PTT - CFP - [情报] 无痛买房的实用技巧〔二〕 那接下来要该做些什麽事？ 简单的说，就是『算钱』。 学「文青」用『美丽的文字』来包装这一句话，那就是...... 【计算梦想与现实的差距】 以『买房自住』当成梦想来讨论， 『房贷月缴』大概是各位最头痛的部份， (一). 会担心缴不起房贷，或是， (二). 付不出帐单的可能性。 因此有不少人，在买房时，会采用〔月缴先决〕。 月缴先决，就是用您每个月可以拿来来支付房贷的金额， 去反向推算，你大概可以买得起多少钱的房子。 其实这种「计算类」的问题，各位不用太担心， 很多银行的网页都有提供试算，小弟是有点懒惰， 通常都偷懒用『速算公式』在推算。 【速算公式】 ◆．条件︰市场行情房贷利率若为 2.00%。 那有一句口诀，各位可以稍微记一下， 每贷一百万元，房贷月缴，一个月大约5000元。 PS. 以贷款20年来讨论，行情利率约在 2.00%左右。 这边需要解释几个地方， 在台湾若没特别说明，大多数都指 20 年房贷。 再者，贷款年限拉越长，是可以降低月付金， 相对的，要缴出去的利息就相当惊人。 以日本的35年房贷为例，贷款3000万日币， 假设利率为 2.00%，房贷月缴大约是 99,378 (日円)。 首期的月付金里，有多少钱是利息呢？ 日币 30,000,000 X 0.02 / 12 = 50000 (日円) 换句话说，99378(日円)里面有 50000(日?)是拿去缴利息， 剩下的 49378(日円)，才是拿去还『贷款本金』的部份。 不过日本的房贷行情利率，实际上是大於 2.50 %的。 这边只是简单的向各位示范『懒惰的算法』。 【反向推算的方法】 每贷一百万元，房贷月缴，一个月大约5000元。 以这句话为基础，把他化成简单易懂的简式。 100万→月缴5000元(分20年摊还) 两边各除以 100，会得到 贷款1万元分20年摊还→月缴50元。 假设您的贷款大约在600万， 那每个月的月缴会落在30000元。 600 万 / 1万 x 50 ＝ 30000元 这样大家会算了吗？ 【R(N)︰万元利率因子】 接下来教各位该如何用查表的方式， 去预估贷款的月付金。 因为找不到现成的，只好自己做一个。 大写的「Ｒ」︰代表的是『年利率』。 大写的「Ｎ」︰代表的是『贷款的摊还年期』。 简易型的表格如下 R(N) │ 20年 │ 25年 │ 贷款年限 ────┼───┼───┼───── 1.60 %│48.716│40.645│ ────┼───┼───┼ 1.70 %│49.180│40.940│ ────┼───┼───┼ 1.80 %│49.647│41.419│ ────┼───┼───┼ 1.90 %│50.116│41.900│ ────┼───┼───┼ 2.00 %│50.588│42.385│ ────┼───┼───┼───── 年利率 │ │ │ 先去找利率，再去横向对过去年期。 各位应该就能够很容易找到，您需要的数字。 如果您的房贷利率落在1.83%， 我会建议您用「1.90%」去计算，宁可抓高，也不要取低。 如果您的房屋贷款是一千万新台币， 购屋的成交价，约落在 1000万 / 0.7(贷款成数) ＝ 1428万5714元， 以上是反向推算房屋总价的示范，新成屋有些可以贷到八成， 这个就多走走、多看看、多问问，天道酬勤，了吗？ 接下来要请各位做一件事，拿出您的「第一份作业」去看 (一). 总预算的部份，你写在上面的金额是多少？ 然後把您的月缴金额计算出来︰________......(A) PS. 这是梦想。 再来要把，每个月可支付房贷的金额，拿出来计算。 (二). 月缴先决，每月可以用来支付房贷的钱︰________......(B) PS. 这是现实。 如果是在外租屋的朋友，先不要灰心啊！ 因为您的算法可能会有小错误，後面会解释。 在这边就算算错了，也没关系，你在学走路的时候， 多多少少总会重心不稳而「跌倒」，不要怕跌倒，OK？ 然後就很简单啊，用 A － B ＝ 梦想与现实之间的距离。 大多数人的情况会是 A > B， 这个时候，您就看要怎麽去调整，尽量让 B > A， 因为买房子又不是只有缴房贷，您说是吧！ 再来要解释一下，房屋租金到底要怎麽处理， 这个道理其实很简单，老一辈的会说，跟银行租房子。 但实际上，并不是真的跟银行租房子， 您所支付的房贷，就是『房屋租金』。 其中的差异点就在於，你跟房东租了20年的房子， 付完20年的租金，房屋依旧是房东的， 这二十年之间，可能还会经历几次「租金的调涨」。 如果你原先是在外租屋，当你买下房子之後， 原本的房租，就要转换成要缴给银行的房贷， 以上算是「跟银行租房子」这句话的由来，的其中一个版本。 【在外租屋者】 其〔月缴先决〕的计算方式， 每个月可用来支付房贷的钱 ┼ 现在的租金 ＝ 真正可缴房贷的钱 您要用这个金额来计算自己的购屋能力。 这算一个「小盲点」，江湖一点诀，点破没什麽。 电费的部份，落差可能不会太大， 因为您从「东元小鲜绿」升级到一台150公升以上的冰箱， 每个月的电费支出，落差可能不大，甚至还有增加的可能性！ 【用月缴先决反推算购屋能力】 当各位都能准确的计算出，您的「房贷月缴能力」时， 那我们就可以来反向推算，您大概可以买多少钱的房子？ 比较不会有压力。 现阶段真正可以缴房贷钱，给他一个代号叫 Home 。 Home / 50 X 万 ＝ 您可以承受的贷款金额，他的代号叫 debt 。 简单举个例子︰ 每个月可存15000元，房租为5000元。 这样合计有两万可用於缴房贷。 20000 / 50 X 万 ＝ 400万......这就是现阶段，您可以负担的贷款金额。 不是总价喔！ 总价的话，要再把 400万 / 0.7 ＝ 571万。 以购买一间 571万的房子，自备三成，贷款七成来计算。 571万 X 0.3 ＝ 171.3万，算170万。 那剩下的400万，就是向银行办理贷款。 =========================================================== 一般来说，向银行贷款〔debt〕大约是房屋总价的七成， 但少数的状况下可以贷到 八成 ， 一间房子可以贷到几成，基本上是银行说了算， 有时候，花点时间去了解这个区块，也算不亏钱的投资啦！ debt / 贷款的成数 ＝ 约略的总价 以买一间 800万的房子为例， 头期要准备 240万， 「预估」贷款要560万， 速算︰ 560万 / 万 x 50 = 28000 精确计算︰560万 / 万 x 50.588 ＝ 28329元 注︰要假设贷20年，利率为 2.00%。 你若用 560 / 0.7 ＝ 800 个人觉得，当您知道精确计算该怎麽算之後， 就可以偷懒，用速算法去算就好， 因为差距真的不大，只要您抓的利率比市场高， 基本上都不太需要担心，利率突然飙高，导致房贷月缴爆增。 除非一年期定存利率回升到2%以上的水准， 那房贷行情可能会落在3%，届时再用 R(N) = 55.50来做为速算标准。 再简单的回顾一下， 贷款20年，年利率「 2% 」的万元利率因子，R(N) = 50.588。[1WR] 贷款20年，年利率「 3% 」的万元利率因子，R(N) = 55.460。 这篇文章，比较重点的地方是『R(N)＝？』。 本集就先到这边，剩下的，待续...... ameryu. 2017-02-01# PM 09:45 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.239.218.67 ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1485956793.A.620.html 一般都是讲说「开价」打八折再议价，不过这招好像没啥用了， 因为实价登录，卖方就会紧咬那个不放， 再说，要练这个，你得去菜市场练习，增加胆量， 这个跟自家长辈请教会比较实在。 再说涨100%，再让你打八折再议价？ 200% x 0.8 = 160% ？ 多做点功课比较实在，我记得电视节目有做过，上水管找找说不定有。 如果今天，您是卖方要开价，就找房仲，实际run一圈，你就会印象深刻了。 而且就算知道对方的成本，你也未必砍得下来。 ※ 编辑: ameryu (36.239.218.67), 02/01/2017 23:40:42