短期投機真的被抑制了嗎？ 房地合一稅10年總體檢 2026-02-04 14:50 經濟日報／ 記者楊伶雯 ／台北即時報導 https://pse.is/8p2s7f 信義房屋企研室專案經理曾敬德說明房地合一稅的十年政策軌跡。（圖:信義房屋提供） 房地合一稅自 2016 年正式上路，至今已走過將近十年，最新一集的《房屋聽信義》 Podcast邀請信義房屋企研室專案經理曾敬德與主持人洪子琪，從制度背景、稅率設計到 實務眉角，全面回顧房地合一稅十年的政策軌跡與市場影響。 回顧制度誕生背景，曾敬德指出，早在 2008 年，政府即意識到舊制下房地交易稅負失衡 ，許多獲利被歸類為土地增值，實際課稅比例偏低，因此催生了 2016 年上路的房地合一 稅1.0。制度初期，由於市場對課稅方式不熟悉，反而引發過戶潮，顯示「不確定性」本 身就足以左右交易行為。 隨後在疫情、通膨、原物料與造價齊漲的環境下，房價再度走升，政府於是加重短期交易 稅率，推出房地合一稅2.0，將兩年內交易稅率提高45%，二至五年為35%。曾敬德形容， 這就像一帖藥，初期藥效強烈，但市場逐漸適應後，開始以「持有時間」作為主要因應策 略，也讓政策效果逐漸遞減，最終必須搭配信用管制、限貸等措施共同發揮效果。 在節目中，雙方也深入討論「滿五年」為何成為關鍵門檻。曾敬德分析，五年前正值房市 交易量回溫、疫情後房價起漲的時點，如今這批屋主持有年限陸續滿五年，適用稅率降至 20%，成為市場上最大宗的申報族群。相較於兩年內 45% 高稅負，五年後稅率明顯下降 ，卻又未必值得為了再等到十年而多撐數年，讓「五年」成為不少人心理與實務上的最佳 出場點。 對於有換屋需求的族群，節目也特別提醒「重購退稅」的實務風險。無論是先買後賣或先 賣後買，關鍵都在於兩年期限內完成移轉，但實務上預售屋交期不確定，若時間抓得過緊 ，可能因延遲而喪失退稅資格。曾敬德建議，換屋族務必事前與代書、專業人士充分確認 時程，避免因小失大。 此外，針對自住400萬免稅額的申請條件，節目也再三強調「連續設籍滿六年、實際居住 、不得出租」的重要性，水電使用、生活軌跡、租金補貼與報稅紀錄，都是國稅局查核的 依據，節稅必須合法、完整留存相關證明，才能安心無虞。 透過本集節目，《房屋聽信義》不僅帶聽眾回顧房地合一稅的政策演進，也提醒在高房價 與高稅負時代，唯有事前理解制度、精準規劃，才能在買賣與換屋的關鍵時刻，做出最適 合自己的選擇。收聽連結（ https://sinyipodcast.com.tw/podcast/sinyipodcast?utm_source=pr_news&utm_medium =referral&utm_campaign=sinyipodcast&utm_term=EP57 ） 上列長網址的縮網址： https://pse.is/8p2sm3 https://udn.com/news/story/7243/9308636?from=udn-catelistnews_ch2 --

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