※ 引述《pipsqueak002 (深深的歉疚)》之銘言： : 小弟對於房仲這塊，一直很好奇，但是很不熟悉 : 最近政府通過開始施行實價登錄之後，我很好奇這樣會對房仲業有多深的影響 : 我有碰過的資深房仲跟我說，短期當然會， : 但是實際上，很多時候客戶買房在意的不會單純只是價格，還有很多其他因素 : 重點還是在於產品本身對他們的吸引力，房仲的則是是要把那些特質展現出來。 : 甚至是製造出來讓客戶看到。 : 不過他沒有講太多，但是這麼龍統的回答對我來說還是很疑惑 : 因此想請教板上的前輩， : 是否實價登錄實施之後，對房仲業會有影響呢? 小弟有幸在不動產領域跟產官學都有所接觸，提供依些小看法，希望能有點小貢獻 先談實價登錄對業務的的影響好了， 事實上實價登錄確實會使部分不專業的房仲業務退場，畢竟許多業務以前是以提供 價格的方式搓合買賣雙方，這功能在資訊透明之後就被取代掉大部分了(尤其遇過不少業 務採用隱瞞資訊與欺騙的方式)。 但是相對的，專業的業務若是同時可以俱備市場分析、財務投資計算、法規稅務等能力 相信還是會有競爭力的，美國、日本、香港和許多國家都有實價登錄的制度，但是這些 國家依然有房仲，原因在於不動產是異質性商品，不會有標準價格、搜尋成本高，且對 每一個人帶來的效用都有所不同，因此仲介的過程反而對市場的運作效率能有所提升。 但說實話，台灣過去做的研究並沒顯示透過仲介會比較有效率(僅有開價會更接近市場 價格)，這可能是台灣過度關注在價格資訊方面有關，反觀在美國等實價登錄以久的國家 透過仲介被證實有提高交易效率、降低成本的效果。 因此，實價登錄後市場上還是需要仲介，相對的由於有價格可以參考，買賣雙方的價格 認知反而會縮小，增加協商的效率。但是仲介必須比以往更加專業，有些半吊子的未來 很難不被淘汰。 另外中古屋市場目前交易量目前一直未見起色，這是諸多因素影響也不光是實價登錄的原 因。由於不動產有投資兼具消費的特性，且目前的持有稅偏低，前幾年也調降了遺產稅， 並且維持了一個低利率的環境，這些都加強了屋主長抱不動產不放的念頭，甚至當初買在 相對高點的更不願意現在放出來，除非週轉不靈不然也沒必要。賣方不願意在這時出售， 自然較低的成交價格在市場上就不會出現，市場便出現量直縮、價卻不跌的情況。現在買 賣雙方都在觀望，賣方在觀察在不景氣、QE3下還有沒有機會，也不急著出售，買方則是期待 可以在政府一連串的政策與實價登錄後減到便宜，最後雙方都沒共識。 因此上述的買賣雙方沒有共識並不是實價登錄造成的問題，相對的，只要未來資訊揭露越 來越多，買賣雙方的共識反而容易凝聚。 至於實價登錄後市場的狀況，精華地段由於供不應求，價格會比較容易有共識，也許不像 大家所想像的那麼高，但是也不會降到哪去。但是林淡三新或是新北市一些替代性高但價 格這幾年上漲快速的地方，由於範圍較大價格又常有落差，會比較容易出現價格破壞。 最後是實價登錄資訊真實性的問題，目前假報的誘因應該還好。地政士公會多次表達意見 不應該由他們承擔責任，也不願意面對此風險，因為現在除了連續開罰3~15萬元，也可以 對申報不實的地政士事務所進行業務檢查，這是他們不願的。 再來說到未來可能會實價課稅，但是這是很兩難的，雖然現在高報未來的土地增值稅可能 就會比較低，但是如果實價課稅課的是地價稅呢? 再來現在有些人會教人房地拆分時把價 格都灌在土地上，但真的要實價課稅時如果是房地合一課稅呢? 在充滿這些不確定下，虛 報實在不是很誘人。 另外最近法務部也作了解釋，實價登錄不實除了需要連續開罰外，也符合刑法上的意圖使 公務人員登載不實罪，並且共謀人連帶責任(當事人、地政士or仲介)，因此申報不時實在 是不智，未來穩定後查核機制會更趨嚴謹。 而為什麼現在揭露出來的資訊只有交易量的約一半左右? 事實上這也是公部門遇到的一個 問題之一，大家應該都可以注意到實價登錄的表單上有一個特殊交易的情事，如果你是急 買急賣、宗教因素、凶宅等等可以註明，此時價格就是特殊價格，雖然會登錄、但是不會 揭露，因為若是揭露價格會與市場行情不符，造成參考者混亂，但是也不能公佈你的特殊 情事，因為會損害當事人權益，所以最後這類都不會揭露。 但是問題來了，由於許多民眾、代書擔心自己會有被認為不實的可能，所以格外小心的把 所有阿貓阿狗的都寫上去以防萬一，結果系統在揭露時就把這一類有註明的都篩掉了， 只能在由人工去確認特殊情事到底符不符合不揭露的標準，最後就有一堆標的沒被放出來 。事實上內政部地政司的經費與人力都很不足，所以也只能把能上架的趕快先上架，剩下 的再說。 總合上述，我認為實價登錄對市場是有正面效果的，對仲介來說，不一定要房價高漲，市 場熱絡、交易量提高反而是更好的，因此建全的房市買賣雙方認知接近並不是壞事。只是 現在必須要更加充實自己的專業，從價格提供者變成顧問諮詢者、甚至比賽服務的品質。 而實價登錄本身可以說是潤滑劑，但真正影響房市的有時候是次市場內的需求、預期、利 率環境、稅制等問題，大家可以仔細分析一下，就大概可以抓到自己商圈未來的動向。 順道一提，一般預售屋、新成屋的推案對市場上有領先的效果，這星期三101Q3的國泰房 地產指數季報會出來，台北新北這次應該都會下跌，大家可以參考看看，對分析也許有幫 助。 --

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