作者shirojan (shirojan)
看板rent-exp
標題[合約] 房客未通知，自行解約該如何處理?
時間Fri Aug 15 15:26:50 2014
最近親戚長輩遇到了承租人未解約，就擅自搬離的情形，不知該如何處理，
================詳細經過如下==================
二月:雙方簽訂租賃契約，期限為兩年。
四月:承租人未告知，擅自搬走，並停止支付房租。
(由於長輩在外縣市忙於照護重傷家人，並未發現房租未進帳)
八月:長輩接到台電電話，通知欠繳電費，才發現承租人早已自行搬走。
聯繫上承租人後，對方表示不想租了，並想索回押金。遲至今日仍未繳回鑰匙。
但是昨日至台電補繳電費後，發現四月份的電費並非無人居住的價格(?)
找出原租賃契約來看，並沒有清楚列出承租人(乙方)提前搬走該怎麼處理，
只有 [第六條 違約處罰]--
1、乙方違反約定使用房屋，並經甲方催告及限期改正，而仍為改正或改正不完全時，
甲方得終止本租賃契約。
2、乙方未按期繳納租金達15天時，視同乙方自行終止契約，甲方可不經法律程序收回
所有權。屋內所有物品，甲方得以廢棄物處理，乙方不得異議。若因此所生之費用，
亦由乙方支付。
3、乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀
騰空遷讓交還乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，
甲方得向乙方請求每日新台幣一千元之違約金至遷讓之日止。
4、乙方若有違約情事，至損害甲方權益時，願賠償甲方之損害及支付因涉及之訴訟費、
律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)或其他相關費用。
和 [第七條 其他特約事項]--
4、契約租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應得他方同意，
並應預先於終止前壹個月以書面通知他方，並應賠償他方相當於壹個月租金額之損害金。
============================================================================
請問目前的情況是否就是乙方自行終止契約? 是否還需簽訂解約書?
若想向承租人索取賠償，須通過法律程序嗎?
若承租人遲遲不肯交還鑰匙該怎麼辦呢?
是否應該寄發存證信函?
第一次遇到此情形
盼望版友們能給予建議，萬分感謝 〈（＿ ＿）〉
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1F：推 bikebikebike: 慘！ 08/15 15:40
2F：→ kana8235: 如果你有把終止契約的通話錄音，然後計算違約金額，扣除 08/15 15:45
3F：→ kana8235: 押金後，理論上是可以向承租人求償，但是我建議就此打住 08/15 15:45
4F：→ kana8235: 盡快換鎖及整理內部才是上策，不然他在裡面給你搞破壞 08/15 15:46
5F：→ kana8235: 這樣只會越弄越累 08/15 15:46
6F：→ kobe8112: 這種請走法律途徑吧... 08/15 15:53
7F：→ hitoma: 第四點..... 找律師幫忙？ 08/15 18:06
8F：→ yies: 如果房客一直不出面解決。民法450條效力到了後就提訴訟請求 08/16 00:52
9F：→ yies: 遷讓房屋，別隨便進入換鎖。 08/16 00:52
10F：→ mimily0504: 這應該是可以去換鎖了。 交不交回鑰匙不是重點，他 08/16 02:30
11F：→ mimily0504: 有沒有留備份鑰匙也不知道。 你們聯絡的結果，房客若 08/16 02:31
12F：→ mimily0504: 不租了，看有沒有東西要清空。 如果沒有東星要清理的 08/16 02:32
13F：→ mimily0504: 建議和他溝通的時候要確認有錄音或留書面（存證信） 08/16 02:33
14F：→ mimily0504: 之類的確認房客要提前終止契約。 然後就可以結算扣掉 08/16 02:34
15F：→ mimily0504: 押金之後，他欠你們的租金和水電費用還欠多少。 08/16 02:35
16F：→ mimily0504: 換鎖之類的。 欠錢可以寄支付命令去要，如果不行就要 08/16 02:38
17F：→ mimily0504: 提民事訴訟。 看對方是學生還是社會人士，學生比較不 08/16 02:39
18F：→ mimily0504: 那麼耍賴，社會人士就比較難要到錢。 有確實的錄音或 08/16 02:40
19F：→ mimily0504: 文字記錄(LINE)之類的，跟對方確認他要提前終止，你 08/16 02:40
20F：→ mimily0504: 要進屋整理，在進去檢視屋況和換鎖。在此之前先不要提 08/16 02:41
21F：→ mimily0504: 欠錢的事。 房屋先收回再說。 08/16 02:41
非常謝謝各位版友的建議!
目前先收回鑰匙 進屋看了再說
請問 民法第450條《租賃契約之消滅》 要怎麼確定效力到了呢?
※ 編輯: shirojan (101.3.36.125), 08/19/2014 15:14:32
22F：→ mimily0504: 450前面講的是定期契約，就是等期限到。but很奇怪， 08/19 15:17
23F：→ mimily0504: 房客到期不搬，或不繳房租很多個月，還可以以主張你入 08/19 15:17
24F：→ mimily0504: 侵民宅。到期不搬只能算他違約金，然後提起反還房屋 08/19 15:18
25F：→ mimily0504: 的訴訟。你的房客現在不在屋內，也有提前解約的意願， 08/19 15:19
26F：→ mimily0504: 算是比較好處理的。 錢的問題打官司可以慢慢解決，房 08/19 15:19
27F：→ mimily0504: 子被佔用，就會斷了經濟來源，這是比較麻煩的 08/19 15:20