作者QuenWu (精采生活)
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標題[心得] 告別房仲業 第三集《菜鳥的好運》
時間Fri Apr 27 02:37:44 2007
在房仲業有ㄧ些術語
跟大家說明一下
ㄧ個案子會有買方經紀人和賣方經紀人
賣方經紀人：
就是說這個案件是你開發簽委託接進來的。
由你和屋主接洽，我們就會稱呼為『賣方經紀人』
買方經紀人：
買方是由你帶看(看房子的意思)，相關細節由你和買方接洽，就稱呼為『買方經紀人』
獨泡or全蛋：
就是說這個案子的成交，買方和賣方的經紀人都是同一個。
實際上，這種情況是還蠻難的。自己搞獨泡，真的是要天時地利人和。
我的仲介生涯裡面，也才2次而已。
冒泡：
買賣成交大多是同事之間互相合作的。譬如說A同事的買方和B同事的屋主。
委託書：
屋主將房子委託給仲介賣，所簽訂的委託書，分為專任委託和一般委託。
要約書：
買方確定喜歡這間房子，也願意購買，仲介就會請買方寫『要約書』，
把買方認為可負擔的購買價寫上去。
要約書分為2種，一種是內政部版(不需要付斡旋金)，另ㄧ種是需要付斡旋金。
在我成交買賣件之前，我有成交租案，新人可以先從租案開始做起。
成交買賣件的時候，才不會太緊張!!
終於
在我入行的第四個月，成交第一筆買賣件──我是買方經紀人
記得那天外頭下著綿綿細雨~~~我是值班的人
公司的電話聲響起~~~~鈴~~鈴
我：『XX房屋 您好!』
客人：『請問一下，我在妳們公司的網路上看到學生的投資公寓.....請問是
在XX大學旁嗎?....還有沒有類似的案件....今天下午可以看嗎?』
我：『可以阿.....那就下午在XXX巷口等...請問方便留個電話嗎?.....』
(所謂的投資公寓就是，原本的公寓住家格局，隔間成數間套房，在出租給學生，
大學周邊很多這種產品)
那個時候，我還搞不太清楚，標的物詳細的位置
問一下同事大概在哪?怎麼走? 然後我就拿著2串key出發前往
接著我就帶著買方上樓看房子，因為套房都租滿了，所以我們只能看走廊和
公共區域，房間的室內什麼也沒看到。然後又去看另外ㄧ間投資公寓。
後來隔天，我和買方連絡
結果
買方竟然喜歡這間什麼都沒看到的物件，在經過幾次的覆看
(譬如說帶家人朋友在來看ㄧ次房子)
接著就出價下要約~~~經過一番屋主議價、買方拉價
最後就以超高的總價成交~
菜鳥總是會有ㄧ些好運，剛好我碰到的這個買方，
第一次到來這裡看房子，第一次買投資公寓。
剛好也碰到我這個剛入行的菜鳥跟她介紹房子，
所以就莫名奇妙的成交一個超出行情的價錢。
有人會覺得『哇!這麼好運，客人來看房子就成交!』
房屋仲介公司的工作就是買、賣房屋
所以，當然會有人主動上門要委託賣房子或有買方要來找房子
要成交這樣的價錢也不是件簡單or容易的事
買方的資金要很充裕，就成交的這間頂樓加蓋，隔成9間套房的案件來說
銀行估價是以
權狀坪數(區域行情ㄧ坪單價)+租金收益+買方信用條件
以上綜合下來，決定可核貸金額
頂樓增建的部份，不在權狀內，所以只能算附加價值
我記得沒錯的話，買方至少準備2百萬以上的現金+貸款來買這間房子
(現在買房子，能拿出這麼多現金的客人~~非常的少!!)
後來，這個買方可能覺得出租套房給學生，收益還不錯，
陸續的買了好幾間成為一位職業房東。
不過，似乎都還沒有提到這個案件的屋主
我只能說在成交前的過程當中，我(買方經紀人)、賣方經紀人
和一位稍微資深的同事，跑了好幾個地方
找屋主議價(希望屋主可以降價，不要這麼堅持)
找買方拉價(希望買方可以再加一點)
為什麼我們仲介要這麼辛苦的去找買賣雙方談?
我們目的是希望可以減少價差，促成成交。大家都可以賺到錢!!
這個屋主重頭到尾，對於價錢都蠻堅持的
屋主的話術，大概就是
『我不能決定啦!!我爸一直跟我說不要賣，我降價給你，我會被罵!』
『這個價錢，我是賠錢賣耶!!跟你說我的成本........』
總之，屋主們的藉口很多的!!聽聽就好
他們最終的目的只是在幫自己『守價』而已，
誰不希望賣價越高越好!能夠多拿個幾十萬，誰不要呢!
後來，以我們專業的估算，這個案子，起碼讓屋主賺2百萬(淨賺...沒錯是淨賺!!)
在這個區塊能獲利百萬以上，真的是少數。
大概也只有這種投資型產品能才能有這樣的利潤!!
為什麼這個屋主可以賣到這麼好的價錢?
因為他不缺錢!不缺錢的屋主，越能賣到他要的價錢，因為他不急著賣，所以他可以等!!
反而缺錢的屋主，不會太堅持價錢
我的結論就是
當你還是菜鳥的時候，因為都還搞不清楚狀況，沒什麼行情觀念。
(千萬不要預設立場，覺得太貴之類的，容易畫地自限，有人要買，可以成交最重要!!
管他ㄧ坪多少錢)
往往驚人的成交價都是菜鳥創造出來的，而菜鳥發現的時候，
都是在這個領域打滾一段時間之後!!
預告：告別房仲業 第四集 有那麼ㄧ點點的情愫~~有點不好意思~~哈哈哈
(待續)
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告別房仲業
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15F：→ goodtome:她也決定放棄了，久而久之看多了這樣來來去去的場景 04/28 22:51
16F：→ goodtome:就覺得房仲是一片沙戮戰場，很殘酷.. 04/28 22:52
17F：推 eve7109710:"沙戮戰場"喔> < 那請問一下存活率大概是幾%....... 04/28 23:25
18F：推 nonono:推啊 04/29 00:56
19F：→ AAA01:我們店裡平均一個禮拜有十個以上的人來應徵吧..但是有錄用的 04/29 01:40
20F：→ AAA01:大概50個錄用1個..但是往往 來上班又能撐過1個月的 少之又少 04/29 01:41
21F：推 eve7109710:難得錄取 怎麼才呆一個月就走...是會有怎樣的壓力嗎??ꐠ 04/29 19:49
22F：推 bluev:怎沒第四集了??? 04/30 22:28
23F：推 puddinghan:第四集呢...好期待ㄚ... 05/01 06:42
24F：推 bluev:我每天都上來等 就是等不到第四集 太過份了啦!!!!!吼 05/02 03:14
25F：推 pchunters123:第四集呢. 05/05 20:33
26F：推 shedoing:不更新囉 = = 說到要做到喔~~要寫完它 05/06 14:20