等等） 网路 ： 1,600元 ----------------------------------------------- 合计 ： 4,183元，为求方便计算，取４,２００元。 然後，回头去看一下房贷月缴，１４,１６５元， 个人会建议在十位数，无条件进位，让尾数变百元。 取１４,２００，再加上居住的连带支出，４,２００元。 １４,２００＋４,２００＝１８,４００元 １８,４００／４７２１５＝０.３８９７， 大约占您收入的３８.９７％。 这个１８,４００元，就是您的每月『至少』的储蓄金额， 在还没有买房子之前，会建议您，每个月至少存下这笔钱。 如果可以超过，那当然是更好， 『事先』把『居住的连带费用』一并存下来，对您会比较有助益。 正常人刚买房子後，手头紧是正常的， 接下来就是『透过提前偿还房贷本金』的方法， 把您每一个月的房贷月付金，降低。 让居住的总开销，压制在您的月收入的３０％以下， 甚至是２５％以下。 如此一来，您就会有『多的余力』，看是要玩股票， 或是再买一间房，替自己创造非工资的收入。 讲完了月缴，再来谈【如何存头期款】， 刚刚算出每个月应该存18,400元，对不对？ 若用简易的数学来推算 1,200,000 ÷ 18,400＝ 65.21个月。 这个是存头期款所需的时间， 正常来说，应该是不需要到65个月， 因为我的算法是不加计『年终、奖金……』， 是只有用「本薪」去推算。 若您有副业或兼职，那存的速度应该又会更快。 您别忘了，买房之後，还要买床，家俱，各式大小家电。 多数人应该会买个双层冰箱吧！？ 有些人还会想要装潢房子，这些费用都要另外存， 个人的建议是，若不能一次到位，就房子先买再说， 再去头痛装潢的问题，生活没有行情，装潢也是没有『行情』可言。 居家用品、家俱、家电，也是一样， 有人一台冰箱买二手的可能几千块就有， 但一台双门对开冰箱，有可能要价十几万， 这部分就是看需求，还有口袋够不够深， 在『需求』与『虚荣』之间，去抓一个平衡点，这个就您自己决定吧！ 而存头期款的手法，个人会推荐用『循环式定存』，按月存钱。 定存周期，抓一年又１５天的方式去做， 因为当您谈好房价时，再把全部的定存解约，拿去付头期款。 利息的损失，算是最少的。 第二年起，就是叠加上去，例：18,400元一笔， 次年度，就是18,400＋18,400元，利息要不要加进去， 再往下『复利滚存』，就看您自己，这没有硬性规定。 如果觉得这样存太慢，或是觉得摆定存太浪费，可以拨一部分去买股票， 或去做点小额的投资，『比重』要自己拿捏好， 切莫因小失大。 这部分，风险自承，根据操作的方法不同，会产生不同的结果。 以上是无痛买房的技巧之一， 若是租屋的朋友，就要麻烦您去爬一下文，之前有讲过， 【租屋者该如何存头期款】。 理财有很多东西， 到最後都是环环相扣的东西，在这边是给各位一些『基础的概念与方向』。 以及一些简易的财务计算，希望对『初学者』有所帮助。 ameryu. 2017-02-19# --

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