先說結論房貸增貸是用來「放大資產」，而不是直接拿來「當飯吃」。利用增貸的息差幫 你養大總資產，生活費還是建議先靠本業或自有資金的股息來支應，等到資產滾到本金還 完的那一天，才是真正的自由。 盲點一： 你的公式： 生活費 = 股息 - 借款利息 現實公式： 可花用的錢 = 股息- 每月房貸還款總額 (本金+利息) 除非你能拿到「永久寬限期」(只繳息不還本)，否則增貸資金通常只能給 2-3 年寬限。 一旦開始「本息攤還」，現金流會完全不同。 【試算給你看：目標年領 100 萬生活費】 你計算需要貸 2,857 萬。 假設利率 2.4%，分 30 年償還： 1. 收入端 (ETF 6%)： 2857萬 * 6% = 171 萬/年 (約 14.2 萬/月) 2. 支出端 (房貸本息攤)： 借 2857 萬，月付金約 11.1 萬/月(一年支出 133 萬) 3. 171 萬 (股息) - 133 萬 (房貸支出) = 38 萬/年 結論： 你承擔了 2800 萬的負債風險，結果每年實際能放進口袋花的只有38 萬。 離你目標的 100 萬生活費，還差了一大截。 因為其中有很大一部分股息，被強迫拿去「還本金」了。 雖然還本金是把錢存回房子裡(資產增加)，但你沒現金吃飯了。 盲點二： 要貸出 2,800 萬的「增貸」，你的條件要非常硬。 1. 房屋增貸通常有成數限制。若以 8 成算，你的房子鑑價至少要 3,500~4,000 萬，而 且是「殘值」要有這麼多 (扣除原房貸餘額)。 2. 你要扛一筆 2800 萬的貸款，銀行會看你的還款能力。以月付金 11 萬反推，銀行通 常要求你的月收入要在 18~20 萬以上。 如果原本就擁有 4000 萬豪宅，且月薪 20 萬以上的人， 通常不需要靠這種高槓桿操作來拚 100 萬的被動收入。 盲點三： 借 2857 萬全押股票。 若遇到 2022 年那種股債雙殺，大盤回檔 20%： 帳面虧損： -571 萬 房貸壓力： 每月依舊要繳 11 萬 這時候如果股息縮水 (例如配息率從 6% 降到 4% 甚至更低)，你的現金流會直接轉負 ( 要倒貼繳房貸)。身上背著快 3000 萬負債，每個月還要從薪水掏錢養房子，這就不叫財 務自由。 --

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